Zašto je stanovanje u Moskvi sve skuplje

Sadržaj članka

• Povećana potražnja za stanovanjem
• Dostupnost programa kredita i zajma
• Mogućnost ponavljanja financijske krize
• Širenje granica Moskve
• Zabrana gradnje unutar trećeg prstena i smanjenje građevinskih područja u drugim četvrtima Moskve
• Tečaj dolara i inflacija
• Izbori

Samo u posljednjih 9 mjeseci ove godine, u takvim kvartima Moskve kao što su Krasnoselsky i Cheryomushki, cijena 1 četvornog metra stambene nekretnine porasla je za više od 34%. Te informacije pružio je analitički centar “Pokazatelji tržišta nekretnina” i činili su osnovu za ocjenu okruga kapitala, troškova stanova u kojima su rasli po najvišim stopama.

Stručnjaci, uključujući predstavnike Ministarstva regionalnog razvoja, uspjeli su identificirati četiri razloga za povećanje cijena građevinskih materijala:

• višak potražnje nad ponudom, posebno u onim regijama u kojima se provode kapitalni projekti saveznog značaja;
• povećanje prodajne cijene inertnih materijala: pijeska, drobljenog kamena, ekspandirane gline i zaslona;
• povećanje tarifa za teretni prijevoz, što je također povezano s povećanjem cijene benzina u našoj zemlji;
• povećanje cijena energije.

Prema riječima predstavnika proizvodnih poduzeća za beton, troškovi inertnih materijala, koji su jedna od glavnih komponenti betonske mješavine, porasli su 7 puta samo u posljednjih šest mjeseci i kao rezultat povećali se za gotovo 15-20%. Programeri napominju da su od početka godine troškovi izgradnje porasli u prosjeku za 6-8%, a do kraja godine mogu se povećati za 20%.

Povećana potražnja za stanovanjem

Naravno, nemoguće je „otpisati“ rast potražnje stanova u Moskvi samo po posjeti radnicima nafte i plina, koji zapravo čine tek mali postotak ukupnog broja kupaca nekretnina. Međutim, stručnjaci jednoglasno napominju da je ove godine potražnja za stanovanjem porasla za najmanje 25%.

Najveća potražnja su za novim zgradama, čiji je trošak 1 četvorni metar stambenog prostora u kojem ne prelazi 170 tisuća rubalja, kao i stanovi u starim ciglanim kućama i monolitnim zgradama „druge svježine“, odnosno podignuti prije 3-5 godina.

Potražnja za relativno jeftinim jednosobnim i dvosobnim stanovima u panel zgradama i malenim, ekonomičnim jednosobnim stanovima malog područja, smještenim u „dobrim“, prestižnim četvrtima glavnog grada, je stabilna.

Dostupnost programa kredita i zajma

Razlog povećanja cijena stanova u glavnom gradu nije, naravno, izravno, već kroz rast potražnje. Prema analitičarima, sve veći broj Rusa može si priuštiti hipoteke na koje je kamata pala na 11,9% u posljednjih godinu dana. Prema rezultatima studije koju je proveo istraživački centar Penny Lane Realty, ovo je povijesni podatak za čitavo vrijeme promatranja. Za usporedbu, u prošloj godini je prosječna kamatna stopa na hipotekarne kredite bila 14-15%.

Kamate na hipoteke izdane u stranoj valuti također su se smanjile, iako ne tako značajno – sa 10,5% na 10,4%.

Naravno, banke ne žure sa smanjenjem stopa na kredite izdane na dugoročno razdoblje – 15-20 godina, ali još uvijek se sa sigurnošću može reći da broj Rusa koji hipoteke smatraju jedinim načinom stjecanja stambenog prostora polako ali neprekidno raste.

Mnogi programeri nekretnina privlače kupce priliku da kupe stambene jedinice u ratama, a kamata na njih je također smanjena u posljednjih nekoliko mjeseci.

Vlada pak obećava da će do 2030. godine 60% mladih obitelji kojima su potrebni bolji stambeni uvjeti moći kupiti stan po povlaštenoj hipoteci, što je predviđeno državnim programom. U tom smislu, analitičari podsjećaju na stanje u glavnom gradu u razdoblju 2007.-2008., Kada je uvođenje povlaštenih zajmova bez predujma i rezultirajući nagli porast potražnje za stanovanjem dovelo do činjenice da su se troškovi od 1 četvornog metra u prosjeku povećavali za 2 tisuće dolara.

Međutim, neki stručnjaci ne smatraju da su smanjenje hipotekarnih i zajmova toliko važan faktor povećanja troškova stanovanja. Prema riječima stručnjaka, čak i ako je stopa hipoteke jednaka nuli, velika većina Moskovljana koji primaju plaće ispod prosjeka još uvijek neće moći priuštiti da kupuju preskupe moskovske “četvorne metre”.

Mogućnost ponavljanja financijske krize

Nije tajna da su posljednje, ne previše optimistične vijesti o financijskom tržištu Europske unije i rastu javnog duga u Sjedinjenim Državama natjerale stručnjake da razgovaraju o mogućnosti nove runde krize koja je 2008. pogodila svjetsko gospodarstvo.

