Prigradska nekretnina u moskovskoj regiji – trendovi i perspektive

Sadržaj članka

---

• Nagodbe i nagodbe u više formata brzo se vraćaju na tržište
• Poslovna klasa bit će lider u strukturi novih naselja u 2011. godini
• U pogledu potražnje u prvom tromjesečju 2011, nekretnine ekonomske klase predvode
• Koliko trenutno vrijedi seoska kuća u moskovskoj regiji?
• Sumirati

---

Na temelju rezultata prvog tromjesečja ove godine, postalo je jasno da se objekti poslovne klase vraćaju na tržište prigradskih nekretnina u blizini Moskve.

Lev Aronov. Obala. Zgrade. Truba. 1956

Kao što neki stručnjaci sugeriraju, ovaj segment može postati dominantan do kraja godine. U ovom cjenovnom segmentu u prva tri mjeseca 2011. godine na tržište je ušlo 60% ukupnog broja novih naselja. Poslovna klasa je također postala vodeća u rastu cijena – u promatranom razdoblju ovaj je segment porastao za 6%, uprkos činjenici da je elitno prigradsko stanovanje i dalje stabilno u pogledu cijena, a ekonomska klasa je čak malo izgubila u cijeni.

Nagodbe i nagodbe u više formata brzo se vraćaju na tržište

Prema analitičkom centru OJSC OPIN, u 2011. godini, zbog zasićenosti prigradskog tržišta nekretninama zemljišnim parcelama bez ugovora (UBP) i tranzicijom nekih programera na skuplje tržišne segmente koji zahtijevaju dobro osmišljen konkurentski koncept i dovoljna financijska ulaganja u početnoj fazi izgradnje, tržište će se pojaviti ne više od 50 novih objekata. Od toga će, prema predviđanjima analitičara, oko 80% pasti na zemljišne parcele ugovorom (USP).

Istovremeno treba napomenuti da parcele bez ugovora gube svoje pozicije – potražnja i ponuda ovih objekata se smanjuje. No, UBP i dalje zadržava vodstvo u ukupnoj strukturi ponude, oni zauzimaju 73%, a u strukturi zaključenih transakcija 82%. Samo, vjerojatno je da to neće dugo trajati – očita je tendencija smanjenja interesa za takve stranice.

Još jedan prilično zanimljiv trend u prva tri mjeseca ove godine je porast udjela prigradskih naselja u kojima je predstavljeno nekoliko oblika nekretnina (gradske kuće, vikendice, USP, UBP, kao i stambene zgrade) u različitim omjerima i kombinacijama.

Napominjemo da je udio UBP-a u prvom tromjesečju ove godine iznosio 73%, udio sela u više formata – 13%, vikendice i USP – 11%, a gradske kuće su činile samo 3% od ukupnog broja objekata ponuđenih na tržištu.

Također treba napomenuti da je u posljednje 3 godine udio gradskih kuća znatno smanjen, kako kažu stručnjaci, većina tih projekata tijekom krize je redizajnirana za izgradnju naselja u više formata.

Poslovna klasa bit će lider u strukturi novih naselja u 2011. godini

Ako uzmemo u obzir sve nove projekte koji su na tržište ušli u 1. kvartalu 2011. godine, tada ih 60% pripada poslovnoj klasi. Ti se projekti u pravilu odlikuju dobrom lokacijom, zanimljivim arhitektonskim i planerskim rješenjima, kao i razvijenom infrastrukturom unutar vikend zajednice ili u neposrednoj blizini. Imajte na umu da ako broj domaćinstava u nekom selu ne pređe pedeset, tada takvo selo obično ima zaseban izlaz u veliku vodu i ispunjava sve zahtjeve za stanovanje poslovne klase. Neki stručnjaci takve predmete odnose u tzv. Premium klasu..

Vinogradov Sergej Arsenievich. Na imanju. 1090

Udio ostalih tržišnih segmenata (elitnih i ekonomičnih) među novim projektima prigradskih nekretnina u moskovskoj regiji u 1. kvartalu 2011. iznosio je 20% svakog.

Među novim projektima koji su ušli u tržište u ovom razdoblju bila su naselja – “Snježna dolina”, “Romashkino” (Simferopolskoye autocesta), “Pavlovska jezera” i “Ekopark Ushakovo” (Novorizhskoye autocesta) i “Medvedevo” (Kievskoye autocesta).

Međutim, ako uzmemo u obzir objekte koji već postoje na tržištu, onda je u njihovoj strukturi ponuda ekonomske klase još uvijek vodeća, njihov udio je iznosio 76%, dok je poslovna klasa – 17%, a elitno prigradsko stanovanje – samo 7%.

Sela koja se nalaze na 55 km od glavnog grada obično se koriste za stalno prebivanje tijekom cijele godine.

U prva tri mjeseca 2011, naselja su bila raspodijeljena vrlo ravnomjerno u smislu udaljenosti od moskovske obilaznice. Na ovu je okolnost utjecalo i to što je proces izgradnje sve udaljenije od kapitalnih teritorija počeo aktivnije. Tako je udio objekata koji se nalaze na udaljenosti većoj od 55 km od Moskovske obilaznice u promatranom razdoblju iznosio 54%, a 46% u naseljima u krugu od 55 km od Moskovske obilaznice. Konvencionalno je moguće klasificirati područja udaljena od moskovske obilaznice kao naselja koja se koriste za sezonski život. Ista sela koja se nalaze u roku od 55 km od glavnog grada, u pravilu se koriste za stalno prebivanje tijekom cijele godine.

