Ulaganja u nekretnine u inozemstvu. Gdje i kakvu nekretninu sada je isplativije kupiti u Europi

Sadržaj članka

• Trenutno najjeftinije stanovanje u Bugarskoj i Estoniji
• Nije dovoljno kupiti. Koliko košta održavanje doma u inozemstvu
• Sumirati

Ulaganja u strane nekretnine, uključujući i europske, u posljednje vrijeme dobivaju na popularnosti među Rusima. Štoviše, naši sunarodnjaci ulažu u stambene i hotelske, uredske i maloprodajne nekretnine.

Vincent van Gogh, Kavana terasa noću, 1888

Trenutno najjeftinije stanovanje u Bugarskoj i Estoniji

Analizirajući situaciju na tržištu stambenih nekretnina u Europi, možemo reći da se trenutno najpovoljnije stanovanje može kupiti u Estoniji i Bugarskoj.

Prema vodećim ruskim agencijama koje nude kupnju nekretnina u Europi. U Bugarskoj se najjeftinija kućica može kupiti za 100 – 150 tisuća rubalja. Za ovaj iznos možete kupiti kuću s površinom od 60 do 150 četvornih metara. U Estoniji stan do 50 m² može se kupiti za 100 tisuća rubalja.

Drugo mjesto zauzimaju Litva i Češka, ovdje se stambene nekretnine mogu kupiti po cijeni od 200 tisuća rubalja. Dakle, u češkom gradu zvanom Teplice, dvosobni stan u kući s pločama površine 53 m². može se kupiti za 207 tisuća rubalja.

Njemačka je na trećem mjestu po pristupačnoj dostupnosti smještaja. Minimalni trošak stana je oko 280 tisuća rubalja. Tako u Saksoniji možete kupiti mali stan do 38 m². za 276 tisuća rubalja.

Slijede Italija, Finska i Crna Gora. Prodaje se stan u turističkom dijelu Scalea za 592 tisuće rubalja. U Finskoj, u regiji Punkaharju, kuća sagrađena 1950. godine prodaje se za 750 tisuća rubalja. A u regiji Chan u Crnoj Gori, kuća se može kupiti za 769 tisuća rubalja.

Investitori iz Rusije i zemalja ZND ove će godine, prema predviđanjima stručnjaka, kupiti hotele u Europi za 500 milijuna eura.

Prema riječima stručnjaka međunarodne agencije za nekretnine Gordon Rock, krajem prošle godine ukupna investicija u hotelske nekretnine u Europi iznosila je 4,5 milijardi eura. Udio ruskih ulagača iznosio je oko 8%. Prema predviđanjima analitičara, u 2011. godini volumen transakcija s europskim hotelskim nekretninama porast će za najmanje 20%, a udio ulagača iz zemalja ZND, uključujući i iz Rusije, može se povećati na 10%. Stoga, ako izračunamo iznos ulaganja, ispada da će 2011. godine građani Rusije i drugih zemalja ZND-a kupiti hotele u Europi u vrijednosti većoj od pola milijarde eura..

U protekle dvije godine, investitori iz Rusije i zemalja ZND postali su jedan od ključnih igrača na tržištu nekretnina u Europi. Ruski ulagači su među prvih pet glavnih ulagača koji kupuju hotele u Europi.

Christian Jereczek, ulična scena

Izbor države u kojoj ruske investitore kupuju nekretnine uglavnom ovisi o procijenjenom investicijskom proračunu:

• s proračunom do 2 milijuna eura, ulagači pokazuju interes za mini-hotele (do 25 soba) u Bugarskoj, Crnoj Gori, Češkoj, Njemačkoj i Turskoj;
• s proračunom od 2 do 7 milijuna eura, ulagači kupuju mini-hotele i hotele (do 50 soba) u Češkoj, Njemačkoj, Austriji, Španjolskoj;
• s proračunom većim od 7 milijuna eura – kupuju hotele (preko 50 soba) u Francuskoj, Austriji, Njemačkoj i Engleskoj.

