Kako pravilno sastaviti ugovor o zakupu

Iznajmljivanje stanova putem renomiranih agencija za nekretnine, stanari vjeruju da im je zajamčena pomoć u slučaju sukoba s vlasnicima kuća. I silno su razočarani: agenti odbijaju sudjelovati u domaćim ogledima. Ponekad se ispostavi da obećanja nekretnina da će odabrati drugo stanovanje, ako se ne slažete s vlasnicima stana, ne vrijede cijenu – kao što je slučaj s čitateljima “Nora” koji su ostavljali poruke na našoj web stranici. Zapravo su vrijedne samo riječi napisane u ugovoru. I to ne s agencijom, nego sa samim iznajmljivačem.

Pazite, zla gospodarice

Ne možete zadržati psa, pušiti i voziti djevojke – širok je raspon tvrdnji koje bi vlasnik stana mogao iznenada imati protiv stanara. “Tržište zakupa stambenih nekretnina najkontroverznije je tržište usluga”, kategorično kaže Veronika Pankova, voditeljica Odbora za zaštitu prava potrošača na prometu nekretnina pri Moskovskom udruženju nekretnina (IDA). “Nedavno smo imali takav slučaj: mladić je iznajmio sobu u” kopitu “od jedne starice, ali je tamo mogao živjeti samo mjesec dana. Baka ju je zamolila da je masira, a zatim ide po namirnice, a djevojke mu nisu bile dozvoljene iz ljubomore.” Vlasnici stanova često smetaju stanarima protiv sporazuma koji su postignuti usmeno prilikom potpisivanja najma. Obitelji s djecom pružaju puno razloga za nakanivanje zlobnih vlasnika: kažu, vaša je kći naslikala lice na tapeti – obnovila cijeli stan. Ili, naprotiv, dizajn vremena zrele stagnacije je domaćica toliko draga da ona odlučno odbija mijenjati otrcanu pozadinu. Razlog sukoba između čitateljice “Novac” Elene Mikheeve, koja je na našoj web stranici ostavila poruku, i vlasnice četvornih metara koje je unajmio bio je namještaj: stanar je zabranio uvoziti svoj, naredivši da živi u lokalnim ruševinama. Konačno se događa da je sve u redu s vašom djecom, psima i dresovima, ali nesreća je i sama vlasnica, koja vjeruje da ima pravo dva puta tjedno posjećivati ​​stan koji vam je iznajmio, koristeći svoj ključ. Da ne spominjem lažne sheme, kad se ispostavi da vlasnik od kojeg ste unajmili stan, u stvari nije, a najavljeni stvarni vlasnik zahtijeva da hitno oslobodi svoje četvorne metre.

Slična se priča dogodila i s klijentom agencije “Defekt” Maximom Komovom. “Moj agent podigao je stan i zajedno smo otišli na sastanak s vlasnikom. Pokazao je putovnicu s boravišnom dozvolom i dokument u kojem je naveden kao kupac ovog stana. Agent je pregledao dokumente, jer je u mom ugovoru s” Defektom “bilo navedeno da bi trebao provjeriti Potpisali su ugovor, primio sam ključeve, vlasnik je unaprijed plaćen dva mjeseca unaprijed, agentu je povjereno u iznosu od 100% mjesečne najamnine “, kaže gospodin Komov. Kad je nesretni stanar dan kasnije s stvarima stigao u unajmljeni stan, pokazalo se da su u njemu već živjeli ljudi koji su ga iznajmljivali preko drugog agenta od iste osobe. Pokazalo se da vlasnik, poput papira koji su mu prikazani, nije stvaran: on je prije mjesec i pol unajmio stan od prvobitnog vlasnika i krivotvorio dokumente o vlasništvu. Prema gospodinu Komovu, agencija odgovorna za pravnu čistoću transakcije u početku je priznala svoju krivnju i obećala je nadoknaditi troškove (ukupno su iznosili 90 tisuća rubalja), ali nije žurila vratiti novac. I u jednom trenutku klijentu je rečeno da je “tvrtka zatvorena”..

