Pretraživanje i kupnja nekretnina u Italiji

Sadržaj članka

• Postupak pronalaženja i kupnje talijanskih nekretnina
• Kako pretraživati
• Registracija nekretnina
• Porezi, rashodi
• Konačno

U središtu Sredozemlja, uzlijetanje niz alpske padine, savijanje u Padovsku nizinu, ispunjavanje Apeninskog poluotoka, obraslo mnogim malim otocima u Sredozemnom moru, nalazi se prekrasna Italija – cilj milijuna turista iz cijelog svijeta!

Italija je poznata kao najveći centar međunarodnog turizma. Preko 50 milijuna ljudi dolazi ovdje svake godine kako bi pogledalo zavičaj europske kulture i umjetnosti, poznat po svojim talentima..

Zahvaljujući raznolikoj klimi ove zemlje, određenoj njezinoj teritorijalnoj duljini, svatko ima pravo odabrati mjesto za odmor po svom ukusu: bilo to snježne Alpe i Apenine ili ugodna morska obala. Ili možda želiš ostati ovdje zauvijek? Što kažete na seosku kuću ili malu vilu na obali Jadrana?

Po pravilu povijest Talijanske nekretnine, NAME, privlači mnogo stranih kupaca ovdje. Osim toga, Italija ima ogroman broj jedinstvenih povijesnih nalazišta koja, u kombinaciji s veličanstvenim zlatnim plažama i prvoklasnom industrijom zabave i zabave, čine ovu zemlju sjajnim mjestom za ulaganje u nekretnine..

Jeftino stanovanje u Italiji “za život” može se kupiti samo na sjeveru zemlje. Ovdje će, za razliku od bučnih turističkih mjesta, cijene biti što povoljnije. Općenito govoreći, s obzirom na krizu, vrijednosti nekretnina u gradovima na sjeveru Italije pale su u prosjeku za 5-10%. Uz to, potražnja za nekretninama, na primjer, u Genovi, Veroni, Torinu i Palermu pala je za 12-15%. Sada je cijena proračunskog dvosobnog stana u Italiji od 70 tisuća eura postala sasvim uobičajena.

Michael Longo. Palermo. 2009

Talijanske prigradske nekretnine, smještene na ugodnim obalama Sredozemnog mora, i dalje su s posebnom potražnjom među stranim kupcima. To je zbog prisutnosti visoko razvijene mreže cestovnog prometa i visoke kvalitete infrastrukture talijanskih turističkih područja. Bilo koji nekretnina (čak i s malo iskustva) savjetovat će vam da kupite nekretninu u Italiji, koja se nalazi na obali, naime, u južnim provincijama zemlje i uz obalu Sicilije. Stanovanje u tim mjestima oduvijek je privlačilo gospodarstvenike koji žele profitabilno uložiti svoj novac.

Bogati građani naše zemlje uspjeli su cijeniti sve prednosti ulaganja novca u talijanske nekretnine, možda je došlo vrijeme da i vi to učinite?

Postupak pronalaženja i kupnje talijanskih nekretnina

Kako pretraživati

Dakle, zamislimo da ste odlučili kupiti talijansku nekretninu. Prvo što vam savjetujem, ako ne govorite talijanski i ne znate uopće „odakle započeti“ – obratite se „našoj“ agenciji za promet nekretnina, koja istodobno mora biti podružnica jedne od talijanskih građevinskih tvrtki ili agencija. Za usluge takve tvrtke morat ćete platiti znatno nižu proviziju nego za rad “čisto ruskih” agencija, što se, osim toga, može pokazati kao obični prevaranti..

Uvjeti koje su takve tvrtke stvorile za ruske kupce talijanskih nekretnina su što udobniji i sigurniji. Možete se upoznati sa zanimljivim ponudama i prije nego što otputujete u inozemstvo, a istovremeno odaberete dostojnu opciju po svojoj želji i proporcionalnu vašem proračunu..

Stručnjaci agencije za promet nekretninama konzultirat će vas, a vi ćete dobiti sveobuhvatne pravne i druge podatke o objektu koji vas zanima. I nakon početnog upoznavanja imanja, odlazite u Italiju. Imajte na umu da avionske karte i hotelski smještaj plaćate sami (na turističku vizu), iako neke agencije preuzimaju sve ove odgovornosti, međutim, ove usluge nisu previše jeftine.

Daniel Wall. Manarola Italija

Na uobičajenom mjestu dočekat će vas ruski govornik odabrane talijanske tvrtke, koji će vam organizirati pregled unaprijed odabranih nekretnina, a pružit će vam i sveobuhvatnu pomoć u kupovini ove značajne kupnje.

Budući da se kupovina nekretnina vrši isključivo u bezgotovinskom obliku, kako bi se što prije ubrzao postupak kupnje talijanskih “brojila”, brinite o otvaranju osobnog tekućeg računa u nekoj od europskih banaka (po mogućnosti u talijanskoj).

