Kako upisati vlasništvo

Iz priča koje se događaju kupcima stanova u Moskvi novih zgrada, možete sastaviti poučan priručnik. Jedno od njegovih najzapaženijih poglavlja trebalo bi biti posvećeno problemu upisa vlasništva nad kupljenim stanovima. Taj je problem velikim dijelom posljedica djelovanja birokratskog mehanizma prijestolnice. Ali postoje i mnogi drugi čimbenici koji ozbiljno produljuju vremenski okvir za dobivanje prava na vlasničke dokumente, a čiji nedostatak značajno ograničava slobodu kupaca.

Udaljenost u godinama

Koji je realni vremenski okvir za dobivanje prava vlasništva? Koje mogućnosti ima kupac raspolagati imovinom u razdoblju između isporuke predmeta i primitka tih dokumenata? Na primjer, je li moguće prodati, donirati, naslijediti stan, podijeliti ga ili založiti protiv zajma? Je li ispravno započeti popravke u stanu? Koliko košta sam dizajn? Evo pitanja koja treba shvatiti.

Viktor Kozlov, komercijalni direktor tvrtke Augur Estate, govori o koracima koji su uključeni u postupak registracije prava vlasništva: “Registraciji imovinskih prava za kupce stanova u novoizgrađenim kućama prethodi državna registracija prava gradskog vlasništva na nekretninama i upis prava investitora na nekretnine.” Odluke i uredbe o skraćenju vremena potrebnog za prijavu gradskog vlasništva nad stambenim prostorom donose se više puta. Dekretom moskovske vlade 2004. godine uspostavljen je jedinstveni specijalizirani prijemni ured Institucije pravde za državnu registraciju prava na nekretninama i transakcije s njim. Međutim, postojeći problemi još uvijek nisu riješeni..

“Nakon potpisivanja protokola o razdvajanju s gradom, započinje sljedeća faza – registracija prava ulagača na nekretnine u Moskovskom državnom odboru za registraciju prava na nekretninama i transakcije s njim,” nastavlja Viktor Kozlov. – Uvjeti odobrenja u ovom slučaju su regulirani, ali zajedno s Stoga se zahtjevi za registraciju dokumenata često mijenjaju. Razvojne tvrtke prisiljene su nekoliko puta donositi dokumente u skladu s izmijenjenim zahtjevima. Dakle, 30-dnevni rok za registraciju prava investitora na nekretnine produžava se mjesecima. Posljednja faza postupka – – registracija imovinskih prava fizičke ili pravne osobe u skladu sa zakonom “O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njom”; ovo traje još mjesec dana. Ukupno kumulativno vrijeme provedeno na pribavljanju imovinskih dokumenata u Moskvi je od godine do godinu i pol, u posebnim slučajevima – do tri x godina od datuma predaje kuće državnoj komisiji “.

Šefica pravnog odjela Agencije za promet nekretninama MIAN Khaya Pleshitskaya naglašava da mjerenja koja provodi BTI oduzimaju mnogo vremena: pripremaju se dokumenti za prihvaćanje i prijenos stanova i paket dokumenata za završetak investicijskog projekta. Tek nakon toga u Federalnoj službi za registraciju otvori se pravna adresa kuće. “.

Stoga će dokumenti kojima se uspostavljaju imovinska prava morati pričekati od godine (u najboljem slučaju) do tri godine. Većina stručnjaka za nekretnine slaže se s tim zaključkom..

Programeri opere ruke

Tko je krivac iza brojnih kašnjenja u registraciji vlasništva već kupljenih stanova? Zbog čega gradske vlasti toliko odgađaju postupak registracije prava investitora i dugo ne potpisuju potvrde o prihvaćanju?

Odgovor je zapravo očit. „Općinske vlasti čekaju da programer u potpunosti izvrši sve obveze iz investicijskog ugovora“, objašnjava Vyacheslav Timerbulatov, potpredsjednik grupe Konti. stanovanje za listu čekanja itd. Dakle, zapravo nije odgađanje upisa imovinskih prava, već potpisivanje akta o provedbi investicijskog ugovora koji se sklapa između investitora i grada..

Međutim, kako se ispostavilo, ne radi se samo o objektivnim razlozima. Evo što je rekla odvjetnica korporacije “Inkom-nekretnine” Angelica Zharkova: “Programer, zaključujući ugovor o investiranju i naknadno dobivajući dozvole za izgradnju stambene imovine, stječe neke obveze prema gradu u obliku stvaranja infrastrukture na gradilištu, kao i za korištenje komunikacije – isplata naknade gradu. Nakon završetka izgradnje novoizgrađene kuće, kada se svi stanovi prodaju vlasnicima udjela, a graditelj ostvari dobit, više nije zainteresiran za ispunjavanje svojih obveza prema gradu. To može trajati godinama, pa dokument – akt o provedbi ugovora o investiranju, koji se smatra ključnim, nije potpisao. Naime, ovaj je dokument osnova za otvaranje adrese novostvorenog objekta i upisa vlasništva “.

