Moskva nekretnina – 2012 – sumiranje rezultata godine

Sadržaj članka

---

• Dinamika cijena
• Najzanimljivije novogradnje – 2012
• Hipoteka
• “Nova” Moskva
• zaključci
• Prognoze za budućnost

---

Sumiranje rezultata godine već je prava, moglo bi se reći nepokolebljiva tradicija, i to ne samo u našoj zemlji. Uoči Nove godine počinju se pojavljivati ​​poruke „ove godine izgrađeno, dovršeno, minirano, prodano, primljeno…“. Ali što da kažem, svi mi, na ovaj ili onaj način, zbogom odlazeće godine, započinjemo s zalihama – što smo uspjeli napraviti, što smo napravili i što ćemo morati učiniti sljedeće godine.

Tržište nekretnina, naravno, nije iznimka od ove tradicije. Nakon završetka tako značajnog razdoblja, možete usporediti obujam gradnje ove i prošle godine, cijene stambenih i poslovnih nekretnina i pokušati procijeniti izglede. Dakle, što se zanimljivo i značajno dogodilo na moskovskom tržištu nekretnina 2012. godine, što nas napušta? Kakve su prognoze stručnjaka za sljedeću godinu?

Dinamika cijena

Iako nije bilo oštrih skokova cijena nekretnina tijekom 2012. u Moskvi, cijene i dalje pokazuju snažan trend rasta. Najočitiji primjer – ako je početkom godine prosječni trošak nekretnina u glavnom gradu bio postavljen na 162 tisuće rubalja po četvornom metru, onda se krajem prosinca ta brojka povećala na 186 tisuća rubalja po “kvadratu”. Razlika prelazi 20 tisuća rubalja i prilično je opipljiva. Izraženo u dolarima, razlika između prosječne cijene moskovskih četvornih metara na početku i na kraju godine još je očiglednija – 5,29 tisuća dolara u siječnju i 6,07 tisuća dolara u prosincu. Tako je vrhunski korak od šest tisuća, “prosječni” kvadratni metar stambenog prostora u glavnom gradu ove godine, ipak prevladao.

Što se tiče moskovskih okruga, situacija izgleda ovako: Arbat čvrsto drži mjesto vođe, ali kandidati za drugo i treće mjesto mijenjali su se gotovo svakog mjeseca tijekom cijele godine. Od početka prosinca 2012. godine, cijena jednog četvornog metra na Arbatu dosegla je 9,382 tisuće dolara. Prije samo 11 mjeseci za jedan “kvadrat” stana u samom središtu glavnog grada tražili su u prosjeku 9.033 tisuće dolara, pa je cijena porasla za 1,1%.

Tijekom 2012. godine, među pet najboljih čelnika našli su se Kitai-Gorod, Khamovniki, Ostozhenka, Yakimanka i Tverskaya, koji su zauzeli drugo i treće mjesto na ljestvici najskupljih četvrti Moskve..

A ako je u siječnju ove godine prosječni trošak jednog četvornog metra u nijednom od tih okruga dosegao 9 tisuća dolara, tada je do prosinca cijena jednog četvornog metra u četvrti Tverskoy premašila 9,09 tisuća dolara, a na Ostozhenki se približila toj cifri i iznosila je 8,97 tisuća dolara.

Dakle, podaci o rejtingu pokazuju da cijena moskovskih četvornih metara polako i postojano raste. Štoviše, najviše su porasle cijene najjeftinijih ponuda „ekonomske klase“ i „elite“ – najskupljih četvornih metara..

Dakle, trošak elitne stambene nekretnine u glavnom gradu za godinu povećao se za 3,7% i prosječno je iznosio 16,4 tisuće dolara, pokazuju istraživački podaci agencije ContactRealEstate. Ukupno je u 2012. godini zaključeno više od 800 transakcija na elitnom tržištu nekretnina (rezultati 2011. – 657 transakcija kupnje i prodaje).

