Maloljetna djeca – prava djece u prodaji i razmjeni stanova

Sadržaj članka

---

• “Horor priča” za kupca
• “Glavobolja” za prodavatelja
• Još nekoliko nijansi
• Dokumenti

---

Prodaja ili zamjena stana, kao i drugi poslovi s nekretninama općenito, jedna je od tema koja izaziva najviše pitanja. Štoviše, i sami prodavači i, naravno, kupci mogu se brinuti zbog ispravnog izvršenja svih dokumenata koji prate transakciju. I što je veći iznos transakcije, to se stranke više boje postati žrtvama prevaranta ili se jednostavno suočavaju s potrebom da pravilno izdaju papire, prikupe dodatne potvrde i dozvole..

U ovom članku nećemo detaljno govoriti o svakoj fazi zaključivanja transakcije prodaje i kupnje nekretnina, već ćemo se dotaknuti samo jedne važne točke – prava djece registrirane u ovom životnom prostoru ili koja posjeduju udio u stanu ili kući.

Tema sudjelovanja maloljetnika u raznim transakcijama s nekretninama u našoj zemlji postala je akutna početkom 90-ih i od tada nije izgubila na važnosti, što i ne čudi – prema statistikama, u gotovo 60% transakcija na tržištu nekretnina, jedan od sudionika je dijete – bilo strana kupca ili prodavatelja.

“Horor priča” za kupca

Glasna i već sjeckana fraza – “Djeca su naše sve!” – kad uknjiži kupnju ili zamjenu stana, on dobiva poseban značaj i značenje. Maloljetnici su najzaštićenija kategorija, pa upravo na poštovanje njihovih prava državne vlasti posebno budno paze. Imajte na umu da je rusko zakonodavstvo izuzetno teško u pogledu zaštite prava maloljetnika. Njihovi interesi i prava praktički su poviseni do stupnja apsolutnog prioriteta i regulirani su brojnim zakonodavnim aktima: Obiteljski zakon Ruske Federacije, Građanski zakonik, Zakon o privatizaciji stambenog fonda, Ustav, Stambeni zakonik i drugi dokumenti.

Međutim, ista se situacija razvila i u susjednoj Ukrajini – tamo su prava djece zaštićena Obiteljskim zakonikom, zakonima “O osnovama socijalne zaštite beskućnika i djece ulice” i “O dječjoj zaštiti”, koji strogo reguliraju postupak prodaje i druge transakcije s nekretninama, na kojima maloljetnici.

Prema zakonu, dijete, ravnopravno s odraslim osobama, ima sva prava, i na stambeno i na imovinsko – može naslijediti ili donirati nekretnine ili njegov dio, sudjelovati u privatizaciji stanovanja i tako dalje. Istovremeno, u skladu s ruskim zakonodavstvom, čak ni roditelji, kao ni drugi pravni zastupnici maloljetnog djeteta – skrbnici ili posvojitelji, ne mogu raspolagati njegovom imovinom bez prethodne suglasnosti službenih organa starateljstva i starateljstva..

U svjetlu takvog stava zakonodavstva o zaštiti prava djece, potencijalni kupci nekretnina u kojima su maloljetnici registrirani najviše se plaše sljedećeg trenutka: ako sud smatra da su posljedicom transakcije, prava mladih stanovnika koji su službeno upisani na prodani ili razmijenjeni prostor povrijeđena , može proglasiti transakciju nevažećom.

Kuzma Petrov-Vodkin. U rasadniku. 1925

Štoviše, ovo se pravilo odnosi ne samo na one stanove u kojima su maloljetnici vlasnici, već i na one nekretnine u kojima su djeca jednostavno registrirana. Najvažnija stvar je da prilikom sklapanja transakcija s nekretninama u koje su djeca upisana, prema važećem zakonodavstvu nije potrebna dozvola organa starateljstva i starateljstva..