LeRoy Neiman. Američka berza. 1986

Sjećanja na oštar porast tečaja dolara i opću nestabilnost još su uvijek svježa, a sama mogućnost ponavljanja situacije prisilila je mnoge investitore, nesigurne u buduće stanje na burzama, u bankarskim institucijama i rastu kotacija vrijednosnih papira, ulagati u nabavu tako pouzdane i rastuće cijene nekretnina s brzim tempom.

Dakle, ako su se tijekom same krize, 2009. godine troškovi stanovanja u Moskvi blago smanjili, u očekivanju novog kriznog razdoblja, cijene počinju ponovno rasti..

Širenje granica Moskve

Stručnjaci već očekuju nagli porast (najmanje 20-25%) vrijednosti nekretnina u Južnom i Jugozapadnom upravnom okrugu, koje će nakon širenja kapitala postati središnje.

Međutim, mnogi analitičari predviđaju porast troškova stanovanja u središnjim četvrtima glavnog grada, koji će u bliskoj budućnosti biti podijeljeni na “stare” i “nove”. Štoviše, rast cijena počeo je mnogo prije početka bilo kakvih građevinskih aktivnosti na novo pripojenim teritorijima, a s početkom razvoja „nove“ Moskve, skok cijena može postati još značajniji.

Zabrana gradnje unutar trećeg prstena i smanjenje građevinskih područja u drugim četvrtima Moskve

Još u ožujku ove godine, novi gradonačelnik glavnog grada, Sergej Sobyanin, najavio je mogućnost uvođenja zabrane gradnje novih zgrada unutar trećeg prometnog prstena. I premda za sada vlasti ne govore o potpunoj zabrani, već o uvođenju ograničenja, takva je odluka već uzrokovala porast potražnje za stanovima u središnjim četvrtima glavnog grada, jer se u skoroj budućnosti ponuda ovdje može značajno smanjiti..

Trenutno Komisija za urbanizam i zemljište pregledava ugovore koji su već sklopljeni s programerima i samo će neki od njih biti podložni obnovi, a ostali, koji iz jednog ili drugog razloga ne ispune moskovske vlasti, bit će ukinuti. Ured gradonačelnika naglašava da se to radi radi praktičnosti samih stanovnika glavnog grada, kako bi se spriječilo dalje zbijanje zgrada.

U svakom slučaju, teritoriji koji se u Moskvi mogu koristiti kao gradilište ostaju sve manje, tako da nema razloga računati na masovni razvoj i pojavu velikog broja novih prijedloga na tržištu..

Tečaj dolara i inflacija

Postoje još dva potpuno objektivna čimbenika koja utječu na povećanje vrijednosti nekretnina ne samo u glavnom gradu, već i u cijeloj zemlji. Budući da se cijena četvornih metara najčešće izražava u dolarima, s povećanjem tečaja američke valute, cijene nekretnina također rastu. Istina, ovo se odnosi samo na cijene u rubaljima.

U Sjedinjenim Državama u rujnu je stopa inflacije bila 3,9%, a ekonomisti su već počeli razgovarati o pogoršanju ekonomske situacije.

Svi stručnjaci nazivaju povećanje vrijednosti nekretnina stopom inflacije sasvim normalnim i čak nužnim. Međutim, treba imati na umu da će se ruska stopa inflacije, koja ove godine prema prognozama financijera može iznositi 5-7%, smatrati izuzetno visokom za Europu i Sjedinjene Države. Primjerice, u Sjedinjenim Državama u rujnu je stopa inflacije bila 3,9%, a ekonomisti su već počeli razgovarati o pogoršanju ekonomske situacije. A u Europskoj uniji stopa inflacije na kraju listopada bila je samo 2,1%.

Izbori

Mnogi stručnjaci vjeruju da uoči predsjedničkih izbora nekretnine počinju poskupjeti brže nego inače. Najvjerojatnije se takva veza temelji na očekivanju promjena koje će se zasigurno dogoditi s promjenom vlasti u državi. Slična je situacija uočena u Rusiji svaki put prije predsjedničkih izbora, tako da stručnjaci već s povjerenjem govore o trenutnom trendu..

Mihail Natarevič. Izbori u selu. 1975

Prema riječima stručnjaka, predizborna kampanja vrijeme je “pomicanja” velikog novca, kao i nestabilnosti, što uzrokuje porast aktivnosti na tržištu nekretnina. Pored toga, želeći privući birače, vlasti su prije izbora započele provoditi socijalne programe, uključujući osiguranje smještaja mladim obiteljima, povlaštenim kategorijama građana i onima koji su na listi čekanja..

I premda je aktualna predsjednička kampanja već izgubila glavnu intrigu, neki analitičari i dalje vjeruju da će promjena čelnika zemlje utjecati na troškove smještaja. Ako samo zato što će novi predsjednik morati donijeti odluku o porezu na nekretnine.

Kao što vidite, na povećanje vrijednosti nekretnina u Moskvi utječe puno faktora. Ne mogu se svi smatrati objektivnima, mnogi se temelje samo na očekivanjima i pesimističkim prognozama..

U svakom slučaju, što god ima takav utjecaj na formiranje cijena stanova, vlada bi trebala razmotriti: u bilo kojoj drugoj razvijenoj zemlji na svijetu, povećanje troškova četvornih metara u glavnom gradu (i bilo kojem drugom gradu) za više od 5-6% izazvalo bi paniku i neposredne mjere vlasti, a u Moskvi povećanje cijena stanova za 34% iz nekog razloga ne iznenađuje i smatra se sasvim prihvatljivim.