Rizici i koristi kupnje hipoteke

Sadržaj članka

• Čimbenici koji određuju cijenu hipoteke
• Odnos dužnika i banke
• Vještina Realtora
• Karakteristike stana
• Nepodnošljiva plaćanja kredita
• Prodaja simuliranog stana
• Kupnja “zadanog” hipotekarnog stana od banke
• Sheme nagodbe za hipotekarne stanove
• Sažetak

Prvo definirajmo terminologiju – u ovom članku kupnja hipotekarnog stana znači kupnju nekretnina i od prilično „prosperitetnih“ vlasnika hipotekarnih stanova, i od nesretnih hipotekarnih zajmoprimaca koji su prisiljeni prodati stanovanje pod pritiskom životnih okolnosti, ili kupnje već zaplijenjenog stana od banke.

Edvard Munch. Crvena Virginia Creeper. 1898-1900

U društvu je rasprostranjeno mišljenje o velikoj koristi od takvih transakcija za stanove kojima se ne naplaćuju – mogućnost uštede gotovo dvostruko osobnog proračuna u odnosu na tržišne cijene. Kao naknadu za ovu hipotetičku korist kruži jednako stabilno mišljenje o velikim rizicima takvih transakcija povezanih s neispunjenim obvezama prethodnog vlasnika, nedovoljnom pravnom pouzdanošću itd..

Agencije za promet nekretninama i banke koje daju hipotekarne kredite ne vode opću statistiku o prodaji hipotekarnih stanova. Opseg ovog sektora na tržištu nekretnina može se procijeniti iz komentara nekoliko visokih stručnjaka za nekretnine u Rusiji. Ako šef odjela elitnih nekretnina A-Realty Group A. Ryumin nazove da broj takvih transakcija u njegovoj tvrtki iznosi ne više od 3% od ukupnog broja, tada šef hipotekarne službe tvrtke RELAYT-Realty I. Kazhikina najavljuje brojku od 7% … Prema regionalnom direktoru INKOM-a Nedvizhimost Y. Lurie, broj takvih transakcija u njegovoj tvrtki prošle godine iznosio je 9% od ukupnog broja, šef odjela za sekundarno stanovanje tvrtke BEST-Nedvizhimost E. Bulychev procijenio je udio transakcija s osiguranim stanovanjem na 20 %. Y. Lurie izjavljuje da “Realtori neprestano prodaju nekretnine, koje su u zalogu banke”, odnosno njegov tržišni udio može se smatrati značajnim. Kako objašnjava E. Bulychev, većina takvih transakcija “odvija se po slobodnoj volji vlasnika – na primjer, prodaja jednosobnog stana za kupnju dvosobnog stana nakon rođenja djeteta itd.”

Prisilna prodaja, prema jednoglasnom mišljenju svih stručnjaka, najmanji je segment u transakcijama s hipotekarnim stanovima.

Većina vlasnika hipotekarnih nekretnina, nesposobni otplatiti svoj kredit, obraćaju se tvrtkama za nekretnine čak i prije nego što ih banke na sudu prisile na prodaju. M. Markarova, upravljački partner tvrtke MAYFAIR Properties, procjenjuje da je broj takvih „uistinu zadanih“ prodaja u njezinoj tvrtki 20-25% od ukupnog broja hipotekarnih stanova koji se prodaju. Prodaja pod prisilom, prema jednoglasnom mišljenju svih stručnjaka, najmanji je segment u transakcijama s hipotekarnim stanovima. Šef odjela za hipotekarne kredite tvrtke “NDV-Real Estate” A. Vladykin objašnjava to činjenicom da se takvi slučajevi pojavljuju tek nakon dugog kašnjenja plaćanja – najmanje 6 mjeseci. “Banke pokušavaju problem riješiti” mirnim putem “, nudeći odgodu, smanjujući mjesečno plaćanje i odlučuju tužiti tek nakon što iscrpe granicu strpljenja.”.

