Građevinske štedionice – alternativa hipotekama?

Sadržaj članka

• Povijest prvih građevinskih štedionica
• Svjetsko iskustvo u primjeni sustava stambene štednje
• Izgledi za formiranje građevinskih štedionica u Rusiji
• Značajke nacrta zakona “O građevinskim štedionicama” podnijete ruskoj Dumi
• Kako će formiranje SSK utjecati na domaće tržište nekretnina

Otprilike jedna trećina stanovništva Rusije ima prosječno najviše 9 četvornih metara. m životnog prostora po osobi. Više od 5 milijuna ljudi nema sredstava za kupovinu novog stambenog prostora i čeka na red za stan, želeći nabaviti novo stanovanje na javni trošak. Ipak, država nije u stanju osigurati smještaj za sve one kojima je pomoć potrebna, pa se rješenje stambenog pitanja za većinu građana kreće izuzetno sporim tempom..

Nažalost, hipoteke također nisu dostupne svim građanima iz ovih ili drugih razloga. Stoga vlasti moraju tražiti različite alternativne mogućnosti kako bi ljudima omogućili kupnju novog stana. Jedna od predloženih opcija je prijedlog zakona “O građevinskim štedionicama”, koji se temelji na iskustvu SSC-a u brojnim europskim zemljama.

Povijest prvih građevinskih štedionica

Suvremene tehnologije ulaganja u stambene nekretnine u cijelom svijetu temelje se na tri glavna principa:

• vladina podrška;
• hipotekarno kreditiranje;
• ušteda u ugovoru.

Naravno, u različitim se zemljama metode provedbe određenih područja mogu značajno razlikovati, ali načela su ista. Što se tiče stambenih štedionica, sve takve organizacije pripadaju trećoj skupini koja se temelji na načelu štednje u ugovoru..

Prvi sustavi ugovorne štednje pojavili su se u Prusiji 1783. godine. Kasnije, početkom 19. stoljeća, slični sustavi štednje u zgradama počeli su se pojavljivati ​​i u drugim zemljama i regijama (u Austriji od 1811, u Saksoniji od 1843).

Prve udruge, koje su služile kao prototip štedionicama, počele su se pojavljivati ​​u malim rudarskim selima u Njemačkoj i funkcionirale su po jednostavnom principu: ako je, primjerice, za izgradnju kuće potrebno 100 tisuća novčanih jedinica, a svaki od njih koji je želio sagraditi kuću mogao je odgoditi samo 10 tisuću, očito je da je mogao graditi kuću tek nakon 10 godina. Kada se 10 takvih podnositelja zahtjeva okupilo u isto vrijeme, jedan od njih mogao je dobiti novu kuću za godinu dana, drugi za 2 godine, treći za 3 godine itd. Posljedično, svi sudionici pobjeđuju, osim posljednjeg.

Pastor von Bodelschwing

Prva građevinska štedionica pastora von Bodelschwingsa otvorena je 1885. Ovaj se smjer počeo aktivno razvijati nakon Drugog svjetskog rata 1948. godine. Poticaj za njihov razvoj bio je nedostatak financijskih sredstava u poslijeratnoj Njemačkoj, kada su se stambeni problemi stanovništva počeli rješavati uz pomoć štedionica..

Na području Njemačke još uvijek djeluje jedan od najpoznatijih i najvećih sustava gradnje štedionica..

?U ostalim je europskim zemljama prednost sustava štednje u zgradama ocijenjena znatno kasnije – na početku tržišnih reformi. Zakoni o građevinskim štedionicama trenutno se usvajaju u Češkoj, Velikoj Britaniji, Slovačkoj, Mađarskoj, Francuskoj, Hrvatskoj, itd. Pored nacionalnih, u tim zemljama djeluju i njemačke građevinske štedionice. Također treba napomenuti da se suvremene građevinske štedionice značajno razlikuju od prvih pokušaja organiziranja kolektivne štednje za stambenu izgradnju. A građevinske štedionice su sada glavni instrument ulaganja u stambene nekretnine u Njemačkoj. Tako se gradnja 3 od 4 kuće u ovoj zemlji financira uz sudjelovanje kolektivne ugovorne štednje.

U svom modernom obliku SSC kao izvor sredstava za financiranje stambenih kredita koristi depozite građana, zajmoprimčeve naknade za korištenje zajma i utvrđenu državnu premiju koja se plaća u skladu s zaključenim ugovorom o građevinskim uštedama, pod uvjetom da je tijekom godine štediša uplaćivao svoj račun naveden u ugovorni iznos novca.

