Hipoteka: 10 savjeta i zabluda o tome

Prije svega, dobivanje zajma znači potrebu plaćanja mjesečno (u strogo određenom danu) kako biste platili glavnicu i kamate na kredit. U većini slučajeva novac možete položiti u gotovini na račun u poslovnici banke vjerovnika ili bankovnim prijenosom iz druge banke (na primjer, tako što ćete naložiti poslodavčanom računovodstvenom odjelu da mjesečno prenosi određeni iznos prema navedenim detaljima). Glavna stvar je da do sljedećeg plaćanja imate potreban iznos na svom tekućem računu. Ako, na primjer, trebate otići na dulje vrijeme, morate položiti iznos dovoljan da biste otplatili nekoliko mjesečnih plaćanja..

U slučaju kašnjenja naplaćuje se novčana kazna (u različitim bankama 0,2-0,5% za svaki dan kašnjenja u uplati). Međutim, ako je beznačajan, to se objašnjava vrlo dobrim razlozima, a zajmoprimac se prije toga odlikovao “izvrsnom disciplinom plaćanja”, banka može i bez penala.

10 savjeta za dobivanje zajma

1. Procijenite svoje mogućnosti.

Prije svega, odredite koliko kredita možete zatražiti i koliko će na kraju koštati stan. U tome će vam pomoći kalkulatori koji se nalaze na web-lokacijama mnogih banaka. Imajte na umu da u većini slučajeva mjesečna uplata ne može biti veća od 40% dohotka, a maksimalni iznos zajma u pravilu je ograničen na 70-80% troškova kupljenog stana. Kreditni posrednici također mogu pomoći u odabiru hipotekarnog programa – posebne agencije dizajnirane za prikupljanje podataka o paketima hipotekarnih usluga, savjetuju dužnika i pomažu mu u prikupljanju dokumenata i dobivanju zajma.

2. Dogovorite se sa šefom.

Doznajte od poslodavca pristaje li na potvrdu vašeg primanja i u kojem obliku će to biti učinjeno (potvrda u obliku 2-NDFL, pismo u slobodnom obliku potpisano od strane upravitelja ili osobni razgovor između šefa i kreditnog službenika). Ako vaša tvrtka nije sklona pružiti podatke o stvarnoj plaći svojih zaposlenika, vrijedi potražiti “lojalnu” banku koja će pristati na drugačiji dokaz o prihodima.

3. Kamatna stopa nije sve.

Ne vrijedi pristati na kredit viši od 15% u rubaljima i 12% godišnje u stranoj valuti. Međutim, imajte na umu da banka može izjaviti nisku kamatnu stopu, ali i dalje naplaćuje prilično značajne “offset” naknade, kao što su godišnja naknada za upravljanje računom ili povećane stope bliskog osiguravajućeg društva.

4. Nemojte biti lukavi u intervjuu.

I dalje ćete biti izloženi na otvorenom – kreditni službenici imaju dobru ideju koliko košta čuvanje djece, održavanje automobila itd. A ako ipak uspijete prevariti bankare i dobiti veliki iznos zajma, možete sebi stvarati probleme: plaćanja u banku mogu biti preteška za obiteljski proračun.

5. Pažljivo pročitajte ugovor.

Idealna je mogućnost savjetovati se s odvjetnikom o “suptilnim” točkama ugovora. Bodovi koji zahtijevaju posebnu pozornost – mogućnost revizije uvjeta zajma, prekidi u isplatama, odgovornost zajmoprimca u slučaju kašnjenja itd..

6. Budite spremni na neočekivano.

Moguće je da će za dobivanje zajma biti potrebno i dodatno bankarsko ulaganje uz bankarske naknade. Prilično značajan iznos obično su troškovi pronalaska stana – usluge nekretnina, prikupljanje dokumenata itd. Saznajte koji su dokumenti potrebni za podnošenje banci za sklapanje ugovora. Imajte na umu da se njihov popis može značajno proširiti u postupku sklapanja posla. Imajte na umu da neke banke nameću usluge “svojih” javnih bilježnika po napuhanim cijenama.

7. Odlučite se za tržište.

Stopa na “primarne” prije registracije stanovanja u vlasništvu u većini banaka veća je za 2-3 postotna boda. A uzimajući u obzir najnovije izmjene u zakonodavstvu, očekuje se rast cijena na primarnom tržištu nekretnina. No, u slučaju kupnje novog stana, novac obično ne morate trošiti na nekretninu, a nema potrebe provjeravati i pravnu čistoću stečenog stambenog prostora. Osim toga, nije svako “sekundarno kućište” pogodno za hipoteku – kuća se ne smije rušiti, inače banka neće pristati na pozajmljivanje takvog stana..

