Kako prodati stan

Sadržaj članka

• Prodajte stan sami
• Procjena troškova stana
• Porez na promet stanova
• Naslovni dokumenti
• Dodatni dokumenti za stan
• Ugovor o prodaji stana
• Nagodba prema ugovoru o kupoprodaji stana
• Kako ponuditi stan na prodaju
• Kako ispravno pokazati stan
• Naravno, bez smeća
• Konstruktivnije pozitivno

Recimo u vašem životu da postoji situacija kada vam treba stan koji posjedujete manje od novca koji očekujete da dobijete kao rezultat njegove prodaje..

Pa, na primjer, otvoreno je nasljedstvo u obliku stana, ili je preporučljivo pretvoriti prethodno stečeno stanovanje u novčanice kao obećavajuća investicija. Možda imate stan, prodajući koji, možete izvršiti početnu uplatu za prostraniji i ugodniji životni prostor, kupljen hipotekarnim kreditom. I sve to, na ovaj ili onaj način, počiva na prvoj i glavnoj radnji – prodaji stana.

Prodajte stan sami

Naravno, najjednostavnije je kontaktirati specijaliziranu tvrtku koja će uz određenu naknadu i na temelju punomoći koju ste izdali izvršiti sve potrebne radnje i predati vam ključeve sefa u kojem se nalazi novac. Međutim, ova je usluga vrlo skupa. Plaćanje će iznositi oko 2 – 4 %% iznosa transakcije kupnje i prodaje, dok, u svakom slučaju, čak i ako je stan vrlo jeftin, naknade odvjetnika i nekretnina neće pasti ispod razine od jedne i pol do dvije tisuće dolara. Za velike gradove, poput Moskve ili Sankt Peterburga, ta naknada može iznositi nekoliko tisuća dolara. Osim toga, kao što znate, tamo gdje miriše na dobar novac, uvijek se nađu razne tamne ličnosti koje me mogu jednostavno, oprostiti zbog vulgarnosti, baciti. Jao, to su stvarnosti našeg života. Zato neki energični i praktični ljudi nastoje sami pripremiti i izvršiti kupnju i prodaju stana..

Dakle, kako pravilno prodati stan, djelujući neovisno?

Procjena troškova stana

Prije svega, odlučite za koji iznos ste spremni podijeliti sa svojom imovinom. Očito već imate neku vrstu novca. Ali ipak, budite realni. Nakon što precijenite cijenu, riskirate da uopće ne prodate ovu nekretninu.

Postoji nekoliko načina da se dobije bjelljija ili manje objektivna slika stvarne tržišne cijene stana koji se prodaje..

Prije svega, možete se obratiti profesionalnom procjenitelju koji ima posebnu obuku, koji poznaje metodologiju ocjenjivanja i ima odgovarajuću licencu. U pravilu, troškovi usluga ovog stručnjaka kreću se od jedne do tri tisuće rubalja. Primit ćete od njega službeni dokument, koji, međutim, neće biti jamstvo da će se potencijalni kupac složiti s tamo naznačenom cijenom. Štoviše, on može dovesti i svog procjenitelja, koji ima dozvolu i svoj subjektivni pogled na vaš stan. Velika je vjerojatnost da se rezultati rada ove dvojice stručnjaka neće podudarati, a novac koji ste potrošili izgubiti će se. Štoviše, neki potencijalni kupci oštro reagiraju na bilo kakve dokumente procjene, videći u njima prljavi trik ili sredstvo pritiska. Stoga, ako ste koristili usluge procjenitelja kako biste razumjeli na što možete računati, imajte na umu imenovani iznos, ali primljeni dokument ne koristite kao argument u svoju korist..

Za pomoć u procjeni vašeg stana možete se obratiti privatnom zastupniku ili tvrtki za promet nekretnina. Koštat će otprilike isto.

Bolje je ako na vaše mjesto dođe specijalist. Gledajući stan vlastitim očima, moći će dati precizniju procjenu stambenog prostora, posebno, jer neće samo steći predodžbu o njegovom tehničkom stanju, već će uzeti u obzir i pogodnost njegovog položaja i kvalitete krajolika koji okružuje kuću, prednosti ili nedostatke prometne infrastrukture itd. Ali u ovom slučaju ne treba zaboraviti da će mišljenje stručnjaka uvijek griješiti subjektivnošću. Za vas će to postati podaci prihvaćeni za referencu i uopće neće značiti da stavite stan na prodaju. Nikome ne duguješ ništa. Stoga, nastavite sa svojim interesima i ako imate namjeru povećati cijenu u odnosu na onu koju su imenovali stručnjaci i niste vremenski ograničeni, učinite to. A ako je u vašem interesu da stan prodate što je prije moguće, onda spustite traku u odnosu na razinu koju su oni postavili..

