Podizanje stope središnje banke: što će se dogoditi s hipotekom

Sadržaj članka

---

• Što zajmoprimci mogu očekivati. Promijenit će se stopa hipoteke
• Odgoda plaćanja hipoteke. Kako biti
• Kako pregovarati s bankom
• Refinanciranje hipotekarnog ugovora
• Restrukturiranje hipoteke u valutu rublja
• Može li banka povećati hipotekarnu kamatnu stopu
• Što će vlada učiniti
• Što je s hipotekarnim plaćanjima? Ima li nade za najbolje

---

Propad rublje i oštar rast diskontne stope Centralne banke izazvali su paniku među Rusima koji su već uzeli hipoteku ili će to učiniti u bliskoj budućnosti. Pogledajmo kako će povećanje stope središnje banke utjecati na njih, kako se s bankom dogovoriti o povlaštenim uvjetima i što očekivati ​​za hipotekarne zajmoprimce u budućnosti.

Što zajmoprimci mogu očekivati. Promijenit će se stopa hipoteke

Povećanje stope refinanciranja na 17% znači da će upravo te komercijalne banke posuđivati ​​novac od Središnje banke. Ako pogledate dinamiku tijekom protekle godine, možete vidjeti da se ni uz stalno povećanje stope refinanciranja kamatne stope na rubnu hipoteku nisu puno promijenile:

• Ožujak 2014.: Stopa središnje banke – 7,0%, hipoteka – 12%;
• Travanj 2014.: Stopa središnje banke – 7,5%, hipoteka – 12,3%;
• Srpanj 2014.: Stopa središnje banke – 8,0%, hipoteka – 12,2%;
• Rujan 2014.: diskontna stopa – 9,5%, hipoteka – 12,5%.

Ali trenutačno oštro povećanje radikalno će promijeniti situaciju. Banke ne mogu poslovati bez profita. Zbog toga će biti prisiljeni davati zajmove po kamatnim stopama koje prelaze stopu Centralne banke. Očekuje se da će prema trenutnoj stopi refinanciranja hipotekarnih zajmova Rusi plaćati ne manje od 18-20% godišnje. I to prema najoptimističnijim prognozama. Sigurno će male banke ponuditi hipoteke zajmoprimcima uz još veće kamatne stope.

Socijalna hipoteka trebala bi znatno manje poskupjeti. Prema Andreyu Shelkovyju, direktoru Agencije za financiranje stambenog zbrinjavanja, stopa socijalne hipoteke u 2015. godini izračunavat će se na temelju indeksa potrošačke inflacije, kojem će se dodati 3,8%. Sljedeće godine Ministarstvo gospodarskog razvoja predviđa indeks potrošačke inflacije u regiji od 7,5%. Prema tome, stopa kredita za kupnju stanova u okviru državnih programa trebala bi biti nešto više od 11%.

Ali sve ove promjene treba očekivati ​​tek nakon Nove godine. Trenutno je nekoliko komercijalnih banaka obustavilo provedbu hipotekarnih programa i do sada ne izdaju unaprijed odobrene kredite. Financijske institucije žele pričekati neko vrijeme da vide kamo će voditi trenutna situacija s rubljem, koje će korake poduzeti i koja će kamatna stopa biti optimalna u promijenjenim ekonomskim uvjetima.

Odgoda plaćanja hipoteke. Kako biti

Prvih 20-25 dana nakon kašnjenja plaćanja banka možda neće obraćati pažnju na kašnjenje u uplatama. Njeni zaposlenici vrlo dobro znaju da apsolutno svi mogu imati privremene financijske poteškoće. Ali ako klijent dalje ne vrši isplate, stručnjaci kreditnog odjela počinju pokušavati stupiti u kontakt s njim, slati obavijesti o zakašnjelim uplatama i na svaki mogući način pokušati podsjetiti dužnika na njegove obveze.

Ako se hipotekarne isplate ne izvrše u roku od tri mjeseca ili su uvjeti plaćanja kršeni više od tri puta u roku od 12 mjeseci, a kašnjenje prelazi 5% iznosa hipoteke, odvjetnici banke imaju pravo ići na sud radi naplate duga. I, naravno, sudska odluka bit će im u korist, malo je vjerojatno da klijent koji se skriva od financijske institucije može računati da će sud biti uz njega..

Nadalje, da bi naplatili iznos duga, kamate i penale za kašnjenje, sudski izvršitelji mogu iskoristiti dužnikov bankovni račun, izvršiti aukciju hipotekarnih nekretnina i zaplijeniti njegov automobil. Ako se hipoteka izdaje ne samo zajmoprimcu, već i njegovoj rodbini, njihova imovina također može biti uhićena.

