Sadržaj članka
Ne tako davno Rusko udruženje nekretnina (RGR) predložilo je novu klasifikaciju prigradskih nekretnina, napominjući da za kuće i vikendice koje se nalaze izvan gradskih granica trebaju postojati vlastiti principi razdvajanja na “ekonomsku klasu” i “elitu”.
Cehovski stručnjaci naglašavaju da klasifikacija koju je razvio profilni odbor ne zahtijeva da sveobuhvatno odražava tržište prigradskih nekretnina, već bi trebala postati osnova na kojoj će svaka regija stvoriti svoju, precizniju i prilagođenu lokalnim uvjetima.
Kao što su stručnjaci analitičkog centra za pokazatelje tržišta nekretnina odmah primijetili, među članovima samog Ruskog saveza nekretnina nije postojao konsenzus o tome koji bi faktori trebali pomoći podjeljivanju seoskih kuća u zasebne kategorije.
Dakle, neki stručnjaci smatraju da bi cijena zgrade trebala biti temeljni kriterij, dok drugi smatraju da bez uzimanja u obzir čimbenika kao što su lokacija, prisutnost razvijene infrastrukture i površina zemljišta, neće biti moguće točno odrediti je li kuća elitna..
Kao rezultat toga, profilno povjerenstvo ipak je uspjelo razviti pojednostavljenu verziju klasifikacije prigradskih nekretnina za moskovsku regiju, na temelju koje će regionalne organizacije – članovi RGR-a – moći stvoriti vlastite klasifikatore.
Ekonomska klasa
Najpristupačnija kategorija prigradskih nekretnina, čija su glavna odlika mala površina same kuće i zemljište, kao i prilično skromni zahtjevi za kvalitetom građevinskih materijala i dostupnošću infrastrukture u selu.
Dakle, seoska kuća u moskovskoj regiji, klasificirana kao “ekonomska klasa”, ima sljedeće karakteristike:
- površina stambene zgrade – od 80 četvornih metara, za gradske kuće potrebna površina je još manja – od 60 “kvadrata”;
- ukupna površina zemljišne čestice na kojoj se zgrada nalazi – ne više od 12 hektara;
- područje lokalnog područja vrlo je malo – oko sto dijelova;
- dostupne ponude moskovske regije danas se nalaze na prilično velikoj udaljenosti od moskovske obilaznice – najmanje 30 kilometara;
- tipičan arhitektonski projekt bez ikakvih suvišnih potreba;
- mogu se koristiti bilo koji građevinski materijali, najčešće su jeftine kuće s malim površinama podignute iz blokova, trupaca ili na osnovi drvenog okvira;
- inženjerske komunikacije obično su individualne;
- ne postoje zahtjevi za lokaciju i dostupnost infrastrukture, tj. seoska kuća “ekonomskog razreda” može se nalaziti na prilično velikoj udaljenosti od socijalnih objekata, na primjer, škole i vrtića, kao i trgovine;
- i na kraju, troškovi takve seoske vikendice, prema stručnjacima RGR-a, ne bi smjeli prelaziti 6 milijuna rubalja.
Kao što vidite, kuća “ekonomske klase” relativno je mala zgrada s malenim susjednim zemljištem, često udaljenim od civilizacije. A navedena maksimalna cijena od 6 milijuna rubalja nastaje zbog osobitosti tržišta nekretnina u blizini Moskve – u drugim regijama za istu cijenu možete kupiti čvrstu palaču s središnjim komunikacijama.
Udobna klasa
Za razliku od klasifikacije gradskih stanova, u kojima su naznačene samo četiri kategorije – “ekonomija”, “posao”, “premija” i “deluxe” – u klasifikatoru prigradskih stambenih objekata pojavila se još jedna klasa – “udobnost”.
Riječ je o skupljim kućama, koje se još uvijek ne mogu kvalificirati za status prestižnih prijedloga. Za kuće kategorije “komforne klase” stručnjaci su postavili sljedeće zahtjeve:
- udaljenost od moskovske obilaznice – ne više od 50 kilometara, tj. takozvane “daleke dacha”, koje dobivaju na popularnosti među kupcima nekretnina u blizini Moskve, više ne mogu zahtijevati ovaj statut;
- površina kuće – od 160 do 300 četvornih metara, za gradske kuće – od 100 do 200 “kvadrata”;
- površina zemljišta – od 10 do 20 arena;
- površina susjednog teritorija je najmanje 1-3 hektara;
- stručnjaci su za arhitektonske projekte iznijeli pomalo nejasan zahtjev prema kojem se grade kuće „klase komfora“ – „moderne“. Nije jasno što se podrazumijeva pod ovim karakterističnim, tipičnim ili pojedinačnim projektima i kako se točno treba očitovati “suvremenost” arhitektonskog rješenja;
- inženjerske komunikacije mogu biti pojedinačne i centralizirane;
- najčešće korišteni građevinski materijali su opeka, drveni okvir, monolit-blok. Međutim, ako se bilo kakav materijal može upotrijebiti za izgradnju kuća „ekonomske klase“, u ovom slučaju misli se samo na one visoke kvalitete;
- ne postoje posebni zahtjevi za lokaciju kuće “klase komfora”, međutim, selo mora imati dječje i sportske terene, trgovinu, parking za goste, ljekarnu, kafić i restoran, što već isključuje lokaciju stambene zgrade u naseljima bez dovoljno razvijene infrastrukture ;
- trošak “udobne” seoske kuće ne bi trebao biti veći od 13 milijuna rubalja.
