Komercijalna hipoteka u Rusiji

Sadržaj članka

• Trgovačka hipoteka – alat za kupnju nekretnina za poslovanje
• Pravni aspekti komercijalne hipoteke
• Suvremeno tržište hipoteke u Rusiji
• Što nas čeka budućnost

Trgovačka hipoteka – alat za kupnju nekretnina za poslovanje

Komercijalna hipoteka je kredit koji banke izdaju za kupnju nestambenih prostora: maloprodajnih prostora, skladišta, ureda i drugih..

Kao i stambene, poslovne hipoteke pružaju se protiv sigurnosti kupljene imovine. No, specifičnost ovog tržišta je u tome što ova vrsta kredita ima prilično kratke rokove dospijeća i relativno visoke kamatne stope. Rok za odobravanje hipotekarnog kredita za kupnju komercijalnih nekretnina u pravilu može biti najviše 10-12 godina, ali najčešće banke izdaju novac na 5-7 godina. Također, potencijalni dužnik morat će izvršiti početnu uplatu od 30 do 40% ukupne vrijednosti imovine.

Naravno, banka pažljivo provjerava svoje klijente, minimalni uvjeti za dobivanje komercijalne hipoteke su profitabilna ravnoteža i razdoblje rada na tržištu od 1 godine.

Prednosti ove metode stjecanja komercijalnih nekretnina za poslovanje su u tome što se objekt koristi izravno za dobit (iznajmljivanje prostora, korištenje za trgovinu na malo, pružanje usluga itd.), Pa nekretnina plaća samu sebe.

Pravni aspekti komercijalne hipoteke

Trenutno savezno zakonodavstvo ne predviđa upis vlasništva nad komercijalnim nekretninama opterećenim hipotekom. Stoga se u ovom slučaju hipotekarni ugovor zaključuje na temelju općih pravila Građanskog zakona Ruske Federacije o zaključivanju sporazuma, uzimajući u obzir odredbe saveznog zakona “O hipoteci (zalog nekretnina)” od 16.07.1998. Br. 102-FZ. Imajte na umu da je pravo na korištenje nestambenih prostora kao osiguranje osigurano ovim zakonom tek 2009. godine..

Prema zahtjevima čl. 9. saveznog zakona br. 102 u hipotekarnom ugovoru mora biti naveden predmet hipoteke, njezina procijenjena vrijednost, suština, rok i iznos ispunjenja obveze, koja je osigurana hipotekom.

Ovdje je također vrlo važna točka. Važeće zakonodavstvo ne dopušta hipoteku na nekretninama do trenutka njezine kupnje. Slijedom toga, nekretnina prvo mora biti kupljena (za sastavljanje ugovora o kupoprodaji), nakon čega se ona može koristiti kao osiguranje za dobivanje zajma od banke.

Suvremeno tržište hipoteke u Rusiji

Mnogi stručnjaci smatraju da je komercijalno hipotekarno kreditiranje u našoj zemlji još uvijek talac reosiguranja banaka: čak i pad kamatnih stopa nakon krize još nije postao poticaj za povećanje volumena izdanih kredita.

Općenito, na tržištu su i dalje isti glavni igrači – Sberbank, VTB 24 i RosEvroBank. Ipak, politika kreditiranja nakon krize pretrpjela je promjene: zahtjevi banaka prema dužnicima ozbiljno su pooštreni. Što, naravno, ne doprinosi rastu broja izdanih kredita osiguranih komercijalnim nekretninama.

Dave Knerler. Banka. 2002

Unatoč svemu, komercijalne hipoteke u Rusiji postepeno se počinju oporavljati. Cijene su sada na razini od 12-16%, stope se smanjuju jer nitko neće jednostavno uzeti kredit u višem postotku. Uplata je 20-40%. Najpovoljniji uvjeti u kamatnoj stopi Sberbanke 8-16% godišnje, rata 20%, maksimalni rok kredita 10 godina. A VTB 24 ima najstrože uvjete – 18-26% i 50% predujma.