Usluge nekretnina mogu se besplatno koristiti. Zbog toga u mnogim tvrtkama za promet nekretnina postoji sustav brzog ocjenjivanja. Da biste dobili informacije na ovaj način, samo nazovite tvrtku i navedite parametre stana koji se nudi na prodaju, seriju kuće i njegovu adresu. Nakon toga, operater tvrtke za promet nekretninama podnijet će zahtjev svojoj bazi podataka koja sadrži podatke o sličnim stambenim prostorijama i dat će vam okvirnu cijenu..

Rezimirajući sve gore navedeno, moram napomenuti da sve metode procjene imaju određeni postotak pogreške, što znači da ćete konačnu odluku o cijeni donijeti samostalno, ovisno o vašoj konkretnoj situaciji..

Usput, nemojte se oglušiti o informacije koje su u velikim količinama dostupne u oglasima u novinama ili na Internetu. Tamo možete pronaći podatke o cijenama za apartmane slične vašim..

Porez na promet stanova

I sada ste se konačno odlučili na procijenjenu cijenu. Sada moram objasniti jedno neugodno, ali neizbježno proceduralno pitanje vezano za prodaju stana..

Činjenica je da se novac koji dobijete prodajom stana po zakonu smatra vašim prihodom, što znači da ćete morati platiti porez na dohodak. A ako stan ima nekoliko vlasnika, recimo, on je u zajedničkom vlasništvu članova vaše obitelji, tada se iznos poreza na dohodak raspodjeljuje između njih razmjerno veličini njihovog udjela.

Međutim, sve nije tako zastrašujuće i ovdje postoji jedan trik, naime, ako posjedujete ovu nekretninu u razdoblju kraćem od pet godina, tada niste obvezni plaćati porez na iznos koji ne prelazi milijun rubalja. Ako ste vlasnik stana više od pet godina, tada se porez uopće ne plaća. Država je poduzela takve mjere kako bi se suzbila špekulacije u stambenim prostorijama..

Naslovni dokumenti

Sada se vraćamo na vrlo važan odjeljak, naime na vlasničke dokumente stana. Bez njih nije moguća transakcija prodaje i kupnje. A potencijalni kupac neće gubiti svoje vrijeme na prazne razgovore, a ne podržani dokumentarnim dokazima o vašem pravu na prodaju ove nekretnine, odnosno potvrdi vašeg vlasništva.

Ako ste prvi prodavač privatiziranog stana, tada će Potvrda o registraciji vlasništva i Ugovor o prenosu vlasništva nad tim stanom na vas, sklopljen u teritorijalnoj agenciji za privatizaciju, postati potvrda vašeg vlasništva nad njim..

U slučaju da se imovina dijeli, a jedan od vlasnika je umro, tada je gore navedenim dokumentima potrebno dodati potvrdu o pravu na nasljeđivanje udjela koji je pokojniku pripadao u ranu, a koji izdaje javni bilježnik u mjestu prebivališta pokojnika, a ova potvrda mora biti registrirana kod lokalne vlasti o registraciji nekretnina i transakcijama s njom uz primitak odgovarajuće popratne dokumentacije.

Morate potvrditi svoje pravo na stan u stambenoj zadruzi sa potvrdom da ste u potpunosti platili udio, koja će vam biti izdana u Upravi zadruge, kao i potvrdom o registraciji vlasništva.

Ako posjedujete stan, udio stana ili sobe koju ste kupili temeljem ugovora o kupoprodaji, tada će stvarni ugovor o kupoprodaji, registriran kod lokalne vlasti za registraciju nekretnina i transakcije s njim, te akt isporuke, postati potvrda vašeg vlasništva nad ovom nekretninom. prihvaćanje ovog stana.

Ako ste stan, udio stana ili sobe stekli kao rezultat razmjene, tada potvrđujete svoje vlasništvo nad ovim ugovorom o razmjeni, također registriranim kod lokalne vlasti za registraciju nekretnina i transakcije s njim te potvrdu o registraciji vlasništva.

Slični dokumenti potvrđuju vlasnička prava na stan, udio stana ili sobe u slučaju stjecanja takve nekretnine kao dar ili nasljedstvo. Istodobno, činjenica darovanja potvrđuje se propisno registriranim ugovorom o darovanju, a činjenica primanja nekretnina u ostavinu po zakonu ili oporuci – notarskom potvrdom o pravu na nasljedstvo upisana kod lokalne vlasti za upis nekretnina i transakcije s njom.

