Ugovor o hipoteci

Riječ “hipoteka” ima grčke korijene i ušla je u upotrebu u 6. stoljeću. PRIJE KRISTA. Atenski reformator Solon 594. pr proveo je svoje poznate reforme, uslijed kojih je uvedena sloboda volje i poništeni zemljišni dugovi.

Prije toga, u Ateni, zalog takvih obveza bila je osobnost samog dužnika, koji bi, ukoliko nije bilo moguće platiti dug, mogao pasti u ropstvo. Archon Solon predložio je metodu za vrlo progresivno pretvaranje osobne odgovornosti u vlasništvo. Na graničnoj zemljišnoj parceli dužnika postavljen je stup s natpisom da ta imovina služi kao osiguranje za potraživanja za određeni iznos, naznačena su imena dužnika i vjerovnika, vrijeme kada se dug trebao vratiti. Upravo je taj stup nazvan “hipotekom” (postoljem). Takav je stup podignut na zemljišnoj parceli kao znak zabrane dužniku da iz njega iznese sve što je donio, donio i donio. Nakon toga, ova se riječ počela upotrebljavati za označavanje bilo kakve hipoteke na nekretnini protiv zajma. Kasnije su se u tu svrhu počele koristiti posebne knjige pod nazivom hipotekarne knjige..

U svjetlu odobrenja Vlade Ruske Federacije koncepta razvoja sustava stambenog hipotekarnog kreditiranja u Ruskoj Federaciji * 1 i povećanog interesa građana i pravnih osoba za hipotekarnim pozajmicama, problem ispravnosti sastavljanja, izvršenja i državne registracije hipotekarnih ugovora postaje relevantan.

Sukladno stavku 1. čl. 1 Federalnog zakona od 16. srpnja 1998. N 102-FZ “O hipoteci (založno pravo na nekretninama)” * 2 (u daljnjem tekstu – Zakon o hipoteci) prema ugovoru o zalogu nepokretne imovine (ugovor o hipoteci) jedna je strana založna osoba koja je vjerovnik obveze osigurana hipotekom ima pravo na namirenje svojih novčanih potraživanja prema dužniku prema ovoj obvezi od vrijednosti založene nekretnine druge strane – založnika, uglavnom prema drugim povjeriocima založnika, s izuzetkom utvrđenim saveznim zakonom.

Čl. 8. Zakona o hipoteci, zaključuje se hipotekarni ugovor u skladu s općim pravilima Građanskog zakona Ruske Federacije * 3 o zaključivanju ugovora, kao i odredbama Zakona o hipoteci..

1. ZAKLJUČAK UGOVORA o hipoteci

Sukladno stavku 1. čl. 432. Građanskog zakona Ruske Federacije, sporazum se smatra zaključenim ako se između stranaka, u obliku potrebnom u odgovarajućim slučajevima, postigne dogovor o svim bitnim uvjetima sporazuma. Bitni su uvjeti o predmetu ugovora, uvjeti koji su u zakonu ili drugim pravnim aktima navedeni kao bitni ili potrebni za ugovore ove vrste, kao i svi oni uvjeti oko kojih se na zahtjev jedne od stranaka mora postići dogovor.

Bitne uvjete hipotekarnog ugovora zakonodavac osigurava u stavku 1. čl. 9. Zakona o hipoteci. Konkretno, hipotekarni ugovor mora navesti predmet hipoteke, njezinu procjenu, prirodu, iznos i rok izvršenja obveze osigurane hipotekom. Slične odredbe sadržane su u čl. 339. Građanskog zakonika Ruske Federacije, posvećen ugovoru o zalogu.

Ako se stranke u transakciji ne dogovore oko jednog od navedenih uvjeta ili ako on odsutan u hipotekarnom ugovoru, priznaje se da nije sklopljen. Treba napomenuti da priznavanje ugovora kao što nije sklopljeno u nedostatku bitnih uvjeta u njemu ili zbog neuspjeha strana da se dogovore o tim uvjetima povlači posljedice nevaljanosti transakcije utvrđene čl. 167. Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Razmotrite suštinske uvjete ugovora o hipoteci predviđene važećim zakonom.

1.1. Predmet hipotekarnog ugovora

Zakon o hipotekama iz stavka 2. čl. 9. predviđa da se predmet hipoteke utvrđuje u ugovoru navodeći njegovo ime, lokaciju i opis dovoljan da se ovaj predmet identificira.