8. Odaberite nekretninu.

Agent za prodaju nekretnina mora biti odan hipoteci. Inače će vam beskrajno ponavljati da bi “čista” prodaja stana bila puno brža, zamerite kad tražite dodatne dokumente i tražite dodatna plaćanja. Uz to, nekretnina mora dati jamstvo pravne čistoće stana. Dobijanje pravog vlasnika vašeg doma nakon dvije ili tri godine podmirenja zajma može biti skupo. U ovom slučaju osiguratelj će platiti banku za vas, ali potrošeni novac ne može se vratiti..

9. Provjerite svoje rute za bijeg.

Procijenite koliko brzo možete pronaći novi posao s prihvatljivom razinom prihoda za otplatu kredita. A ako vaš supružnik djeluje kao zajmoprimac, prije podnošenja zahtjeva za hipoteku razmislite o potpisivanju bračnog ugovora kako biste izbjegli značajan broj problema s preregistracijom duga i podjelom imovine u slučaju razvoda braka.

10. Razmislite još jednom.

Prema većini zajmoprimaca, ako je moguće učiniti bez hipoteke i kupiti stan “čist” (na primjer, primajući redoviti zajam), vrijedi ga iskoristiti. Uzimajući u obzir plaćanje kamata, trošak “hipotekarnog” stana povećava se za 60-90%. Uz to, sve dok kredit nije u potpunosti otplaćen, nećete moći slobodno raspolagati stanovanjem, svaka transakcija s njim mora biti dogovorena s hipotekarnom bankom.

10 zabluda

Zabluda br. 1: kredit za kupnju stana izdaju agencije za promet nekretninama

Začudo, s ovom se zabludom neprestano suočavaju hipotekarne agencije. U međuvremenu, banke izdaju kredite, a agencije pružaju posredničke usluge – pomažu potencijalnim zajmoprimcima da odaberu prikladan hipotekarni program, ispravno procijene zahtjeve, prikupe dokumente itd. Oko 80% zajmoprimaca su ljudi koji svoju imovinu razmjenjuju na bolju hipoteku. To prije svega zahtijeva procjenu postojećih nekretnina; u drugom – želje naručitelja. Uz to, banke imaju posebne zahtjeve za stan kupljen hipotekom. Pronaći odgovarajuću nekretninu, uzimajući u obzir uvjete banke – također je posao nekretnine.

Zabluda br. 2: banka ne nameće posebne zahtjeve za prihodima zajmoprimaca, budući da je kupljeni stan založen, što znači da banka ne riskira ništa

Kada kupujete stan putem hipoteke, kupljena nekretnina ostaje kao zalog – to je jamstvo za banku. Međutim, cilj banke nije vratiti uloženi novac, već dobiti dobit od njih (tj. Kamate na kredit). Stoga se određeni zahtjevi nameću na razini primanja zajmoprimca. Iznos kredita izravno ovisi o veličini plaće. Na zahtjev banke iznos mjesečnog plaćanja na zajmu ne smije biti veći od 35-40% mjesečnog dohotka (službenog ili neslužbenog). Na temelju primanja dužnika, za njega se izračunava maksimalni iznos mjesečne isplate, a o njemu će ovisiti maksimalni iznos zajma koji je banka spremna pružiti klijentu. U isto vrijeme, hipotekarna shema omogućuje vam povećavanje iznosa prihoda, uzimajući u obzir ukupni prihod supružnika.

Zabluda # 3: prilikom kupnje stana na kredit, stan je u vlasništvu banke

Do ove pogreške dolazi zbog činjenice da ljudi zbunjuju kolaterala i imovinu. Doista, stan kupljen hipotekom založen je banci. Međutim, zalog je samo teret. Zajmoprimac postaje vlasnik kupljenog stana i to odmah. Zajmoprimac može živjeti u stanu, registrirati sve članove obitelji ili čak unajmiti stan (uz dopuštenje banke). Jedino opterećenje (registrirano je na RRB) je da sve dok kupac ne vrati kredit, neće moći prodati ili zamijeniti stan.

Zabluda br. 4: pri kupnji stana na primarnom tržištu, hipoteka je kupljeni nezavršeni stan

To nije sasvim istina. Stan može postati predmet hipoteke tek nakon što se uknjiži vlasništvo nad njim – u slučaju nedovršenog stana, to je nemoguće. Kada rade s primarnim tržištem, banke koriste dvije sheme. Kada radi prema prvoj shemi, klijent sam odabire tvrtku koja se bavi razvojem i objekt u kojem kupuje stan. No, s obzirom na visoke rizike u području sudjelovanja u kapitalu, banka zahtijeva da dužnik založi stan koji već ima. Nakon dovršetka gradnje i stjecanja vlasništva nad novim stanom, banka uklanja zalog za stari stan i uzima novi kao zalog. U drugoj shemi banka akreditira nekoliko građevinskih tvrtki koje su prošle financijsku reviziju. U ovom je slučaju broj tvrtki i objekata koje zajmoprimac može odabrati ograničen, ali nije potrebno jamstvo u obliku postojećeg stana..

