Kako prodati stan bez pomoći agencije

Transakcija sa ili bez sudjelovanja agencije za promet nekretninama provodi se praktički prema istoj shemi. Pa krenimo iz početka.

Recimo da imate stan koji ste odlučili prodati. Većina transakcija na tržištu nekretnina – oko 80% – takozvana je alternativa, prodajete svoj stan da biste kupili drugi. Ali danas ćemo razgovarati samo o prodaji stanova kako bismo primili novac, jer je ovaj postupak uključen u bilo koju kombiniranu transakciju.

Procjena mogućnosti, konzultacije

Prvo što treba započeti s prodajom stana je barem otprilike procijeniti nekretninu, odnosno pribaviti podatke o trošku. Najlakši način je proučiti moskovske publikacije o nekretninama koje odmah prenose takve podatke, na primjer, novine Iz Ruk protiv Ruki. Svakako imajte na umu da cijene stanova u novinama nisu činjenica, već želja prodavača.

Oglašavanje

Sljedeća važna točka je opskrba stana tržnicom. Potrebno je osigurati da što više potencijalnih kupaca sazna o tome. Danas u Moskvi ima oko tisuću malih i srednjih agencija za promet nekretnina, gdje će informacije o vašem stanu biti prihvaćene besplatno, unijete u bazu podataka i ponudit će se svim potencijalnim kupcima. Velike agencije za promet nekretnina ne prihvaćaju takve podatke, radije sklapaju ekskluzivni ugovor, koji uključuje prebacivanje svih briga oko oglašavanja, registracije i prikupljanja paketa potrebnih dokumenata na svoju tvrtku.

Drugi način je slanje oglasa u novinama Iz Ruk v Ruki ili na Internetu s brojem telefona za kontakt (obično kod kuće). To ima svoje prednosti i nedostatke. Navođenjem kućnog telefonskog broja imate izravan kontakt s kupcem ili agencijom za nekretnine. Ali imajte na umu da prilikom direktne komunikacije s tim ljudima ne možete predvidjeti koliko je određeni pozivatelj pristojan i koje su mu stvarne namjere..

Mnogo toga ovisi o pravilnosti slanja oglasa. Ako se stan nudi po likvidnoj cijeni, oglas se mora objavljivati ​​najmanje dva puta tjedno. Ako je stan potrebno prodati vrlo brzo – tri puta tjedno. Objavljivanje oglasa svaki dan je besmisleno.

Show, cjenkanje

Pozivi počinju, pregovarate, komunicirate, dogovarate se o vremenu gledanja. S tim se mora postupati vrlo pažljivo. Ne poznajete ljude koji ulaze u vaš stan, stoga je bolje ukloniti dragocjenosti i predmete s istaknutih mjesta. Ali još uvijek morate pokazati sve čvorove i kućice (na primjer, ima li pozadina iza ormara). Iskustvo pokazuje da potencijalnog kupca zanima samo stanje soba i visina stropa. On može gledati sobe dulje od pet minuta samo ako je trebao prodati stan s namještajem ili preuređenje. Ako ne postoji takav dogovor, ali zanimanje za namještaj se pojavilo, ovo je nenormalno i trebalo bi vas upozoriti.

Recimo da je osoba pristala kupiti stan i spremna je razgovarati o uvjetima njegove prodaje. Pregovaranje započinje. Postoji poseban izraz – oduprijeti se pregovaranju. Pristajući odmah na kupčeve uvjete, pokazat ćete da možete ići dalje u cijeni nego što ćete odmah iskoristiti. To je elementarna psihologija, i događa se često..

Savjet: prvi klijent koji se odluči odmah kupiti vaš stan po prvoj ponuđenoj cijeni, mi ga preporučujemo … da ne prodaje. Postoji razlog za vjerovanje da ste podcijenili stan i prodajete ga jeftino. Iako, možda ste samo imali sreće, a upravo je to osoba koja treba stan u ovom konkretnom mjestu, za ovu cijenu. To se događa i.