Prema hipotekarnom ugovoru, nepokretna imovina određena stavkom 1. čl. 130 Građanskog zakona Ruske Federacije, čija su prava upisana na način utvrđen za državnu registraciju prava na nekretninama i transakcija s njom, uključujući:

1) zemljišne čestice, osim zemljišnih čestica navedenih u čl. 63. Zakona o hipotekama;
2) poduzeća, kao i zgrade, građevine i druga nepokretna dobra koja se koriste u poduzetničkoj djelatnosti;
3) stambene zgrade, stanovi i dijelovi stambenih zgrada i stanova, koji se sastoje od jedne ili više izoliranih soba;
4) ljetne kućice, vrtne kuće, garaže i druge zgrade za upotrebu potrošača;
5) zračna i morska plovila, plovila za unutarnju plovidbu i svemirski objekti.

Treba napomenuti da Zakon o hipotekama (članak 63.) ne dopušta hipoteku zemljišnih parcela koje su u državnom ili općinskom vlasništvu..

Osim toga, nije dopušteno hipoteku dijela zemljišne čestice, čija je površina manja od minimalne veličine utvrđene regulatornim aktima sastavnih entiteta Ruske Federacije i regulatornim aktima tijela lokalne samouprave za zemljišta za različite namjene i dozvoljenu upotrebu. Na primjer, u moskovskoj regiji minimalna veličina zemljišnih parcela koje se pružaju građanima u vlasništvu seljačkog (poljoprivrednog) gospodarstva je 2,0 hektara, za vrtlarstvo – 0,06 hektara, za uzgoj kamiona – 0,04 hektara, a za izgradnju ljetnih vikendica – 0 , 06 ha * 4.

Čl. 69. Zakona o hipotekama, hipoteka zgrade ili građevine dopuštena je samo uz istodobnu hipoteku temeljem istog ugovora zemljišne parcele na kojoj se nalazi ta zgrada ili građevina, ili dijela te parcele koji funkcionalno osigurava založeni objekt, ili prava na zakup ove parcele ili njenog odgovarajućeg dijela koji pripada založniku. Odredbe ovog članka moraju se poštivati ​​i u slučaju da se hipoteka na nepokretnoj imovini u tijeku gradi na zemljišnoj parceli u skladu sa zahtjevima zakonodavstva Ruske Federacije..

Dio imovine, čija je podjela nemoguća u naravi bez promjene namjene (nedjeljiva stvar), ne može biti neovisan predmet hipoteke. Ova odredba Zakona o hipoteci detaljno je obrazložena u odredbi 2. Informativnog pisma Prezidija Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 28. siječnja 2005. godine N 90 „Preispitivanje prakse razmatranja arbitražnih sudova o sporovima vezanim uz hipotekarni ugovor“ (u daljnjem tekstu – Informacijsko pismo N 90) * 5 … Predmet hipoteke može biti zasebna prostorija, čija se prava kao neovisni predmet nekretnine uknjižuju na propisan način, a ne dio površine takve prostorije.

Osim toga, pravila o hipoteci na nekretninama u skladu s tim se primjenjuju i na založno pravo stanara prema ugovoru o zakupu takve imovine (pravo zakupa), jer to u suprotnom nije utvrđeno saveznim zakonom i ne proturječi suštini odnosa zakupa..

U hipotekarnom ugovoru morate navesti opis predmeta hipoteke. Sporazumom se posebno određuje vrsta nepokretne imovine založene temeljem hipotekarnog ugovora (zgrada, građevina, zemljišna čestica itd.). Prilikom opisa nekretnina morate navesti:

– naziv predmeta hipoteke koji je naveden u potvrdi o državnoj registraciji nepokretnosti;
– područje posjeda;
– adresa na kojoj se nalazi nekretnina;
– uvjetni ili katastarski broj nekretnine.

Stavak 3., stavak 2., čl. 9. Zakona o hipoteci također je predviđeno da ako je predmet hipoteke pravo zakupa koje pripada hipotekaru, zakupljena imovina mora biti definirana u hipotekarnom ugovoru na isti način kao da je i sama predmetom hipoteke, a mora se navesti i rok zakupa..

