Kako se baciti prilikom kupovine novih zgrada

U Moskvi se danas gradi oko 300 novih stambenih zgrada. Gotovo cijela ta gradnja provodi se novcem prikupljenim od građana: u ogromnoj većini slučajeva, stanovi se prodaju već u fazi postavljanja temeljne jame.

Radi kupnje stana u novoj zgradi, mnoge obitelji prodaju staro stanovanje, uzimaju kredite od banaka, prilagođavaju svoje životne planove ovisno o datumu završetka gradnje navedenom u ugovoru. No, kao što pokazuje praksa, nakon što su od privatnih investitora dobili puni trošak budućeg stanovanja, većina programera gubi interes za njih i, iskorištavajući potpunu nekažnjivost, rješava isključivo vlastite probleme..

Redakcija je nakupila znatan broj pisama i žalbi o “smrznutim” građevinskim projektima, o potpuno plaćenim i čak u potpunosti izgrađenim kućama, koje nisu dopuštene građanima koji su kupili stanove – novina periodično govori o takvim slučajevima i planira to učiniti u budućnosti. No, također je zanimljiva generalizacija ovog materijala – opća slika “kidalova” i klasifikacija njegovih glavnih shema na tržištu novih zgrada..

Kombinacija načela pravičnog sudjelovanja u gradnji i dugoročne gradnje daje građevinskim tvrtkama puno prednosti. Novac možete dugo “okretati” po strani, a onda, primjerice, tražiti i dodatna plaćanja za već plaćene stanove, tvrdeći da je tijekom prošle godine “građevinski materijal poskupio”. Tako je kašnjenje u gradnji pod krinkom svih vrsta „dobrih razloga“ danas dobilo masivan karakter..

Dugotrajne građevinske tvrtke često su potpuno nezainteresirane za dovršetak gradnje. Njihova aktivnost je prilično piramidalna..

Stoga se agresivno oglašavanje stanovanja ne zaustavlja u naizgled već rasprodatim novim zgradama. Proračun je jednostavan: dioničar koji je izgubio strpljenje zahtijeva da mu vrati novac, a programer iskreno vraća svom „suinvestitoru“ udio koji je u zadnjih nekoliko godina amortiziran, prethodno je prodao svoj stan novim ljudima – naravno, po novoj cijeni. Događa se da ih menadžeri koji rade s klijentima namjerno tjeraju da raskinu ugovor, podržavajući glasine o nestabilnoj situaciji u njihovoj matičnoj tvrtki. Istodobno, novac se vraća dioničaru ne samo po nominalnoj vrijednosti, već i plaćanjem na rate, što zakonom nije zabranjeno. Dešava se da tvrtka koja službeno pristane vratiti dio, ipak je ne isplati odmah i nitko ne zna sigurno hoće li je uopće platiti – mnoge su takve priče sada tek u fazi “čekanja”.

Međutim, piramida je kratkotrajna stvar. I zato se prije propasti takva tvrtka obično reorganizira. “Suinvestitori” su obaviješteni da se u vezi s podjelom tvrtke, sva jamstva prema sklopljenim ugovorima prenose na novu tvrtku “Rogovi i kopita” i traže se da potvrde činjenicu “raskida ugovora”. Naravno, ne smiju provjeravati razdvojenost bilance programera. (Kad se neko poduzeće podijeli, bilance novih tvrtki odobrava porezni ured. Istovremeno, prema zakonu, samo jedno od njih ne smije pasti u stečaj – sadrži više dugova nego imovine – dok druge mogu biti „lutke“). Premjestivši profit na drugo mjesto, sva neprofitabilna imovina izlije se u novoformirani “Rogovi i kopita” – tako da ni nakon što su stigli na sud i tuže svoj novac, privatni investitori ne mogu dobiti: uhićeni računi tvrtke su prazni.

Naravno, nisu svi dugoročni građevinski projekti piramide. A njihovi programeri zapravo vjeruju u njihovu iskrenost i nedostatak želje za kršenjem prava suinvestitora. Jednostavno se može dogoditi bilo što tijekom gradnje. Stoga su uvjeti i cijene, u pravilu, povremeno navedeni u “dodatnim ugovorima”, a odbijanje potpisivanja (pažnja!) Jednako je raskidu ugovora. A takvih dodatnih sporazuma (za razliku od glavnog ugovora) može biti dosta dugogodišnjih gradnji.

Druga shema ostvarivanja profita od građana kupaca povezana je s promjenom graditelja tijekom izgradnje kuće. Na primjer, programer koji je sklopio ugovore može biti lišen placa zbog dugova, stvarnih ili uočenih kršenja. Svoje pravo može dodijeliti i nekom drugom (u praksi iste fizičke osobe mogu stajati iza različitih pravnih osoba). No, nova tvrtka, koja je predmet primila na ovaj način, prirodno se ne želi “baviti dobročinstvom” i zahtijeva ozbiljna dodatna plaćanja od dioničara, ili svejedno – raskid ugovora, što je za njega povoljno..

Privatni investitori mogu očekivati ​​puno šokova čak i kad je kuća spremna.