Ako je kupac došao na pregled s predstavnikom neke agencije za nekretnine, imate priliku dobiti neke usluge gotovo besplatno. Agent može pokušati riješiti vaše probleme unutar jedne agencije za nekretnine, tako da, voljno ili nevoljno, dođete do usluge određene tvrtke, koja može … naplatiti tu uslugu. Na primjer, da kažemo da je “… situacija više nego ozbiljna, mi se obvezujemo da ćemo je riješiti i to toliko košta”. Imate pravo prihvatiti ili ne prihvatiti predložene uvjete, možete odbiti usluge i početi prodavati sebe.

Još jedan savjet: ako se stan prodaje bez sudjelovanja agencije, bolje je da prodavači pregovaraju kod kuće ili u uredu, a kupci kod kuće. U takvim slučajevima postoji element “vlastitog” teritorija, gdje se osoba osjeća ugodnije, smirenije, samouvjerenije.

Ugovor s prodavateljem (kupcem)

Mnogi prodavači, nakon naizgled pozitivne odluke izražene riječima, uklanjaju oglas za stan, ne pretpostavljajući da kupac može nastaviti tražiti profitabilniju opciju. Stoga, nakon postizanja dogovora, prodavači bi trebali postaviti pitanje neke avansne uplate da bi osigurali obvezu kupnje vašeg stana..

Savjetujemo kupcima da ovo pitanje ne postavljaju, da ga ostavljaju kako bi bili slobodni u svojim daljnjim postupcima. Istina, u ovom slučaju postoji rizik da “propustite” stan koji vam se sviđa ako prodavač nađe isplativijeg klijenta.

Ono što slijedi je prilično delikatan trenutak. Recimo da ste se složili da kupac daje određenu svotu novca kako bi osigurao kupnju vašeg stana. Kako to provesti, kako prebaciti novac kako u budućnosti ne bi bilo problema?

Postoje pravni pojmovi: ugovor o pologu i predujam. Ako ste kao prodavatelj stana potpisali ugovor o pologu, tada morate shvatiti da raskid ugovora o namjeri, odnosno odbijanje prodaje stana ovom kupcu, može uključivati ​​određene sankcije. Budući da je s pravnog stajališta to glasi kao “nepodmirenje prodavatelja i povrat iznosa u dvostrukom iznosu”. Tako će vas iskusni i kompetentni kupac sa svojim odvjetnikom lako staviti u financijsku ovisnost..

Za kupca stana, osim adrese, cjenovnih karakteristika i uvjeta prodaje, ne smije se zaboraviti pregovarati o uvjetima legalnog (izvadak) i fizičkog oslobađanja stana. Fizičko oslobođenje je uklanjanje stvari i namještaja iz nje. Ako uvjeti nisu propisani, kupac često inzistira na oslobađanju stana odmah nakon potpisivanja javnog bilježničkog ugovora.

Provjera, priprema transakcije, prikupljanje dokumenata

Nakon što su svi papiri sastavljeni i pretplata za stan prihvaćena, započinje postupak pripreme transakcije. Odgovornost prodavača je da prikupe kompletan set dokumenata. To znači da treba proći kroz sve instance i postići, – naglašavam, u određenom vremenskom okviru – pribaviti potrebne papire. Ovo je prilično kompliciran postupak..

Za prodaju stana morate imati pri ruci sljedeće dokumente:

1. Vlasnički dokumenti, ovisno o načinu stjecanja stana, na primjer: Ugovor o prenosu, Potvrda o vlasništvu stana, Potvrda stambene zadruge o uplaćenom udjelu, Uvjerenje o registraciji BTI, Potvrda o pravu na nasljeđivanje, kupoprodajni ugovori, davanje, zamjena, zakupnina, odluka suda. Ako se dokumenti za stan izgube, tada se kućište može prodati prema izvatku iz registra koji donosi Registracijski odbor. Istina, u ovom slučaju treba imati na umu da se, teoretski, ekstrakt može uzimati barem svaki dan. Odnosno, moguća je situacija kada će prodavač, prihvativši vašu avansnu uplatu, sutra prodati svoj stan drugom kupcu. Stoga vam u ovom slučaju savjetujemo da ne date više od 100-200 USD kao avansno plaćanje kako biste smanjili svoje gubitke..

2. U BTI je potrebno dobiti: potvrdu (obrazac 11-A, vrijedi 1 mjesec); tlocrt, objašnjenje (vrijedi 1 godinu).

Da biste prikupili ove papire, trebat će vam originalni dokumenti o naslovu, putovnica i oko 150 rubalja.