Istodobno, Uredbom Ustavnog suda Rusije od 08. lipnja 2010. br. 13-P “O slučaju provjere ustavnosti stavka 4. članka 292. Građanskog zakona Ruske Federacije” priznaje se da ako uvjeti transakcije krše stambeno pravo djeteta pod roditeljskom skrbi, to je uključeno u izravna suprotnost s Ustavom Ruske Federacije. Takva suprotnost – ako je dijete beskućnik ili je dobilo stan koji ne zadovoljava sanitarne ili druge standarde – može postati razlog za poništenje transakcije.

Izbjeći tako neugodnu situaciju u svakom pogledu, moguće je samo dobivanjem prethodne pismene suglasnosti organa starateljstva i starateljstva u njihovom prebivalištu za ispuštanje maloljetnice, kao i za prodaju ili razmjenu stambenog prostora. Prodavatelj, odnosno trenutno vlasnik kuće ili stana, bavit će se ovim pitanjem tijekom pripreme dokumenata za provedbu. A kupac se mora sjetiti da prilikom proučavanja dokumenata za stan koji im se sviđa, vrijedi odmah razjasniti jesu li u ovom životnom prostoru upisani maloljetnici, tko je točno vlasnik svakog dijela stambenog prostora, a također zahtijevati dopuštenje upravnog odbora. U suprotnom, to jest, u nedostatku ovog dokumenta, transakcija postaje previše rizična.

“Glavobolja” za prodavatelja

Zamislimo da niste kupac koji samo treba provjeriti dostupnost svih potrebnih papira, naime prodavač koji želi prodati stan koji pripada vama osobno ili vašoj obitelji..

Koje korake trebate poduzeti da biste profitirali i, po mogućnosti, brzo? Reći ćete – procijeniti stan, odnosno pratiti tržište takvih objekata nekretnina, prikupljati potvrde od BTI-a, putovnice, tvrtke za upravljanje, plaćati komunalne račune i tako dalje. Međutim, ako dio stana pripada djetetu nasljeđivanjem, donacijom ili sudjelovanjem u privatizaciji, prvi korak prema prodaji stana trebao bi biti posjet organima starateljstva i starateljstva..

Prodavač će morati uvjeriti službenike da prodaja stana neće utjecati na djetetove interese, odnosno da on neće ostati na ulici, već će zauzvrat dobiti jednak životni prostor. Osim toga, roditelji (skrbnici, posvojitelji) morat će dokazati da se nakon prodaje ovog stana vrijednost imovine maloljetnice koja posjeduje udio u stanu ili kući neće smanjivati..

Boris Kustodiev. Umjetnikova djeca. 1913

S tim u vezi mogu nastati problemi, na primjer, u slučaju prodaje stana u Moskvi za naknadnu kupnju seoske kuće u predgrađu ili u nekoj drugoj regiji. Cijena jednog običnog stana u centru glavnog grada neusporediva je s cijenama nekretnina u gradovima u blizini Moskve, a još više u drugim regijama. Dakle, čak i ako vam prodaja skučenog dvosobnog stana omogući kupnju prostrane kuće u kojoj će dijete imati svoju sobu, tijela starateljstva i starateljstva možda neće izdati dozvolu zbog činjenice da je cijena nove nekretnine mnogo niža. U ovom slučaju roditelji mogu pokušati dati i druge argumente – ekološku situaciju u središtu metropole, blizinu rodbine, pogodnu klimu, poboljšane životne uvjete, prisustvo bolje plaćenog posla za roditelje, školu i vrtić na novom mjestu, veliko područje nove nekretnine i tako dalje. Međutim, vladine agencije rijetko prihvaćaju riječ za to, a najbolji argument bi bio otvaranje tekućeg računa na ime maloljetnice, na koji će se položiti dio troškova prodanog stana, zbog djeteta, kao jedne od stranaka u transakciji. Takav argument može uvjeriti službenike bolje od bilo kojih neutemeljenih uvjeravanja.