Zanimljivo je da ako su prošle godine službenici više od 60% kupaca elitnog stanovanja u centru Moskve ove godine broj državnih službenika među takvim kupcima naglo opao na 5%, rekla je Anastasia Mogilatova, izvršna direktorica Welhomea. Međutim, stručnjaci napominju da to ne znači smanjenje razine prihoda službenika, najvjerojatnije su se, u svjetlu jačanja borbe protiv korupcije, jednostavno odlučili pouzdano sakriti svoje akvizicije. To potvrđuje činjenica da je među kupcima “elite” u 2012. gotovo 10% umirovljenika koji ne rade. Najveća potražnja bila je za elitnim nekretninama u okruzima glavnog grada Khamovniki, Ostozhenka, Tverskoy i Presnensky.

Sviblovo, Shchukino i Pokrovskoye-Streshnevo prepoznati su kao najjeftinija područja Moskve u prosincu 2012., cijena jednog kvadratnog metra ovdje bila je postavljena na 5,1 tisuću dolara. Za usporedbu: u siječnju odlazeće godine najjeftiniji dio glavnog grada bio je Strogino – 4,9 tisuća dolara po “kvadratu”. Međutim, tijekom godine, trošak po četvornom metru na ovom području povećao se na 5,3 tisuće dolara, što je omogućilo da se Strogino naglo povisi u rangu moskovskih četvrti..

Najzanimljivije novogradnje – 2012

Ukupno je u glavnom gradu tijekom tekuće godine izgrađeno više od 1,1 milijuna četvornih metara stambenog prostora. To je gotovo 20% manje nego u 2011. godini.

U ocjeni najjeftinijih novih zgrada u glavnom gradu u odlazećoj godini našli su se ZhKK “Vanil”, smješten u Južnoj administrativnoj četvrti, u Moskvorechye-Saburovo, “Tsaritsyno” – Biryulyovo Vostochnoye, RC “Stambena kuća MPI” – Babushkinky District, “Zelena obala” – Središnji Chertanovo , kao i “Zagorie” – također Biryulyovo Vostochnoye.

Stambeni kompleks “Tsaritsyno” također je postao najveća novogradnja u Moskvi, prosječna cijena stanova ovdje je postavljena na 98 tisuća rubalja (oko 3,2 tisuće dolara) po “kvadratu”.

O najistaknutijim i najzanimljivijim novim zgradama u glavnom gradu već smo pisali, pa bih samo napomenuo da je tijekom 2012. godine u starom Moskvi pušteno u rad 71 stambena zgrada. Prosječna cijena kvadratnog metra u novogradnji u Moskvi za godinu povećala se za 9% i bila je postavljena na 171 tisuću rubalja (oko 5,6 tisuća dolara). Prosječna cijena nešto precijenjena u odnosu na najpovoljnije ponude formirana je zbog visokih cijena novih zgrada u Ostoženki i Khamovniki. Ovdje za jedan kvadratni metar često traže najmanje 20 tisuća dolara, a u nekim elitnim klupskim kućama – više od 30-40 tisuća dolara.

Hipoteka

Izlazna godina završava opipljivim povećanjem broja izdanih hipotekarnih kredita koji su u odnosu na 2011. godinu porasli za 30%. Međutim, hipoteke za 2012. godinu postaju skuplje. Ako su u prethodnoj godini banke u prosjeku izdavale hipotekarne kredite na 12,5-13% godišnje, onda se u 2012. ta brojka povećala na 13,5-14%.

I na kraju godine, mnoge su bankarske institucije, posebice Sberbank, već najavile da će se sljedeće godine stope opet povećavati i da mogu doseći, prema stručnjacima, 15% godišnje.

Banke su bile spremnije izdavati hipotekarne kredite za gotove stanove na sekundarnom tržištu, teže je dobiti hipoteku za stanovanje u nezavršenom stambenom kompleksu. A stope su u ovom slučaju veće za 1-3%, a zahtjevi za dužnicima su strožiji. No, među brojnim ponudama možete pronaći vrlo profitabilne. Ako banka aktivno surađuje s programerom, kao u slučaju stambenog kompleksa “Gorki-8”, tada se stopa hipoteke može smanjiti na 9-10% godišnje. Takve su ponude, naravno, rijetke, izbor predmeta u ovom slučaju je ograničen, ali stope su mnogo atraktivnije od prosjeka na hipotekarnom tržištu.

“Nova” Moskva

Najznačajniji događaj u prethodnoj godini bilo je, naravno, aneksija teritorija takozvane „nove“ Moskve glavnom gradu. Dva nova okruga pojavila su se u gradu – Novomoskovsky i Troitsky, a programerima su se otvorile široke perspektive za razvoj prilično velikih teritorija.