Kugač Jurij Petrovič, Iz nedavne prošlosti

Vrlo važnu točku o transakcijama s založnom “zadanom” nekretninom objašnjava I. Kazhikina (RELIGHT-Nedvizhimost): “Agresivni pritisak na vlasnika hipotekarnog stana od vjerovnika, kolekcionara, nekretnina i drugih osoba kako bi ga natjerali da proda svoju nekretninu bez sudske odluke potpadaju pod članak 179. Građanskog zakona Ruske Federacije “. Objasnimo našim čitateljima da se ovaj članak Građanskog zakonika bavi nezakonitošću transakcije izvršene pod utjecajem prijetnji i teških okolnosti pod krajnje nepovoljnim uvjetima. Prema tome, prema I. Kazhikini, takve transakcije “imaju sve šanse da u budućnosti budu proglašene nevaljanima”. A. Saprykina, zamjenik šefa Delta Estate-a, dodaje da kupnja hipotekarnog stana putem dražbe (nakon sudske odluke) nameće kupcu “potrebu da se osigura da nema žalbe protiv sudske odluke bivšeg vlasnika”. Inače, daljnji “sporovi za nove vlasnike mogu postati vrlo vjerojatni, a rezultat će biti teško izračunati unaprijed”.

Čimbenici koji određuju cijenu hipoteke

Odnos dužnika i banke

Kritičnost financijskih odnosa u paru dužnik-banka. Što se bliža kreditna situacija s frazom iz udžbenika “Y – y, kako sve teče …”, niža je cijena za “zadani stan”. Veliki ukupni iznos duga, zajedno s kaznama i kamatama, zajedno s dugim razdobljem zanemarivanja plaćanja dužnika, omogućuje banci da diktira materijalne uvjete transakcije. T. Vorobyova, zamjenica šefa moskovske agencije za nekretnine, govori o zapisu u svojoj praksi „brojke od 25% razlike u cijeni između hipotekarnog stana i tržišne cijene za njega“. A. Vladykin (NDV-Nedvizhimost) smatra nisku cijenu „glavnim čimbenikom koji određuje interes potencijalnih kupaca za hipotekarnim stanom“. Međutim, A. Bannikov, voditelj odjela za sekundarne nekretnine Azbuka Zhilya, podsjeća da se većina prodaje hipotekarnih stanova događa nakon “prijateljskog” sporazuma banke i dužnika, “pa zadovoljstvo obje strane ovim sporazumom ne dopušta računanje na značajno smanjenje cijene hipotekarnog stana u odnosu na prosječno tržište indikator “.

Vještina Realtora

Vještina nekretnine može značajno utjecati na cijenu hipoteke. Ovaj je faktor dobro ilustriran primjerom dvaju specifičnih sporazuma u Moskvi u jesen 2010. godine, koje je Yu. Lurie citirao. U prvom slučaju kupnju hipotekarnog trosobnog stana u blizini metro stanice Polezhaevskaya izvršila je nekretnina po cijeni od 800 000 rubalja manje od sljedeće najjeftinije slične ponude na tržištu. Još jedna epizoda je prodaja iskusnog nekretnina dvosobnog stana u Domodedovu. Razumno je zainteresirao svog agenta za maksimalnu cijenu, zajmoprimac je dobio tržišnu vrijednost stana – to jest, prodan je čak i skuplje od prosječne cijene!

Karakteristike stana

Potrošačke karakteristike prodanog hipotekarnog stana mogu značajno povećati njegovu vrijednost. A. Ryumin (“A-Realty Group”) svjedoči o velikoj potražnji dobro smještenih stanova s ​​kvalitetnim popravcima: “za takve objekte neki strah kupaca od transakcija koje uključuju banku je više nego nadoknađen njihovom pogodnošću i udobnošću”..

Vincent Van Gogh. Soba Vincenta van Gogha u Arlesu. 1888

“Visoke kvalitete potrošačkih karakteristika hipotekarnog stana omogućavaju korisniku da opravdano očekuje prodaju po cijeni koja je usporediva s tržišnim prosjekom”, dodaje E. Bulychev (BEST-Real Estate).

Nepodnošljiva plaćanja kredita

Nepodnošljiva mjesečna plaćanja banci u kombinaciji s ograničenim razdobljem prodaje. Čimbenik koji je u većoj mjeri svojstven elitnom segmentu hipotekarnih nekretnina. Konkretan primjer dao je A. Ryumin o prodaji elitnog Arbat penthousea u rujnu 2010. godine. “Unatoč tržišnoj vrijednosti od 6,2 milijuna dolara, glavni razlog za” obračun “penthousea na 5,5 milijuna dolara bio je potreba da se mjesečno plaća 100 000 američkih dolara.” Ovu stavku možete smatrati posebnim slučajem točke 1, kada je sama banka zainteresirana da “stanje” hipotekarnog stana “prebaci” u “zastoj duga” i samostalno ga otkupi po sniženoj cijeni..

