Što očekivati ​​na tržištu nekretnina u 2015.: trendovi, rizici i prognoze cijena

Sadržaj članka

• Rizici kupnje nekretnina u krizi
• Smanjenje profitabilnosti najamnog stanovanja
• Rizik od kupnje stanova po zajedničkim ugovorima o gradnji
• Poteškoća u stjecanju nekretnina hipotekom
• Što će utjecati na cijene
• Povećanje poreza na nekretnine
• Fluktuacije tečaja rublje
• Razina prihoda stanovništva
• Povećanje diskontne stope Središnje banke na 17%
• Kakvo je stanovanje isplativije kupiti u krizi
• Vrsta nekretnine
• Mjesto
• Cjenovni segment
• Vrijeme akvizicije

Rizici kupnje nekretnina u krizi

Na prvi pogled, ulaganje u nekretnine u krizi čini se razumnom idejom, ali Rusi koji se pribjegavaju takvom načinu ulaganja trebaju uzeti u obzir sve moguće rizike.

Smanjenje profitabilnosti najamnog stanovanja

Prema portalu Rosrielt, samo u prosincu 2014. prosječne cijene najma za dvosobne stanove u većini velikih ruskih gradova znatno su pale: u Moskvi – za 13,5%, Vladivostoku – za gotovo 30%, u Tjumenju – za 16% , u Belgorodu – za 11%.

U 2015. godini stručnjaci predviđaju još veći pad cijena najma, jer će solventnost Rusa pasti, a broj iznajmljenih stanova neizbježno će se povećati zbog nekretnina stečenih kako bi se sačuvala štednja. Najveće gubitke trpjet će vlasnici elitnih stanova, čije će cijene prema nekim prognozama pasti za gotovo 40%.

Uz smanjenje prihoda u 2015. godini, troškovi najmodavaca će se povećati i zbog planiranog povećanja poreza na imovinu za oko 3 puta..

Rizik od kupnje stanova po zajedničkim ugovorima o gradnji

Dioničari riskiraju da ostanu bez stana ako programer ne dovrši izgradnju kuće i vrati novac klijentima. U kontekstu povećanja diskontne stope Središnje banke na 17%, vjerojatnost da se takve situacije pojave višestruko se povećava, jer se ogroman broj ruskih novih zgrada gradi na posuđenom novcu. Tako je, na primjer, samo nekoliko tjedana nakon povećanja diskontne stope, velika građevinska tvrtka Morton najavila da će se u 2015. proizvodnja novih projekata smanjiti za 35%.

Poteškoća u stjecanju nekretnina hipotekom

Prema nekim izvješćima, udio stanova kupljenih na hipoteci na ruskom tržištu iznosi 30%, a za nekretnine u novogradnji ta brojka je još veća – 50%. Taj je financijski instrument bio glavna “pokretačka snaga” rasta stambene izgradnje.

U 2015. godini za mnoge će Rusi ova opcija kupovine nekretnina postati jednostavno nepodnošljiva, jer nakon što Centralna banka podigne diskontnu stopu, kamate na hipoteke u ruskim bankama bit će 18-20%. I malo je vjerojatno da će državne subvencije, izvanredne za mnoge kategorije hipotekarnih zajmoprimaca, na neki način radikalno utjecati na situaciju..

Što će utjecati na cijene

Vrlo je teško napraviti točne prognoze kako će se ponašati cijene nekretnina u Rusiji u 2015. godini, ali postoji nekoliko čimbenika koji će utjecati na formiranje cijena stanovanja tijekom cijele godine..

Povećanje poreza na nekretnine

Taj će faktor dovesti do smanjenja potražnje za gradskim stanovima, budući da stanovi u Moskvi, u pravilu, imaju vrlo visoku katastarsku vrijednost, a upravo iz ovog pokazatelja izračunava se iznos poreza na nekretnine.

Fluktuacije tečaja rublje

Cijene stanova izravno ovise o tečaju rublja. Očekuje se da će se u skoroj budućnosti tečaj stabilizirati, jer su vladine mjere već počele djelovati, a poduzete su za podršku nacionalnoj valuti. Tu su činjenicu prepoznali i predstavnici MMF-a u izjavi koju su dali prije nekoliko dana..