Važna točka – u svjetlu gore navedenih zahtjeva može se činiti da će roditelji morati kupiti novo kućište, i ništa gore od starog, čak i prije prodaje stana. U praksi je takav preokret događaja često jednostavno nerealan – s prihodima od prodaje obično se kupuje nova kuća ili stan. Stoga tijela starateljstva najčešće zahtijevaju istovremeno stjecanje novih stanova s ​​istom ili većom površinom..

Ako dijete nije bilo vlasnik kuće, već je jednostavno bilo registrirano na području koje se prodaje i podliježe razmjeni, tada će vlasti starateljstva odmah zatražiti da se prijavi u novi životni prostor, bilo da ga je stekao ili već bio u vlasništvu jednog od roditelja (skrbnika, usvojitelja). Zapravo, u ovom slučaju, putovnica neće jednostavno ispisati maloljetnika iz stana bez odobrenja organa starateljstva i starateljstva..

Još nekoliko nijansi

Važna stvar odnosi se na privatizaciju stambenog prostora u kojem je dijete prijavljeno – roditelji ne mogu napisati odbijanje sudjelovanja u privatizaciji maloljetnice, pa bi u svakom slučaju odgovarajući udio u stanu ili kući trebao postati vlasništvo djeteta koje je registrirano u privatiziranom stambenom kvartu..

Organi starateljstva obično zahtijevaju da se obojica roditelja pojave za dozvolu za pražnjenje ili prodaju „kuće s djetetom“. Ako se jedan od njih nalazi u inozemstvu ili u nekoj drugoj regiji, potrebno je pružiti njegovo pismeno odobrenje za obavljanje posla s nekretninama, ovjereno kod javnog bilježnika ili u konzulatu. Isto se odnosi na roditelja koji zbog teške bolesti ne može osobno doći organima starateljstva. Ako se u trenutku dobivanja dozvole ne nalazi mjesto rođenog roditelja, morat ćete proglasiti popis za traženje i pričekati dok se ne utvrdi “gubitak”. Dozvola drugog roditelja nije potrebna samo u slučaju lišenja roditeljskog prava, ako sud prizna kao nestalu, smrt ili ako je otac zabilježen samo iz riječi majke.

Ako jedan od roditelja namjerno ignorira poziv da se pojavi kod organa starateljstva kako bi dobio dozvolu za prodaju stana i otpustio dijete, zahtijeva novac za njegov potpis, drugi može dokazati zlonamjernu namjeru svojih postupaka pružanjem svjedoka i poštenim obavještavanjem predstavnika skrbničkog odbora o svim okolnostima njegova obiteljskog života. Odluka u ovom slučaju donijet će se pojedinačno – ako tijela starateljstva priznaju da je transakcija u interesu djeteta i, kao rezultat, poboljšat će se njegovi životni uvjeti ili povećati vrijednost imovine, tada se dozvola može izdati bez pristanka drugog roditelja, koji opstruira iz osobnih razloga.

Nikolaj Bogdanov-Belsky. Djeca na prozoru

Dobijanje odobrenja od organa starateljstva za prodaju ili zamjenu stambenog prostora, udjela u kojem pripada djetetu, neophodno je čak i ako trenutno maloljetnik ne živi u ovom stanu, već je prijavljen na drugom području, pa čak i u drugoj regiji ili državi.

Registracija djeteta mlađeg od 10 godina moguća je samo na mjestu prijave jednog od roditelja, tako da neće raditi registrirati dijete s prijateljima i poznanicima kako bi dobili dozvolu za uklanjanje njega iz stana koji se prodaje..

Ako financijske mogućnosti roditelja omoguće prvo kupnju novog stana, a potom prodaju stari stan, korisnije je da imanje odmah uknjiže samo za sebe i nakon toga dodijele odgovarajući udio maloljetniku. U suprotnom, nastaje situacija kada dijete posjeduje dvije dionice u različitim stanovima, pa će biti teško dobiti dozvolu od organa starateljstva da oduzmu maloljetniku jedan od njih – neće dobiti ništa zauzvrat.

