Kako smanjiti rizik prilikom sudjelovanja u zajedničkoj izgradnji

Za početak, vrijedno je razjasniti – tko su oni, ruski podmireni vlasnici kapitala? Dioničar je osoba koja je sudjelovala u zajedničkoj gradnji zaključivanjem ugovora o zajedničkom sudjelovanju s građevinskom organizacijom (nosiocem aktivnosti).

Hijeronim Bosch. Konjurer. 1500-a

Prema tome, „prevareni dioničar“ – sudionik u zajedničkoj izgradnji stambene zgrade, prema kojem graditelj nije ispunio svoje obveze – nije dovršio izgradnju nekretnine u dogovorenom roku, nije osigurao udio za registraciju vlasništva i često je jednostavno prevario. Kao rezultat toga, dioničar koji je uložio vlastita sredstva u izgradnju i nadao se da će stanovanje do određenog datuma ostati bez sredstava i životnog prostora..

Usput, vlada Moskve, počevši rješavati pitanje problematičnih građevinskih projekata, pojasnila je da samo građani koji su jedan stan stekli za vlastito korištenje mogu se smatrati “prevarljenim vlasnicima udjela”. Odnosno, drugi investitori koji su željeli zaraditi na daljnjoj preprodaji stanova ne mogu se klasificirati kao “prevareni” sudionici u izgradnji, iako njihovi gubici mogu biti još značajniji.

Prevareni dionici, kao masovna pojava, počeli su se pojavljivati ​​u Rusiji u razdoblju od 2003. do 2005. godine.

Vlada nije mogla zanemariti ovo pitanje, posebice u Moskvi, dovršetak “problematičnih” objekata povjeren je najvećoj građevinskoj tvrtki glavnog grada, a već je 2009. Jurij Lužkov, koji je tada bio gradonačelnik Moskve, veselo izjavio da je problem obespravljenih dioničara potpuno riješen ( barem u glavnom gradu).

Takav se optimizam pokazao preuranjenim – kriza 2008. pridonijela je nastanku novih smrznutih i napuštenih građevinskih projekata, a redovi prevarenih sudionika u zajedničkoj gradnji nastavljaju rasti do danas..

Prema službenim podacima Ministarstva regionalnog razvoja, u Ruskoj Federaciji na kraju prvog tromjesečja 2011. bilo je preko 74 tisuće obespravljenih dioničara.

U Rusiji, prema ministarstvu, trenutno više od 900 građevinskih projekata smatraju “problematičnim”, odnosno, ti su objekti već prekršili rokove za stavljanje kuće u rad, gradnja je zamrznuta, a vlasnici udjela ne mogu dobiti vlastite stanove ili barem vratiti investiciju.

Govoreći o globalnoj prirodi problema, vrijedno je pojasniti da je samo 16 od 83 regije Ruske Federacije izbjeglo da bude uključeno u tužni popis regija koje su se suočile s problemom obezvrijeđenih vlasnika udjela. Prvo mjesto u ovoj ocjeni zauzima regija Samara, gdje je Ministarstvo regionalnog razvoja izbrojilo 7,2 tisuće vlasnika udjela koji nisu dobili svoje stambeno mjesto, na drugom mjestu je Moskva – 6,8 tisuća obespravljenih vlasnika udjela, u Tatarstanu je oko 6,6 tisuća ljudi koji su suočeni s problemom pribavljanja životni prostor, u regiji Novosibirsk – oko 4,7 tisuća prevaranih investitora u nekretnine, u odmaralištu Krasnodar Territory – 4,6 tisuće, a u Sankt Peterburgu – više od 3 tisuće prevaranih sudionika u zajedničkoj izgradnji.

Najzastupljeniji su bili slučajevi prevarenih vlasnika udjela u Moskvi, koji su, želeći skrenuti pozornost vlasti na njihov problem, više puta održavali mitinge, demonstracije, akcije ispred ureda gradonačelnika glavnog grada, prosvjede, pa čak i štrajkovali glađu. Među najzloglasnijim slučajevima prevarenih sudionika u zajedničkoj gradnji je gradnja 11 mikro četvrti u Južnom Tushinu, stambenom kompleksu u Moskvi Windows, selu u gradskoj kući u Barceloni.

Mstislav Dobužinski. Sastanak ispred Palače umjetnosti. 1920

Primjer 11. mikro četvrti Južni Tushino jasno pokazuje da čak i objekti koji su izgrađeni pod nadzorom vlasti glavnog grada mogu biti na popisu “problematičnih”. Dakle, izgradnja 11. mikro četvrti, smještene u Južnom Tushinu, započela je 2002. godine, u skladu s dekretom moskovske vlade. U početku je datum završetka izgradnje bio 2005. Potom je rok za isporuku objekata (planirano je izgraditi devet zgrada u mikropodručju) odgođen za 2007., a 2009. glavni grad prijestonicom je svojom uredbom produžio rokove za isporuku do 2012. godine.

Trenutno se dovršavaju dvije zgrade, a završava se gradnja još jedne, kako će se razvijati sudbina preostalih 6 zgrada, jer na teritoriju gradilišta još uvijek postoje ruševne zgrade koje trebaju biti srušene, a čiji stanovnici nisu ni deložirani.

Odgovornost za kršenje rokova gradnje dodijeljena je upravi Energostroykomplekt-M, posebno šefu tvrtke Andreju Kruchininu, koji je uhićen u veljači ove godine i koji se trenutno nalazi u istražnom pritvoru. Djelatnici Odjela za gospodarske zločine pokušavaju otkriti kamo su otišla sredstva vlasnika udjela, brojne su tužbe podnijele i izvođači radova, čiji radnik nikada nije plaćao.