Poznati su čak i slučajevi kada su agencije za naplatu, koje su otkupile dugove od banaka, nesolventnim zajmoprimcima prijetile kaznenom prijavom za prijevaru. Ali takve su prijetnje apsolutno beznadežne. Članak 159. Kaznenog zakona Ruske Federacije (prijevara) može se primijeniti samo ako je klijent banke prilikom prijave za hipoteku koristio lažne dokumente. Istina, u ruskom Kaznenom zakoniku postoji još 177 članaka (utaja otplate dospjelih obveza), ali nije bilo presedanima kada je korisniku suđeno ovom članku..

Kako pregovarati s bankom

Kao što je već jasno, za insolventnog zajmoprimca skrivati ​​se od banke apsolutno je beskorisno. Najbolje je pokušati pregovarati s financijskom institucijom kako biste olakšali uvjete vašeg hipotekarnog ugovora. Uostalom, banka apsolutno nije zainteresirana za problematične dužnike i sigurno će se sastati na pola puta ako se klijent ponaša razumno i adekvatno.

Morate uzeti potvrdu od banke o visini svog duga. Tada biste trebali financijskoj instituciji napisati zahtjev u kojem su navedeni razlozi zašto nije moguće izvršiti plaćanja na hipoteci u cijelosti. U pismu vrijedi ne samo pitati banku za povlaštene uvjete, već i naznačiti svoje prijedloge za rješenje situacije.

Najčešće opcije za ublažavanje hipotekarnih uvjeta su refinanciranje i restrukturiranje u valutu rublja.

Refinanciranje hipotekarnog ugovora

Kad se refinancira, dužniku se otvara novi zajam, na čije se ime otplaćuje stari. Novi zajam u pravilu se izdaje po istoj kamatnoj stopi kao i prije, ali na dulje razdoblje, zbog čega se smanjuje iznos mjesečnih uplata. To je najprihvatljivija opcija za korisnike kredita koji su uzeli hipoteku u rubaljima.

Restrukturiranje hipoteke u valutu rublja

U kontekstu brzog porasta dolara, Rusi koji su uzeli devizne hipoteke najbolje je tražiti od financijskih institucija da restrukturiraju svoje hipotekarne kredite u nacionalnu valutu. Odnosno, uvjeti sporazuma ostat će isti, ali hipotekarna plaćanja će se plaćati u rubaljima.

Tada pismo ide banci (morate biti sigurni da je uredno registrirano) ili se šalje financijskoj instituciji dopisom s obavijesti.

Tijekom razmatranja zahtjeva banka ni u kojem slučaju ne smije zaustaviti isplate, u protivnom, u slučaju pravnog postupka, dužnik može biti prepoznat kao zlonamjerni neplaćenik. Ako potpuni iznos hipotekarnih plaćanja nije moguće prenijeti na banku, možete se ograničiti na samo njegov dio, ali ga redovno plaćati u okviru utvrđenih ugovorom.

Može li banka povećati hipotekarnu kamatnu stopu

Da bi se ovo razumjelo, dužnik mora pažljivo pročitati ugovor o hipoteci. Najgore od svega je što financijska institucija može jednostrano podizati kamatnu stopu. U ovom se slučaju zajmoprimac može žaliti samo na svoju nepažnju, kada na zaključivanje ugovora nije obratio pažnju na ovu točku..

Također, u uvjetima sporazuma može se reći da financijska institucija ima pravo povećati kamatnu stopu samo ako se pojave određeni uvjeti. Na primjer, povećanje diskontne stope Središnje banke ili LIBOR indeksa. Potrebno je provjeriti jesu li se takvi uvjeti zaista dogodili i ako jesu, tada je povećanje tečaja od strane banke apsolutno legalno.

Druga je uobičajena opcija kada hipotekarni ugovor kaže da se stopa može povećati samo sporazumom stranaka. U ovom slučaju, dužnik samo treba napisati pismo banci u kojem navodi da nije dao pristanak na povećanje stope. Ako financijska institucija ustraje, možete sigurno ići na sud. Zajmoprimac ima sve razloge da ga osvoji.

Teoretski, moguće je da financijska institucija ide na sud sa zahtjevom za promjenom uvjeta hipotekarnog ugovora na temelju članka 451. Građanskog zakona Ruske Federacije. Navodi da se ugovor može izmijeniti sudskim nalogom u slučajevima kada su se okolnosti toliko promijenile da bi, kada bi strane u ugovoru imale priliku to predvidjeti, sklopile sporazum pod znatno drugačijim uvjetima. Istina, isti članak 451. kaže da se promjena uvjeta ugovora sudskom odlukom u vezi sa znatno izmijenjenim okolnostima može dogoditi samo u iznimnim slučajevima. A u ruskoj sudskoj praksi broj takvih presedana je vrlo mali..

Ali čak i ako takav zahtjev podnese financijska institucija, banka će prvo morati dokazati zašto nije mogla predvidjeti promjenu okolnosti, a dužnik će plaćati po starim stopama sve dok ih sud ne odluči promijeniti..