Odnos grada i investitora odvojena je, vrlo bolna i velika tema. Naravno, opterećenja koja općinska vlast nameće građevinarima danas su vrlo velika. U nekim četvrtima takozvani udio grada dostiže 40% investicijskih troškova projekta. U takvoj situaciji programeri nekretnina pokušavaju se kukom ili prevarom riješiti mržnje i, kako im se čini, nerazumno teškog tereta. Progon može trajati godinama, a dok se teškaška igra ne završi, kupac će čekati.

Međutim, većina programera se čvrsto ne slaže s takvim zaključcima. Vjačeslav Timerbulatov objašnjava: “Savjestan programer objektivno je nekorisno odgoditi postupak registracije prava vlasništva, jer u ovom slučaju tvrtka može pretrpjeti velike kazne.” “Neprofitabilnim je programerima da odgađaju registraciju prava vlasništva na stanu, budući da oni snose brojne troškove”, rekao je Sergej Lyadov, tiskovni predstavnik investicijske i građevinske tvrtke City-XXI stoljeća. O kakvim troškovima pričamo? Prije svega, to su operativni i komunalni troškovi održavanja kompleksa nakon isporuke državnoj komisiji. Zapravo, prema odredbama ugovora, teret takvih plaćanja najčešće pada na pleća kupaca, ali potonji, kako tvrde isti građevinari, često odbijaju platiti imovinu koja im još zakonski ne pripada. Dakle, što će nadvladati – mogućnost da grad dobijete bilo kakve ustupke ili uštede na komunalnim računima? Pitanje je vjerojatno retoričko.

Ugovorne strane

Uz poteškoće povezane s izvršavanjem investicijskih obveza, postoji još jedno izuzetno teško pitanje. Ovo je povezanost kuće s komunalnim uslugama. “U posljednjoj fazi provedbe projekta ovaj je problem najviše bolan, kaže Sergej Ljadov.” Ako to pitanje nije unaprijed detaljno razrađeno, odgoda registracije prava u nekim slučajevima može doseći nekoliko godina. “.

Sporost zaposlenika BTI-a još je jedan razlog zakašnjenja u obradi. Međutim, situacija nije ograničena na opisane poteškoće. Kao što znate, pored tvrtke koja se bavi razvojem, nekoliko investitora često je uključeno u provedbu projekta. Potonji privlače suinvestitore, a svi oni u budućnosti privlače pojedince – vlasnike udjela u gradnji. Problemi nastaju, jer dokumente u vezi s dovršetkom izgradnje kuće moraju potpisati svi investitori koji su stranke investicijskog ugovora. Ali to se ne može dogoditi dok nisu napravljeni svi proračuni između investitora i programera, kompanija i kreditora..

“Kao rezultat toga, vlasnici udjela trpe”, kaže Anzhelika Zharkova. vlasništvo, budući da postoji mnogo investitora, a nagodbe između njih nisu izvršene u cijelosti. Treba reći da nagodbe između investitora i suinvestitora ne rješavaju se uvijek dobrovoljno, a ponekad – i u novije vrijeme – između njih nastaju sporovi, koji se rješavaju samo Prema tome, ne može biti sumnje ni u kakve dokumente o provedbi ugovora o investiranju. A dioničar čeka da se riješe svi ti sporovi. To se dogodilo u mikro četvrti Nikulino-2, kada stranke investicijskog ugovora nisu mogle utvrditi tko duguje kome, i jedan od njih podnio je tužbu, ali vlasnici udjela nisu čekali, sami su se uputili sa zahtjevima za priznavanje vlasništva nad stanovima i na sudu su postigli priznanje njihovog vlasništva “.

Mnogi pravnici su uvjereni da je u situacijama u kojima se ukida registracija imovinskih prava, najučinkovitiji način zaštite njihovih prava. Slični presedanti postoje i danas..

Za i protiv vješanja

Cijelo vrijeme, dok se gore navedene radnje izvode, kupac nove zgrade je u limbu. Njegov je položaj najnepovoljniji i najslavniji, to je položaj osobe koja je postala talac sukoba između službenika i graditelja, građevinara i inženjera struje, investitora i suinvestitora. Međutim, kupac koji ima stvarna, ali ne i zakonska prava na stečenu nekretninu, također ima neke mogućnosti..

“Nakon što je dobio dozvolu od programera, kupac može započeti popravke u stanu prije registracije prava vlasništva, jer obično su tvrtke spremne udovoljiti kupcima”, kaže Sergej Lyadov. Ali u ovom slučaju budući vlasnik stana ima značajna ograničenja. Na primjer, to ne može utjecati na dizajnerske karakteristike stana i fasade zgrade, jer tada govorimo o preuređenju, što je u načelu zabranjeno do uknjižbe vlasništva.
Kupac također ima pravo nasljedovati stan koji još nije pravno izvršen, budući da je takav postupak predviđen Građanskim zakonikom Ruske Federacije (prema zakonu moguće je zavjeriti ne samo imovinu koju testator ima u vrijeme sastavljanja oporuke, već i onu koja će se pojaviti u njegovoj budućnosti). Khaya Pleshitskaya objašnjava: “Moguće je nasljeđivati, čak i ako nema volje. U ovom slučaju nasljednik dobiva potvrdu o pravu nasljeđivanja i odnosi se na organizaciju koja provodi registraciju, ili na organizaciju s kojom je sklopljen ugovor za stan, tako da je stan već registriran za njega “.