Prodaja simuliranog stana

Imitacija prodaje od strane zajmoprimca prilično je rijedak faktor kada dužnik hipoteku određuje cijenu hipotekarnog kredita s namjernim viškom cijene kako bi umanjila vjerojatnost njegove prodaje. Kao što objašnjava gen. Direktor “IPOTEK.RU” D. Ovsyannikov, takvi se slučajevi ponekad bilježe kao “metoda beskrupuloznog dužnika da se izbjegne pritisak banke kada se isplate odgađaju na razdoblje kraće od 6 mjeseci”. Da se izbjegne psihološki bankarski “pritisak” u obliku telefonskih poziva, slanja pisama itd. sa zahtjevima za vraćanje duga, nositelj hipotekarnog zajma banci pruža dokaze o njegovoj aktivnosti u prodaji hipotekarnog stana, ali cijena koju je odredio izaziva zbunjenost kod potencijalnih kupaca u najboljem slučaju. Prema svjedočenju D. Ovsyannikov, svjestan je slučaja kada je cijena 35% viša od tržišnog prosjeka. Daljnji razvoj takve situacije moguć je bilo prema stavci 1. ili nastavljanju plaćanja hipoteke. Prema S. Ivanova, zamjenik. Predsjednik odbora CB Agropromcredit: “Takve radnje ne samo da će ozbiljno pokvariti kreditnu povijest zajmoprimca, već mogu i navesti banku na pokretanje pravnog postupka s maksimalnom ozbiljnošću mogućih potraživanja od svog klijenta.”

Kupnja “zadanog” hipotekarnog stana od banke

Oni predmeti nekretnina koji se nakon sudske odluke prodaju „prisilno“ prodaju se na aukcijama, a troškove određuje isključivo banka. A upravo za takve transakcije cijena zaista može biti znatno niža od tržišne cijene – ali samo ona može, što se ne događa uvijek u praksi. Ako je gen. direktor tvrtke “Finnesco” N. Mozgalevskaya procjenjuje cijenu takvih stanova najmanje 10% nižom od prosječne tržišne razine, dok šef “Rusipoteka” A. Ippolitov naziva mnogo skromniju cifru od 5 – 6%. Prema riječima direktora IPOTEK.RU-a D. Ovsyannikov-a, poslovi s hipotekarnim stanovima prodajne cijene “ispod 25% tržišne cijene izuzetno su rijetki”. Banke koje su dobile pravo raspolaganja zadanim stanom nemaju pravo same prodavati takve nekretnine i za to privlače tvrtku za nekretnine, što povećava troškove i, kao rezultat, konačnu cijenu hipotekarnog stana.

Zakon utvrđuje da prije svega sredstva od prodaje aukcijskih stanova idu u banku, dužnik može računati samo na njihov saldo. Štoviše, kako kaže Andrey Bannikov (Azbuka Zhilya): “Ako su primljena sredstva za aukciju nedovoljna za pokriće bankarskih troškova, preostali dio se vraća od bivšeg vlasnika stana, a novu tužbu bankarska institucija može podnijeti gotovo odmah nakon dražbe.”.

Tijekom razdoblja pada cijena nekretnina (sezonskih ili kriznih), dužnik se može naći u situaciji u kojoj stvarna prodajna vrijednost hipotekarnog stana neće pokriti zajam. Kao što objašnjava T. Vorobyova (“Moskovska agencija za nekretnine”), takve se situacije obično reguliraju ugovorom o zajmu kada se potpiše, a banke u standardni tekst uključuju klauzulu o financijskoj obvezi dužnika sa svom imovinom koju posjeduje. “Ova klauzula ugovora o zajmu postaje vrlo neugodno iznenađenje za vlasnike hipotekarnih stanova – uostalom, većina njih vjeruje da ako ne mogu vratiti kredit, riskiraju samo hipoteku.”.

Sheme nagodbe za hipotekarne stanove

Savezni zakon Ruske Federacije “O hipotekama” dovoljno detaljno regulira transakcije s hipotekom. Gotovo svi stručnjaci konsolidirano navode da glavna poteškoća ove vrste transakcija nekretninama nije povezana s sumnjivom “pravnom čistoćom” transakcije, već s poteškoćom sinkronizacije radnji svih zainteresiranih strana – kupca, prodavača, banke, bilježnika, registracijske komore itd..