Prilikom hipoteke na zemljišnoj parceli primjenjuju se odredbe stavka 1. čl. 18 Saveznog zakona od 21. srpnja 1997. N 122-FZ “O državnoj registraciji prava na nepokretnosti i prometu s njom” * 6 (u daljnjem tekstu: Zakon o registraciji), kojim je propisano da dokumenti kojima se utvrđuje prisutnost, pojava, prestanak, prijenos Ograničenje (opterećenje) prava na nekretninama i prava predatih na državnu registraciju moraju biti u skladu s uvjetima utvrđenim zakonodavstvom Ruske Federacije i odražavati podatke potrebne za državnu registraciju prava na nekretninama u Jedinstvenom državnom registru prava (dalje – USRR). Osim toga, u skladu sa stavkom 2. čl. 8 Zemljiškog zakona Ruske Federacije u ugovorima, čiji je predmet zemljište, označava kategoriju zemljišta. Temeljem stavka 2. čl. 7 Zakona o zemljištu, zemljišne čestice se koriste u skladu s njihovom predviđenom namjenom. Pravni režim zemljišta utvrđuje se na osnovu njihove pripadnosti jednoj ili drugoj kategoriji i dozvoljenoj upotrebi u skladu s zonama teritorija, općim načelima i postupkom utvrđenih saveznim zakonima i zahtjevima posebnih saveznih zakona.

Stoga, prilikom hipoteke zemljišnih parcela ugovor mora navesti kategoriju zemljišta i vrstu dozvoljene uporabe zemljišne čestice..

U hipotekarnom ugovoru mora se navesti i pravo (vlasništvo, zakup itd.), Čijim imovinom koja je predmet hipoteke pripada hipotekar, te naziv tijela koje provodi državnu registraciju prava na nekretninama i transakcija s njom (u daljnjem tekstu: Tijelo, vršenje državne registracije prava) koji je upisao ovo založno pravo.

1.2. Procjena predmeta hipoteke

Sukladno stavku 3. čl. 9. Zakona o hipotekama, procjena predmeta hipoteke određuje se u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije sporazumom založnika sa založnikom u skladu sa zahtjevima čl. 67. Zakona o hipoteci, a u ugovoru o hipoteci naznačeno je u novčanom obliku.

Načelo ocjenjivanja predmeta založnog dogovora sporazumom stranaka čini se sasvim prikladno, jer samo dogovorom stranaka o ovom uvjetu ugovora moguće je postići maksimalnu ravnotežu interesa stranaka u ovom pravnom odnosu * 7.

Kod hipoteke državne i općinske imovine procjena se provodi u skladu sa zahtjevima utvrđenim saveznim zakonom, odnosno na način koji je utvrdio..

U slučaju zaloga nedovršene gradnje nepokretnosti koja je u državnom ili općinskom vlasništvu, tržišna vrijednost ove imovine procjenjuje se.

Ponekad u sporazumu strane naznačuju nekoliko procjena predmeta hipoteke: na primjer, trošak kako je procijenio BTI, trošak kakav je procijenio upravni odbor založnika i trošak kakav su stranke procijenile. S tim u vezi, u jednom trenutku postojala je praksa da se ugovor ne zaključuje zbog činjenice da procjena predmeta hipoteke nije utvrđena. Prema našem mišljenju, ova praksa nije u potpunosti ispravna – potrebno je uzeti u obzir samo ocjenu sporazumno, a ostali podaci navedeni su za referencu. Sada se praksa priznavanja takvih ugovora kao nepotvrđenih mijenja, ali ipak je bolje navesti samo jednu ocjenu u ugovoru – dogovorom stranaka * 8.

Moguće je ne slagati se s autorom ovog stajališta, jer stranke imaju pravo navesti nekoliko ocjena, ali pod uvjetom dostupnosti procjene o kojoj su se stranke složile. Na primjer, prilikom hipoteke zemljišnih parcela strane često navode standardnu ​​vrijednost zemljišne parcele, tržišnu vrijednost kako je procijenila neovisna procjeniteljica, knjigovodstvenu vrijednost i na kraju navode iznos po kojem su stranke procijenile predmet hipoteke. Ključna točka u ovom slučaju je rečenica u sporazumu: “Stranke ocjenjuju predmet hipoteke.” Ovo gledište potvrđuje i Informacijsko pismo br. 90. Konkretno, njegova klauzula 19 kaže da ako stranke u hipotekarnom ugovoru naznače nekoliko različitih procjena predmeta hipoteke, takav se sporazum ne može smatrati nepotpunim, ako je moguće utvrditi koja je od procjena to , za koju su se stranke složile kao bitan uvjet hipotekarnog ugovora.

