Pregled moskovskog tržišta nekretnina u veljači 2011

Sadržaj članka

• Na sekundarnom tržištu stanovanja situacija je i dalje prilično stabilna
• Tržište novih zgrada vidljivo je oživjelo u veljači
• Što će se dalje dogoditi

Prošla veljača dodala je puno intriga prilično kompliciranoj situaciji na domaćem tržištu nekretnina. S jedne strane, postoje okolnosti u kojima bi troškovi stanovanja trebali rasti, i to vrlo brzo. Kriza se već povlači.

Mihail Brovkin. Kotelnicheskaya nasip. 2005

Hipotekarno kreditiranje počelo je oživljavati, što postaje sve pristupačnije. Ne može se ne uzeti u obzir rast cijena nafte, cijene crnog zlata hit su u veljači. Sve bi to, prema pozadini niskih stopa nove gradnje stanova u glavnom gradu, činilo se da bi trebalo potaknuti cijene stanova. No usprkos svemu, cijena po četvornom metru ne žuri rasti.

Na sekundarnom tržištu stanovanja situacija je i dalje prilično stabilna

Prema analitičkom centru “Pokazatelji tržišta nekretnina” indeks cijena stambenog prostora u glavnom gradu povećao se u veljači 2011. za gotovo 1% s 4530 na 4573 dolara po četvornom metru, odnosno rast je minimalan i nalazi se na razini inflacije. To zauzvrat može biti posljedica i pada tečaja dolara u veljači. Što se tiče cijena rublja za stanove u Moskvi, one ostaju na snazi. Tako je u veljači prosječna cijena kvadratnog metra u Moskvi u rublima bila oko 135 tisuća rubalja po četvornom metru.

U Moskvi je najveća potražnja za kućama ekonomskog razreda.

Ako razmotrimo promjenu cijena prema vrsti stanovanja, tada situacija nije ujednačena. Najveće povećanje cijena zabilježeno je u segmentima s niskim troškovima: panel-kuće (+ 1,3%), uključujući stari stambeni fond, jednosobne (+ 1,2%) i dvosobne (+ 1,1%) stanove. U skupim modernim kućama od monolitnih opeka čak dolazi do pada cijena (-0,9%), a gotovo da i nema povećanja segmenta višestambenih stanova (+0,2). Samim tim, kao i u siječnju, stanovanje u ekonomskoj klasi je u Moskvi najveća potražnja. Izbjegavaju se skupi stanovi s tržišta i stopa rasta cijena za stanove niže cjenovne kategorije.

Troškove stanova u četvrti glavnog grada u veljači karakterizira slična dinamika – najveći plus zabilježen je u jeftinim stambenim područjima: Yuzhnoye Medvedkovo, Severnoye Medvedkovo, Perovo, Babushkinskaya, Shchukino, Tushinskaya, Zhulebino, Metrogorodok, Pokrovskoye-Streshnevo, Bogorodskoye, itd. Rast cijena na ovim područjima iznosio je u prosjeku 1,8% do 2,2%. Istodobno, u mnogim skupocjenim kvartima središta Moskve cijene su se u veljači pokazale čak i u crvenim bojama, na primjer: marksistička, puškinska, tverska, kurska, čehovskaja, Aleksandrovski vrt, Majakovska, Frunzenskaja, knjižnica Lenina, Sportivnaya, Smolenskaya, Khayavnika, Tayabyaka, Tayakaka, Tayakaka, Taskakaka, Taskakaka, Taskakaka, Taskakaka, Taskakaka, Taskakaka, Taskakaka, Taskakaka, Taskakaka, Taskakaka, Taskakaka, Taskaka, Taskakaka, Taskakaka, Taskakaka, Taskakaka, Taskaka, Taskaka, Taskaka, Taskaka, Taskaska, Kyavskaja , Borovitskaya (od -1% do -0,4%).

Ako razmotrimo dinamiku cijena stanova u veljači 2011. po četvrti Moskve: Središnji okrug nepromijenjen, Zapadni okrug – u blagom minusu (-0,2%). Najjeftiniji su četvrti u najvećem plusu: sve četvrti izvan moskovskog prstena (+ 1,9%), kao i istočni (+ 1,0%) i sjeveroistočni (+ 1,4%).

Tržište novih zgrada vidljivo je oživjelo u veljači

Nakon neznatnog smanjenja aktivnosti na kapitalnom tržištu novih zgrada koje je u siječnju, kako je i stvarno predviđeno, veljača obilježila uočljivom aktivacijom i programera i potencijalnih kupaca. Prema analitičarima kompanije Azbuka Zhilya, u veljači 2011. godine potencijalna potražnja za novim zgradama, koja je određena brojem zahtjeva potencijalnih kupaca, i u Moskvi i u moskovskoj regiji, povećala se za 10-15% u odnosu na siječanj.

Jurij Pimenov. Vjenčanje u sutrašnjoj ulici. 1962

Prema istraživačima, ta činjenica proizlazi i iz činjenice da je krajem siječnja značajan dio klijenata koji im se obratio jednostavno nije imao vremena donijeti odluku o kupnji kuće, a odgodio je transakciju za veljaču. Kao rezultat, broj stanova kupljenih u novogradnji u veljači višestruko se udvostručio u odnosu na siječanj.

Osim toga, u veljači su neki programeri na tržište donijeli svoja nova svojstva. Kao rezultat toga, broj novih stambenih zgrada u izgradnji u otvorenoj prodaji u Moskvi porastao je za 1,8%, te je gotovo dosegao 370 jedinica, broj stanova koji se nude na tržištu u odnosu na siječanj, zauzvrat, porastao je za 3,4%.