B. M. Kustodiev. Trgovac. Stari čovjek s novcem. 1918

Najčešći programi namirenja hipotekarnih stanova uključuju:

1. Prodavatelj dobiva od kupca avansno plaćanje u iznosu od iznosa njegovog duga prema banci – hipoteka (ili više), i uz obavezno izvršenje preliminarnog sporazuma (iznosi su prilično veliki!). Prema M. Markarovoj (MAYFAIR Properties), nakon što je u cijelosti primila iznos duga, banka izdaje obavijest dužniku da pristaje za otuđenje hipotekarnog stana. Imajući ovaj dokument u prodaji, prodavatelj i kupac potpisuju redovan ugovor o prodaji i kupnji, koji se moraju registrirati (i što prije to bolje) registrirati Rossreestr i dobiti izvadak iz Jedinstvenog državnog registra prava vlasništva (USRR) o uklanjanju tereta duga iz stana.
2. Upotreba ćelija banke – na dan transakcije iznos koji je dužnik već uplatio banci založen je u jednoj ćeliji, a prodavač će mu pristupiti nakon predočenja ovjerenog ugovora o kupoprodaji i izvoda iz USRR-a o uklanjanju opterećenja iz svog bivšeg stana. Kako objašnjava E. Bulychev (BEST-Nedvizhimost), „prosječni rok za uklanjanje tereta u registracijskoj komori je tri radna dana, tako da kupac ne riskira ništa“. Iznos stanja zajma nalazi se u drugoj ćeliji, a prodavatelj ga prenosi u banku – hipotekar na dan registracije transakcije. Iznos novca koji premašuje kreditni dug hipotekarnog stana prodavač prebacuje kupcu izravno, bez bankarskih usluga, nakon završetka “operacije s ćelijama”.
3. Kupac hipotekarnog stana može potpisati dodatak ugovoru o zajmu, prema kojem postaje jamac prodavatelja. Taj status daje kupcu hipoteke stan pravno pravnu mogućnost da isplati dužnik dužnika, nakon čega banka izdaje obavijest o svojoj suglasnosti s planiranim otuđenjem stana. Nadalje, u Rossreestr-u istodobno se obavljaju registracija prijenosa vlasništva, registracija kupoprodajnog ugovora i uklanjanje opterećenja. Stručnjaci savjetuju da takav plan što jasnije i detaljnije opišete u preliminarnom ugovoru..

Pravni troškovi transakcija s hipotekarnim stanovima veći su nego kod klasičnih nekretnina i mogu se uvelike razlikovati ovisno o naknadama ovlaštenih javnih bilježnika. Gotovo svi postojeći hipotekarni ugovori sadrže klauzulu o kaznama za prijevremeni prekid zajma – te će kazne morati biti plaćene. U prosjeku, za tvrtku “BEST-Real Estate” E. Bulychev daje cifru za trošak povlačenja iz jamčevine od 200 dolara – to uključuje registraciju i državnu pristojbu.

Stručnjaci na tržištu nekretnina skloni su rizike stjecanja hipotekarnih stanova smatrati vrlo pretjeranim. T. Vorobyova (“Moskovska agencija za promet nekretninama”) govori o posebnoj temeljitosti provjera takvih transakcija od strane svih vrsta regulatornih tijela (do tužiteljstva i računskog vijeća): vjerojatne i opetovane provjere ovih transakcija na tržištu nekretnina u budućnosti. ” M. Markarova (“MAYFAIR Properties”) dodaje da kompetentno zakonsko poštivanje saveznog zakona “O hipotekama” i odgovarajućih članaka Građanskog zakonika Ruske Federacije “smanjuje rizik od nevažećih transakcija u založnim stanovima na gotovo nulu”..

Sažetak

Prodaja stanova podržanih hipotekom uočljiv je segment na stambenom tržištu, a zbog jasnih znakova oživljavanja hipotekarnih kredita ima izglede za rast. Problemi s ovom vrstom transakcija vjerojatnije su povezani s velikom birokratskom složenošću nego s potencijalno velikim pravnim rizicima. Velika većina hipotekarnih stanova prodaje se po prilično tržišnim cijenama. Vjerojatnost kupnje jeftinog objekta s neisplaćenim nekretninama prilično je usporediva s vjerojatnošću kupnje “običnog” stana s istim popustom, koji nikako nije uključen u hipoteku. Stručnjaci za nekretnine primjećuju da se odluka o kupnji određenog hipotekarnog stana obično donosi uzimajući u obzir cijeli skup parametara – odnosno cijenu, lokaciju, kvalitetu popravka i dostupnost infrastrukture. Ovaj pristup nadalje donosi „hipotekarni“ sektor nekretnina na opće prijedloge za prodaju stanova..