Međutim, ako su uglavnom oni koji pribjegavaju uslugama pojedinačnih posrednika ili pseudo-agencija koje upadaju u prevare, tada klijenti tvrtki za nekretnine s velikim imenima nisu zaštićeni od tiranije vlasnika stanova. Danas ste agentu dali znatnu svotu – mjesečnu naknadu za unajmljeni stan (trošak najma prosječne “odnushke” u Moskvi već se približava 1.000 dolara), sutra ste se posvađali s vlasnikom (koji je, usput rečeno, odmah dobio, prema uobičajenoj praksi, plaćanje za dva mjeseca ), idi u agenciju – i gotovo sigurno skreneš s vrata. Ako niste bili previše budni u sastavljanju ugovora, nevoljkost agenata da riješe vaše probleme vjerojatno je u potpunosti legalna, upozorava Veronika Pankova iz IDA-e.

Izrada detalja

Obveze nekretnina određuju se ugovorom o pružanju usluga. Svaka agencija ima svoje, ali možete vidjeti zajedničku karakteristiku koja je vrlo neugodna za klijente: iznimno je rijetko da standardni ugovor sadrži klauzulu o sudjelovanju nekretnina u budućnosti (ona koja započinje sljedeći dan nakon što se stranke rukuje u odabranom stanu) sudbina njihovih klijenata. “Realtor vam duguje točno onoliko koliko je obećano u ugovoru. Mnoge agencije za promet nekretninama ne žele biti arbitri u slučaju sukoba vlasnika nekretnine i stanara”, kaže Veronika Pankova. postojat će potpuno razumijevanje između stanara i stanodavca “.

Obično je skup usluga propisanih u ugovoru s agencijom minimalan: traženje stana na temelju parametara koje naloži klijent i organiziranje njegovog pregleda. “Broj mogućnosti stvarnih stanova koje možemo ponuditi značajno premašuje broj ponuda koje ljudi mogu pronaći čitajući reklame na stupovima i u novinama”, kaže Maria Zhukova, prva zamjenica direktora Miel-Arenda. Ispada da, prema logici nekretnina, njihovi klijenti plaćaju novac prvenstveno za pristup agencijskim bazama i priliku da uštede vrijeme koje bi trebalo potrošiti na neovisne pozive iznajmljivačima. Međutim, zdrav razum sugerira da ako vam se danas nađe stan, a sutra se ispostavi da u njemu ne možete živjeti po vlastitoj volji, to je isto kao da ništa nije odabrano za vas. Stoga nekretnine u pravilu, uz ugovor o agenciji sa svojim klijentom, preuzimaju još jednu obvezu: pomažu sastaviti ugovor o najmu koji regulira odnos vlasnika stana i njegovog stanara. Upravo se ovaj ugovor o radu pokazuje kao kamen spoticanja kada je u pitanju sukob..

Ugovor o zakupu može se sastaviti i s iznajmljivačem, kojeg ste našli bez pomoći nekretnina. Pomoć profesionalnog pravnika u izradi takvog papira koštat će vas oko 3 tisuće rubalja, kaže Bogdan Leskiv, odvjetnik tvrtke “Pravna zaštita”. Realtors ne zahtijevaju ovaj novac od klijenta: sve je uključeno u proviziju. Stoga je moguće da takvi ugovori za potrošačka svojstva nalikuju besplatnom siru koji je uključen u kompleks mišolovki. Agent za nekretnine najčešće samo osigurava da su glavne točke navedene u ugovoru o zakupu obrazaca: rok ugovora, podaci o vlasništvu o prebivalištu, postupak plaćanja, mjesečni trošak najma, uvjeti za njegovo povećanje tijekom trajanja ugovora. Ali što je s djevojkama, pušenjem, kućnim ljubimcima i mogućnošću uvoza vlastitog namještaja? U standardnim ugovorima o zapošljavanju nema ni riječi o ovome. “Vidjela sam ugovore na jednom ili dva lista. Što se tamo može napisati?”, Ogorčena je gospođa Pankova, “normalan ugovor je najmanje četiri stranice. Što više detalja, to bolje”.

“Kako biste izbjegli moguće sukobe s vlasnikom, na prvom sastanku razgovarajte s njim o uvjetima koji su za vas ključni i tražite da oni budu uključeni u ugovor o zakupu”, savjetuje Maria Zhukova iz Miel-Arenda. Sve nijanse su vjerojatno nemoguće predvidjeti. Među glavnim stručnjacima izdvajamo: broj osoba koje imaju pravo zajedničkog života s vama, postupak posjeta stana od strane vlasnika, smještaj životinja, obavljanje popravaka i nadoknadu troškova za njega, izvoz i uvoz namještaja, pušenje u zatvorenom prostoru, plaćanje računa, odgovornost za štetu i nedostaci imovine, broj gostiju koji mogu biti u apartmanu danju i noću. Kako vas vlasnik ne bi optužio za oštećenje njegovog namještaja, preporučljivo je uz ugovor priložiti popis imovine u kojem se moraju primijetiti sve primijećene štete.

