Zašto oštar porast tempa nove izgradnje stambenih objekata nije od koristi za Rusiju

Sadržaj članka

---

• A cijene su sve veće i veće
• Do čega može dovesti neravnoteža ponude i potražnje na domaćem tržištu?
• Zaključak

---

Posljednjih nekoliko godina građevna industrija u Rusiji aktivno se razvija. Prema vladi, stopa rasta građevinarstva nadmašuje stopu rasta BDP-a. Trenutno je jedna od najdinamičnijih grana ruske industrije..

Uz ostale segmente, razvoj tržišta stambenih nekretnina također se odvija prilično velikom brzinom. Zemlja aktivno gradi nova stanovanja. Prema riječima stručnjaka, programeri su se prošle godine gotovo uhvatili na razini prije krize.

Čini se da je to dobro: veća opskrba znači povoljnije stanovanje za stanovništvo. Međutim, tu leži veliki problem..

Nažalost, potražnja ne ide ukorak s rastom ponude, a vlasti su iz nekog razloga zaboravile ili odlučile zanemariti tu činjenicu. Vlada aktivno provodi program za povećanje obujma izgradnje stambenih zgrada u zemlji, ali ne poduzima mjere za poticanje potražnje. Kao rezultat toga, sve manje i manje ljudi može priuštiti kupnju stanova koji se nude na tržištu..

Vlasti planiraju do 2015. povećati obujam stambene izgradnje na 90 milijuna četvornih metara godišnje

Volumen izgradnje stanova u Rusiji se značajno povećava, u stvari programeri su se uspjeli oporaviti od krize i započeli aktivno raditi. Ako je maksimalni pokazatelj za puštanje stambenih nekretnina zabilježen 2008. i iznosio je 64,1 milijuna četvornih metara, graditelji su prošle godine uspjeli na tržište iznijeti 62,3 milijuna četvornih metara. To je 6,6% više od pokazatelja zabilježenog 2010. godine.

U 2012., prema ministru regionalnog razvoja Ruske Federacije Viktoru Basarginu, u Rusiji će biti pušteno u pogon još 67 milijuna četvornih metara. kućište. Odnosno, rast volumena građevine iznosit će 7,5% u odnosu na 2011. godinu.

Ministar je potvrdio da su već izdane dozvole za izgradnju novih stambenih zgrada površine preko 55 milijuna četvornih metara. Preostali volumen dobiti ćemo od pojedinačnih stambenih projekata, uzimajući u obzir koji je, prema službenom mišljenju, građevinska rezerva oko 82 milijuna četvornih metara..

Pored toga, za još tri godine vlasti su si postavile cilj osigurati povećanje volumena izgradnje stambenih nekretnina u Ruskoj Federaciji na 90 milijuna četvornih metara. m godišnje.

Ako uzmemo u obzir pokazatelje gradnje u regijama zemlje, tada je moskovska regija bezuvjetno predvodna u kojoj je, prema rezultatima iz 2011., sagrađeno 13,2% svih domaćih stanova stavljenih u pogon. Drugo mjesto zauzima Krasnodarski teritorij (5,9%), treće – Sankt Peterburg (4,3%). Moskva je na ovom popisu zauzela tek 8. mjesto. U prvih deset također su regije Tatarstan, Baškortostan, Tjumenj, Rostov, Sverdlovsk, Nižni Novgorod i Novosibirsk..

Ocjena ruskih regija prema količini punjenja u uporabu u 2011. godini

Ipak, industrija ima niz glavnih izazova. Prije svega, to se tiče birokratizacije i velikog broja administrativnih prepreka. Na primjer, da bi se registrirala zemljišna čestica i dobila dozvola za izgradnju nove kuće, tvrtka za razvoj treba proći 53 postupka odobrenja. Graditeljima je ponekad potrebno više od godinu dana da nabave sve potrebne dokumente.

Na primjer, u ocjeni Doing Business Rusija je na 178. mjestu među svim zemljama svijeta s obzirom na lakoću poslovanja u građevinskoj industriji..

Zbog pojednostavljenja i smanjenja troškova postupka odobravanja ruske vlasti planiraju povećati obujam nove stambene izgradnje u narednim godinama..

A cijene su sve veće i veće

Do kraja prvog tromjesečja 2012, nakon 12 mjeseci rezultata, Rusija je ušla među prvih 10 vodećih zemalja u pogledu stope rasta cijena stanova. Analitičari Knight Frank-a dodijelili su Rusiji 8. mjesto u službenoj ocjeni Globalnog indeksa cijena kuća, koji uključuje zemlje u kojima je zabilježena najviša stopa rasta vrijednosti stambenih nekretnina. Ukupno su ove godine analitičari ispitali pokazatelje 53 zemlje.