Ako ste stan na primarnom tržištu kupili od pravne osobe koja ga je zauzvrat dobila kompenzacijom (ovo je uobičajena praksa kada nekoliko organizacija sudjeluje u izgradnji, a zatim se nasele sa stanovima, srazmjerno njihovim troškovima), zatim potvrda vašeg prava na stanovanje bit će postignut sporazum o prijenosu prava (ili dodjeli prava) vlasništva nad ovim stambenim objektom. Ovaj ugovor morate potpisati vi, predstavnik prodavatelja (pravna osoba) i registrirani kod lokalne vlasti za registraciju nekretnina i transakcije s njom. Pored toga, kao i u svim ostalim slučajevima, morate imati dokaz o vlasništvu za ovu nekretninu..

Ponekad ljudi dobivaju stan na temelju sudske odluke. U ovom slučaju, pored potvrde o vlasništvu nad njom, trebali biste dobiti presliku takve odluke suda koji je donio takvu odluku..

Dodatni dokumenti za stan

Sada kada ste odabrali naslovne dokumente, možete početi prikupljati i drugu potrebnu dokumentaciju. A trebat će vam sljedeći dokumenti:

1. Tehnička putovnica stana koju izdaje BTI. (Treba imati na umu da je njegov datum isteka ograničen na kraj tekuće godine).
2. U uredu za putovnicu dobit ćete potvrdu da ste prijavljeni u mjestu prebivališta. Može se dobiti brzo, iako traje samo deset dana..
3. Lokalnoj vlasti za registraciju nekretnina i transakcije s njom mora vam se izdati potvrda kojom se potvrđuje vaše vlasništvo nad ovom nekretninom, koja sadrži podatke da ta imovina nije hipoteka, nije prodana, nije oduzeta, nije predmet založnog prava i ne podliježe nikakvim drugim teretima. Životni vijek takve potvrde je također kratak. Sve isto 10 dana. Stoga je preporučljivo primiti takve „kratkoročne“ dokumente kada su uvjeti kupnje i prodaje već dogovoreni s potencijalnim kupcem, a vrijeme odbrojava danima. U suprotnom, preko istog dokumenta naletite na više puta.
4. U PRUE, DEZ ili nekom drugom sličnom tijelu dobivaju potvrdu o nepostojanju zaostalih zarada u uplatama za komunalije.
5. U poreznoj upravi u mjestu prebivališta morate izdati potvrdu da nemate dugovanja za porez na imovinu.
6. Ako je jedan od vlasnika stana dijete, tada morate dobiti odobrenje vaše općinske uprave za prodaju stana. Istovremeno, morate dokazati da se kao rezultat prodaje ovog stana i stjecanja novog, životni uvjeti maloljetnice neće pogoršati.
7. Morate dobiti slično odobrenje od organa starateljstva. Istodobno se uzimaju u obzir interesi ne samo maloljetnih građana, već i osoba koje su prepoznate kao nesposobne..
8. Trebat će vam ovjereni pristanak supružnika za prodaju stana ako je kupljen u braku ili je vaše zajedničko vlasništvo, a prodaju obavljate lično. Ovim se dokumentima prilaže vjenčani list ili potvrda o razvodu ako je vlasnik promijenio prezime.
9. Ako ste nakon primitka Potvrde o vlasništvu stana koji ćete prodati promijenili putovnicu, trebat će vam potvrda o promjeni putovnice. Činjenica je da će se vaši podaci o staroj putovnici i dalje pojavljivati ​​na svim računima, a to će stvoriti zbrku prilikom obavljanja transakcije. Takva će vam se potvrda izdati u uredu za putovnicu u mjestu prebivališta.

Ugovor o prodaji stana

Ugovor o kupoprodaji stana zaključuju i potpisuju stranke u pravilu u nazočnosti javnog bilježnika, koji ovjerava autentičnost potpisa stranaka. Nadalje, potpisani i ovjereni ugovor registriran je kod lokalne vlasti za registraciju nekretnina i transakcije s njom..

Po zakonu, kupac postaje vlasnik kuće od trenutka registracije kupoprodajnog ugovora i njegovog vlasništva. Nakon toga stranke donose konačnu novčanu nagodbu.

Nagodba prema ugovoru o kupoprodaji stana

Treba napomenuti da, u pravilu, i prije sklapanja ugovora, kupac prenosi prodavaču određeni iznos novca kao jamstvo ozbiljnosti njegovih namjera, u iznosu koji su stranke dogovorele. Kupac, naravno, nakon primitka tog novca piše potvrdu. I ovdje biste trebali uzeti u obzir neke čisto terminološke nijanse, koje, međutim, mogu uvelike promijeniti situaciju u slučaju nepovoljnog razvoja događaja..