1.3. Supstanca, veličina i rok izvršenja obveze osigurane hipotekom

Prema stavku 4. čl. 9. Zakona o hipoteci, obveza osigurana hipotekom mora biti navedena u hipotekarnom ugovoru s naznakom njezinog iznosa, osnove za njegovo pojavljivanje i trajanja izvršenja. U slučajevima kada se ova obveza temelji na bilo kojem sporazumu, moraju se navesti strane ovog sporazuma, datum i mjesto njegova sklapanja. Ako će se u budućnosti utvrditi iznos obveze osigurane hipotekom, postupak i drugi potrebni uvjeti za njezino utvrđivanje moraju biti navedeni u hipotekarnom ugovoru.

Dakle, hipotekarnim ugovorom su utvrđeni svi bitni uvjeti glavne obveze, u prilog kojima se daje hipoteka.

Ako je obveza osigurana hipotekom podložna izvršavanju u dijelovima, ugovor o hipoteci mora navesti uvjete (učestalost) odgovarajućih plaćanja i njihove iznose ili uvjete koji omogućuju određivanje tih iznosa.

Temeljem stavka 6. čl. 9. Zakona o hipoteci ako su prava hipotekarne osobe ovjerena hipotekom, to je naznačeno u hipotekarnom ugovoru, osim u slučajevima izdavanja hipoteke u slučaju hipoteke na osnovu zakona.

Pitanja hipoteke detaljno su razmotrena ranije * 9.

2. DRŽAVNA REGISTRACIJA UGOVORA o hipoteci

Prema stavku 1. čl. 10. Zakona o hipotekama, hipotekarni ugovor zaključuje se u pisanom obliku i podliježe državnoj registraciji. Sporazum u kojem nedostaju bilo koji od podataka navedenih u prvom poglavlju ovog članka ili krši pravila za sastavljanje i izdavanje hipoteke, predviđena stavkom 4. čl. 13. Zakona o hipoteci, ne podliježe državnoj registraciji kao hipotekarni ugovor.

Citirani članak izmijenjen je u vezi s donošenjem Federalnog zakona br. 216-FZ od 30. prosinca 2004. godine, kojim je ukinuti obavezni uvjet za ovjeru hipotekarnog ugovora. Ova činjenica smanjila je troškove ugovornih strana i skratila uvjete sklapanja..

Zahtjev za notarskom ovjerom hipotekarnih ugovora prepoznat je kao neopravdan, jer je institucija ovjere zapravo duplicirala funkcije državne registracije. Nalaganje tijelu koje provodi državnu registraciju prava, obveza provjere zakonitosti transakcije koja podliježe registraciji (klauzula 1. članka 13. Zakona o registraciji) podudaralo se s istom funkcijom koju ima i javni bilježnik (članak 1. Osnove zakonodavstva Ruske Federacije o javnim bilježnicima od 11. veljače 1993. N 4462-1 * 10).

Uz materijalne troškove, sudionici hipotekarnog kreditiranja imali su i značajne vremenske troškove prilikom prolaska kroz dva postupka odjednom (ovjera i državna registracija). Ova je okolnost povećala troškove hipotekarnog kreditiranja, smanjila njegovu dostupnost stanovništvu i, kao rezultat, suzdržala razvoj tržišta hipotekarnih zajmova..

S druge strane, ovaj roman postavlja dodatne zahtjeve za stranke prilikom sklapanja ugovora. Moraju pravilno sastaviti hipotekarni ugovor kako ne bi bilo pitanja vlasti koja provodi državnu registraciju prava. U nazočnosti razvijenog sustava hipotekarnog kreditiranja, prilikom davanja zajma građanima i zaključivanja hipotekarnih ugovora, funkcija provjere pravne sposobnosti zajmoprimca i nepostojanja vime volje s njegove strane pada na kreditne i druge organizacije, jer je u njihovom interesu osigurati pravilno izvršavanje ugovornih odnosa * 11.