Knight Frank izračunao je da je prosječna cijena četvornog metra stambenog prostora na ruskom primarnom tržištu 44.956 rubalja.

Prema riječima stručnjaka, tijekom godine, stanovanje u našoj zemlji poraslo je u cijeni za više od 8%. Ovo je maksimalna brojka za posljednje 3 godine. Znakovito je da se ranije naša država nije popela iznad 30. mjesta u ovoj ocjeni. Prije godinu dana, Rusija je bila na 49. mjestu od 50 zemalja.

Rio de Janeiro

Prema Knight Frank-u, tri su svjetska lidera u rastu cijena stanova sljedeća:

• 1. mjesto – Brazil (+ 23,5%);
• 2. mjesto – Estonija (+ 13,9%);
• 3. mjesto – Indija (+ 12%).

Također više nego u Rusiji, cijene stambenih nekretnina porasle su tijekom godine u Njemačkoj, Austriji, Turskoj i Kolumbiji..

Studija Knight Frank također primjećuje da je još impresivnija dinamika rasta cijena u Rusiji uočena u usporedbi s razinama od prije 6 i 3 mjeseca. Na primjer, ako usporedimo cijene s III tromjesečjem 2011, tada su stambene nekretnine u zemlji porasle za 4,8% (6. rezultat u svijetu). U usporedbi s IV kvartalom 2011. godine – cijene su porasle za 2,9% (5. mjesto u svijetu).

U svjetskoj rang listi Lloyds TSB International, Rusija je zauzela drugo mjesto od 32 zemlje na svijetu po porastu cijena stambenih nekretnina u posljednjih 10 godina. Proračuni stručnjaka pokazuju da su cijene stanova u našoj zemlji u razdoblju od 2001. do 2011. porasle za 209%. Imajte na umu da je prilikom izračuna dinamike cijena uzeta u obzir inflacija.

Prva tri mjesta na ljestvici su sljedeća:

• 1. mjesto – Indija (+ 284%);
• 2. mjesto – Rusija (+ 209%);
• 3. mjesto – Južna Afrika (+ 161%).

Analitičari Lloydsa primijetili su da je najveće povećanje cijena kuća zabilježeno u onim zemljama u kojima je najveći rast BDP-a. Na primjer, impresivan rast cijena stanova i stambenih zgrada u Indiji, naravno, odražava povećanje BDP-a u posljednjih 10 godina za 280% (prosječno 14,3% godišnje).

Ukupni BDP najboljih deset lidera u ocjeni, koji su također uključivali: Litva, Hong Kong, Bugarska, Francuska, Novi Zeland, Australija i Norveška, porastao je za 155% u promatranom razdoblju..

Istodobno, cijene stanova u Rusiji i u drugom tromjesečju 2012. nastavljaju rasti.

Prema izvješću koje je objavilo Ministarstvo regionalnog razvoja, krajem svibnja 2012., deset najboljih regija koje vode u pogledu troškova stanovanja su sljedeće:

Regija	Prosječni trošak od 1 m² stanovanje tisuću rubalja	Povećanje vrijednosti od početka godine
Moskva	147.7	2,9%
Sočiju	91,5	1.0%
St. Petersburg	78,1	2,3%
Moskovska regija	73,0	5,6%
Ekaterinburg	60,6	5,3%
Rostov-na-Donu	58,2	4,2%
Krasnodar	56,5	1.0%
Kaluga	55.0	5,8%
Krilati plod	53.9	2,2%
Ufa	52,8	8,7%

Tablica pokazuje da cijene u svim regijama rastu na različite načine, ali pozitivna dinamika, prema predviđanjima stručnjaka, nastavit će se u cijeloj zemlji u bliskoj budućnosti..

Do čega može dovesti neravnoteža ponude i potražnje na domaćem tržištu?

Vlasti su uvjerene da što više novih stanova izgradi i uđe na tržište, više ljudi će ih moći kupiti..

Planira se potaknuti provedba novih projekata i privući nove investitore u stambenu izgradnju dijeljenjem troškova građevinske infrastrukture. To je korisno za programere, na primjer, tvrtka gradi stambenu zgradu ili selo i potrebne objekte za socijalnu infrastrukturu, a država izdvaja sredstva za izgradnju ceste ili nadoknađuje graditelju dio troškova izgradnje građevinske infrastrukture.