Općenito, nije problem pronaći takve ponude – po cijeni od čak 13 milijuna rubalja – u moskovskoj regiji, možemo reći da je ovo jedna od najraširenijih i prilično popularnih kategorija prigradskih nekretnina..
Poslovna klasa
Naziv ove kategorije prigradskih nekretnina uopće ne znači da se takvi objekti mogu koristiti samo kao prebivalište za gospodarstvenike. Umjesto toga, takav naziv ukazuje na viši status stambene zgrade, povećanu razinu komfora i, naravno, prilično visoku cijenu..
Stručnjaci Ruskog saveza nekretnina postavili su sljedeće zahtjeve za prigradske nekretnine za koje tvrde da su kategorija “poslovne klase”:
- takvi se objekti više ne mogu nalaziti na cijelom području moskovske regije, već samo u smjerovima koji se s gledišta kretanja smatraju najprestižnijim i najpovoljnijim: na sjeverozapadu, sjeverozapadu, jugozapadu i zapadu moskovske regije. Teritoriji Nove Moskve bili su uključeni na ovaj popis, ali više nije moguće takve kuće nazvati prigradskim, jer su ušle u granice metropole;
- površina kuće mora biti najmanje 250 četvornih metara, za gradske kuće – od 200 “kvadrata”;
- ukupna površina zemljišta je od 15 do 30 hektara;
- susjedni teritorij – oko 3 hektara;
- udaljenost od moskovskog prstenastog puta – ne više od 50 kilometara;
- zahtjevi za arhitektonskim dizajnom isti su kao i za kategoriju “komforna klasa”, tj. “moderni arhitektonski dizajn”;
- najčešće se koriste takvi građevinski materijali kao monolitni blok, opeka, lijepljene grede, visokokvalitetni drveni okvir;
- komunikacije su obično centralizirane, međutim, nije isključena uporaba pojedinačnih inženjerskih mreža, posebno prisutnost bunara na mjestu i autonomnog kanalizacijskog sustava;
- naselje u kojem su smještene kuće „poslovne klase“ treba svojim stanovnicima ponuditi dovoljno visoku razinu udobnosti, posebno teritorij oplemenjen uređenjem okoliša, parking za goste, dječji i sportski tereni, vrtić, supermarket, ljekarna, kozmetički salon, kafić ili restoran , medicinski centar, kao i servisni centar;
- troškovi seoske kuće “poslovne klase” kreću se u rasponu od 13 do 23 milijuna rubalja.
“Poslovna klasa” može se nazvati prosječnom kategorijom, tiče se razine troškova, što je sasvim prihvatljivo za moskovsku regiju, te lokacije i postavljenih zahtjeva. Međutim, popularnost ovih prijedloga već je za manje veličine od one u kućama “klase komfora”.
Premium klasa
Upravo s ovom kategorijom počinju doista elitne prigradske nekretnine, pa zahtjevi za takvim dvorcima rastu, kao i cijena prijedloga. Stručnjaci RGR vjeruju da samo one prigradske stambene zgrade koje:
- nalaze se na udaljenosti ne većoj od 30 kilometara od moskovske obilaznice. Ako za „ekonomsku klasu“ ta granica znači da se ne mogu „približiti“ glavnom gradu za ovu marku, ili bolje rečeno, zbog visokih troškova prijedloga iz moskovske regije, onda je za „premijsku“ kategoriju, naprotiv, blizina Stare Moskve postaje dokaz prestiža stanovanja;
- površina kuće – najmanje 350 “kvadrata”, za gradske kuće, ako se u načelu mogu pripisati ovoj kategoriji – najmanje 250 četvornih metara;
- ukupna površina nalazišta nije manja od 15 hektara;
- zemljište oko kuće – najmanje 3 hektara;
- samo centralizirane inženjerske komunikacije, vjeruje se da pružaju višu razinu udobnosti;
- “Premium kuće” mogu biti smještene samo u područjima s dobrom ekologijom, atraktivnim u pogledu rekreacije i stalnog boravka. Kao i u slučaju “poslovne klase”, većina stručnjaka znači sjeverozapad, sjever, jugozapad i zapad moskovske regije;
- samo pojedini arhitektonski projekti;
- korišteni građevinski materijali: monolit-opeka, lijepljene grede i opeka, moderne i visoke kvalitete;
- teritorij takvih elitnih naselja trebao bi imati dobro razvijenu infrastrukturu: nekoliko igrališta, sportski kompleks, kozmetički salon, supermarket, parking za goste, restoran, usluge za potrošače, vrtić, ljekarna, moderan medicinski centar – sve je to na usluzi stanovnicima kuća premium klase … Osim toga, prisutnost krajobraznog dizajna je obavezna, teritorij je obično zatvoren i čuvan je svakodnevno. Treba napomenuti da je upravo „blizina“ takvih naselja već odavno glavna karakteristika elitnih prigradskih nekretnina;
- troškovi kuća premium klase kreću se u rasponu od 23 do 43 milijuna rubalja.