Međutim, stranke mogu samostalno i dobrovoljno temeljem kl. 2 st. 2 čl. 163. Građanskog zakona Ruske Federacije za donošenje odluke o ovjeri ugovora o hipoteci koju su oni zaključili. U ovom slučaju, notarska stopa bit će: 200 rubalja. – ako je predmet hipotekarnog stana stan i 0,3% iznosa hipotekarnog ugovora, ali ne više od 3000 rubalja. – ako su predmet hipoteke druge nekretnine, s izuzetkom brodova i zrakoplova, kao i plovila za unutarnju plovidbu.

Štoviše, prema stavku 1. čl. 20. Zakona o hipoteci, državna registracija hipoteke koja proizlazi iz hipotekarnog ugovora provodi se na temelju zajedničke prijave založnika i založnika. Državna registracija hipoteke koja proizlazi iz ovjerenog ugovora o hipoteci provodi se na temelju zahtjeva založnika ili založnika.

Nepoštivanje pravila o državnoj registraciji hipotekarnog ugovora povlači za sobom nevaljanost. Takav ugovor smatra se ništavim (stavak 1. stavak 1. članka 10. Zakona o hipoteci).

Ugovor o hipoteci smatra se zaključenim i stupa na snagu od trenutka državne registracije.

Kada je hipotekarni ugovor uključen u zajam ili drugi ugovor koji sadrži obvezu osiguranu hipotekom, obrazac i državna registracija ovog ugovora moraju biti u skladu s uvjetima utvrđenim za hipotekarni ugovor.

Ako je hipotekarnim ugovorom određeno da se založna prava potvrđuju hipotekom, zajedno s tim ugovorom hipoteka se podnosi tijelu koje provodi državnu registraciju prava. Ako sklapanje odgovarajućeg sporazuma podrazumijeva nastanak hipoteke na osnovu zakona, u slučaju sastavljanja hipoteke predočava se odgovarajući ugovor i hipoteka..

2.1. Postupak državne registracije hipotekarnog ugovora

Kao što je ranije spomenuto, državna registracija hipotekarnog ugovora sklopljenog u jednostavnom pisanom obliku provodi se na temelju zajedničke prijave založnika i založnika. Ako je hipotekarni ugovor sklopljen u notarskom obliku, tada je za provedbu državne registracije dovoljan zahtjev založnika ili založnika..

Koji su dokumenti potrebni za državnu registraciju hipotekarnog ugovora?

Prema stavku 1. čl. 20. Zakona o hipoteci za državnu registraciju hipoteke koja proizlazi iz hipotekarnog ugovora, mora se podnijeti:

– hipotekarni ugovor i njegov primjerak;
– dokumente navedene u hipotekarnom sporazumu kao priloge;
– dokument kojim se potvrđuje plaćanje državne pristojbe;
– ostali dokumenti potrebni za državnu registraciju hipoteke u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije o državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njom.

Podnošenje za državnu registraciju hipotekarnog ugovora

Treba napomenuti da odredba Zakona o hipotekama o broju primjeraka hipotekarnog ugovora koji se moraju podnijeti na državnu registraciju u suprotnosti je s stavkom 5 čl. 18. Zakona o registraciji. Konkretno, navedena norma Zakona o registraciji predviđa da se dokumenti potrebni za državnu registraciju prava, koji izražavaju sadržaj transakcija izvršenog u jednostavnom pisanom obliku, a koji su osnova za državnu registraciju prisutnosti, pojave, prestanka, prijenosa, ograničenja (opterećenja) prava, ne podnose. u manje od dva originalna primjerka, od kojih se jedan nakon državne registracije prava mora vratiti vlasniku autorskih prava, a drugi se stavlja u slučaju vlasničkih dokumenata.

U praksi se ta suprotnost rješava na sljedeći način. U slučaju da je ugovor o hipoteci sklopljen u notarskom obliku, primjenjuje se odredba Zakona o hipoteci, tj. izvor hipotekarnog ugovora i njegov ovjereni primjerak, koji se stavlja kod dokumenata o vlasništvu, podnose se na državnu registraciju. U slučaju da je ugovor sastavljen u jednostavnom pisanom obliku, primjenjuje se odredba Zakona o registraciji, tj. najmanje dvije originalne kopije hipotekarnog ugovora podnose se na državnu registraciju, a jedan primjerak stavlja se u slučaju vlasničkih dokumenata.

