Kako raspolagati svojim udjelom u stanu bez sukoba i profitabilno

Sadržaj članka

• Ispravno prodaje dionicu
• Tri puta ispod tržišta
• Prijavljivanje prema sudskom nalogu
• Neovlaštena prijava
• Prodaja dionica
• Tko kupuje dionice

U našoj zemlji praksa zajedničkog vlasništva nad stanovanjem je uobičajena i vrlo raširena praksa. Od vremena privatizacije većina nekretnina prešla je u privatno vlasništvo upravo dionicama.

Danas se nekretnine često kupuju i za vlasništvo s dijelom. Konačno, nemoguće je izbjeći pojavu zajedničkog vlasništva u podjeli zajedničke nekretnine između bivših supružnika, može doći do doniranja, nasljeđivanja stambenog prostora itd. Pravno je ispravno nazivati ​​takve suvlasnike stambenih suvlasnika.

Sve dok odnos između suvlasnika ne bude zamračen sukobom, nitko od njih ne osjeća zabrinutost zbog svog statusa posjedovanja. No čim suvlasnici izgube međusobno razumijevanje, neminovno se pojavljuje problem podjele ove specifične imovine. A rješenja ovog problema daleko su od jednostavnih.

Tipičan primjer: supružnik posjeduje stan u jednakim udjelima. Nakon muževe smrti njegov se udio (polovica stana) dijeli između udovice i sina pokojnika. Tada supruga ima tri četvrtine kuće, a sin četvrt. Ako druga osoba želi uzeti svoj udio, najjednostavnija opcija bila bi prodati stan i podijeliti prihod proporcionalan dionicama. Međutim, udovica se može protiviti takvoj odluci i ovdje se stvara izuzetno konfliktna situacija. Dijete pokojnika može se jednostavno odreći zakonskog nasljedstva, ali može braniti i svoje pravo vlasništva. Sa njegove strane, legalno je preseliti se u stan, prenijeti njegov udio u povjerljivo upravljanje ili ga prodati. I u ovom su slučaju za udovicu mogući mnogo neugodniji scenariji, sve do potrebe da svoj dio kuće proda i ostavi uz minimalnu cijenu..

Ispravno prodaje dionicu

Ako ga suvlasnik stana namjerava prodati, prema zakonu, o tome mora obavijestiti ostale suvlasnike i pozvati ih da izvrše kupnju. Obično se takva obavijest daje u pisanom obliku s naznakom točne cijene. U slučaju pismenog odbijanja ostalih vlasnika ili ako sljedeći mjesec predloženi udio ne bude otkupljen, suvlasnik ima potpuno pravo prodati svoj udio bilo kojem kupcu.

Napominjemo: trošak prodaje mora u potpunosti odgovarati cijeni po kojoj je prodavač u pisanom obliku ponudio svoj udio drugim suvlasnicima. U suprotnom, suvlasnici stana mogu pravno zahtijevati otkaz transakcije.

Tri puta ispod tržišta

Stručnjaci za nekretnine naglašavaju da djelomično vlasništvo kuće uopće nije vlasništvo određene sobe u stanu. Na primjer, suvlasnik možda nema ni pravo stanovanja u ovom stanu, pa, stoga, cijena njegovog zajedničkog vlasništva uopće nije jednaka tržišnoj vrijednosti nekretnine po površini. Prema nekim stručnjacima, kvadratni metar udjela nekretnine obično je jeftiniji od četvornog metra u stanu ili kući s jednim vlasnikom za oko 15-40%. Ostali stručnjaci izražavaju brojku od 20-30% troškova običnih nekretnina kao cijena udjela u stanu. Štoviše, praksa radije potvrđuje najnovije podatke, ako uzmemo u obzir trošak cijelih stanova i udjela u njima na primjeru ruskih megagradskih gradova. Dionice u malim stanovima (problematične dionice) najviše gube na cijeni, gdje je istodobni boravak svih suvlasnika fizički nemoguć.

Dakle, prisjetimo se situacije sa suprugom i sinom pokojnika, koji imaju nejednake udjele u naslijeđenom stanu. Sin ima pravo prodati svoju četvrtinu kuće za samo osminu tržišne vrijednosti, jer nitko neće kupiti po visokoj cijeni. Istovremeno, udovica može platiti istu cijenu za osmi dio stana i, zapravo, kupiti objekt dvostruko skuplje, jer nakon toga ona postaje jedini i potpuni vlasnik cijelog stana.