Istodobno, stambeni kredit u građevinskoj štedionici može dobiti samo njegov investitor i to tek nakon isteka vremena utvrđenog ugovorom (oko 5-6 godina), ako je mjesečno uplaćivao na račun u SSC-u za iznos naveden u ugovoru. Ovdje treba napomenuti da su kamatne stope (i na depozite i zajmove) fiksne za cijelo vrijeme trajanja ugovora.

Nakon primitka zajma od SSC-a, njegov otplata se provodi u roku utvrđenom ugovorom. U ovom slučaju maksimalna ročnost kredita je 12 godina. Istodobno, kamatne stope su niže nego u slučaju hipotekarnog kreditiranja.

Svjetsko iskustvo u primjeni sustava stambene štednje

Naravno, prošlo je puno vremena otkad su se u Njemačkoj pojavile prve građevinske štedionice. Sada slični sustavi za štednju u zgradama postoje u mnogim zemljama. Prema statistikama, gotovo polovica Europljana koristi građevinske štedionice kako bi uštedjela novac za kupnju stanova. Kao što smo već ispitali na primjeru Njemačke, svi štedišari sklapaju ugovor sa štedionicom u kojem su postavljeni svi uvjeti: iznos doprinosa, kamate na depozite i kredite, rok sporazuma itd. Ugovor se provodi u tri faze.

Akumulacija.Prije primanja zajma za kupnju stana, svaki član mora akumulirati određeni iznos (udio u ukupnom iznosu kredita utvrđen sporazumom).

Dobijanje novca i kupovina stana.U ovoj fazi član SSC-a prima svoj akumulirani novac zajedno s kamatama, kao i određeni iznos zajma utvrđen sporazumom. Koristeći taj novac, investitor kupuje stanove.

Otplata zajma.Prema odredbama sporazuma, posuđena sredstva vraćaju se građevinskoj štedionici zajedno s kamatama na kredit u navedenom roku..

Broj sudionika u građevinskoj štedionici nije ograničen. Očito je da financijska stabilnost cijelog sustava ovisi o broju i pravilnosti privlačenja novih štediša..

Masovna akcija. Ivan Pols. 2009

Nekima se može činiti da su SSK poput piramidalnih shema. Ali nije tako. Posebnost postojećih štednih banaka koja osigurava njihov stabilan rad je ta što su potpuno neovisne o tržištu kapitala: svi fondovi, koji kruže unutar sustava, tvore začarani krug.

Ispada neka vrsta cirkulacije novca. Na račun privlačenih depozita blagajna izdaje zajmove koji se zatim vraćaju i ponovo šalju na kreditiranje ostalim članovima sustava.

I taj se tijek nikad ne zaustavlja privlačenjem novih investitora, jer nova generacija aktivno koristi mogućnosti koje nude građevinske štedionice. Također treba napomenuti da u većini europskih zemalja CCM-ove aktivno podržava država koja štedišama pruža dodatne stambene subvencije (koje se nazivaju i premijama). Na primjer, 2000. godine u Češkoj je iz budžeta izdvojeno 0,26% BDP-a za plaćanje državnih premija na depozite stanovništva u SSK-u.

Pored SSC-a, koji radi prema gore opisanom principu, u Europi postoji još nekoliko vrsta takvih sustava. Na primjer, u Francuskoj postoje dvije vrste stambenih štedionica:

1. Štedionica A), na kojoj u početku možete uštedjeti do 20 tisuća eura, a zatim dobiti povoljni kredit za kupnju stana u iznosu do 30 tisuća eura uz 3,75% godišnje. Pored toga, državnom bonusu od 1,5 tisuća eura godišnje se dodaje taj ciljni doprinos..
2. PEL (plan štednje za kuće) štedni računi. Na takvom računu osoba može uštedjeti do 80 tisuća eura, a zatim dobiti povlašteni stambeni kredit do 120 tisuća eura uz 4,8% godišnje.

U Velikoj Britaniji postoji sustav graditeljskih društava čiji je mehanizam pomalo sličan principu rada njemačkog SSC-a, ali ovdje, za dobivanje stambenog kredita, nije potrebno biti investitor u građevinsko društvo. Posljednjih godina, zbog liberalizacije britanskog bankarskog zakonodavstva, aktivnosti svih građevinskih tvrtki počele su se više preklapati s aktivnostima komercijalnih banaka..

Građevinske štedionice postoje u mnogim zemljama te su uz hipotekarno kreditiranje alat za rješavanje stambenih problema stanovništva..

Postoje i primjeri negativnog iskustva s građevinskim štedionicama. Primjerice, u Argentini je takav sustav bio prilično aktivan i uspješno je djelovao sve do 70-ih godina XX. Stoljeća. Međutim, zbog visoke inflacije, štednja kućanstava u građevinskim štedionicama naglo je i amortizirala..