U hipotekarnom ugovoru, sastavljenom u jednostavnom pisanom obliku, čini se prikladnim navesti broj primjeraka u kojem je zaključen, dok je potrebno navesti da je jedan primjerak sastavljen za tijelo koje obavlja državnu registraciju prava.

Ova se preporuka primjenjuje i za notarsko ovjereni hipotekarni ugovor, ali tada se najmanje dvije originalne kopije sporazuma podnose na registraciju, od kojih je jedna za tijelo koje provodi državnu registraciju prava, ili je u sporazumu (u notarskom obliku) naznačeno da tijelo koje provodi državnu registraciju prava dostavlja se kopija ugovora.

Podnošenje za državnu registraciju dokumenata navedenih u hipotekarnom sporazumu kao priloga

U ovom slučaju govorimo o dokumentima koji su navedeni u hipotekarnom ugovoru, kao aneksu. To u praksi mogu biti različiti dokumenti: od katastarskog plana zemljišne čestice do izvještaja o procjeni nekretnine.

Prilikom podnošenja dokumenata za državnu registraciju, morate se voditi po par. 4 st. 5 čl. 18. Zakona o registraciji koji predviđa da se ostali dokumenti potrebni za državnu registraciju prava (osim akata državnih tijela i akata tijela lokalne samouprave, kao i akti sudova koji osnivaju prava na nekretninama) podnose u najmanje dva primjerka, jedan od koja – izvornik nakon državne registracije prava mora se vratiti vlasniku autorskih prava.

Osim toga, kopije akata državnih tijela i akata tijela lokalne samouprave, kao i akti sudova koji su utvrdili prava na nekretninama, podnose se na državnu registraciju prava u najmanje dva primjerka, od kojih se jedan, nakon državne registracije prava, mora vratiti vlasniku autorskih prava..

Podnošenje za državnu registraciju dokumenta kojim se potvrđuje plaćanje državne pristojbe

Sukladno stavku 22. čl. 333.33 Poreznog zakona Ruske Federacije, državna carina se plaća u sljedećim iznosima za državnu registraciju:

1) hipotekarni ugovor, uključujući upis u Jedinstveni državni registar prava na nekretninama i transakcije s njim u vezi s hipotekom kao teretom prava na nekretnini:
pojedinci – 500 rubalja; organizacije – 2.000 rubalja;

2) ugovori o izmjeni ili raskidu hipotekarnog ugovora, uključujući uvođenje odgovarajućih izmjena unosa u Jedinstveni državni registar prava na nekretninama i transakcija s njim:
pojedinci – 100 rubalja;
organizacije – 300 rubalja..

U slučaju da se između fizičke i pravne osobe zaključi hipotekarni ugovor ili sporazum koji uključuje i hipotekarni ugovor kojim se osigurava ispunjenje obveze, osim sporazuma koji podrazumijeva nastanak hipoteke na temelju zakona, državna pristojba za pravno značajne radnje naplaćuje se u visini utvrđenoj za pojedinci.

Uzimajući u obzir odredbe stavka 4. stavka 5. čl. 18. Zakona o registraciji, dokument o plaćanju državne pristojbe podnosi se u najmanje dva primjerka, od kojih je jedan izvornik nakon državne registracije prava mora se vratiti vlasniku autorskih prava.

Podnošenje za državnu registraciju dokumenata potrebnih za državnu registraciju hipoteke u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije o državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njom

Temeljem st. 3 st. 1 čl. 13. Zakona o registraciji tijekom državne registracije prava, obavlja se pravni pregled dokumenata i provjera zakonitosti transakcije. S obzirom na činjenicu da tijelo za registraciju provodi pravni pregled zakonitosti transakcije, potrebno je dostaviti dokumente povezane s ovom transakcijom radi državne registracije hipotekarnog ugovora.

Na primjer, u skladu sa stavkom 1. čl. 78. Federalnog zakona od 26. prosinca 1995. godine N 208-FZ “O dioničkim društvima” (u daljnjem tekstu: Zakon o dioničkim društvima), glavna transakcija je transakcija (uključujući zajam, kredit, zalog, jamstvo) ili nekoliko međusobno povezanih transakcija povezanih s stjecanjem , otuđenje ili mogućnost otuđenja imovine, izravno ili neizravno, od strane tvrtke, čija vrijednost iznosi 25 ili više posto knjigovodstvene vrijednosti imovine tvrtke. Osim toga, temeljem stavka 1. čl. 79. Zakona o dioničkim društvima, veliku transakciju mora odobriti upravni odbor (nadzorni odbor) društva ili glavna skupština dioničara. S tim u vezi, za državnu registraciju potrebno je dostaviti dokumente o odobrenju velike transakcije ili dokument koji potvrđuje da hipoteka nije velika transakcija založnika.