Neki suvlasnici stanova, koji su ga u potpunosti oduzeli, još su radikalniji. Uostalom, bez njihovog pristanka preostale dionice ne mogu se realizirati, što znači da je moguće, bez otkupa tuđih dionica, nekažnjeno zbrinuti cijeli stan ili kuću..

Kad suvlasnici ne mogu riješiti pitanje podjele svojih dionica bez sukoba, neki od njih moraju godinama živjeti pod opsadom od drugih suvlasnika koji ne smiju ući u stan. Ta je taktika učinkovita, ali ne ako se vlasnik manjeg udjela ozbiljno brani svojim pravom da bude suvlasnik. Postoji nekoliko pravnih opcija za njega da riješi problem:

• nagodba putem suda;
• neovlaštena prijava;
• prodaja vašeg udjela kupcu treće strane;
• prodaja vašeg udjela suvlasniku koji je zaposlio kuću.

Postoji i peta opcija – tražiti dodjelu svog udjela u obliku stambene parcele. Ali to je prilično teorijski način rješavanja problema, jer je u običnim gradskim stanovima gotovo nerealno to bezbolno provesti za sve suvlasnike..

Prijavljivanje prema sudskom nalogu

Pravnici tvrde da bi, u idealnom slučaju, suvlasnici stambenog prostora trebali dobrovoljno uspostaviti uvjete za korištenje zajedničkog stana. Ali konstruktivan dijalog ne uspijeva uvijek i ovdje morate ići na sud. U ovom slučaju odluka suda značajno ovisi o prisutnosti / odsutnosti svakog od suvlasnika drugih nekretnina, uzdržavanih, financijskoj situaciji stranaka u parničnom postupku itd. U jednosobnom stanu gotovo sigurno će se uspostaviti pravo stanovanja za velikog vlasnika manjeg udjela, ako on nema drugog stambenog prostora. a vlasnik većeg udjela bit će “tražen” od spornog stana zbog vlasništva nad ostalim stambenim nekretninama. Nije rijetkost da sud izbaci stan iz stana, a zeleno svjetlo da suvlasniku s povrijeđenim pravima. Ali u situacijama s višesobnim stanovima sud dopušta svim vlasnicima korištenje različitih soba, uzimajući u obzir veličinu vlasničkih udjela i same sobe.

Trajanje takve parnice obično je od šest mjeseci do godine. A čak i nakon završetka postupka, mir obično ne dolazi u odnos suvlasnika. Napokon, pravda ne može eliminirati osobni sukob, a suvlasnici mogu redovito mijenjati brave na ulaznim vratima. Ni izvršitelji niti policija ne mogu pomoći u takvim situacijama. Jedini izlaz je ponovno ići na sud.

Neovlaštena prijava

Opet, teoretski je moguće riješiti pitanje bez pribjegavanja parničnom postupku. Kad osobi nije dopušteno ući u vlastiti dom, ima svako pravo ući u nju samostalno i čak upotrijebiti silu za to (samo da razbije vrata, ali ne i da se bori ili ne uništi zidove kuće). Članak 12. Građanskog zakona Ruske Federacije regulira ovu situaciju: ponašanje potlačenog suvlasnika zakonom će se tumačiti kao samoodbrana prava. Odvjetnici snažno preporučuju pružanje dokaza da je bilo neuspjelih pokušaja da se mirno riješi problem prije nego što su pokušali provaliti vrata. Na primjer, ovo će biti kopija telegrama koju je pošta ovjerila sa zahtjevom počinitelju da mu omogući pristup svojoj kući i davanje ključeva od njega ili preliminarna izjava policiji protiv uzurpatora. Takve mjere spriječit će zahtjeve za provedbu zakona prema suvlasniku koji je provalio u kuću. Ali morate shvatiti da će se osobni sukob suvlasnika samo nakon toga intenzivirati.

Prodaja dionica

Važna točka: stan s nekoliko vlasnika, prema zakonu, može biti u zajedničkom vlasništvu ili u zajedničkom vlasništvu bez definiranja dionica, u skladu s člankom 224. Građanskog zakona Ruske Federacije. I u drugom slučaju, nitko od suvlasnika nema pravo prodati svoj dio, jer zakonito i zapravo to jednostavno ne postoji. Ali u isto vrijeme, takvo stanovanje, dogovorom suvlasnika ili na sudu, može se ponovno prenijeti u zajedničko vlasništvo.

