Ugovor o doživotnom održavanju isplativ je način kupnje stana ili nepotreban rizik

Denis Ichitovkin. Gostujuća baka. 2006

Čini se da takav san nema šanse da postane stvarnost, ali ugovor o doživotnom održavanju pruža takvu jedinstvenu priliku, ukoliko se, naravno, zaključi u skladu sa svim pravilima.

U Građanskom zakoniku Rusije, ugovor o doživotnom uzdržavanju je ugovor sklopljen između dvije osobe, gdje predmet sporazuma postaje nekretnine – kuća ili stan. Dakle, jedna od strana, osoba s invaliditetom iz zdravstvenih razloga ili starosti (u daljnjem tekstu – otuđivač), prebacuje drugu osobu, koja je stjecatelj nekretnine, životni prostor – stan, kuću ili njihov dio. U zamjenu za životni prostor, stjecatelj imovine se obvezuje pružiti otuđivaču materijalnu životnu potporu u naravi, u obliku smještaja, skrbi, hrane i potrebne pomoći. Naravno, mjesečni iznos novca može djelovati kao materijalna sigurnost, čija se veličina dogovara odvojeno..

Narod često sve to zove samo jednom riječju – “gledati”. Na prvi pogled, ugovor o doživotnom uzdržavanju vrlo je koristan za obje strane – starija osoba prima materijalnu i fizičku pomoć, izbjegava sudbinu staraca koji su prisiljeni preseliti se u starački dom i udobno proživjeti svoje posljednje godine, okruženi pažnjom i pažnjom. A primatelj imovine dobiva stan ili kuću, čiji trošak daleko premašuje sve troškove povezane sa brigom o starijoj osobi..

Ostaje glavni problem – pronaći baku ili djeda koji bi pristao sklopiti takav ugovor. Zanimljivo je da prema Građanskom zakoniku svaka invalidna osoba koja je navršila punoljetnost, posebno osoba s invaliditetom skupina 1, 2 i 3, bez obzira na dob, može postati otuđivač u ugovoru o doživotnom uzdržavanju, ali najčešće se takve transakcije zaključuju sa starijim građanima, što je sasvim razumljivo – primatelju imovina ne bi željela predugo čekati željeni životni prostor.

Potraga za usamljenim starim ljudima na internetu beskorisna je aktivnost, takvi se ljudi rijetko oglašavaju. Naravno, možete se obratiti posrednicima koji u slučaju ugovora o doživotnom uzdržavanju uzimaju postotak tržišne vrijednosti stanovanja, ali ovo je najskuplja opcija povezana s rizikom da postanete žrtva prijevare. Najbolji način pronalaska samohranih umirovljenika koji žele sklopiti ugovor o doživotnom uzdržavanju u zamjenu za životni prostor je putem prijatelja i poznanika, kao i putem organizacija koje se bave problemima umirovljenika – Veteranskih sindikata, odjela za socijalno osiguranje i tako dalje. Ali u ovom slučaju postoji i drugi rizik – istrage mogu izazvati sumnje među službenicima i pretjerano aktivan građanin smatrat će se prijevarom. Ispada da je vrlo teško učiniti bez osobnih veza u potrazi za usamljenim umirovljenicima koji su spremni postati stranci..

Leonid Milovanov. Starica s drva za ogrjev (Lida Sysoeva). 2008

Unatoč atraktivnosti stjecanja nekretnina sklapanjem ugovora o doživotnom održavanju, takav je sporazum često povezan s rizicima, kako za jednog tako i za stranku..

I ovdje postoje dva glavna aspekta – pravni rizici povezani s neizvršavanjem obveza i raskidom ugovora, kao i ljudski faktor. Napokon, ugovor o doživotnom uzdržavanju, sklopljen između ljudi koji najčešće nisu ni prije znali, podrazumijeva njihovu dugu, ponekad svakodnevnu komunikaciju. Dobro je ako se mjesečna najamnina plaća u gotovini i može se čak poslati i poštom, a ako je ugovorom predviđena svakodnevna skrb za starije, bolesne osobe, pružanje medicinske skrbi, odlazak u ljekarne, trgovine, kuhanje – sukobi u takvoj situaciji nastaju vrlo lako a može dovesti do činjenice da jedna od strana jednostavno predomisli da nastavi poštovati uvjete sporazuma. Dakle, prilikom sklapanja ugovora o doživotnom održavanju s ovisnim osobama ne biste trebali misliti da će nekretnine doći lako – često se takvi prisilni bliski odnosi vuku dugi niz godina i oduzimaju puno vremena i truda..

Što se tiče pravnog aspekta, želio bih napomenuti da obje strane mogu biti u ulozi prevarenih beskrupuloznih partnera, stoga je potrebno pažljivo proučiti sve značajke ovog sporazuma i detaljnije procijeniti obveze strana..

