Zajednička gradnja: rizici i jamstva

Sadržaj članka

• Što je kapitalna konstrukcija
• Zašto je kapitalna izgradnja isplativa?
• Rizici u vlasničkoj izgradnji
• Jamstva koja su data sporazumom o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji
• Kako se zaštititi od različitih rizika prilikom sudjelovanja u zajedničkoj izgradnji

Što je kapitalna konstrukcija

30. prosinca 2004. godine stupio je na snagu savezni zakon “O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada i drugih objekata nekretnina i o izmjenama i dopunama nekih zakonodavnih akata Ruske Federacije”. Rješavanje odnosa s javnošću koje je nastalo u procesu privlačenja sredstava pojedinaca za zajedničku izgradnju bilo je izazov vremena i, prije svega, moralo je zaštititi prava, interese i imovinu onih koji ulažu u zajedničku izgradnju, odnosno dioničare.

Na temelju normi gore navedenog zakona, zajednička gradnja je vrsta građevine koja se temelji na sporazumu o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji. Ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji je ugovor prema kojem se jedna strana (graditelj) obvezuje u određenom roku izgraditi stambenu zgradu i prenijeti je na sudionika u zajedničkoj gradnji nakon što dobije odobrenje za puštanje u pogon, a druga strana (sudionik u zajedničkoj gradnji) se obvezuje platiti kako je predviđeno ugovorom cijena i prihvatiti izgrađeni objekt.

Kao što vidite, zakon definira dvije strane u sporazumu o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji: graditelja i sudionika u zajedničkoj gradnji.

Programer je pravna osoba koja je vlasnik ili najmoprimac zemljišta i privlači sredstva sudionika u zajedničkoj gradnji za izgradnju stambenih zgrada ili drugih neproizvodnih nekretnina na ovoj zemljišnoj parceli. Učesnik u zajedničkoj gradnji (popularno – dioničar) je fizička ili pravna osoba koja je projektantu osigurala sredstva za izgradnju stambenog objekta kako bi stekao vlasništvo nad izgrađenim objektom nakon puštanja u pogon..

U stvari, sudionik u zajedničkoj gradnji je investitor, a ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji investicijski je ugovor, međutim, radi zaštite prava sudionika u takvom sporazumu to je uređeno posebnim zakonom, a ne općim pravilima Građanskog zakonika o ugovoru o investiranju. Bitni uvjeti ugovora o sudjelovanju u kapitalu su:

1. Predmet ugovora (određeni objekt mora se odrediti prema projektnoj dokumentaciji, koja će nakon dobivanja dozvole za ulazak u zgradu u funkciju biti prebačena sudioniku u zajedničkoj gradnji).
2. Rok za predaju objekta sudioniku u zajedničkoj izgradnji.
3. Ugovorna cijena i postupak njene isplate.

Ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji zaključuje se u pisanom obliku i podliježe obveznoj državnoj registraciji. U praksi se zajednička gradnja provodi na sljedeći način: graditelj (građevinsko poduzeće) kupuje ili daje u zakup zemljište za izgradnju stambene zgrade, zaključuje ugovore o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji s vlasnicima udjela; Dioničari plaćaju, često u obrocima, trošak stana naveden ugovorom i nakon stavljanja kuće u funkciju dobivaju ga.

Zašto je kapitalna izgradnja isplativa?

Za mnoge stanovnike Rusije zajednička gradnja gotovo je jedini pravi način da dobiju vlastiti stan, budući da tržišna cijena nekretnina za većinu Rusa nije pristupačna, a bankarsko kreditiranje podrazumijeva značajnu preplatu za stan, zbog previsokih kamata, osim toga, nakon globalne financijske krize, povjerenje javnosti u banke i zajmovi su blizu nule. Zajednička gradnja omogućuje vam kupnju stana po relativno niskoj cijeni jer nakon puštanja u zgradu trošak stana u njemu znatno raste, štoviše, u većini slučajeva plaćanja se odgađaju do završetka gradnje.

Nedostatak zajedničke gradnje je što sudionik u zajedničkoj gradnji može dobiti svoj stan tek nakon završetka gradnje, dok kupujete stan na kredit, možete se odmah useliti u njega, međutim, konačni trošak stana u prvom i drugom slučaju je jednostavno neusporediv..