Registracija nekretnina

Čim se odlučite za izbor nekretnine, i spremni ste kontaktirati prodavatelja, prelazimo na prvi korak “Trattativa” – pregovore i pregovaranje..

Ruska podružnica talijanske agencije za promet nekretninama, kao predstavnik vaših interesa, šalje pismo („Proposta d’acquisto“ – neopoziva ponuda za kupnju) sjedištu u Italiji u kojem stoji cijena za koju želite steći ovu ili onu nekretninu. Tada se u Italiji formira dokument u kojem su propisane sve karakteristike nekretnine koja vas zanima, njezina lokacija, cijena, postupak kupnje i uvjeti, kao i uvjeti plaćanja.

Ako potvrdite ozbiljnost svojih namjera u kupnji ovog predmeta, zajedno s pismom talijanskoj agenciji, ostavljate “Caparra” – polog, predujam, čija vrijednost u pravilu ne prelazi 5% deklarirane vrijednosti robe. Odnosno, napišete ček na ime prodavača (vlasnika nekretnine), dok novac još nije prebačen na njegov račun.

Nakon uplate depozita, talijanska agencija koordinira s vlasnikom nekretnine vašu ponudu za kupnju, na temelju koje imate pravo odlučiti zadovoljavate li zahtjeve prodavatelja u odgovoru ili ne..

Ako vam treba malo vremena za razmišljanje, tada predmet možete “rezervirati”, odnosno ukloniti iz prodaje na kratko vrijeme (ne više od 10 dana). Za to se agenciji za nekretnine plaća određeni iznos novca. Na kraju termina, ako se niste predomislili u vezi kupovine nekretnine, njegov vlasnik potpisuje ponudu i prima ček koji ste mu napisali. Ako prodavač nije zadovoljan s nečim, na primjer, cijenom, uvjetima ili načinom plaćanja, tada ima pravo zatražiti promjene u Proposta d’acquisto.

Dan Bozich. Talijansko selo

Kupac ima pravo odlučiti prihvaća li uvjete prodavatelja ili ne. U drugom slučaju, depozit mu se vraća u cijelosti. Ako vlasnik nekretnine pristane na deklariranu ponudu i već je potpisao potrebne dokumente, ali kupac se u posljednjem trenutku predomislio, tada mu ček neće biti vraćen.

Ako se stranke dogovore o međusobnom dogovoru, tada će drugi korak na putu kupovine nekretnine biti “Preliminare di compravendita” ili “Preliminare di vendita” – preliminarni (primarni) ugovor ovjeren kod javnog bilježnika, kao i plaćanje vlasniku nekretnine 5-30% vrijednosti imovine ( ovisi o mnogim faktorima).

Usput, upravo se u ovoj fazi plaćaju PDV i usluge agencija za promet nekretninama (u Italiji iznos naknade agenciji za obavljeni posao u pravilu ne prelazi 3-5% vrijednosti imovine). Preliminare di compravendita propisuje podatke o strankama i uvjetima transakcije (osobni podaci stranaka, karakteristike nekretnine, njezina vrijednost, postupak plaćanja i uvjeti). Pored toga, u dokumentu se navodi datum konačnog ugovora. Od trenutka zaključenja Preliminare di vendita ekskluzivno pravo kupnje nekretnine dodjeljuje se kupcu, a od tog trenutka ovaj se predmet i službeno povlači iz prodaje.

U slučaju da kupac odustane od kupnje nekretnina tijekom izvršavanja konačnog ugovora, tada potpuno gubi prethodno uplaćeni iznos novca (polog), ali ako transakcija postane nemoguća zbog krivnje prodavatelja, dužan je kupcu uplatiti iznos uplaćenog pologa u dvostrukom iznosu!.

Derek McCrea. Talijanski krajolik. 2009

Izvršenje konačnog ugovora (priprema i kontrola dokumenata) traje oko mjesec dana.

Imat ćete samo dodatno vrijeme za otvaranje računa u talijanskoj banci, naravno ako se u početku niste pobrinuli za to. Kupac mora prenijeti ostatak neplaćenog iznosa novca na svoj osobni račun u europskoj banci, a ne zaboraviti na dodatne troškove (poreze).

I konačno, nakon temeljite pripreme i provjere dokumenata, treći korak prema dugo očekivanom primanju posjeda je Atto notarile di compravendita, ovjereni konačni ugovor potpisan u nazočnosti stranaka, predstavnika agencije, dva svjedoka i tumača. Sukladno ugovoru, vlasništvo nad nekretninom u potpunosti se prebacuje na kupca nekretnine.

Nakon što prevoditelj upozna kupca s aktom na svom “maternjem jeziku” i osigura bilježniku da je potencijalni vlasnik nekretnine razumio sadržaj, stranke potpisuju ugovor. Prodavač dobiva ček na ostatak iznosa, a kupac plaća notarske usluge (1-2% od prodajne cijene), uzima kopiju isprave, ključeve i postaje stvarni vlasnik nekretnine. Međutim, punopravni vlasnik postat će tek nakon što se taj akt upiše u Odjel za registraciju imovine i kupac dobije izvod iz Registra imovine. Ovaj postupak obično traje ne više od 45 dana..