Za starije osobe je izuzetno važno da se radi o ugovoru o doživotnom uzdržavanju s uzdržavanim članom, a ne o kupoprodajnom ugovoru ili ugovoru o trajnoj anuiteti s pravom kupnje nekretnine od strane obveznika anuiteta. Nemoguće je izdati donaciju za stanovanje, jer u ovom slučaju sva zakonska prava odmah prelaze na primatelja, a umirovljenik može biti na ulici. A volja, prema kojoj stan postaje vlasništvo osobe koja je nakon smrti otuđivača pružila materijalnu pomoć, može se lako izmijeniti bez znanja druge strane, pa je takav način potpisivanja sporazuma već riskiran za primatelja.

Samo ugovor o doživotnom uzdržavanju s uzdržavanim članom, zaključen u skladu sa svim zahtjevima zakona, jamči da, do smrti otuđivača, primatelj imovine nema prava na bilo kakve transakcije nekretninama – iseliti umirovljenika, prodati stanovanje, zamijeniti ili koristiti kao osiguranje pri primanju zajma. Odnosno, sklapanjem ugovora o doživotnom uzdržavanju s uzdržavanim, otuđivač ne riskira da ostane bez životnog prostora – njegov je jedini rizik da primatelj može obvezati svoje obveze neprimjereno, međutim, u ovom slučaju ugovor o doživotnom uzdržavanju može biti raskinut na sudu i opet umirovljenik ostaje sam sa svojim domom.

Uz to, za otuđivača je važno da u ugovoru bude naznačena tržišna vrijednost stana, kao i da su jasno propisane sve obveze primatelja, jer iznos mjesečnog uzdržavanja može biti manji nego što ga prvobitno očekuje vlasnik kuće.

Karl Bryullov. San o baki i unuci. 1829

Rizik za primatelja nekretnine obično je puno veći, a rizik počinje već u fazi potpisivanja ugovora o doživotnom uzdržavanju. Ako se u budućnosti dokaže da u trenutku potpisivanja sporazuma otuđivač nije bio zakonski sposoban, sporazum će biti poništen i nitko neće vratiti utrošeni novac. Dakle, prije potpisivanja ugovora morate umirovljenika zatražiti da dostavi potvrde o njegovoj poslovnoj sposobnosti.

Također je vrijedno pažljivo zapisati sve obveze primatelja i iznos plaćanja. Ponekad se otuđivač od njega traži da mu plati dio troškova stanovanja u jednom trenutku, a u tom slučaju rizik da postane žrtva prevare višestruko se povećava. Ako umirovljenik zahtijeva da odmah plati 30-40% troškova stanovanja, a ostatak – mjesečnim plaćanjima, morate razmišljati o tome vrijedi li sklopiti sporazum o takvim uvjetima. Uz to, odgovornosti primatelja mogu uključivati ​​prilično širok popis stvari, kao što su:

• pružanje medicinske skrbi, tj. plaćanje liječenja, boravak u bolnici, potrebni lijekovi – sve to može rezultirati prilično znatnom količinom;
• pružanje odjeće i obuće;
• Tri obroka dnevno;
• čišćenje stana ili kuće;
• plaćanje komunalija i komunikacija;
• pa čak i pružanje kulturnog programa poput posjeta kazalištu ili kinu.

Najbolje je ako ugovor o doživotnom uzdržavanju određuje maksimalnu mjesečnu najamninu, koju nijedna strana nema pravo prekoračiti. A da bi se otuđivač mogao zaštititi od obmane, vrijedi navesti minimalni iznos ispod kojeg troškovi primatelja imovine ne mogu pasti.

Potrebno je zapamtiti takve nijanse:

• ugovor o doživotnom uzdržavanju smatra se zaključenim i osigurava prava stranaka samo ako ga ovjeri javni, a ne privatni javni bilježnik;
• ako se za vrijeme trajanja ugovora imovina ošteti ili uništi, to primatelja ne oslobađa njegovih obveza. To jest, ako je kuća ili stan ozbiljno oštećen požarom, to neće osloboditi primatelja obveze plaćanja uzdržavanja i brige o umirovljeniku;
• u slučaju raskida ugovora na sudu, čak i ako se to učini na inicijativu primatelja, na primjer, ako se njegova financijska situacija promijenila i on više ne može izvršiti plaćanja i pružiti pomoć, tada se njegovi troškovi neće nadoknaditi.

Dakle, ugovor o doživotnom održavanju može biti izvrstan način kupnje stambenog prostora na rate i po prilično niskoj cijeni, ali vrijedi učiniti sve što je moguće da biste se zaštitili od mogućih rizika. Posebno je potrebno unaprijed odrediti sve detalje sporazuma koji bi odgovarali obema stranama, kao i bez odlaganja popraviti potpisivanje sporazuma s državnim bilježnikom..

Uz to, primatelj bi trebao čuvati sve primitke i primitke povezane s troškovima skrbi i održavanja starije osobe, jer će to biti najbolji dokaz njihovog ispunjavanja obveza u slučaju prestanka postupka na sudu..

© Anna Sedykh, posebno za RMNT.ru