Prema Artyom Rzhavskom, šefu odjela za savjetovanje i analitiku agencije Azbuka Zhilya, u moskovskoj regiji programeri su počeli još aktivnije promovirati nove projekte. U isto vrijeme, potražnja za postojećim predloženim objektima značajno prelazi metropolitanske pokazatelje. Dakle, prema tvrtki, u veljači 2011. na tržištu novih zgrada u moskovskoj regiji, i broj predloženih nekretnina (otprilike 700) i broj stanova za prodaju povećan je za 2,3% u odnosu na prethodni mjesec..

Također je vrijedno napomenuti da je u veljači u Moskvi nastavljena prodaja u nekoliko luksuznih stambenih kompleksa. To je dovelo do činjenice da je prosječna cijena po kvadratu. m u novim zgradama u glavnom gradu povećao se za 2,5% u odnosu na siječanj: uzimajući u obzir stanovanje viših cjenovnih kategorija, cijena je bila oko 211 tisuća rubalja.

Prema mišljenju mnogih stručnjaka, ne postoji izravna veza između dinamike cijena nafte i cijena nekretnina..

U moskovskoj regiji nisu zabilježeni slični trendovi. U moskovskoj regiji, najtraženije stanovanje i dalje su apartmani ekonomske klase. Neki su stajaći objekti prešli u višu fazu pripravnosti. Istodobno je na tržište ušlo nekoliko novih projekata koji su nadoknadili dinamiku cijena.

Krajem veljače 2011. prosječna cijena po kvadratu. m u novim zgradama u moskovskoj regiji iznosio je 63,1 tisuća rubalja. Slijedom toga, cijena je ostala na razini iz siječnja.

Zašto cijene kuća ne ubrzano padaju nakon porasta cijena nafte i osjetnog oporavka u financijskom sektoru?

Prvo, tržište ne reagira odmah na te čimbenike, postoji zastoj. Ako je krajem veljače nafta porasla na rekordne razine (120 dolara po barelu Brent-a), to će se odraziti na tržištu nekretnina tek nekoliko mjeseci kasnije. Ali ni ovdje nije tako jednostavno. Kao što znate, nafta je počela poskupjeti krajem prošlog ljeta, kada je do kraja 2010. porasla sa 70 dolara po barelu na 95 dolara, odnosno rast je već iznosio 35%. U isto vrijeme, na jesen i zimi nije bilo značajnijih skokova cijena na tržištu nekretnina..

Prema mišljenju mnogih stručnjaka, ne postoji izravna veza između dinamike cijena nafte i cijena nekretnina. Nesumnjivo su da su oni povezani unutar opće makroekonomije. Međutim, ta je veza nelinearna i nije tako jednostavna da bi bilo moguće izvući bilo koji točan obrazac utjecaja cijene crnog zlata na nekretnine u Rusiji. Ako analiziramo opću situaciju, posljednjih godina nekretnine i nafta češće pokazuju ne suprotnu dinamiku, već se ponavljaju.

Što se tiče trenutnog deficita novih zgrada u glavnom gradu, ni ovdje nije jasna slika. Doista, volumen puštanja u pogon novih stanova u Moskvi u posljednjih nekoliko godina značajno se smanjio s 4,8 sq. m. u 2007. na 1,8 milijuna četvornih metara. m u 2010. Međutim, treba napomenuti da je od 4,5 – 4,8 milijuna kvadrata, koji su izgrađeni prije krize, samo oko 1,5 milijuna kvadrata pušteno u slobodnu prodaju na tržištu. Preostalih 70 – 80% bilo je za socijalno stanovanje, izgrađen na teret proračunskih sredstava. Slijedom toga, obujam ponude novih stanova na tržištu ostao je na približno istoj razini kao i prije krize.

Što imamo kao rezultat? Čini se da postoji mnogo razloga za porast cijena, ali nakon pomnijeg pregleda njihovo je objektivno djelovanje na rusko tržište nekretnina vrlo kontroverzno..

Što će se dalje dogoditi

Iz svega navedenog možemo zaključiti da u narednim mjesecima nema razloga očekivati ​​nagli skok cijena kvadratnog metra u Moskvi, a doista i cijeloj Rusiji. Sasvim je moguće primijetiti trenutne stope rasta prosječnih pokazatelja cijena od oko 1-2% mjesečno. Imajte na umu da će promjena tečaja prilagoditi razinu cijena vlastitim prilagodbama. Ako dolar i dalje slabi, tada s povećanjem cijena stambenog rublja u glavnom gradu za 1%, porast cijena u dolarima može biti – 2-3%, ili čak i više.

U drugoj polovici 2011. godine, prema mišljenju nekih stručnjaka, može se očekivati ​​intenzivniji rast cijena, koji će uglavnom pasti na stanove ekonomskog razreda. Prvo, to može biti povezano s izborima, jer je takvo ponašanje cijena koje su promatrane tijekom izbora 2004. i 2008. godine. Drugo, utjecaj globalne inflacije na domaće tržište nekretnina, koji dobiva na značaju zbog neopravdanog tiskanja novca koji nije podržan, sasvim je moguć. U takvim uvjetima, nekretnine mogu početi povraćati bržim tempom. U ovom slučaju će dinamika cijena rublja objektivnije odražavati situaciju u cijeni u dolaru.

Općenito, ne treba očekivati ​​nagle skokove cijena nekretnina u glavnom gradu tijekom cijele godine.