Rizici u vlasničkoj izgradnji

Prije usvajanja saveznog zakona „O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada i drugih objekata nekretnina i o izmjenama i dopunama nekih zakonodavnih akata Ruske Federacije“, zajednička gradnja kao fenomen u Rusiji postoji već dugo. Provedeno je uglavnom na temelju investicijskih sporazuma ili sporazuma o zajedničkim aktivnostima. Mehanizmi suradnje između dioničara i programera predviđeni ovim sporazumima nisu mogli u potpunosti pokriti sve aspekte takvih pravnih odnosa, zbog čega prava investitora (odnosno vlasnika udjela) nisu bila dovoljno zaštićena, a ovo je postalo izvrstan teren za aktivnosti beskrupuloznih programera. Zakon o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji pružao je duga jamstva sudionicima u zajedničkoj gradnji, štiteći ih od samovolje graditelja, pa su programeri koji su željeli imati više prava i manje odgovornosti morali tražiti načine zaobilaženja novog zakona. Kao što znate, tko god gleda, uvijek će se naći, jer se vijest o sljedećem zavjeru također redovito pojavljivala u medijima. U većini slučajeva, programeri pokušavaju očito ne prekoračiti slovo zakona, već jednostavno leže s građanima koji žele kupiti stanovanje, a ne ugovorima za sudjelovanje u zajedničkoj gradnji, ali drugim ugovorima građanskog prava koji vlasnicima udjela ne jamče isti stupanj zaštite. Najrasprostranjenije su preliminarni ugovori o kupnji i sheme izdavanja računa. Ono što je važno, do nedavno je većina građevinskih tvrtki, čak i najveća i dobivala potporu vlade, radila upravo prema takvim shemama..

Ukratko ćemo opisati mehanizme za provedbu takozvanih „sivih shema“ zajedničke gradnje:

1. Zaključivanje preliminarnog ugovora o kupnji i prodaji stana.Umjesto ugovora o zajedničkom sudjelovanju sklapa se preliminarni ugovor o kupoprodaji, prema kojem se graditelj nakon izgradnje stambene zgrade obvezuje zaključiti glavni ugovor o prodaji i kupnji stana s dioničarom. U ovom slučaju, vlasništvo nad cijelom stambenom zgradom i njenim pojedinačnim stanovima je kod nositelja i prelazi na dioničara nakon zaključenja glavnog kupoprodajnog ugovora. Zakon ne predviđa mogućnost plaćanja takvog ugovora, pa programeri često prihvaćaju novac, “rezervirajući ga” za plaćanje glavnog ugovora. Uz to, preliminarnim ugovorom o kupnji i prodaji stana ne određuje se datum puštanja u pogon objekta. Još jedna ranjivost preliminarnog ugovora o kupnji i prodaji je da on ne podliježe državnoj registraciji, što znači da programer ima priliku sklopiti nekoliko ugovora za jedan stan, a bilo je dosta takvih slučajeva u povijesti ruske zajedničke gradnje.
2. Pozajmljivanje sredstava protiv mjenice.Za provođenje takvog zajma potreban je i preliminarni kupoprodajni ugovor, kojem se dodaje ugovor o kupnji mjenice, čija je vrijednost jednaka trošku stana. Odnosno, kupac, prema preliminarnom ugovoru o kupnji i kupnji, od tvorca dobija obvezu da mu proda stan nakon što je kuća stavljena u rad i čini se da će ovu kupnju unaprijed platiti računom. Međutim, zapravo ne postoji pravna veza između preliminarnog ugovora o kupnji i kupnje računa. Dakle, na kraju izgradnje programer može platiti račun ne stanom, već novcem, a preliminarni ugovor o kupoprodaji ostaje na snazi, međutim, nisu mu pripisana sredstva, što programeru omogućuje da u glavnom ugovoru o kupoprodaji postavi višu cijenu (tržišna cijena stana na primarnom tržištu). Kao rezultat, ispada da je dioničar jednostavno dao novac programeru na zajam na nekoliko godina, jer stan možete kupiti po tržišnoj cijeni u bilo kojoj drugoj kući..

Osim gore navedenih shema, rizici zajedničke gradnje uključuju i neusklađenost kvalitete izgrađenog objekta s odredbama sporazuma i općenito prihvaćenim normama, bankrot graditelja i izravnu prijevaru (na primjer, privlačenje novca od stanovništva s naknadnim “skrivanjem” u nepoznatom pravcu), međutim, pažljivim odabirom tvrtke koja je u razvoju. rizici se mogu svesti, ako ne i na nulu, onda na vrlo malu vjerojatnost.