Ako je založnik fizička osoba, pristanak založnika za sklapanje ugovora o hipoteci ili dokument kojim se potvrđuje da založnik nije oženjen ili nije bio u trenutku stjecanja vlasništva (prava zakupa) mora se predati na državnu registraciju. Ovaj zahtjev slijedi iz odredbe 3. čl. 35. Obiteljskog zakona Ruske Federacije koji predviđa da bi jedan od supružnika mogao izvršiti transakciju raspolaganja nekretninama i transakciju koja zahtijeva registraciju u skladu sa zakonom utvrđenim postupkom potrebno je pribaviti ovjerenu suglasnost drugog supružnika..

Nadalje, tijekom državne registracije hipotekarnog ugovora, potrebno je podnijeti tijelu za registraciju:

– sastavni dokumenti stranaka u transakciji (za pravne osobe) (klauzula 4. člana 16. Zakona o registraciji);
– punomoći i drugi dokumenti koji potvrđuju ovlaštenja predstavnika strana u transakciji koji su potpisali hipotekarni ugovor i ugovor o zajmu;
– tehničku putovnicu za objekt nekretnine (stavak 1. stavak 1., članak 17. Zakona o registraciji);
– katastarski plan zemljišne čestice (stavak 1. stavak 1. članka 17. Zakona o registraciji);
– ostale dokumente potrebne za državnu registraciju.

3. GLAVNI RAZLOGI ZA PRESTANAK I (ILI) ODBIJANJE U DRŽAVNOJ REGISTRACIJI UGOVORA o hipoteci

Glavni razlog koji sprečava državnu registraciju hipotekarnog ugovora je neprijavljivanje svih potrebnih dokumenata. Primjerice, sve punomoći koje potvrđuju ovlasti predstavnika strana u transakciji ne podnose se uvijek na državnu registraciju..

U praksi postoje slučajevi kada se tijekom pravnog ispitivanja dostavljenih dokumenata otkriju odstupanja u opisu predmeta hipoteke. Dešava se da je nakon državne registracije vlasništva nad nekretninom došlo do promjena u opisu predmeta hipoteke (na primjer, inventarski broj ili adresa nekretnine). U ovom je slučaju potrebno izvršiti promjene u USRR-u.

Nisu rijetki slučajevi kada tijekom državne registracije hipotekarnog ugovora, čiji je predmet pravo zakupa zemljišne parcele, pravni pregled otkriva kršenje odredbe 1.1 čl. 62. Zakona o hipoteci. Konkretno, prema ovom stavku, ako se zemljišna parcela na osnovu ugovora o zakupu prenese na građanina ili pravnu osobu, najmoprimac zemljišne parcele ima pravo založiti zakupno pravo zemljišne parcele u roku trajanja ugovora o zakupu zemljišne parcele. Kršeći ovu odredbu, pravo na zakup prelazi se u hipoteku na vrijeme koje prelazi rok najma. To znači da je u ovom slučaju ugovor o zajmu zaključen na vrijeme koje prelazi rok najma.

Često se primaju hipotekarni ugovori za državnu registraciju koji ne zadovoljavaju zahtjeve Zakona o hipoteci. U ovom slučaju se državna registracija ovih sporazuma obustavlja u skladu sa Zakonom o registraciji. Nakon toga, strane u sporazumu kako bi se uklonile primjedbe državnog registra o hipotekarnom sporazumu sklapaju dodatni sporazum. U ovom slučaju, uzimajući u obzir odredbe stavka 2. čl. 10. Zakona o hipoteci, dodatni ugovor o hipoteci ne može se smatrati takvim, jer prava i obveze stranaka na hipotekarni ugovor proizlaze od trenutka državne registracije ovog ugovora. Slijedom toga, pravni odnos stranaka proizlazi tek od trenutka državne registracije hipotekarnog ugovora i nije ih moguće mijenjati. Dakle, nemoguće je izvršiti bilo kakve promjene i dopune hipotekarnog ugovora koji nije registriran sklapanjem dodatnog sporazuma.