Postoji mišljenje da će tečaj rublje prema dolaru ojačati tijekom 2015. godine, što će dovesti do pada cijena nekretnina za rublje više od 10%.

Razina prihoda stanovništva

Smanjenje prihoda Rusa, koje se očekuje u 2015. godini, dovest će do značajnog smanjenja potražnje za stanovanjem. Prema osoblju analitičkog centra Est-a-Tet, pad potražnje može iznositi 30%, a ako ekonomska situacija u zemlji ostane dugo nestabilna – za 40-60%. Štoviše, najviše će se smanjiti potražnja za luksuznim nekretninama. Udio kupovine proračunskog stanovanja potonut će znatno manje, jer mnogi Rusi u krizi ulažu u nekretnine, koje se mogu najbrže prodati.

Povećanje diskontne stope Središnje banke na 17%

Ovaj će faktor utjecati na cijene novogradnji izgrađenih kreditnim novcem. Sada će plaćanja programerima za bankarske kredite biti mnogo veća i, naravno, to će se nadoknaditi povećanjem troškova stanovanja. Dakle, prema predviđanjima partnera razvojne tvrtke “Khimki Group”, cijene mogu rasti za 8-12%.

Kakvo je stanovanje isplativije kupiti u krizi

Vrsta nekretnine

Najperspektivnije stanovanje u kriznim vremenima su stanovi na sekundarnom tržištu, izgrađeni 2005.-2010. Njihove prednosti su očite: takve se kuće ne razlikuju mnogo od novih zgrada u pogledu habanja, stanovi u njima mogu se kupiti s velikim popustom, a osim toga, ovo kućište ima gotov finiš, tako da njegovi vlasnici neće morati živjeti u stanju stalne obnove.

Također ove godine vrijedi obratiti pažnju na nekretnine u novim zgradama. Zbog pada prihoda stanovništva i visokih stopa hipoteke, stanovi u takvim kućama neće se brzo rasprodati, a programeri će ih najvjerojatnije prodavati uz velike popuste. Ali previše je rizično kupiti stanovanje u kućama u nultoj fazi, idealna opcija su nove zgrade u završnoj fazi izgradnje. U ovom se slučaju može nadati da će programer imati dovoljno sredstava za dovršetak gradnje kuće. Također biste trebali obratiti pozornost na sudjelovanje u izgradnji državnih tvrtki. To povećava vjerojatnost dovršetka gradnje prema planu..

Druga zanimljiva vrsta nekretnina su dvoetažni objekti i kuće u srednjem i proračunskom cjenovnom segmentu. Takvo stanovanje svake godine dobiva sve veću popularnost kod stanovnika ruskih megaciteta. Stoga će se nakon nekoliko godina najvjerojatnije prodati po višoj cijeni..

Mjesto

Najbolje je kupiti stanovanje u redovitim spavaćim mjestima. Takvi će stanovi biti u potražnji u bilo kojoj ekonomskoj situaciji i mogu se lako prodati ili unajmiti. Također je potrebno obratiti pažnju na infrastrukturu područja: metro, trgovine, tržnice, vrtići, škole – sve to utječe na atraktivnost stanovanja za potencijalne kupce.

Cjenovni segment

Naravno, trebali biste dati prednost stanovanju ekonomske klase, koji si može priuštiti najveći broj Rusa. Trebali biste obratiti pažnju na luksuznu nekretninu samo ako se stan smatra dugoročnom investicijom. Možda će ga biti teško prodati u sljedećih nekoliko godina, a profitabilnost od iznajmljivanja bit će niska, ali ekonomska će se kriza prije ili kasnije završiti i tada će cijena takvog stanovanja neminovno početi rasti.

Vrijeme akvizicije

Ne biste trebali žuriti s kupnjom kuće. Potražnja na tržištu i platežna sposobnost stanovništva, o kojima ovisi cijena nekretnina, postupno će padati. Prema tome, najoptimalnije vrijeme za kupnju stana je druga polovica godine ili čak kraj 2015. godine..