Zabluda br. 5: dobivanje zajma ne košta ništa

Nažalost, to nije istina. Kada dobiva hipotekarni kredit, dužnik se mora pripremiti za značajna paušalna plaćanja. Na primjer, samo za razmatranje zahtjeva od strane kreditnog odbora (bez jamstva za rezultat) morat ćete platiti oko 100 USD. Nakon odabira objekta bit će potrebno platiti njegovu neovisnu procjenu (od strane procjenitelja banke) – 100-150 dolara. Za otvaranje bankovnog računa plaćaju od 0,75% do 1% iznosa kredita. Nakon kupnje također morate platiti premije osiguranja – 1,5-1,8% iznosa kredita.

Zabluda br. 6: bez novca za predujam, ne biste trebali ni razmišljati o hipoteci

Akontacija (tj. Iznos koji morate sami platiti za kupnju stana) kreće se u raznim bankama od 20-30% troškova stana. Dva su načina kako to učiniti bez predujma. Prvo je dobivanje zajma za potrošačke potrebe (primljeni iznos ulaže se u kupnju stana). Drugi je način dostupan, ako zajmoprimac već ima neku vrstu nekretnina. U ovom se slučaju transakcija može provesti prema shemi razmjene hipoteke. Novac primljen od prodaje postojeće nekretnine pripisat će se kao početno plaćanje.

Zabluda br. 7: ako banka daje zajmoprimcu dozvolu za određeni iznos, klijent će ga dobiti, bez obzira na trošak stana

Ako je banka izdala dozvolu za zajam zajmoprimcu, recimo, u iznosu od 30 000 dolara, dužnik očekuje upravo taj iznos. No, banka predviđa da izdat zajam iznosi najviše 80% (ili 70% – ovisno o banci) vrijednosti stana. To jest, ako zajmoprimac pronađe stan vrijedan 35.000 dolara, banka će mu dati ne obećanih 30.000 dolara, već samo 28.000 dolara (80% troškova stana). Također postoji situacija kada se stan koji odabere klijent procijeni ispod njegove tržišne vrijednosti (zahtjevi prodavatelja) nakon neovisne procjene banke. U tom će slučaju banka pristati dati zajam samo u iznosu od 80% (70%) od procijenjene vrijednosti. Tada dužnik mora sam tražiti nestali novac za kupnju ili potražiti drugi stan.

Zabluda br. 8: osigurani su svi rizici zajmoprimca

Ovo je uobičajena zabluda da je svaka hipotekarna transakcija nužno osigurana. Kada kupuju stan putem hipoteke, banke zahtijevaju sljedeće vrste osiguranja: osiguranje imovinskih prava, imovine, kao i životne i radne sposobnosti zajmoprimca. Sve troškove osiguranja snosi dužnik. Istodobno, nisu rizici zajmoprimca osigurani, već rizici banke, a u slučaju osiguravajućeg događaja, sva plaćanja će se obavljati u banci. Ako želi, dužnik može osigurati svoje rizike, ali to će morati platiti odvojeno.

Zabluda br. 9: ako banka bankrotira, vjerovnici banke prisilit će dužnika da plati cjelokupan dug odjednom

Ovo nije istina. Ako banka bankrotira, njena imovina ide vjerovnicima. Ali to ne utječe na sudbinu dužnika. Korisnik kredita jednostavno mijenja korisnika, u korist koga plaća preostali iznos i kamate. Bez obzira na promjenu zajmodavca, uvjeti ugovora o zajmu ne mogu se revidirati ni u kojem slučaju.

Zabluda br. 10: ako nakon nekoliko godina otplate iznosa zajma, dužnik više ne može uplatiti traženi iznos, banka će vam oduzeti sve.

Ovo nije istina. Plaćanjem kamata na kredit tijekom nekoliko godina, osoba uspije vratiti dio dijela zajma banci. Uz to, još uvijek postoji novac koji se doprinosi kao predujam. Ovaj udio u stanu pripada dužniku. U slučaju da dužnik više ne može plaćati rate na kredit, stan koji je kupio zamjenjuje se. Zajmoprimcu se kupuje stambeni iznos za iznos koji je uplatio, a dodatno plaćanje ide za otplatu duga prema banci.