Posebnu pozornost treba obratiti i na dokument koji potvrđuje vlasništvo. Ako ukaže da nositelj posjeduje samo dio stana, potrebno je pribaviti suglasnost (potpis u ugovoru o zakupu ili ovjerenu suglasnost) preostalih vlasnika, kao i svih osoba starijih od 14 godina koje su upisane u stan. Inače, jednoga dana jedan od njih može se pojaviti na vašem pragu, izjaviti da nema gdje živjeti i legalno boraviti u stanu. Ugovor o radu sklopljen između dvije osobe zakonit je bez ovjere javnog bilježnika, kažu pravnici: u dokumentu ima dovoljno podataka o putovnicama i potpisa stranaka. Ako vlasnik optuži stanara da krši ugovor, neće raditi iseljenja stanara bez borbe. “Svi sporovi u okviru ugovora mogu se riješiti samo na sudu, a u prosjeku je potrebno devet mjeseci”, kaže Dmitrij Nikolajev, odvjetnik moskovske odvjetničke komore Yurprofi. Prema odvjetniku, najvjerojatnije je da će vlasnik stana morati potražiti istinu na sudu: policajac neće iseliti stanara s zakupom u ruci. “Okružni policajac, osim ako nije rođak vlasnika stana, neće ni htjeti dubiti sa tim problemima”, smatra odvjetnik. “Sudski izvršitelji sudjeluju u deložaciji.”.

Međutim, vlasnik stana može uništiti život stanara ne pogodivši prag suda: jednostavno će započeti terorizirati stanara pozivima i posjetama. U ovom se slučaju vaš let od neadekvatnog vlasnika može smatrati vašim porazom: “Ako se odlučite preseliti sami, smatra se da ste raskinuli ugovor o radu samoinicijativno”, upozorava Dmitrij Nikolaev. “Dokumenti koje nudi agencija obično govore da U ovom slučaju najmoprimac nema pravo ni na povrat iznosa depozita (već druga mjesečna naknada plaćena odmah po zaključenju ugovora: u slučaju normalnog razvoja događaja, ide prema plaćanju za posljednji mjesec boravka na iznajmljenom životnom prostoru. – “Novac”) “.

Ali odbijanje napada lude ljubavnice bez napuštanja unajmljene tvrđave na godinu također nije ugodna opcija. Bilo bi idealno da usluga odabira stana nije formalna, već zapravo pružena. To je, na jednostavan način, tako da možete u miru živjeti u stanu koji su pronašli agenti. Prema Veroniki Pankova, izlaz iz te situacije je korištenje usluga agencija za promet nekretninama, koje jamče da će vam, ako niste uspjeli izbjeći sukob s stanodavcem, biti izabrana druga opcija za novac koji ste jednom uplatili.

Reklamne zavjere

Neki Realtors razgovaraju o garanciji za svoje usluge. Istina, prema gospođi Pankova, takve agencije za nekretnine u Moskvi još uvijek se mogu računati s jedne strane. U osnovi, ona vjeruje da su to agencije srednje klase zainteresirane za oblikovanje svoje reputacije. Ali što je s onima koji imaju dugogodišnju reputaciju na tržištu? Dopisnik “Denega” pod krinkom potencijalnog klijenta telefonirao je agencijama takozvane “velike četvorke”, koja čini lavovski dio svih transakcija: BEST, INCOM, MIAN i Miel. Bilo je samo jedno pitanje: garantirate li odabir drugog stanovanja za već plaćenu proviziju ako me vlasnik prvog stana počne preživljavati? U posljednje tri agencije obećale su da će pružiti takvo jamstvo, a uvjeti su zvani isti: ako je klijent u roku od tri mjeseca nakon zaključenja ugovora o zakupu prisiljen napustiti stan bez vlastite krivnje, onda traži novo stanovanje besplatno.

“Ako se” vlasnik “pokaže kao prevarant, a zaposlenik naše tvrtke nije uspio utvrditi tu činjenicu prilikom sklapanja ugovora o najmu, za klijenta biramo novi stan besplatno i vraćamo mu cjelokupni iznos provizije”, dodaje Maria Zhukova iz Miel-Arenda.