Što će vlada učiniti

U trenutnoj zbrci s hipotekarnim tečajevima i tečajem rublje jedno je jasno: ako je tečaj 20% ili viši, a tečaj rublje ostane na sadašnjoj razini, broj ljudi koji žele dobiti hipoteku u ruskim bankama (čak i u rubaljima, barem u stranoj valuti) smanjit će se desetostruko. Već mnogi stručnjaci predviđaju smrt ruske hipoteke, prema trenutnom tečaju Središnje banke.

Građevne tvrtke bit će pogođene ništa manje. Prema ministru građevine i stambeno-komunalnih usluga Mihailu Me, svaki treći stan u Rusiji kupljen je u okviru hipotekarnih programa. U pravilu, to su stanovi u novim zgradama, a nakon masovnog odbijanja Rusa od hipoteka, mnogi programeri možda jednostavno neće pronaći novac za dovršavanje već započetih projekata. Ako je ranije bilo jednostavno opasno kupiti stan u nuli, sada će to postati pravi “smrtonosni broj”.

Jasno je da vlada mora poduzeti neke korake kako bi stabilizirala situaciju. Pogledajmo koje mogućnosti postoje za izlaz iz situacije na temelju najnovijih izjava ruskih dužnosnika.

Na tradicionalnoj konferenciji za novinare nakon rezultata godine, Vladimir Putin rekao je da su ruske vlasti svjesne da je razvoj hipoteka po trenutnoj stopi Centralne banke vrlo težak, pa čak i nemoguć. Dakle, vlada će osigurati subvencije bankama za potporu hipotekarnih programa. Odnosno, banke neće podizati stope, a nastali gubici nadoknađivat će se iz proračuna..

Istina, predsjednik nije odredio kolika će biti veličina ovih subvencija i koje će vrste hipotekarnih programa uživati ​​državnu potporu. Svakako, ako bilo koja mjera poduzme vlada, onda samo u vezi s određenim kategorijama korisnika kredita. Jednostavno je nerealno subvencionirati sve hipotekarne programe u Rusiji u trenutnoj kriznoj situaciji i planiranom proračunskom deficitu za sljedećih nekoliko godina..

Što se tiče ljudi koji plaćaju hipoteke u stranoj valuti, njihova je situacija još jadnija. Osim rizika od povećanja kamatne stope, oni su već prisiljeni platiti dvostruko više svojih kredita zbog srušenog tečaja rublje. Broj takvih posuđivača u Rusiji, prema različitim procjenama, kreće se od 25 do 150 tisuća. Nadaju se da će im vlasti pomoći prema mađarskom scenariju: to jest, hipoteku će platiti po trenutnom tečaju dolara, ali uz značajan popust, a razlika u tečaju bankama će se plaćati iz proračuna.

Za sada ruski dužnosnici nisu dali nikakve izjave o mogućnosti takvog scenarija. Prema riječima zamjenika državne Dume Anatolija Aksakova, sada se razmatra mogućnost oživljavanja Agencije za restrukturiranje stambenih hipotekarnih zajmova, koja je već pomagala zajmoprimcima u prošloj krizi. Ali, prema njegovim riječima, samo oni korisnici kredita u stranoj valuti koji nisu mogli isplatiti banke kao rezultat refinanciranja mogu koristiti usluge ove organizacije..

Također, određeni broj zastupnika iz fer Rusije zatražio je od predsjednice Središnje banke Elvire Nabiullina da obvezuje komercijalne banke da restrukturiraju zajmove Rusa u stranoj valuti i pretvaraju plaćanja u njih u rublje po tečaju na dan ugovora, ali najkasnije do 1. siječnja 2014. godine. Kako će predsjednik središnje banke reagirati na taj zahtjev, još nije poznato.

Što je s hipotekarnim plaćanjima? Ima li nade za najbolje

Sadašnje povećanje diskontne stope uvedeno je kako bi se zaustavile špekulacije na deviznom tržištu, kada su banke uzimale kredite od Centralne banke po niskim kamatama i tim novcem igrale za pad na deviznom tržištu, što je dovelo do još većeg pada rublje. Većina ekonomista slaže se da je ova mjera privremena i malo je vjerojatno da će tako visoka diskontna stopa ostati do kraja iduće godine. Uostalom, visoke kamatne stope na dugotrajno će imati izuzetno negativan učinak na sve poslovne projekte provedene u Rusiji i mogu dovesti do smanjenja proizvodnje i pogoršanja ekonomske situacije u zemlji..

Dakle, za ljude koji su donedavno planirali skinuti hipoteku, bolje je ne podmiriti se na trenutne visoke stope, već pričekati šest mjeseci – godinu dana. Moguće je da se hipotekarna situacija tijekom tog vremena stabilizira..