U Indiji se također urušio sustav građevinskih štedionica. Stručnjaci vjeruju da je glavni razlog ovakvog razvoja događaja nedostatak učinkovitog upravljanja imovinom. Konkretno, u početnoj fazi SSC nije stvorio novčane rezerve. Osim toga, zbog nepismenog upravljanja nastale su razlike između iznosa akumulirane štednje i količine izdanih kredita. Kao rezultat ovih neučinkovitih akcija, indijske građevinske štedionice brzo su bankrotirale. Unatoč tome, unatoč pojedinačnim primjerima negativnog iskustva SSC-a, tijekom nekoliko stoljeća svog postojanja uspjeli su dokazati svoju učinkovitost i pouzdanost. Građevinske štedionice postoje u mnogim zemljama te su uz hipotekarno kreditiranje alat za rješavanje stambenih problema stanovništva..

Izgledi za formiranje građevinskih štedionica u Rusiji

Prije svega, treba reći da neke vrste građevinskih štedionica djeluju u Rusiji već duže vrijeme. Sigurno mnogi poznaju takav koncept kao stambeno-stambene zadruge. Ukupno, oko 30 cehova trenutno djeluje na teritoriju Rusije u različitim regijama, ujedinjujući te zadruge..

Andrey Gorodnichev. Stolari (detalj)

Nažalost, u obliku u kojem sada postoje, stambene zadruge nisu uspjele postići značajan uspjeh. Čak i pored činjenice da ukupan broj štediša takvih organizacija prelazi nekoliko desetaka tisuća ljudi.

Glavni problem je što te zadruge djeluju bez državne podrške. A stanovništvo takvim organizacijama ne vjeruje baš puno, jer ne postoji pouzdana zakonodavna baza koja bi strogo regulirala njihov rad, zbog čega prevaranti često koriste ovo.

Zato su još 2006. godine predstavnici stranke fer Rusija na razmatranje Dumi predložili nacrt vlastitog nacrta zakona “O građevinskim i štednim bankama”. Pretpostavlja se da će se SSC-i značajno razlikovati od stambenih zadruga po statusu i razini kontrole vladinih agencija.

Značajke nacrta zakona “O građevinskim štedionicama” podnijete ruskoj Dumi

Treba napomenuti da je ovaj prijedlog već dva puta podnošen u Državnu dumu Ruske Federacije. Međutim, odbijena je i poslana na reviziju. U posljednjih nekoliko godina na dokumentu je radila čitava skupina stručnjaka, uključujući predstavnike Banke Rusije, Ministarstva financija, Ministarstva ekonomskog razvoja i Ministarstva regionalnog razvoja..

Prema programerima projekta, građevinske štedionice u Rusiji mogu biti dobra alternativa hipotekama i trebale bi povećati dostupnost novog stanovanja široj populaciji.

Predlog zakona predviđa stvaranje specijaliziranih banaka koje će biti u mogućnosti obavljati ograničeni popis bankarskih operacija. Svaki štediša građevinske štedionice morat će s bankom sklopiti sporazum o akumulaciji štednje kojim će se osigurati uplata fiksnih doprinosa na njihov štedni račun u banci u određenom roku.

Kada štediša sakupi oko 30-50% troškova stana, imat će pravo na zajam u iznosu potrebnom za kupnju novog stana. Rok zajma i kamate bit će unaprijed postavljeni u ugovoru.

Osim toga, prijedlogom zakona predviđeno je da kamatne stope na zajam ne bi smjele prelaziti stopu na štedni depozit za više od 3% godišnje..

Zapravo, ovaj je prijedlog zakona usmjeren na stvaranje nove financijske institucije u zemlji. Budući da jasno utvrđuje da će građevinske štedionice dobiti status banke (financijske i kreditne organizacije), koja će se specijalizirati isključivo za privlačenje novca stanovništva u građevinske štedne uloge i davanje ciljanih zajmova njihovim investitorima za kupnju stanova.

Predlaže se stvaranje posebnog fonda osiguranja koji će se koristiti u slučaju naglog smanjenja obujma privlačenih građevinskih štednih uloga.

SSC će, prema razvijenom nacrtu zakona, moći obavljati vrlo ograničen raspon bankarskih poslova. Dakle, imat će pristup: privlačenju depozita fizičkih i pravnih osoba, stavljanju privučenih depozita u imovinu niskog rizika (na primjer, državnim obveznicama), servisiranju pojedinih računa, obračunu u ime građana na njihovim bankovnim računima, prodaji i kupnji deviza (samo u bezgotovinski oblik), kao i izdavanje bankarskih garancija. Takva ograničenja dostupnih operacija osmišljena su da minimiziraju rizike SSC-a.

Nacrt zakona također sadrži odvojene norme kojima se osigurava financijska održivost stambenih štedionica. Na primjer, predlaže se stvaranje posebnog fonda za osiguranje koji će se koristiti u slučaju naglog smanjenja obujma privlačenih građevinskih štednih uloga..