Elitne prigradske nekretnine više nisu samo vikendice na drvenom okviru, već pravi dvorci, vile i luksuzne vile. Kupnjom kuće s površinom većom od 350 “kvadrata” novi vlasnik izjavljuje svoj visoki socijalni status i relativno stabilan materijal blagostanja, jer je održavanje takve kuće također vrlo skupo.
luksuzan
Ekskluzivne ponude, najprestižnije, skupe kuće “nisu za sve” – sve se to s pouzdanjem može reći o kategoriji prigradskih nekretnina “deluxe”. Kako bi ispunjavali uvjete za nošenje ovog visokog statusa, vile moraju ispunjavati sljedeće zahtjeve:
- ako su u slučaju kuća premium klase, stručnjaci RGR jasno naznačili – „najmanje 30 kilometara od moskovske obilaznice“, onda su za kategoriju „de-lux“ mogući izuzeci. Da, najčešće su takve elitne kuće smještene u neposrednom predgrađu, međutim mogu se nalaziti na udaljenijoj udaljenosti ako to mjesto ima izuzetne prednosti. Na primjer, kuća okružena borovom šumom, u ekološki čistom području na obali akumulacije ima pravo da se klasificira kao elitni prijedlog. Stručnjaci su identificirali najprestižnija područja Moskovske regije, gdje se luksuzne kuće najčešće nalaze: Rublevo-Uspenskoe, Skolkovskoe, Kaluzhskoe, Novorizhskoe, Mozhaiskoe, Minskoe, Ilyinskoe i Kievskoe shosse;
- površina kuće – od 400 četvornih metara, gradske kuće, poput kuća s bliskim susjedima i relativno malog zemljišta, obično ne pripadaju ovoj kategoriji;
- ukupna površina nalazišta – od 30 hektara;
- susjedni teritorij – više od 3 hektara;
- isključivo individualni projekt arhitekta;
- građevinski materijali najviše kvalitete – monolit-opeka i opeka;
- sve su inženjerske komunikacije centralizirane;
- na teritoriju sela mora postojati obvezno šetalište, koje se naziva i „šetnica“, s pejzažnim dizajnom, sustavom rasvjete, eventualno umjetnim ribnjacima i fontanama, vrtićem, nekoliko sportskih terena i dječjih igrališta, trgovinama, ljekarnama, restoranom , kozmetički salon, medicinski centar, kao i takvi jedinstveni predmeti za ostala sela kao što su helipad, golf i jaht klub;
- trošak luksuzne seoske kuće – od 43 milijuna dolara.
Istražujući sve zahtjeve koji se postavljaju selima koja nude luksuzna vila, možete se uvjeriti da je ovo zaista nebesko mjesto, koje će stanovnici morati napustiti tek kad krenu na posao.
Analitičari centra za pokazatelje tržišta nekretnina još jednom ističu da se ovaj klasifikator sastavlja samo za prigradske nekretnine u moskovskoj regiji, za ostale regije potrebno je izraditi vlastite klasifikacije koje će odražavati karakteristike lokacije i lokalne cijene.
Uspoređujući sve gore navedene kategorije, shvatite da su glavna odlika kuća i vikendica jedne ili druge klase cijena, stambeni prostor, položaj u odnosu na granice metropole i razvijena infrastruktura sela, svi se drugi faktori mogu nazvati sporednim i ne tako značajnim.
Drugi je važan detalj da su svi sporovi koji nastaju oko klasifikacije nekretnina često uzrokovani željom graditelja da novu vikend zajednicu klasificira kao prestižniju kategoriju. A ako ne potpada pod navedene zahtjeve, često se pojavljuju izjave da sustav ne uzima u obzir pojedinačne karakteristike projekta.
Ne možete se raspravljati s činjenicom da je seoska kuća individualno stanovanje i da je vrlo teško „provesti“ takve projekte u određeni okvir. Međutim, još uvijek je potreban jedinstveni sustav klasifikacije jer omogućuje preciznije utvrđivanje troškova vikendice, na primjer, u slučaju dobivanja zajma zaštićenog nekretninama.
Koje su osnovne karakteristike i cijene prigradskih nekretnina regije Moskva?