Jamstva koja su data sporazumom o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji

Sporazum o sudjelovanju u kapitalu u gradnji nesumnjivo dioničaru daje veća jamstva za zaštitu njegovih prava od gore navedenih sporazuma. Opišite glavne od tih jamstava:

1. Bitni uvjeti sporazuma o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji su objekt, cijena i rok. To znači da se programer obvezuje na određeno vrijeme prenijeti vam određeni objekt po određenoj cijeni. Ako sporazum ne sadrži ove uvjete, on može biti poništen na sudu. Ti se uvjeti mogu izmijeniti samo dogovorom stranaka..
2. Ugovor o zajedničkom sudjelovanju podliježe državnoj registraciji. To znači da programer neće moći istovremeno zaključiti više ugovora za jedan stan..
3. Pravila za podnošenje tromjesečnih izvještaja programera o provedbi aktivnosti vezanih za privlačenje sredstava sudionika u zajedničkoj gradnji, odobrena Uredbom Vlade Ruske Federacije od 27. listopada 2005. N 645, jamče državnu kontrolu nad izgradnjom objekta.
4. Pravo na privlačenje sredstava stanovništva (vlasnika udjela) od graditelja nastaje tek nakon državne registracije vlasništva ili zakupa na zemljišnoj parceli, dobivanja građevinske dozvole, kao i sastavljanja i objavljivanja projektne deklaracije.
5. Programer snosi rizik od slučajnog gubitka objekta zajedničkog građenja prije prijenosa u vlasništvo dioničara.
6. U slučaju smrti sudionika u zajedničkoj gradnji njegova prava i obveze prelaze na nasljednike.
7. Kada kupujete nekretnine sporazumom o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji isključivo za osobne i obiteljske potrebe, a ne za poduzetničke aktivnosti, odnosi koji proizlaze iz sporazuma a nisu uređeni zakonom o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji uređeni su zakonodavstvom o zaštiti potrošača.
8. Jamstva kvalitete predmeta ugovora o zajedničkom sudjelovanju u izgradnji navedena su u članku 7. Zakona „O sudjelovanju u zajedničkoj gradnji stambenih zgrada i drugih objekata nekretnina“. Prema odredbama ovog članka, garancijski rok za dovršenu nekretninu ne može biti manji od pet godina. U slučaju odstupanja od uvjeta ugovora koji su pogoršali kvalitetu objekta, kao i drugih nedostataka, sudionik u zajedničkoj gradnji ima pravo tražiti od graditelja da u razumnom roku (besplatno) ukloni nedostatke ili smanji cijenu ugovora ili nadoknadi troškove otklanjanja nedostataka..

Kao što vidite, Zakon “O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada i drugih objekata nekretnina” daje široka jamstva prava vlasnika udjela, ali da biste iskoristili ta jamstva, morate znati svoja prava i obratiti dužnu pažnju na različite uvjete sporazuma o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji.

Kako se zaštititi od različitih rizika prilikom sudjelovanja u zajedničkoj izgradnji

Zakonodavstvo, kao i život općenito, ne daje puna jamstva ekonomske sigurnosti prilikom zaključivanja bilo kakvih građanskopravnih sporazuma, posebno onih investicijskih. Međutim, moguće je, pa čak i potrebno, zaštititi sebe i svoju dobrobit što je više moguće od neugodnih više sile. Kako se to može učiniti?

1. Prije svega, potrebno je proučiti Zakon „O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada i drugih nekretnina“. Čak i ako potražite pomoć profesionalnih pravnika, preporučljivo je poznavati osnovne norme zakonodavstva u području zajedničke gradnje.
2. Surađujte s tvrtkom koja se dokazala na građevinskom tržištu, sa velikom imovinom, bez značajnih dugova i čiste reputacije. Zakon “O sudjelovanju u zajedničkoj gradnji stambenih zgrada i drugih objekata nekretnina” predviđa obvezu nositelja projekta da predstavnicima utvrđuje dokumente, potvrdu o državnoj registraciji, potvrdu o poreznoj registraciji, financijsko i ekonomsko izvještavanje, godišnja izvješća za posljednje tri godine, a također i revizorovo izvješće za prošlu godinu. Ako u vašoj regiji postoji udruženje građana za zaštitu prava vlasnika udjela, tada se tamo može dobiti značajna količina podataka o aktivnostima građevinskih tvrtki koje se bave izgradnjom udjela..
3. Zaključite ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji, a ne druge sporazume koji omogućuju programeru da zaobiđe Zakon “O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada i drugih objekata nekretnina”.
4. Provjerite vlasničke dokumente nositelja gradnje za zemljište na kojem se gradi ili će se provoditi (potvrda o vlasništvu ili ugovor o zakupu); osigurajte da programer ima dozvolu za izgradnju stambene zgrade kao i da je izjava o projektu uredno objavljena i (ili) objavljena.
5. Prilikom sklapanja ugovora obratite posebnu pozornost na predmet, rok i cijenu ugovora. Imajte na umu da u nedostatku bilo kojeg od ovih uvjeta u ugovoru, sud ga može proglasiti nevaljanim. Napominjemo da ugovor stupa na snagu tek nakon državne registracije.