Prodaja vašeg uloga je najlakša opcija za implementaciju. Naravno, dužni su suvlasnici poslati pismene obavijesti o prodaji, udovoljiti još nekoliko formalnosti, ali u svakom slučaju, to je lakše nego voditi pravni postupak ili upotrebljavati fizičku silu u pokušaju korištenja vašeg dijela kuće.

Ako postoji usmeni dogovor o prodaji udjela sa suvlasnicima, obavijesti neće biti potrebne. Registracija kupnje i prodaje vrši se standardno. Složeno stanje je odbijanje suvlasnika da kupuju vlastite dionice i prodaju ih trećim osobama. Tada se posao obično odgađa izbjegavanjem obavijesti o prodaji. U svakom slučaju, vlasnicima je potrebno poslati telegrame ili registrirana pisma o prodaji. U slučaju trajne šutnje prijavljenih suvlasnika, nakon čega im udio neće biti prodat, sud će gotovo sigurno priznati zakonitost transakcije.

Postoji još jedno radikalno rješenje problema, za koje nije potreban kontakt sa suvlasnicima. Činjenica je da pristanak potonjeg nije potreban prilikom doniranja dijela stambenog prostora. Ako poklon prikriva prodaju, transakcija se može osporiti na sudu, ali gotovo je nemoguće dokazati prodaju.

Drugi način zaobilaženja suvlasnika je zalog. Vlasnik dionica sastavlja u skladu s čl. 807 Građanskog zakonika Ruske Federacije s kupcem treće strane, ugovor o zajmu u iznosu jednakom planiranom trošku prodane dionice. Zajam je osiguran upravo tim udjelom. Založno pravo je upisano u Rosreestr, vlasnik prima novac od zajmodavca, a zatim stranke sastavljaju ugovor o odšteti: zakačeni kupac oprašta dug, a zauzvrat dobija predmet zaloga – ustvari, udio u stanu. Nedostatak takve sheme mogući su problemi prilikom upisa založnog prava u Rosreestr, stoga je u takvim slučajevima optimalno pribjeći uslugama profesionalnih trgovaca ili odvjetnika. U velikim ruskim gradovima postoje agencije za promet nekretnina koje rade s takvim objektima.

Tko kupuje dionice

Realtors obično kupce kuća dijele u sljedeće kategorije.

Prvi stječu udio za vlastiti život u stanu, nadajući se pregovorima s ostalim suvlasnicima. Nepotrebno je reći da je ova opcija vrlo rizična.?

Ostali kupuju udio nekretnina kako bi dobili trajnu registraciju. Ovdje udio može biti smiješno malen – čak i stotinu, jer za prijavu u mjestu prebivališta nije potreban pristanak suvlasnika. Trebate samo predočiti dokumente u uredu za putovnicu koji potvrđuju vlasništvo nad udjelom. No, neće uspjeti registrirati treće strane bez pristanka suvlasnika, napominju stručnjaci. Izuzetak je napravljen samo za maloljetnu djecu koja su dodijeljena njihovim roditeljima.

Raiders koji kupuju dionice u stanu kako bi nametali svoje uvjete vlasnicima obično se nagovaraju da prodaju svoj udio. Potonji tip kupaca predstavlja veliki problem vlasnicima dionica koji su izbacili druge suvlasnike iz svojih domova. Profesionalni napadač sposoban je osigurati nepodnošljive životne uvjete za svoje susjede. Primjerice, vlasnik četvrtog dijela stana noću je namjerno poplavio donje etaže, čiji su stanovnici tužili sve vlasnike stana. Ispada da je isplativije vlasniku ostatka stana prodati svoj dio silovatelju nego platiti odštetu susjedima.

Dakle, čitatelji ovog članka sada znaju: čak se i najagresivniji suvlasnik stana može riješiti na apsolutno zakonit način. No, također je očito da je najbolji način djelovanja ne eskalirati sukob, već pokušati postići dogovor sa suvlasnicima, otkupiti preostale dionice ili zajedno prodati stambeno zbrinjavanje. Rezultat će biti veća zarada i manje trošenja vremena i živaca..