U ukupnoj potražnji investitora iz Rusije i zemalja ZND-a, udio potražnje za hotelima ispod dva milijuna eura je 60%, za hotelima ispod 7 milijuna eura – 25%, a za hotelima preko 7 milijuna eura – 15%.

Treba napomenuti da su hoteli u Karlovim Varima, Baden-Badenu i Pragu u posljednje vrijeme najveća potražnja među ruskim investitorima. Upravo porast interesa ruskih, ukrajinskih i kazahstanskih ulagača utjecao je na značajno povećanje cijena hotela u tim gradovima. Tako su se u posljednje 2 godine cijene povećale u prosjeku 1,5 puta. Slijedom toga, rok povrata ulaganja za kupnju hotelske nekretnine u tim gradovima trenutno se povećao i može iznositi do 20 godina. To je značajno više od povrata ulaganja, primjerice, prilikom kupovine hotela u Austriji, Londonu, Hamburgu ili Münchenu, koji imaju rok otplate od oko 12 godina.

Prema Stanislavu Singelu, direktoru agencije Gordon Rock, sada postoji veliko povećanje interesa ruskih ulagača za kupnju stranih hotela sa zajamčenim primanjima. Njihova posebnost je što se takvi hoteli prodaju uz dugoročni ugovor o upravljanju, koji se u pravilu zaključuje s jednim od vodećih hotelskih lanaca u Europi. Ugovor se obično zaključuje na 15-20 godina, a zajamčeni prihod je 6-8% godišnje, a društvo za upravljanje plaća vlasniku hotela.

Ostaje napomenuti da mnoge europske banke rado posuđuju kupnju takve hotelske imovine. Krediti se izdaju u iznosu do 65% ukupnih troškova objekta, a stopa iznosi 3,2%. Ispada da povrat ulaganja u takve nekretnine može doseći 11-12% godišnje.

Nije dovoljno kupiti. Koliko košta održavanje doma u inozemstvu

Mnogi investitori koji kupuju nekretnine u inozemstvu ne znaju uvijek koliko ih može koštati održavanje kuće u Alpama ili penthouse u Londonu. Međutim, prilikom planiranja troškova morate uzeti u obzir ne samo troškove samog objekta, već i poreze, naknade, komunalne račune, osiguranje i druge troškove.

Društvo za upravljanje. Ako želite da se vaša seoska kuća održava čistom, tada biste trebali razmotriti zapošljavanje menadžerske tvrtke. Upravljanje luksuznim nekretninama u Europi koštat će vas puno. U pravilu ćete za dodatne usluge morati plaćati tvrtku za upravljanje – račun može sadržavati: čišćenje bazena, održavanje vrta i drugo. Na primjer, u Francuskoj, Španjolskoj i Njemačkoj usluge tvrtke koja upravlja vilu s vrtom i bazenom koštat će vlasnika od oko 2–3 tisuće eura godišnje. Odgovornosti tvrtke uključuju posjetiti ljetnikovac jednom tjedno, zapošljavanje i ugovaranje svoga potrebnog osoblja i održavanje računa. Tjedno čišćenje, na primjer, košta 60 eura, održavanje bazena mjesečno koštat će 800 eura, otprilike koliko trebate potrošiti na usluge vrtlara. Dakle, dolazi vrlo pristojan iznos.

Porez na nekretnine. U većini europskih zemalja vlasnici nekretnina moraju plaćati porez na imovinu godišnje. Porez se izračunava na temelju procijenjene vrijednosti imovine, koja je obično znatno manja od tržišne vrijednosti, a kreće se od 0,1 do 3,5%.

