Što je fleksibilnije – anuitet ili diferencijacija? Kako transformirati jedno u drugo? Rana djelomična otplata hipotekarnog kredita i zašto ona nije korisna za nas?
Postoji nekoliko vrsta plaćanja hipotekarnog kredita, ali ove su dvije mogućnosti najpopularnije. Kamata na oba oblika plaćanja naplaćuje se gotovo isto – na preostali iznos duga. Krenimo na dešifriranje.
Isplate zajma anuiteta
Što je anuitet? To je dug plus kamate, podijeljen na jednake mjesečne isplate. Isplate anuiteta raspoređene su tako da lavovski dio ukupnog iznosa prvo ide na otplatu kamata, a manji „komad torte“ jede se kasnije, na teret osnovnog duga. Ispada da se s vremenom unutar ukupnog iznosa obvezne mjesečne isplate kamata znatno smanjuje, a plaćanja glavnice povećavaju.
Diferencirano plaćanje kredita
Diferencirana shema plaćanja predviđa nepromjenjivost plaćanja tijekom osnovnog duga tijekom vremena. Ova plaćanja uplaćuju samo obračunane kamate. Plaćanja kamate, s diferenciranom opcijom plaćanja, u početku čak prelaze prihod hipotekarnog dužnika! Zaista – opterećenje je u početku ogromno, ali “igra vrijedi svijeću” i preplata u ovom slučaju bit će znatno manja nego s anuitetom.
Koja je shema otplate kredita isplativija?
Moramo, ipak, priznati da je anuitet fleksibilniji od diferencijacije. Naime: dužnik kredita može u svakom trenutku povećati mjesečne isplate. Dakle, sve što se plaća iznad utvrđenog iznosa uzima se u obzir u smanjenju i otplati osnovnog duga na hipoteci. Ispada da se glavni dug brže smanjuje i, zapravo, sve to vodi transformaciji anuitetnih plaćanja u diferencirane.
U osnovi, banke uvode isključivo shemu plaćanja anuiteta. Naravno, kroz gornje manipulacije možete pretvoriti anuitet u diferencirano plaćanje, ali postoji i provizija banke za prijevremenu otplatu duga (iako djelomičnu). To je provizija glupost koja može apsorbirati uštede iz procesa ubrzavanja otplate kredita.
Kazne za prijevremenu otplatu hipotekarnog duga razlikuju se od banke do banke. Mnoge banke klijentima ne naplaćuju takvu naknadu nakon nekoliko početnih plaćanja. Neke banke imaju službenu zabranu rane otplate zajma tijekom prve polovice godine.
Ako idete kod dobrog profesionalnog posrednika za zajam, uopće ne bi trebali imati problema s odabirom oblika plaćanja hipotekarnih kredita. Stručnjak će uvijek moći razumjeti sitnice hipotekarnih mehanizama i pomoći vam da poduzmete težak, ali siguran korak na putu do vlastitog doma. Tko, ako ne hipotekarni posrednik, može imati potpune informacije o najnovijim ponudama banaka.
Kako bih otplatio hipoteku, što je isplativije – davati veće mjesečne iznose ili ostaviti manje mjesečne iznose s dužim periodom otplatne rok? Koja opcija donosi veću razliku u ukupnom trošku? Želim donijeti pametnu odluku, pa molim vaše mišljenje.