Također, standardi financijske stabilnosti, prema programerima dokumenta, trebali bi se temeljiti na izračunavanju pojedinačnih kumulativnih pokazatelja svakog pojedinog ulagača i određivanju redoslijeda ulagača. Također, trebaju se uspostaviti dodatna ograničenja upotrebe akumuliranih sredstava kada se raspodjeljuju među članovima SSC-a..

Nacrtom se također predviđa podrška države za sustav uštede u zgradama. Programeri su osigurali obračunavanje premije na štedni depozit u iznosu od 20% njegovog godišnjeg rasta, koja će se plaćati iz saveznog proračuna. Istodobno, za jednog građanina Rusije, maksimalni iznos državnih nagrada godišnje ne bi trebao biti veći od 26 tisuća rubalja..

Nadzor nad aktivnostima građevinskih štedionica bit će povjeren Banci Rusije, koja će uspostaviti posebne standarde za SSC koji se razlikuju od standarda za ostale komercijalne banke. Uz to, tako da su građevinske štedionice u potpunosti izolirane od bankarskog i dioničkog tržišta, na zaključivanju ugovora utvrđivat će se kamate i na štedne uloge i na zajam. U isto vrijeme, građevinska štedionica neće imati pravo mijenjati uvjete sporazuma tijekom cijelog trajanja ugovora. Najveću dopuštenu razliku između depozitnih i kreditnih stopa utvrdit će Banka Rusije.

Kako će formiranje SSK utjecati na domaće tržište nekretnina

Krajem veljače 2012. predsjednik Vijeća Federacije Sergej Mironov najavio je da je nova verzija prijedloga zakona ponovno predata Dumi na razmatranje. Također je napomenuo da bi zakon “O građevinskim štedionicama” mogao stupiti na snagu 2013. godine.

Kako će donošenje ovog zakona utjecati na domaće tržište stambenih nekretnina??

Ovim zakonom će se jasno regulirati aktivnosti izgradnje štednih banaka u Rusiji. Ovo će nam pomoći da dobijemo radni alat koji stanovništvu omogućuje uštedu za novo stanovanje. Donošenje zakona je odgovoran i potreban korak, jer će se pojaviti zakonodavna osnova koja može zaštititi prava ljudi i učiniti sistem uštede u građevini potpuno transparentnim.

Prednost SSC-a je u tome što zbog činjenice da svi financijski tokovi kruže unutar sustava, moguće je postaviti niske kamate (primjetno niže nego na hipoteke). Istodobno, stope ne ovise o fluktuacijama na financijskom tržištu i ne mogu se mijenjati tijekom cijelog trajanja ugovora s građevinskom štedionicom..

Očito je da će stvaranje SSK-a u Rusiji postati alternativa hipotekarnom kreditiranju i omogućiti će građanima koji nemaju sredstava za početno hipotekarno plaćanje da sakupe potrebni iznos u građevinskoj štedionici, a zatim kupe novo stanovanje na kredit.

Osim toga, njihovo stvaranje trebalo bi povoljno utjecati na cjelokupni razvoj tržišta stambenih nekretnina: novac koji je prikupio SSC koristit će se za financiranje nove gradnje. Slijedom toga, količina novih stanova koja se puštaju u pogon rasti će, a cijene na tržištu stabilizirati..

Princip rada hipoteka i SSC-ova potpuno je različit, stoga će njihovi klijenti biti različiti. Slijedom toga, ove institucije vjerojatno neće postati ozbiljni konkurenti..

Što se tiče hipotekarnih banaka, one se ne trebaju bojati ozbiljne konkurencije od stambenih štedionica. Oni mogu mirno koegzistirati i raditi zajedno. U pravilu, u zemljama u kojima SSC-i već duže vrijeme postoje i učinkovito rade, oko 30% osobne stambene štednje stanovništva čini oko 30%, ostalih 30% građana ulaže u SSC-ove, a preostalih 40% pada na hipotekarno kreditiranje..

Princip rada hipoteka i SSC-ova potpuno je različit, stoga će njihovi klijenti biti različiti. Slijedom toga, ove institucije vjerojatno neće postati ozbiljni konkurenti. Dovoljno je da će sustav građevinskih štedionica proširiti mogućnosti građana i pružiti priliku za kupnju stanova onima za koje hipoteka trenutno nije dostupna.

Zaključno želim reći da će u svakom slučaju učinkovitost i stabilnost građevinskih štedionica ovisiti o točnosti poštivanja zakona i državne podrške. Kao što potvrđuje svjetsko iskustvo, SSC sustav jednostavno ne može steći masovni karakter bez ozbiljne podrške vlasti..