Prema tvrtki “Azbuka stanovanja”, u 2012. prosječni trošak po četvornom metru u “Novoj” Moskvi porastao je za 6,3% i trenutno iznosi 83 tisuće rubalja (oko 2,7 tisuća dolara). Pokazalo se da je stopa rasta cijena bila manja nego što su početkom godine predvidjeli Realtors, predviđajući nagli porast potražnje za stanovima u novostvorenim administrativnim okruzima..

Ako je u povijesnom dijelu grada bliža nova zgrada Moskovskoj obilaznici, jeftinija je cijena kvadratnog metra, onda je u “Novoj” Moskvi situacija suprotna – oni su na “suprotnim stranama barikada”, a vrijednost nekretnina ovdje se naglo povećava kako se približava moskovskoj obilaznici.

Stručnjaci stambeni kompleks “Moskva A101”, gdje se može kupiti jednosobni stan za tri milijuna rubalja, stambeni kompleks “Novi Vatutinki” i stambeni kompleks “Prestiž” nazivaju najprihvatljivijim novim zgradama “Nove” Moskve. Stambeni kompleks “Vatutinki” nazvan je i najambicioznijim projektom na novo pripojenim teritorijima – ovdje je kupcima predstavljeno više od 1,6 tisuća stanova. “Vatutinki” je cijela mikro četvrti, samo 14 kilometara od moskovske obilaznice, s dvije škole i tri vrtića.

Prosječna cijena jednog četvornog metra na sekundarnom tržištu “Nove” Moskve danas doseže 96 tisuća rubalja, što je prosječno 17,4% više nego u moskovskoj regiji, pokazalo je istraživanje kompanije “Peresvet-Invest”. Dakle, pristupanje kapitalu na tržištu nekretnina na tim teritorijima, naravno, imalo je.

zaključci

Dakle, 2012. godina za nekretnine u Moskvi pokazala se u cjelini prilično stabilnom i mirnom, bez oscilacija i naglih skokova cijena. Potražnja je rasla, broj ponuda i primarnog i sekundarnog tržišta je porastao, trošak svih kategorija stambenih nekretnina blago je porastao. U prosjeku, cijena moskovskih četvornih metara porasla je za 1,5-2% mjesečno. Najočitiji skok cijena zabilježen je u listopadu, ali ljeti je tržište doživjelo sezonsku mirnoću kao i uvijek..

Od najzanimljivijih točaka, opet želim napomenuti porast prodaje i kupovine luksuznih stanova, povećan interes za višesobne stanove, kao i opipljivo povećanje obujma hipotekarnih kredita..

Prema nekretninama, kupci su sve više zainteresirani za trosobne stanove, koji su prošle godine očito izgubili na kompaktnije stambene prostore u smislu broja transakcija. Ali zanimanje za studio apartmane i sitne “odnushki”, naprotiv, smanjio se.

Kupci sve više vole kupovati stanove u monolitnim ili panelnim zgradama, a preskupe “stalinke” danas se mogu nazvati strancima tržišta – zanimanje za njih vidljivo je smanjeno.

U 2012. vlasti nisu uspjele riješiti problem s prevarljenim vlasnicima udjela – situacija se na ovom području još uvijek ne razvija na najbolji način za suinvestitore, a trenutni zakoni ne mogu zaštititi njihove interese. Mnogi stručnjaci nazivaju prijedlog uvođenja obveznog osiguranja premija vlasničkog kapitala za stanovanje kao pokušaj “prebacivanja budžetskih troškova na pleća osiguravajućih društava” i predviđaju da će novi zakon dovesti do povećanja troškova stanova u novim zgradama.

Prognoze za budućnost

Stručnjaci jednoglasno obećavaju da sljedeće godine neće biti oštrih promjena stanja na glavnom tržištu nekretnina.

Hipotekarne stope, usprkos nedavnim pritužbama predsjednika, koji je napomenuo da hipotekarni zajmovi nisu dostupni većini Rusa, nastavit će rasti, rekao je Andrey Vladykin, šef odjela za hipoteke i zajmove u NDV Real Estate. Ne postoje preduvjeti za smanjenje stopa hipoteke, pa ne treba očekivati ​​bolje ponude od banaka.