Oporuka se mora razlikovati od donacije, što je u ovom slučaju nemoguće. Kupac u načelu može prodati stan prije registracije prava vlasništva, međutim, u ovom će se slučaju koristiti shema dodjele prava na potraživanje, što je, naravno, opravdano samo u slučaju više sile.

Mogućnosti kupca pravno neregistrirane nove zgrade, u stvari, ograničene su na popravak, nasljedstvo i dodjeljivanje prava na potraživanje. Svi ostali koraci u vezi s posjedom imovine isključeni su. Dakle, kupac se ne može prijaviti u takav stan, jer je osnova za prijavu u mjestu prebivališta (prijava) potvrda o vlasništvu. “U slučaju da se razvod supružnika dogodi prije registracije vlasništva, nemoguće je podijeliti sam stan jer on još ne pripada supružnicima”, kaže Khaya Pleshitskaya. Stan se ne može založiti kao zajam, jer nema imovine kao takvu.

Značajan nedostatak “prijelaznog razdoblja” – i visoki komunalni računi zbog činjenice da gradske subvencije za to razdoblje nisu valjane.

Kupac će platiti za sve?

Uz postojeće rokove za registraciju prava vlasništva, rijetki kupac nekretnina u novim zgradama ne poduzima korake za ulazak u svoja prava.

Postupak preuzimanja imovine može se ubrzati, ako ne zakonski, onda bar u stvari. A evo kako. “Nakon predaje kuće državnoj komisiji, odlukom župana upravne četvrti, kuća se mora prebaciti na bilancu operativne organizacije. Kupac stana koji ne želi čekati nekoliko godina na stjecanje vlasničkih prava može sklopiti ugovor s organizacijom koja upravlja njegovom kućom i nastaviti sa popravkom i djelomičnim izvršavanjem dokumenata radi odobrenja preuređenje, – savjetuje Viktor Kozlov. – Ali u ovoj situaciji treba imati na umu da će se od ovog trenutka svi troškovi održavanja objekta, koji je prethodno dodijeljen generalnom izvođaču, i od trenutka kada država to povjeri, – ulagaču, sada naplaćivati ​​od stanara, sklopio ugovor s operativnom organizacijom “.

Drugo vrlo teško pitanje odnosi se na troškove usluga za zakonsku registraciju vlasništva stana. Svi koji su ikada morali registrirati vlasništvo nad nekretninama u Moskvi znaju kroz koje će krugove pakao budući vlasnici morati proći. Prikupljanje brojnih dokumenata, višednevni redovi, odbijanja – svi ti troškovi zaposlenici moskovskog registracijskog odbora objašnjavaju nedovoljnom razradom zakonodavnog okvira i činjenicom da se u ovom trenutku struktura jednostavno ne može nositi sa stalnim porastom protoka klijenata ove organizacije. Koliki su troškovi kupca u takvoj situaciji? Mišljenja stručnjaka o tom pitanju vrlo su dvosmislena..

Khaya Pleshitskaya smatra da potrošnja na registraciju transakcije nije obvezna: “Novac za registraciju prilikom kupnje stana ne uzima se uvijek. To se u pravilu događa kada su prvi koraci za registraciju napravljeni već u fazi stjecanja. ), ali dokumenti (ugovori, dodatni ugovori) moraju biti učinjeni. Za ove vrste rada novac se naplaćuje “.

Vjačeslav Timerbulatov nešto drugačije opisuje situaciju: “Cijena usluge za registraciju stana u vlasništvu obično se određuje kao postotak troškova stana za udobnost klijenata i agencije. Osim toga, određuje se uzimajući u obzir lokaciju kuće, fazu pripreme dokumenata za registraciju i niz drugih čimbenika. Na primjer, u našoj tvrtki trošak registracije uključen je u kupoprodajnu cijenu kuće. Ostali programeri za ovu uslugu uzimaju iznos koji ne prelazi 1000 USD, samo za pravnu potporu. U nekretnini, troškovi registracije u fazi ulaganja iznose od jedan do 1,5% cijene stana u Moskva, u regiji – oko 2-2,5%. Neke tvrtke koje su posrednici i kupile su stanove prema agencijskom ugovoru od investitora, uzimaju i do 3% iznosa ugovora. Tom iznosu morate dodati i troškove državne pristojbe i plaćanje raznih potvrda. koji u prosjeku koštaju klijenta od 500 “.

Trenutno možete pronaći puno oglasa u kojima se predstavnici raznih tvrtki nude za registraciju vlasništva nad novim zgradama. U pravilu, cijena takve usluge je približno jednaka 1000 USD. Takve najave su više tužne nego ugodne. Napokon, ispada da birokratska kašnjenja mogu biti otklonjena, a ono što se činilo kao težak i izvučen posao, ispada, može se ostvariti za mjesec ili dva. Ako postoji materijalni interes.