Porezi, rashodi

Možete kupiti nekretnine i od izravnog vlasnika (sekundarno tržište novih zgrada), i od građevinske organizacije (primarno tržište) koja prodaje nekretnine. Ako vam se svidi prva opcija, morat ćete platiti porez poput carine (7%), katastarskog poreza (1%) i izvršiti dodatnu uplatu za prepisivanje nekretnina u Registar vlasnika (2%). To znači da će ukupno trebati doprinijeti državi 10% vrijednosti imovine.

Ako je vaš izbor pao na drugu opciju, onda imajte na umu da ćete morati platiti fiksni katastarski porez, fiksni porez na hipoteku i carinu – sve tri poreze koštat će vas pola tisuće eura, a uz to morate platiti i PDV u iznosu od 10% od kupoprodajne cijene nekretnine. Odnosno, nekretnine možete kupiti s primarnog tržišta novih zgrada za 500 eura plus 10% prodajne cijene nekretnina.

Ryan Radke. Talijanska tržnica

Dakle, registracija nekretnina u vlasništvu, bez obzira na tržišnu opciju, uzimajući u obzir bilježničke usluge, koštat će vas 10-12% od cijene nekretnine, plus plaćanje za usluge agencije za promet nekretninama. Često agencija dogovara iznos provizije za rad čak i prije kupnje nekretnine od strane potencijalnog vlasnika. Ovo također uključuje prevoditeljske usluge i prijevoz za razgledanje objekta. Naknada za rad agencije isplaćuje se neposredno nakon potpisivanja preliminarnog (primarnog) kupoprodajnog ugovora.

Za informaciju, u talijanskim agencijama za promet nekretnina unaprijed se dogovara veličina provizije, ali istodobno ne smije prelaziti 5% vrijednosti prodaje nekretnine, osim toga, iznos PDV-a iznosi 20% iznosa provizije.

Pored državnih poreza i ostalih plaćanja, talijanski zakon predviđa godišnje isplate:

• “Imposta Comunale sugli Immobili” ili “I.C.I.” – Općinski (lokalni) porez. Namijenjen plaćanju usluga kao što su odvoz smeća i provođenje zakona. Ovaj porez mora biti plaćen u iznosu od 0,7% katastarske vrijednosti nekretnine.
• U slučaju da se nekretnina iznajmljuje, potrebno je platiti porez Irpef, čiji iznos iznosi 30% godišnjeg dohotka iznajmljene nekretnine.

Treba napomenuti da se državni porez koji bilježi notar može plaćati na različite načine, ovisno o stečenoj imovini:

• obradivo (poljoprivredno) zemljište oporezuje 18% poreza na prodajnu vrijednost;
• prilikom kupnje ljetne kuće ili vile porez će biti 10% od katastarske vrijednosti.

Imajte na umu da najviše koristi i porezne olakšice možete iskoristiti tek nakon što steknete dozvolu boravka u Italiji – tada ćete morati platiti samo 3% prodajne vrijednosti imovine.

Konačno

Imajte na umu da će vam kupnja nekretnina u Italiji olakšati otvaranje vize, ali ni na koji način ne dobiti dozvolu boravka, državljanstvo ili pravo na stalni boravak u zemlji..

Ryan Radke. Turisti u Italiji

Ako niste talijanski državljanin i legalno steknete vlasništvo nad talijanskom imovinom, tada će vam talijansko veleposlanstvo pružiti sljedeće pogodnosti:

• Izdavanje i godišnje produženje (produženje) multivisa Schengenskog tipa, nakon što ste dobili tri mjeseca u svakoj polovici godine, ne samo u Italiji, već i na teritoriju drugih zemalja članica Schengena..
• Da biste dobili dozvolu boravka u Italiji, morate registrirati vlastitu tvrtku u ovoj zemlji, koju je otvoriti vrlo jednostavno. Pored toga, samo jedan zaposlenik može raditi na osoblju tvrtke (to jest, vi).

Pokušajte biti oprezni u pronalaženju posrednika!

Oko 80% talijanskih trgovaca nekretninama su prevaranti ili, drugim riječima, “crni posrednici”. U stvari, to su isti nekretnini, ali nemaju odgovarajuću dozvolu koju je izdala Talijanska gospodarska komora i rade samo. Crni posrednici nude uobičajeni spektar usluga za najam i prodaju nekretnina, međutim, oni često ne jamče ispunjenje svojih obveza. Na takve “radnike” možete “doći” ako odlučite koristiti usluge agencije za promet nekretnina koje nude usluge “besplatno”.

Pouzdanost bilo koje tvrtke za promet nekretninama možete provjeriti tako da unaprijed otkrijete broj licence koju joj je izdala Talijanska gospodarska komora i odredite koja je od agencija i u kojem gradu ta licenca izdana.