Ako ne govorimo o prijevari, tada je nekretninama, naravno, isplativije riješiti sukob strana, nego se ponovo zabrljati s izborom stanova. Prema gospođi Zhukova, agenti često uspijevaju riješiti probleme: “Postoje argumenti za svaku situaciju.” “Vlasnika policija gotovo uvijek može zastrašiti od strane policije ili porezne inspekcije – nitko ne plaća porez”, agent male kompanije za prodaju nekretnina podijelio je svoje iskustvo s Dengamijem pod uvjetom anonimnosti.

Znakovito je da je specijalist tvrtke “BEST-Real Estate”, koji se odazvao pozivu dopisnika “Novac”, bio vrlo iznenađen pitanjem garancijskih obveza, rekao da nemaju ništa od toga i štoviše, takva obećanja natjecatelja su samo reklamni štos.

Slučaj čitateljice “Novac” Elene Mikheeve, nažalost, potvrđuje ovu tezu. Prema njenim riječima, tijekom pregovora u tvrtki “INCOM-nekretnine” bilo joj je obećano da će besplatno podići novo stanovanje u slučaju sukoba s vlasnikom stana tijekom prva tri mjeseca prebivanja. No iako se svađa dogodila gotovo sljedeći dan nakon dolaska, agent je rekao da je već obavio svoj posao. Kao odgovor na usmene pritužbe, tvrdi naša čitateljica, šefica odjela tvrtke pristojno ju je savjetovala da ode na sud. Elena Mikheeva je na zahtjev dopisnice “Denega” provjerila postoji li jamstvena klauzula u njenom sporazumu s agencijom koja će se omogućiti nadati se uspjehu takvog postupka: pokazalo se da tamo ništa nije zabilježeno. Agent joj je obećao jamstvo samo riječima, pa zahtjevi protiv njega mogu biti samo u sferi morala, ali ne i zakona.

„Svakog mjeseca na sastanku odbora razmatramo zahtjeve protiv različitih agencija,“ napominje Veronika Pankova iz IDA-e, „u većini se slučajeva žalbe odnose posebno na jamstvene obveze.“ Zaključak nije težak: što god vam agent obeća, morate ga zamoliti da to pokaže na papiru.

Istovremeno, prema gospođi Pankova, ako govorimo o posrednicima koji već dugo rade na tržištu, tada se u polovici slučajeva sukobi rješavaju unutar tvrtki. Glavna stvar je dovesti top menadžment u tok vašeg problema. Najlakši način za to je slanje ovjerenog pisma s obavijesti upućeno upravitelju. Također Veronika Pankova savjetuje da utječu na agencije uz pomoć javnih organizacija, kojima i njezin odjel pripada. “Ponekad čelnici tvrtki pristanu da pomognu samo kad počnem razgovarati s njima u ime odbora”, primjećuje ona i odmah izražava rezervu, “iako prihvaćamo pritužbe na sve kompanije koje posluju u Moskvi, u Ruskom cehu nekretnina ili Moskovskom udruženju nekretnina (oko 200 agencija) “. Prema gospođi Pankova, u četvrtini slučajeva stranke postižu sporazumni dogovor. Ostali su slučajevi podjednako riješeni u korist jednog od njih. “Ako naša odluka ne odgovara strankama, oni idu na sud. Ali to je samo oko 5% slučajeva”, – rekao je predstavnik IDA-e.

Malo ih stvarno stigne na sud, slaže se odvjetnik Dmitrij Nikolaev. “Prosječno vrijeme za građanski slučaj na sudu je devet mjeseci. Ovršni postupci još su sporiji. Vrijeme, novac i živci potrošeni neće se isplatiti”, objašnjava on. Realtors shvaćaju da nisu svi njihovi klijenti počinjeni borci za ljudska prava ili parnice, i stoga im nude tako lako sastanke na sudu. Stoga je bolje da to ne dovedete, ne štedeći nikakav napor da u sporazumu s agencijom prebacite sve garancijske obveze potonjeg, a u dogovoru s vlasnikom stana – maksimalni broj nijansi koji se tiču ​​vašeg načina života. Budući da se minimalna cijena izdanja već približava tri tisuće dolara, zamornost više ne izgleda sitno.