Primjerice, od njih će se možda tražiti dodatni iznos. Štoviše, ne govorimo o dodatnom plaćanju od 5-10% (to je već postalo dio reda stvari) – trošak stana u posljednjem trenutku može se povećati za 2 puta. Istovremeno, tvrtke ne pružaju dokumente koji potvrđuju veličinu i zakonitost ovih dodatnih plaćanja. Imaju učinkovitije sredstvo – ucjenjivanje. Dioničarima prijeti raskid ugovora ili ne predaju registracijskim tijelima dokumente potrebne za registraciju stanova u vlasništvu. Jako je teško tužiti se u takvim slučajevima. Činjenica je da su donedavno svi ugovori o zajedničkom ulaganju sastavljeni isključivo u korist programera. U stvari, bilo je nemoguće ne potpisati takav sporazum, tražiti da se promijene neke točke u njemu. Razgovor u takvim slučajevima bio je kratak: “Ne sviđa mi se – ne prisiljavamo vas! Postoji red onih koji žele biti tamo”.

Još jedan prilično čest trik je da se prilikom predaje kuće kupac “ispostavi” nesolventnim i ne može platiti dobavljaču. I u ovom slučaju isti ljudi često stoje iza različitih pravnih osoba. Tijekom arbitražnog suda kupac priznaje svoju krivnju i plaća se s kućom, koja mu je već oduzeta. Izvođač prodaje stanove po drugi put, a prvi kupci, u najboljem slučaju, vraćaju svoje originalne dionice.

Još jedna bolest programera je zapanjujuća zaboravnost. Neki se prisjećaju “gradskog udjela” u novoizgrađenoj kući tek nakon što su privatni investitori od njih već otkupili.

I češće se uopće ne sjećaju – uostalom, programer sklapa ugovor s gradom, a stanovi se prodaju preko investicijskih tvrtki i tvrtki za nekretnine, koje formalno gradu ne duguju ništa. Uopće ih nije neugodno zbog nedostatka dokumenata koji dopuštaju prodaju ovog stambenog prostora. Kao rezultat, situacija se “smrzava”: lokalne vlasti, nakon što nisu dobile svoj dio, blokiraju naselje i ne puste u funkciju kuću, sudovi polako rješavaju protuzahtjeve, a građani koji su gradnju plaćali iz vlastitih džepova već su godinama u ozbiljnom stresu.

Druga mogućnost plodonosne suradnje između programera i lokalnih vlasti može biti stvaranje čitavog mikropodručja koje, primjerice, nije predviđeno inženjerskom infrastrukturom..

Do trenutka puštanja u pogon takvog objekta „iznenada“ postaje jasno da raspoloživi gradski kapaciteti nisu dovoljni za njegovo povezivanje s komunikacijama. A za izgradnju novih kotlovnica, vodovoda, centralnih grijanja i komunikacija potrebno je više novca nego što je utrošeno na stambene i socijalne i kulturne objekte, a niti jedna strana ih ne želi uložiti. Programer klimuje lokalnim vlastima, vlasti – programerima, a između njih gomila prosvjednika koji su pošteno platili za nove stanove točno onoliko koliko su zahtijevali..

No, čak i nakon što se useli u novi stan i registrira ga kao vlasništvo, privatni investitor se ne bi trebao potpuno opustiti.

Prodaju stanove, rizitelji strogo čuvaju svoju glavnu tajnu – urbanistički planovi planiranja za razvojno područje. A često se dogodi da se od kupca koji je platio za “povoljnu ekologiju” i “slikovite prikaze” očekuje izgradnja autoceste ili drugog višespratnog kompleksa ispod njegovih prozora. Posljedica toga je da pogled na zelenu udaljenost ustupa pogled na gradilište koje radi danju i noću, a potom pogled na zid nove kuće.

U pravilu, građani, prevareni u svojim najboljim očekivanjima, pokušavaju se žaliti vlastima. Ali ni u Moskvi ni u regiji nije poznato ni za jedan slučaj kada bi vladine agencije reagirale na očajničke molbe za pomoć..

Obično se takvo nečinjenje objašnjava činjenicom da gradske strukture nisu strana u ugovorima dioničara s programerima i stoga nisu obvezne (a čak nemaju ni pravo) intervenirati u gospodarskim sporovima koji se moraju riješiti na sudu. Istina, ako je to zbog njihove koristi ili postoje osobni računi kod programera, lokalne vlasti interveniraju više nego aktivno, štiteći interese koji su izravno suprotni interesima građana.

Nažalost, ništa neće moći pomoći građanima koji su postali taoci zajedničke gradnje i novim saveznim zakonom “O zajedničkom sudjelovanju u izgradnji stanova”.

Usredotočen na zaštitu privatnih ulagača, zakon uspostavlja univerzalni oblik ugovora, fiksne uvjete i cijene za izgradnju, zabranjuje zlouporabu sredstava, ali ovaj se zakon ne odnosi na pravne odnose koji su nastali prije njegovog stupanja na snagu (prije 1. travnja 2005.). Nadalje, zakon se odnosi samo na one objekte, čije je građevinsko odobrenje zaprimljeno nakon 1. travnja 2005. Mnoge su tvrtke već najavile da ih ovaj zakon neće ni na koji način utjecati s obzirom na to da imaju puno projekata, čije su građevinske dozvole dobili ranije..

Dakle, oni koji planiraju uložiti svoj teško zarađeni novac u izgradnju, koja je započela ranije 1. travnja, morat će se igrati po starim pravilima. Uz sve slijedeće okolnosti.