Kamate u većini banaka pale su gotovo 2 puta tijekom prošle godine i gotovo su dosegle razinu prije krize. Međutim, stroži zahtjevi i težak postupak registracije još uvijek plaše potencijalne kupce..

Pri izdavanju komercijalne hipoteke, ruske banke mogu zahtijevati jamstvo veće od iznosa koji je predviđen za 2, a ponekad i tri puta kao jamstvo za zajam. Uz to, kreditne institucije, prema odredbama sporazuma, u potpunosti kontroliraju potrošnju sredstava koja je primio dužnik. Istodobno, domaće banke žele privući klijente s budžetom za kupnju nekretnina većim od 10 milijuna dolara, ali sami nisu spremni ublažiti njihove uvjete..

Međutim, od početka 2011. godine mala je potražnja malih i srednjih poduzeća za komercijalnim hipotekama. Istovremeno, otprilike polovina svih zahtjeva povezana je sa željom za kupnjom ureda, 30% – maloprodajnim prostorom. Poanta je u tome što je ruskim poduzetnicima praktički nemoguće kupiti nekretninu vlastitim sredstvima. Nadalje, nije moguće dobiti dozvolu za neke vrste aktivnosti ako poduzeće nema odgovarajuće prostorije u svom vlasništvu. Slijedom toga, za njih je hipoteka jedini dostupni alat za nastavak njihovog poslovanja, što potvrđuje potrebu za daljnjim razvojem hipoteke na tržištu..

Što nas čeka budućnost

Očito, budući da postoji potražnja za komercijalnim nekretninama, uključujući njihovu kupnju pod hipotekom, koja će postepeno rasti, budući da posao dobiva na značaju nakon krize, tada komercijalna hipoteka postaje jedno od perspektivnih područja ruskog tržišta hipotekarnih zajmova. Također je očito da razvoj gospodarstva zemlje i poboljšanje poslovne klime općenito ovise o raspoloživosti i masi ovih kredita..

Trenutno je vrlo teško dati bilo kakva predviđanja o razvoju komercijalne hipoteke..

Međutim, čak i uz tako očitu potrebu za nekretninama među domaćim poduzetnicima, budućnost komercijalne hipoteke u Rusiji očito je neizvjesna. Mnogi se stručnjaci slažu da je u ovom trenutku vrlo teško dati bilo kakva predviđanja o razvoju komercijalnih hipoteka. S određenim stupnjem povjerenja možemo samo reći da će potražnja za tim proizvodom rasti, ali kako će ruske kreditne institucije reagirati je potpuno nepredvidivo..

Domaći bankari ne vole riskirati i boje se teških transakcija, u pravilu banke ne žele baciti novac, već čekaju solventne klijente, nudeći im standardne uvjete. Kod nas su komercijalne hipoteke još uvijek velike tvrtke koje imaju određenu financijsku stabilnost i jamstva, a manja poduzeća banke jednostavno jednostavno ignoriraju. Ako banke više ne vjeruju poslu, ovaj sektor hipotekarnog kreditiranja dugo će stajati..

Zapadne banke su aktivnije u ovom području, više vjeruju malim i srednjim poduzećima. To je zbog činjenice da zapadne tvrtke službeno prijavljuju sve svoje prihode, pa je kreditnim institucijama mnogo lakše dobiti pouzdane podatke o financijskoj situaciji potencijalnog zajmoprimca. U ovom je slučaju transparentnost poslovanja ključ uspjeha, čemu treba težiti i u Rusiji..

Također treba napomenuti da razvoj tržišne hipoteke za nestambene prostore koči činjenica da su kreditni programi koje nude domaće banke često kratkoročni. To je prije svega zbog nedostatka dugoročnih financijskih sredstava banaka. Stoga je za razvoj tržišta potrebno da banke aktivno prikupljaju sredstva s tržišta kapitala. To će pomoći postupnom rješavanju ovog problema, kao i pojednostaviti dobivanje zajma i postati poticaj za ovaj sektor komercijalnog kreditiranja..