3. U PRUE morate uzeti:

– izvadak iz kućne knjige – u uredu za putovnicu;
– kopiju financijskog i osobnog računa i potvrdu o nepostojanju zaostalih zakupa – u računovodstvenom odjelu.
Sve ove potvrde vrijede 1 mjesec. Za njihovo prikupljanje trebat će vam knjiga o najmu, putovnica ili punomoć (ako niste vlasnik).

4. Ovjerena suglasnost supružnika (odnosno prodavatelja ili kupca) na otuđenje (kupovinu) stana.

5. Dozvola organa starateljstva i starateljstva, ako su u transakciji uključena maloljetna djeca.

6. Potvrde iz porezne službe, ako je stan primljen na poklon ili nasljedstvom ili se nalazi u moskovskoj regiji.

7. Izjava o premještaju, ako je stan otuđen nakon 01.03.96.

Nakon što su prikupljeni svi gore navedeni dokumenti, neophodno ih je provjeriti u skladu s imenima, adresama, datumima, potpisima i njihovim dešifriranjem, veličinom svih kvadrata o kojima je riječ. Do danas smo izbrojili oko 20-22 vrste dokumenata o vlasništvu za stan, a to može biti samo. Naglašavam – ne 2, ne 5, ne 8, već 22! Zbog toga vam toplo preporučujemo da u ovoj fazi dobijete pravni savjet. Kupci stana – da razumiju kako ti dokumenti udovoljavaju zahtjevima zakona. Prodavaču – kako bi bili sigurni da je moguće prodati stan koristeći ih unutar određenog vremenskog okvira. Često nastaje situacija kada prodavatelj, vjerujući da ima dovoljno dokumenata za transakciju, uzima depozit pod jasno dogovorenim rokovima za registraciju, ali ih ne može izdržati. Odjednom se ispostavi da je jedan od vlasnika umro, a nasljedstvo nije otvoreno, jer su ljudi smatrali da je to nepotrebno. Kao rezultat toga, takav se stan ne može prodati dok se ne utvrde sve pravne formalnosti..

Banka, javni bilježnik, registracija

No, pretpostavimo da su svi dokumenti za stan uredni i dolazi vrijeme za raspravu o pitanjima međusobne nagodbe, gdje i kako ih napraviti. Najčešći način je podmirivanje putem sefa na temelju ugovora o prodaji stana koji je registriran na ime kupca. Savjetujemo vam da budete vrlo oprezni pri odabiru banke. Ako kupac ponudi određenu banku, tvrdeći da se njegov novac tamo čuva, a predsjednik uprave je njegov najbolji prijatelj, preporučujemo da ne pristane na tu mogućnost. U toj su situaciji sve vrste zloupotrebe položaja klijenta sasvim prihvatljive. Mora postojati neutralan teritorij koji odgovara obema stranama. Stoga se o pitanju međusobne nagodbe mora razgovarati unaprijed, čak i u trenutku prijenosa (ili primitka) depozita.

Nakon polaganja novca, morat ćete ovjeriti (na vaš zahtjev) izvršenje ugovora ili odmah predati dokumente za državnu registraciju.

Pravno i fizičko izuzeće, potvrda o prihvaćanju

Kada konačno primite registrirane ugovore o kupoprodaji stana sa potvrdama o državnoj registraciji prava, imat ćete pravni (odjavljivanje) i fizički (uklanjanje stvari) oslobađanje stana. A ako niste dogovorili kašnjenje novca prije prijenosa stana prema zakonu (sastavljeno jednostavnim pisanjem u vrijeme prijenosa ključeva od stana i knjiga na komunalnim računima), bit će vam problematično kontrolirati postupak.

To su, općenito gledano, osnovna pravila kojih se treba pridržavati prilikom kupnje ili prodaje stana. Ako ozbiljno razmišljate o našim savjetima i željama, pažljivo proučite postupak registracije i pripreme odgovarajućih dokumenata, možete bez problema nastaviti s transakcijom. A ako imate bilo kakvih pitanja, obratite nam se. Naša tvrtka redovito provodi besplatne seminare za stanovništvo o pitanjima nekretnina (vidi materijale ovog broja) i ima više od stotinu konzultacijskih centara u cijeloj Moskvi.