Za upis djeteta u stan u kojem jedan od dionica pripada njegovoj majci ili ocu, nije potreban pristanak ostalih dioničara.

Stan ili kuća koja pripada nasljedstvom ili kao rezultat privatizacije siročadi ili djeci koja su ostala bez roditeljskog staranja i poslana u internatske škole i sirotišta na punu državnu potporu dodijeljena je maloljetnim vlasnicima, a njezinu sigurnost nadziru tijela starateljstva i starateljstva. Sve transakcije s takvim smještajem obavljaju se isključivo uz njihov pristanak. Odgovarajuće naredbe potpisuju lokalne vlasti i šalju ih HOA-i na mjesto stanovanja, upravljačkoj tvrtki, BTI i Federalnoj službi za registraciju..

Dokumenti

Za dobivanje dopuštenja organa starateljstva i starateljstva za prodaju ili razmjenu stanova, čiji udio pripada maloljetniku, komisiji je potrebno dostaviti sljedeće dokumente:

• izjava koju potpisuju oba roditelja;
• djetetov pristanak (ako već ima 14 godina);
• izvadak iz kućne knjige i osobnog računa – moraju biti izvornici;
• kopija izvoda iz matične knjige rođenih maloljetnog vlasnika. Također je potrebno pokazati izvornik ovog dokumenta;
• dokumente koji potvrđuju vlasništvo svih stambenih prostorija uključenih u transakciju. Oni mogu biti potvrda o vlasništvu stana, ugovor o prodaji ili zamjeni, potvrda o pravu na nasljedstvo i slično;
• BTI potvrde, gdje će biti naveden trošak životnog prostora;
• katastarski (katni) plan stanovanja;
• ako jedan od roditelja ne može biti prisutan osobno, potrebni su dokumenti koji potvrđuju njegov pristanak – ovjereno dopuštenje ili potvrda o njegovoj smrti, izjava o nestalim osobama i tako dalje;
• potvrda porezne uprave o nepostojanju zaostalih poreza na stambeno zbrinjavanje.

Često tijela starateljstva mogu zahtijevati dodatne dokumente, na primjer, potvrdu EIRTS-a o dugu za stan, potvrdu o tehničkom stanju stanovanja i dokumente za kupljenu kuću ili stan..

Svi gore navedeni dokumenti moraju biti pravilno izvedeni i nisu istekli na mjestu zahtjeva.

Povjerenstvo organa starateljstva razmatra svaki slučaj pojedinačno i često može ustupati ako smatra da je transakcija u interesu djeteta (na primjer, umjesto gradskog stana, kuća se kupuje u ruralnom području, jer dijete ima astmu i treba mu svjež zrak). Ili, naprotiv, predočiti dodatne zahtjeve u slučaju sumnje u iskrenost i adekvatnost roditelja.

Balthus. Djeca. 1937

Kao što vidite, prisutnost maloljetnog vlasnika u stanu ili kući, kao i njegova registracija, značajno kompliciraju postupak zaključivanja transakcija kupnje i prodaje. S jedne strane, može se činiti da su tako strogi zahtjevi nepotrebni – toliko je problema zbog jedne bebe! Međutim, ako se sjećate koliko je prilično odgovornih roditelja postalo žrtva prevaranta prilikom sklapanja transakcija s nekretninama, koliko je roditelja jednostavno pokušalo riješiti svoje financijske probleme prodajom stana, ne razmišljajući o tome što će dijete ostati u budućnosti, ako računamo broj nefunkcionalnih obitelji u kojoj je jedan od roditelja pati od ovisnosti i može odlučiti prodati stanovanje kako bi udovoljilo svojim potrebama – sudjelovanje organa starateljstva i starateljstva uopće ne izgleda kao nepotrebna mjera zaštite prava i interesa djece.