Vincent Van Gogh, Bijela kuća noću, 1890

Ako uzmemo određene zemlje, stopa poreza na nekretnine je sljedeća: u Španjolskoj – 0,4% za gradsku nekretninu i 0,3% za ruralnu; u Crnoj Gori porezna stopa ovisi o području oporezive imovine i kreće se od 0,08 do 0,8%; u Njemačkoj se porez plaća po prosječnoj stopi od 1,9%, dok nekretnine u vrijednosti manjoj od 120 tisuća eura za fizičke osobe i manje od 20 tisuća eura za pravne osobe ne oporezuju se.

Na primjer, u Francuskoj postoje dvije vrste poreza na imovinu: porez na prebivalište (naplaćuje se samo zgrada) i porezni fond (kuća sa zemljišnom parcelom). Visina poreza ovisi o površini objekta. Dakle, za stan ukupne površine 90 četvornih. m morat će platiti oko 400 eura godišnje, za kuću od 120 četvornih metara. m od 100 sq. m zemlje – tisuću eura.

U nekim europskim zemljama – na primjer, u Hrvatskoj se porez na imovinu ne plaća.

U Španjolskoj, zajedno s porezom na nekretnine, vlasnici kuća i stanova morat će platiti porez na bogatstvo, čija se stopa kreće od 0,2% (vrijednost imovine do 193 tisuće eura) do 2,5% (nekretnina je skuplja od 12 316 tisuća eura).

Računi za komunalne usluge – također će se morati platiti. No, iznos komunalnih računa ovisi o potrošnji. Mjerači su instalirani u gotovo svim kućama. Primjećujemo samo da je u zemljama zapadne Europe plaćanje za vodu, plin i struju veće nego na jugu..

Ako uzmemo u obzir sve ukupne troškove održavanja kuće ili stana, onda je jedna od najskupljih zemalja Francuska. Održavanje stambenih objekata ovdje iznosi oko 2-3% ukupne vrijednosti imovine, uključujući lokalne poreze na imovinu, komunalne račune i osiguranje. Ako usporedite, onda, na primjer, u Velikoj Britaniji troškovi su oko 1%. U Njemačkoj je održavanje kuća također prilično skupo zbog visokih komunalnih cijena. Održavanje stambenih objekata u Hrvatskoj, Crnoj Gori i Finskoj bit će mnogo jeftinije.

Sumirati

Europsko tržište nekretnina trenutno je vrlo privlačno za ruske investitore. Cijene stanova i kuća u mnogim europskim zemljama znatno su niže nego u Moskvi. Zato mnogi potencijalni investitori izdvajaju značajna sredstva za kupnju stranih nekretnina. A prema predviđanjima mnogih stručnjaka, investicije će i dalje rasti i dobivati ​​na značaju. Glavni razlog za to je što cijene nekretnina u Europi u skoroj budućnosti ne bi trebale rasti, a možda će u nekim regijama cijene čak i pasti..

Isaac Levitan, u blizini Bordighera. Sjeverno od Italije, 1890

Kupnja hotela u Europi, koji je posljednjih godina postao popularna vrsta ulaganja među našim sunarodnjacima, također će samo steći popularnost. To se posebno odnosi na kupnju hotelskih nekretnina s zajamčenim primanjima. Napokon, prisutnost zagarantovanog prihoda omogućuje čak i investitoru koji nema iskustva u hotelijerstvu da bez rizika rizikuje ulaganja u hotelske nekretnine u Europi.

Međutim, ako planirate uložiti u kupnju nekretnina u Europi, prije toga svakako morate obratiti pažnju na troškove održavanja ovog objekta. Budući da održavanje smještaja u mnogim zemljama nije najjeftiniji užitak.

Općenito, s pouzdanjem možemo reći da, u slučaju da želite uložiti dugoročnu investiciju, trenutno je kupovina nekretnina u Europi prilično dobra investicija. U skoroj budućnosti malo je vjerojatno da će od takvih investicija biti moguće dobiti značajan prihod, a u budućnosti je to vrlo vjerojatno.