Primjećujemo i činjenicu da je posljednjih mjeseci postojala jasna tendencija – opskrba u smjeru autoceste Novorizhskoe brzo se smanjuje, a na Dmitrovki i Rublevki i dalje raste.

Trenutno se na Novorizhskoe autocesti nudi oko 140 vikend naselja svih formata i klasa.

Unatoč činjenici da je autocesta Rublevo-Uspenskoe u posljednje 3 godine gotovo u potpunosti realizirala svoj potencijal za razvoj, ovaj smjer, prema rezultatima 1. tromjesečja 2011., zauzima 23% ukupne strukture opskrbe u svim projektima elitnih vikend naselja.

U pogledu potražnje u prvom tromjesečju 2011, nekretnine ekonomske klase predvode

Prema rezultatima prva tri mjeseca 2011. godine, najveću potražnju (82% svih zaključenih transakcija) koristile su zemljišne parcele bez ugovora. Gotove vikendice činile su samo 4% ukupne potražnje, a ostale vrste stanovanja – 14%.

Potražnja za vikend naseljima ekonomske klase značajno je porasla, koja je iznosila 78%, dok je poslovna klasa bila u potražnji samo među 14% potencijalnih kupaca, a na elitna imanja pala je samo 8% potražnje..

Camille Pissarro. Crveni krovovi. 1877

Ako razmotrimo strukturu potražnje proračuna za kupnju, tada nema velikih promjena. Najpopularniji su predmeti u vrijednosti do 500 tisuća dolara. Međutim, u posljednje vrijeme došlo je do određenog uglađivanja u strukturi potražnje za troškovima prigradskih nekretnina. Sada presudni faktor prilikom kupovine seoske kuće nije toliko proračun koliko kvaliteta projekta.

Drugi značajan trend u 1. kvartalu 2011. godine je aktiviranje kupaca s visokim proračunom. Udio potražnje za luksuznim nekretninama u vrijednosti većoj od tri milijuna dolara iznosio je 8%.

Potražnja za prigradskim nekretninama u blizini Moskve sve manje ovisi o smjeru. Na to utječe pojavljivanje na tržištu dobre i kvalitetne ponude u raznim područjima. Lider u smislu potražnje u prvom tromjesečju je i dalje Novorizhskoe autocesta (20% od ukupnog broja zahtjeva). Međutim, gotovo ista razina potražnje zabilježena je u smjeru autoputa Kievskoye (18%), autoputa Kaluzhskoye (15%). Istodobno, Rublevka pomalo gubi svoju popularnost među potencijalnim kupcima..

Koliko trenutno vrijedi seoska kuća u moskovskoj regiji?

Imajte na umu da je od sredine prošle godine došlo do stalnog rasta cijena visokokvalitetnih prigradskih nekretnina u blizini Moskve. Cijene rastu za oko 3-7% po kvartalu, ovisno o vrsti nekretnine. Moderni prodavači dovoljno brzo reagiraju na promjene u potražnji i prilagođavaju cijene.

Prema rezultatima u prvom tromjesečju ove godine, najveći rast cijena zabilježen je u naseljima poslovne klase, koji su iznosili 6%. U elitnom segmentu prigradskih nekretnina cijene su prilično stabilne – rast cijena zabilježen je na razini od 0,5%. Sela ekonomske klase nešto su izgubila u cijeni – minus 0,5%. Pad cijena u ovom segmentu posljedica je činjenice da je trenutno ovdje najveća konkurencija – novi projekti na tržište ulaze, u pravilu, po prosječnoj ponudi, što je malo ispod tržišne cijene. Ovaj će se trend vjerojatno nastaviti do kraja ove godine..

U apsolutnom iznosu, prosječni trošak po sq. m vlasništva nad kućom (vikendica sa zemljištem) u elitnom segmentu tržišta iznosi oko 5 tisuća dolara. U naseljima poslovne klase prosječna cijena iznosi 3450 dolara po kvadratu kuće, a u projektima ekonomske klase 1450 dolara po kvadratu. U isto vrijeme, na području prigradskih stanova u moskovskoj regiji postoje objekti koji kvadratni metar koštaju i do 12 tisuća dolara. To je obično zbog velike površine susjedne parcele.

Prema nekim stručnjacima, cijene u segmentu poslovne klase nastavit će rasti za oko 5-7% po tromjesečju. U ostalim će segmentima biti primjerena stabilnost.

Sumirati

Situacija koja se razvila u prvom tromjesečju 2011. na tržištu prigradskih nekretnina u blizini Moskve može se okarakterizirati kao pozitivna, s primjetnim trendom razvoja i oživljavanja ovog tržišnog sektora. Očito, antikrizna opcija prigradskih gradnji – zemljišne parcele bez ugovora – vidljivo gube svoju popularnost u kontekstu općeg oporavka ruske ekonomije i rasta efektivne potražnje.

Pozitivan je i trend rasta kvalitete novih projekata vikend naselja, uz jaču konkurenciju potencijalnih kupaca. Slijedom toga, raste kvaliteta ponude koja, nesumnjivo, igra samo u rukama kupaca.

Gotovi predmeti koji imaju dobra potrošačka svojstva postaju sve popularniji: infrastruktura, lokacija itd..

Očekuje se da će u II tromjesečju 2011. potražnja gotovih prigradskih stanova porasti za oko 20% više. To će se dogoditi zbog odgođene potražnje formirane tijekom razdoblja krize i krize..

Prema rezultatima iz prvog tromjesečja 2011., sa sigurnošću možemo reći da je tržište prigradskih nekretnina prevladalo krizu, a u tom će sektoru u budućnosti doći do povećanja potražnje i kvalitetne ponude..