Povećanje stope na 15% nesumnjivo će dovesti do smanjenja potražnje za nekretninama – nisu svi kupci bili spremni dobiti hipotekarni kredit pod takvim uvjetima. Osim toga, ako hipotekarne stope dosegnu 19% (a postoje takve pesimistične prognoze), tada će većina potencijalnih kupaca nekretnina radije dobiti kredite u stranoj valuti. Kamate na hipotekarne kredite u dolarima vjerojatno će ostati na razini od 9-10% godišnje. Međutim, hipoteka u dolarima izdaje se, prvo, na razdoblje do 15 godina, a drugo – gotovo uvijek samo za sekundarno stanovanje.

Programeri će početi aktivno razvijati “novu” Moskvu. Prema Sergeju Sobyaninu, gradonačelniku glavnog grada, očekuje se masovni razvoj u područjima koja se nalaze u neposrednoj blizini moskovskog prstena. Općenito, vlasti su već izdale dozvole za izgradnju najmanje 30 milijuna četvornih metara stambenog prostora u “Novoj” Moskvi, tako da okrug Novomoskovsk i Troitsky definitivno čeka građevinski procvat. No, kako je i Sergej Sobyanin obećao, oko Troitsk će se pojaviti zgrada niskih zgrada, a područja udaljena od grada postat će prirodne zone, trgovi i parkovi.

Očekuje se da će 2013. godine stanovanje u glavnom gradu poskupjeti po istoj stopi inflacije, odnosno dodavanju 0,5-1-2% mjesečno, što će u konačnici dovesti do povećanja cijena za 7-10% godišnje.

Suprotno predviđanjima nekih analitičara, nova financijska kriza nije izbila u 2012., a ne očekuju se oštri šokovi u 2013. Cijene nekretnina u dolarima mogu čak pasti, što će olakšati pad potražnje. U bliskoj budućnosti stručnjaci predviđaju višak ponude na tržištu u odnosu na potražnju – ne postoje preduvjeti za povećanje prihoda kućanstava, a u svjetlu povećanja hipotekarnih stopa, velika većina Rusa nema gdje posuditi novac za kupnju stanova u glavnom gradu. Dakle, od kupaca ne treba očekivati ​​mnogo aktivnosti, ljeto 2013. može postati potpuno “mrtva” sezona, a tijekom razdoblja čekanja na promjene u gospodarstvu ili nakon negativnih vijesti iz političke arene, potražnja može pasti na nulu, predviđa Oleg Repchenko, šef analitičkog centra ” Pokazatelji tržišta nekretnina IRN.RU “.

Ostale inovacije koje će utjecati na tržište nekretnina u 2013. uključuju uvođenje poreza na luksuz koji je obećao Vladimir Putin, uključujući luksuzne stanove. Još nije poznato kakva će biti stopa ovog poreza, ali čini se da potražnja za skupim stanovima u središtu glavnog grada nipošto neće opadati..

Osim toga, revalorizacija katastarske vrijednosti zemljišta u Moskvi nesumnjivo će dovesti do povećanja vrijednosti nekretnina – programeri će sada plaćati u prosjeku 1,5 puta više za zemljišne parcele..

Vlasti će nastaviti rušiti razrušene petokrake zgrade: u 2012. srušeno je samo 30 takvih kuća, a u budućnosti se planira preseliti i srušiti najmanje 88 petokatnih zgrada u različitim četvrtima glavnog grada.

Cijena nekretnina u “Novoj” Moskvi nastavit će rasti, a jaz od ostatka moskovske regije postat će sve opipljiviji. Na sekundarnom tržištu novih gradskih područja trošak jednog četvornog metra premašit će 100 tisuća rubalja, na primarnom će se tržištu približiti ovoj oznaci.

A ured gradonačelnika nastavit će popravljati odlazeće autoceste i graditi nove prometne čvorove, nastavit će se aktivno boriti protiv prometnih gužvi, a nove stanice metroa otvorit će se u Moskvi. Kako će se to odraziti na tržište nekretnina glavnog grada – pokazat će već tako bliska 2013. godina, čije ćemo rezultate sažeti i za 12 mjeseci. Blagdanske pozdrave!