Činjenica je da se u potvrdi mogu upotrijebiti izrazi “polog” ili “predujam”. Mnogima se čini da su sinonim. Ali to nije slučaj. U skladu s Građanskim zakonikom Ruske Federacije, izdavanje akontacije prodavaču od strane potencijalnog kupca ne povlači nikakve pravne posljedice. Prema tome, prodavatelj, “odmahnuvši rukama” s kupcem, može učiniti puno posla i odbiti druge potencijalne kupce, pozivajući se na već postojeći sporazum, a potencijalni kupac će se u posljednjem trenutku predomisliti i posao neće uspjeti. U ovom slučaju prodavač koji je primio predujam bit će obvezan vratiti novac potencijalnom i nedosljednom kupcu..

Početno plaćanje je druga stvar. Ako ugovor ne uspije, a vi ste već učinili puno posla, iznos depozita ostaje kod vas kao kazna.

Za proizvodnju gotovinskih obračuna u pravilu se koristi unajmljeni sef. Ova metoda podjednako jamči interes i prodavača i kupca.

Kako ponuditi stan na prodaju

Ne biste trebali misliti da će kupac doći k vama sam. Da biste predstavili svoju nekretninu na stambenom tržištu, trebate potrošiti malo napora.

Prije svega, koristite sve moguće i dostupne načine informiranja javnosti da namjeravate prodati stan. Oglas mora biti dostavljen publikaciji / publikacijama specijaliziranim za objavljivanje ove vrste podataka. Ima ih mnogo u svakom gradu.

Ako imate priliku, objavite svoje ponude na Internetu. Postoje mnoge web stranice koje nude svoje usluge besplatno kao oglasna ploča. U isto vrijeme, nemojte biti lijeni da povremeno ažurirate svoju poruku, jer će u protivnom postupno kliznuti do samog kraja popisa, zahvaljujući novim publikacijama..

Pa, i što je neobično, ne biste se trebali umanjiti od banalnog objavljivanja oglasa na stupovima, ogradama i autobusnim stajalištima. Ova metoda može se pokazati najučinkovitijom jer će oni koji žele kupiti stan na istoj površini objavljivati ​​reklame s telefonima. Tako ćete se vidjeti.

Kako ispravno pokazati stan

Prirodno, pretpostavljamo da prodajom svog stana nikoga nemate namjeru prevariti. Ali uopće nije potrebno istaknuti neke nedostatke vašeg stana tijekom početnih pregovora s potencijalnim kupcem. Tako reći, sa “mladenkom”.

Na primjer, ako pogled kroz prozor ostavlja mnogo željenog, prvo bi upoznavanje trebalo zakazati za večer, kada se kupac neće odmah uplašiti zbog ove vanjske okoline vašeg kraja..

Prije prodaje ne biste trebali trošiti puno na obnovu stana. U svakom slučaju, većina normalnih ljudi, kupujući nekretnine, prije svega otkida sve što postoji i izvrši velike popravke po svom ukusu. Stoga je preporučljivo izvršiti manje kozmetičke popravke. Ljepite čistu svijetlu pozadinu, dodirnite i dodirnite nešto. Ako je moguće baciti ili izvaditi stari namještaj, onda to učinite. Kupac bolje percipira prazne, prostrane i lagane prostore, razmišljajući planirajući gdje i što od svojih stvari može staviti.

Naravno, bez smeća

Neka stan na prodaju malo miriše na ljepilo boje i tapete. To ostavlja podsvjesno pozitivan dojam na kupce, što ukazuje da su ovdje prije njih živjeli pristojni i čisti ljudi..

Ni pod kojim uvjetima ne smijete ostavljati miris kućnih ljubimaca u stanu ili, ako stan nasljeđujete od starijih rođaka, miris bolesti i neiskvarene starosti. To se odmah plaši.

Potencijalni kupci, čak i ako su stigli automobilom, trebaju neupadljivo objasniti da iz svog stana možete lako i brzo doći do metroa pješice ili javnim prijevozom, te da je ovdje sve vrlo blizu i ima puno dobrih trgovina, škola, klinika i vrtića.

Konstruktivnije pozitivno

Vodovod mora dobro funkcionirati u stanu. A to uopće ne znači da ga treba promijeniti prije prodaje. Samo što nigdje ne smije kapnuti, cureti i emitirati neugodan miris..

Ako su ranije susjedi odozgo “procurili” na vas, onda uklonite sve tragove ovog curenja, inače kupac može pomisliti da se takva katastrofa događa sustavno. Ako je moguće, mrlje zapečatite i izbjelite. Vrlo je važno!

Na prozorima ne smije biti razbijeno staklo. To stvara oštro negativan dojam stana u cjelini..

Međutim, ti su savjeti profesionalnih trgovaca po prirodi prilično banalni. Bez sumnje, imate dovoljno domišljatosti i domišljatosti da proizvod pokažete licem. I tada će vaš posao biti vrlo isplativ.