Naravno, vlada pokušava na bilo koji način riješiti problem nestašice stanova u prvom redu. Zaista, prema statistikama, trenutno prosječna osiguranost stanovništva stambenim prostorom u Rusiji iznosi oko 21 kvadratni metar. m po osobi. Nadalje, čak i tih četvornih metara, oko 40% pada na propadajuće i hitno kućište. Za usporedbu, u Kini je ta brojka 23 četvorna metra. m po glavi stanovnika, u SAD-u – 65 sq. m., u Nizozemskoj – 74 sq. m.

Međutim, rješavajući problem nedovoljne kvalitete stanovanja, vlasti nisu razmotrile potrebu za poticanjem potražnje. Bez obzira koliko se trudili stanovanje učiniti pristupačnijim, zasad se, nažalost, opaža suprotna slika. Zbog rastućih cijena, mnogi jednostavno ne mogu priuštiti luksuz novog stana..

Da, ponude ima više, ali potražnja nije u skladu s tim. Kao rezultat toga, mnogi se stručnjaci slažu da će za nekoliko godina (možda čak i za 1,5-2 godine), ako se politika ne promijeni i ne poduzmu dodatne mjere, efektivna potražnja biti iscrpljena. Taj će problem biti posebno akutan u Moskvi, moskovskoj regiji i nizu drugih velikih gradova..

I ovdje se tržište suočava s drugim problemom. U slučaju prenapučenosti, cijene će se prirodno spustiti, a prema nekim analitičarima, Rusija će se u ovoj situaciji možda već suočiti s padom tržišta stambenih nekretnina, propašću mnogih programera, zamrzavanjem gradnje i drugim negativnim posljedicama.

Vlasti to trebaju uzeti u obzir i voditi učinkovitu politiku koja će održati ravnotežu na tržištu. Za sada se, nažalost, donose samo jednostrane odluke koje nisu u stanju sveobuhvatno riješiti postojeći problem..

Zaključak

Zaključno želim reći da je problem nedostatka stambenog prostora u našoj zemlji još uvijek jedan od glavnih. Vlada je u više navrata rekla da je rješavanje ovog pitanja jedno od prioritetnih područja državne politike, za to su izdvojeni milijuni proračunskih sredstava..

Međutim, nije dovoljno izgraditi mnogo kuća. Potrebno je osigurati da građani kojima je potreban novi stan ili bolje stambene uvjete mogu kupiti novi stan. U međuvremenu, tržište ne vidi vrlo povoljnu sliku, kada sve manje ljudi može priuštiti takav luksuz..

Uz provedbu programa za povećanje obujma gradnje, federalne i regionalne vlasti trebale bi obratiti posebnu pozornost na to kako nova stanovanja učiniti pristupačnijim.

S jedne strane, to se može učiniti zbog činjenice da će se graditi više kuća ekonomske klase. Trenutno u zemlji postoji velika potreba za stanovanjem malih dimenzija. Mnogi građani su spremni kupiti minimalni novi stan po minimalnoj cijeni. Jednom su „Hruščovi“ pomogli riješiti stambeni problem milijuna ljudi. Sve ide na činjenicu da je u modernim uvjetima jeftino kućište malih dimenzija koje će biti velika potražnja. Mnogi ljudi žele imati vlastiti zaseban stan. Iako mala, ali nova i vaša.

S druge strane, potrebno je koristiti dodatne mjere za subvencioniranje stanovništva. Već imamo prilično dobro iskustvo u provođenju programa pružanja smještaja za mlade obitelji. Osim toga, provedba federalnog programa „Pristupačno stanovanje za mladu obitelj“, koji predviđa izdavanje jeftinih hipotekarnih kredita, traje i danas. Naravno, da biste mogli sudjelovati u takvom programu, potrebno je ispuniti određene uvjete i prikupiti prilično puno dokumenata, ali to malo porodicama daje određenu priliku za kupnju vlastitog doma.

Nadalje, potrebno je nastaviti raditi u tom smjeru, kao i razviti nove mehanizme pomoći stanovništvu..

Nažalost, stanje na tržištu je takvo da bez izravne financijske potpore države neće biti moguće stanovanje u Rusiji učiniti pristupačnim. Samo stroga kontrola, kompetentna politika i državna podrška mogu riješiti ovaj problem.

Anna Belova, rmnt.ru