Timofeev je obećao da će moskovska vlada dodijeliti stanove svim vlasnicima udjela mikrodistribucije Tushino o trošku proračuna.

Zanimljivo je da je isprva glavni developer 11. mikro četvrti bila tvrtka GlavMosStroy Holding Company, a tek tada je vlada Moskve odlučila prenijeti gradilište na Kruchininovu tvrtku, unatoč činjenici da je u to vrijeme ovlašteni kapital tvrtke bio samo 9 tisuća rubalja.

Trenutno 1.940 ljudi koji su postali zavedeni vlasnici udjela u izgradnji 11. mikropodručja u južnom Tushinu pokušavaju dobiti odgovor od moskovske vlade – hoće li se gradnja ostatka stambenih zgrada nastaviti i kada će konačno moći dobiti svoje četvorne metre. Sergej Sobyanin već je potpisao uredbu “O prekidu provedbe investicijskog projekta za razvoj mikropodručja 11 okruga Južni Tushino”, vladina uredba o razvoju ovog objekta nevažeća.

Brojne akcije, poput vješanja „prevarenog dioničara“ ispred Ureda gradonačelnika Moskve i skupovi sudionika u zajedničkoj gradnji, doveli su do činjenice da je Konstantin Timofeev, koji obnaša dužnost predsjednika Odbora za osiguranje provedbe investicijskih projekata u izgradnji i kontrolu u području zajedničke gradnje, obećao dodijelit će stanove svim obespravljenim vlasnicima udjela mikrodistribucije Tushino na teret proračuna. No, kad se to dogodi, na kojem će području vlasnici udjela moći dobiti nove stanove, hoće li odgovarati stanovima koji su prilikom potpisivanja ugovora sa CJSC Energostroykomplekt-M obećali sudionicima u zajedničkoj gradnji, još uvijek nije poznato.

Mjere predostrožnosti

Kako smanjiti rizik prilikom sudjelovanja u zajedničkoj izgradnji? Unatoč činjenici da je kupovina stanova u zgradi koja još nije podignuta prilično profitabilan posao, jer je cijena takve nekretnine mnogo niža od gotovog stambenog prostora, rizik da postanete jedan od prevarenih ulagača u nekretnine prilično je visok. Sljedeće mjere predostrožnosti mogu smanjiti vjerojatnost nadoknade redovima dioničara koji nisu dobili obećano stanovanje:

Paul Gauguin. Predvečerje. Ne slušaj lažljivca. 1889

• pažljivo proučavanje ugleda programera. Neke bodove mogu biti alarmantne već u fazi proučavanja povijesti tvrtke koja djeluje kao glavni programer objekta – novostvorene tvrtke s premalo odobrenog kapitala, prethodno sudjeluju u izgradnji, koja je bila zamrznuta – sve te organizacije automatski spadaju u skupinu programera koji izazivaju najveću zabrinutost. Mnogi odvjetnici savjetuju, prije potpisivanja ugovora s tvrtkom koja se bavi razvojem, obratite se Arbitražnom sudu i provjerite je li organizacija ranije sudjelovala u parničnim sporovima. To se može učiniti na web stranici Arbitražnog suda. Nije loše ako je projektant, prije početka izgradnje ovog objekta, već sudjelovao u izgradnji stambenih zgrada koje su uspješno i na vrijeme naručene;
• Definitivno trebate zahtijevati od graditelja predočenje sljedećih dokumenata: dozvole za izgradnju stambene zgrade, projektne izjave, ugovora o zakupu ili zakupu zemljišne parcele ili potvrde o državnoj registraciji vlasništva nadgraditeljske tvrtke na zemljišnoj parceli na kojoj će se provoditi izgradnja stambene zgrade. Svi ti dokumenti moraju biti obavezni, pa je izostanak barem jednog od njih razlog odbijanja sudjelovanja u zajedničkoj gradnji;
• Studija ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji. Ne biste se trebali složiti s potpisivanjem ugovora o mjenici ili preliminarnog ugovora o investiranju, jer u tom slučaju programer može jednostrano raskinuti ugovor, a dioničar kao naknadu dobiva samo troškove vrijednosnih papira koje je navodno stekao. Također, ugovor mora sadržavati sljedeće točke – definiciju konkretnog objekta zajedničke gradnje koji se želi prenijeti, razdoblje prijenosa objekta zajedničke gradnje od strane graditelja, cijenu ugovora, rok i postupak njegove isplate, kao i jamstveni rok za zajednički građevinski objekt.

Također, prilikom odabira nekretnine u koju ćete uložiti sredstva, trebali biste biti oprezni ako se programer ove stambene zgrade već promijenio, možda čak i više nego jednom, cijena stana je preniska, u usporedbi s drugim sličnim objektima na tom području, početni period izgradnje produžen je i programer je barem jednom pružio neistinite podatke. Sve ovo upućuje na to da se vjerojatnost da će u ovom objektu postati „prevareni dioničar“ povećava mnogo puta.

Kao što pokazuje suvremeno rusko iskustvo, malo je vjerojatno da će biti moguće postići 100% jamstvo da će objekt biti pušten u rad točno pod uvjetima navedenim u ugovoru, ali gore navedene mjere opreza sigurno mogu značajno umanjiti rizik od sudjelovanja u “problematnoj” zajedničkoj gradnji. Također, neće biti suvišno potražiti pomoć profesionalnog pravnika koji ima veliko iskustvo na ovom polju i u stanju je dati kvalificirani savjet..