Zamke u najmu stanova s ​​mogućnošću naknadne kupnje

Sadržaj članka

• Koja je korist strana u ovom sporazumu
• Što trebate uzeti u obzir prije sklapanja ugovora
• 1. Kupnja predmeta zakupa je pravo, a ne obveza najmoprimca
• 2. Državna registracija takvih transakcija potrebna je tek nakon prijenosa vlasništva nad nekretninom na stanara
• 3. Redovni najam se može pretvoriti u zakup s naknadnom kupnjom
• Pod kojim će uvjetima kupcu biti isplativo kupiti stan na ovaj način?
• Povjerljivi odnos između ugovornih strana
• Stalno tržište nekretnina
• Rizici s kojima se stanar može suočiti
• Smrt posjednika
• Odluka stanodavca da položi stan kao osiguranje za osiguranje zajma
• Fluktuacije u cijenama nekretnina
• Kako pravilno sastaviti najam s naknadnom kupnjom
• Termin ugovora
• Plaćanje
• Objekt za iznajmljivanje
• Obveze najmoprimca i stanodavca
• Odgovornost stranaka

Za kupnju nekretnina ljudi najčešće biraju dvije mogućnosti: redoviti kupoprodajni ugovor ili hipotekarni kredit. Prema statističkim podacima, ugovori o razmjeni i kupnji hipotekarnih nekretnina sklapaju se znatno rjeđe. Ali postoji i druga vrsta kupnje kuće, koju gotovo nikad ne nalazimo u Rusiji, ali pod određenim uvjetima može biti vrlo korisna za obje strane u transakciji – najam s mogućnošću naknadne kupnje. Pogledajmo pobliže ovu vrstu transakcija.

Koja je korist strana u ovom sporazumu

Stanar:

1. Dobiva mogućnost korištenja stanovanja od trenutka zaključenja sporazuma, unatoč nedostatku punog iznosa potrebnog za njegovu kupnju.
2. Eliminira potrebu izdavanja hipoteke za dobivanje izostalog iznosa (prikupljajte sve vrste potvrda, plaćajte kamate i provizije banci itd.).
3. Ima pravo u bilo kojoj fazi ugovora da odbije daljnji otkup prostora.

Posjednik:

1. Postavlja vrijednost nekretnina iznad tržišnog prosjeka kako bi se smanjio rizik od prodaje na rate.
2. Prijenos vlasništva vrši se tek nakon što se dobije puni iznos utvrđen ugovorom, što je također vrlo korisno za vlasnika kuće.

Što trebate uzeti u obzir prije sklapanja ugovora

1. Kupnja predmeta zakupa je pravo, a ne obveza najmoprimca

To je zaključak do kojeg sudovi najčešće dolaze prilikom razmatranja zahtjeva vlasnika stanara koji nekretninu nisu otkupili..

2. Državna registracija takvih transakcija potrebna je tek nakon prijenosa vlasništva nad nekretninom na stanara

Odnosno, čim se isplati puni iznos kupnje nekretnine, utvrđen ugovorom, stanar se smatra vlasnikom nekretnine, a njegov ugovor s iznajmljivačem podliježe državnoj registraciji (poput redovnog ugovora o kupnji i prodaji nekretnine).

3. Redovni najam se može pretvoriti u zakup s naknadnom kupnjom

To je predviđeno člankom 624. Građanskog zakona. Samo morate sklopiti odgovarajući dodatni ugovor s iznajmljivačem. U ovom slučaju, već plaćena najamnina pripisuje se otkupnoj cijeni.

Pod kojim će uvjetima kupcu biti isplativo kupiti stan na ovaj način?

Slučajevi takve pogodbe izuzetno su rijetki, jer da bi ona bila korisna za obje strane, potrebno je da se dva čimbenika podudaraju.

Povjerljivi odnos između ugovornih strana

Iako je ova vrsta sporazuma zakonska u Rusiji, u zakonodavstvu nema jasne regulacije. Stoga je pri odabiru takvog načina stjecanja stambenog prostora potrebno pristupiti tekstu sporazuma vrlo ozbiljno i ne može se bez savjetovanja sa profesionalnim pravnicima..

Idealna opcija bila bi prisutnost obitelji ili barem povjerljivih odnosa između stanara i stanodavca, što će umanjiti mogućnost parničnog postupka između ugovornih strana..

Stalno tržište nekretnina

Ako tržište nekretnina i dalje raste, vrijednost prostora za zakup za kupnju može se povećati. U ovom slučaju stara cijena napisana u ugovoru jednostavno neće biti profitabilna za posjednika, a on će je možda pokušati ukinuti. Stoga je odlučiti zaključiti takav posao isplativo samo ako ste sigurni da u narednim godinama cijene na stambenom tržištu neće puno oscilirati..

Rizici s kojima se stanar može suočiti

Smrt posjednika

Često postoje situacije kada vlasnik zakupljene nekretnine umre, a njegovi nasljednici imaju druge planove vezane za tu nekretninu i pokušaju na bilo koji način raskinuti ugovor sa stanarom..

U ovom je slučaju zakon na strani potonjeg, jer prema zakonodavstvu prijenos vlasništva nad zakupljenom imovinom na drugu osobu nije osnova za raskid ugovora.

Odluka stanodavca da položi stan kao osiguranje za osiguranje zajma

U tom slučaju, ako ne vrati zajam, stan će ostati založna banka i nakon što se uplate sve dogovorene uplate, stanar neće moći upisati vlasništvo nad iznajmljenom nekretninom..

Jedini način da se zaštitite od takvih situacija jest pokušati pregovarati s stanodavcem o registraciji u stanaru stanara ili, što bi bilo idealno, maloljetnom članu njegove obitelji. Malo je vjerojatno da će banka takve nekretnine smatrati kolateralima.

Fluktuacije u cijenama nekretnina

Kako se ne bi zateklo u situaciji u kojoj zbog fluktuacija na tržištu nekretnina ili visoke inflacije iznos plaćanja po ugovoru postaje neisplativ za jednu od strana, potrebno je obratiti posebnu pozornost na reguliranje ovog uvjeta.

Možete odrediti da plaćanja na mjesečnoj osnovi trebaju biti indeksirana stopom inflacije ili vezana za prosječnu razinu tržišnih cijena za slične nekretnine.

Kako pravilno sastaviti najam s naknadnom kupnjom

Razmotrite glavne točke ugovora koje moraju biti navedene u svakom ugovoru o najmu s naknadnim otkupom.

Termin ugovora

Najbolji je način da se ugovor učini neodređenim.

Plaćanje

Mjesečna isplata posjednika mora se sastojati od dvije komponente: najamnine i otkupnine. Kao što je već opisano gore, možete zakazati indeksaciju svakog od plaćanja, ovisno o razini inflacije i promjenama cijena na tržištu nekretnina.

Najbolje je predvidjeti mogućnost prijevremenog otkupa nekretnina. Također, neće biti suvišno imati uvjet da se uplate na račun zakupodavca moraju izvršiti putem poslovnice banke, što će omogućiti objema stranama dokumentarne dokaze u slučaju mogućeg spora..

Objekt za iznajmljivanje

Potrebno je odražavati adresu, područje i raspored prostorija. Preporučljivo je uz ugovor priložiti tehničku dokumentaciju i kopije autorskih prava.

Obveze najmoprimca i stanodavca

Kako bi se u budućnosti izbjegli sporovi i nesuglasice, potrebno je jasno naznačiti tko će plaćati komunalne račune, vršiti popravak prostora itd..

Odgovornost stranaka

Važnost ovog odjeljka u ugovoru čak i ne treba objašnjenje..