Kako kupiti stan

Sadržaj članka

• 1. Sklapanje ugovora s agencijom za promet nekretninama
• 2. Pronalaženje odgovarajućeg smještaja
• 3. Provjera čistoće stana i priprema posla
• 4. Sklapanje ugovora o kupoprodaji stana i gotovinske isplate
• 5. Državna registracija transakcije i prijenos vlasništva nad stanovanjem

Postupak kupnje kuće na sekundarnom tržištu može se činiti prilično kompliciranim i ne posve logičnim, ali u stvari se radi već godinama i postoji kako bi se osigurala maksimalna sigurnost transakcija na ruskom tržištu..

Anton ILYIN, odvjetnik moskovskog udruženja – Ceha Realtorsa, rekao je našem dopisniku kako se, općenito govoreći, događa takva kupnja. Cijeli se postupak može uvjetno podijeliti u pet faza..

1. Sklapanje ugovora s agencijom za promet nekretninama

Možete, naravno, naći stan bez agencije za nekretnine, ali … Treba uzeti u obzir jednu stvar – u Moskvi potražnja za stanovanjem znatno premašuje ponudu. A da i ne spominjemo činjenicu da je u uvjetima ruskog zakonodavstva i stvarnosti na tržištu mnogo prikladnije kriviti sve probleme na ramenima nekretnina koji će vam biti dodijeljen – on je za to plaćen.

Pronalaženje stana i prateća transakcija usluga je za koju agencije naplaćuju određenu naknadu. To može biti ili fiksna cijena – obično počevši od 1000 USD ili postotak transakcije ili sve isto $ 1000 za pronalazak odgovarajućeg stana plus postotak njegove cijene.

Ako agencija naplati naknadu za pronalazak stana, novac će morati platiti unaprijed. U ovom slučaju, ugovor koji sklopite s agencijom trebao bi sadržavati što detaljniji opis stana koji vam je potreban. U ugovoru se također navodi koliko opcija koje odgovaraju određenim parametrima ćete dobiti za odabir.

2. Pronalaženje odgovarajućeg smještaja

Nakon sklapanja sporazuma s agencijom, ovaj započinje odabir stana. Idealna opcija je stan, čiji je vlasnik potpisao kupoprodajni ugovor s vašom agencijom. U ovom slučaju agencija, u pravilu, odmah provjerava dokumente i povijest stana. Ako agencija nema takav stan, pretražuje sve dostupne izvore.

Kad se nađe manje ili više prikladan stan, agent vas poziva da ga pogledate. Tijekom pregleda klijent obično potpisuje potvrdu o inspekciji smještaja. Ako stan ne zadovoljava parametre koje ste naveli i koji su propisani u dogovoru s agencijom, to bi trebalo biti naznačeno u potvrdi inspekcije. U ovom slučaju opcija se ne računa..

Ako vam stan odgovara, tada prijelazite na sljedeću fazu.

3. Provjera čistoće stana i priprema posla

Prikupljanje dokumenata za stambenu transakciju iziskuje određeno vrijeme i novac. Štoviše, sve potrebne potvrde imaju ograničen datum isteka, tj. ne mogu se pripremiti za buduću upotrebu. Stoga cijeli proces započinje kada kupac potvrdi svoju namjeru za kupnju ovog stana. Takva je potvrda određeni iznos, koji se u pravilu može nazvati pologom ili predujmom..

Često se dogodi da nekoliko potencijalnih kupaca dođe pogledati stan odjednom. Ako odjednom više ljudi voli stan, tada će dobitnik biti onaj koji uplati prvu uplatu. Postoje, međutim, slučajevi aukcija kada pohlepni (pomilovanje, vrlo proračunski) kupac izravno izjavi da će stan dati onome koji ponudi najviše. Što učiniti u ovom slučaju, ovisi o vama, ali vrijedi napomenuti da ako kao rezultat aukcije cijena stana pređe onu navedenu u vašem ugovoru o pretraživanju, onda se ova opcija također ne uračunava.

Ako je sve u redu i napravili ste potreban iznos, tada započinje najvažnija, možda ključna faza – prikupljanje dokumenata i njihova provjera. Podsjetimo, danas je od svih sudionika na tržištu kupac sa zakonskog stajališta najnezaštićeniji. Pravna praksa je takva da se u slučaju priznanja transakcije nevažećom, stranke vraćaju u svoj izvorni položaj i vraćaju jedna drugoj sve što je primljeno u transakciji. Ako se sjetimo da se velika većina stanova na sekundarnom tržištu prodaje po procijenjenoj vrijednosti BTI, lako je pretpostaviti da je to iznos koji će kupac dobiti kao povrat svega što je primljeno u transakciji. Čak je i revolucionarni korak ruskog zakonodavstva – zaštita države od prava vjernog kupca – proveden u iznosu od najviše milijun rubalja.

Prošireni izvadak iz kućne knjige (preuzet iz PRUE ili DEZ). U ovoj se izjavi navode svi koji su živjeli u ovom stanu otkad je kuća sagrađena, kao i na osnovu čega su tamo ostavili.

Izvadak iz Jedinstvenog državnog registra prava na nekretninama i transakcije s njom. Ukazuje na vlasnika ili vlasnike stana, razloge nastanka vlasništva. Prisutnost ili odsutnost ograničenja ili opterećenja prava.

Tlocrt i objašnjenje BTI. Ono što ste vidjeli prilikom pregleda stana mora odgovarati onome što vidite na planu. Prema Stambenom zakoniku Ruske Federacije, ako se u stanu otkrije ilegalna sanacija, tada je vlasnik stana dužan vratiti stan u prvobitno stanje o svom trošku. No postoji mogućnost registriranja preuređenja nakon činjenica.

Ovo su glavne točke koje treba uzeti u obzir. Čitava novina nije dovoljna da opiše sve moguće situacije. Stoga ćemo se zaustaviti na samo nekoliko tipičnih slučajeva..

Ako je prodavač stana osoba starije ili jako pijane osobe, tada je vrijedno dobiti potvrde od okružnih psiho-neuroloških i narkoloških ambulanta. Štoviše, ako je osoba ranije bila registrirana na drugoj adresi, tada trebate posjetiti ambulante u tom području. Previše transakcija naknadno je osporilo prodavačeva rodbina na temelju toga što potonji navodno nije mogao razumjeti posljedice njegovih postupaka. Stoga, u posebno sumnjivim slučajevima, možete izvršiti liječnički pregled na dan transakcije.

Ako transakciju obavlja punomoć, a prodavatelj živi unutar zemlje, bolje je zahtijevati osobno prisustvo prodavatelja i njegov potpis na kupoprodajnom ugovoru. Isprike zaokupljene poslom itd. trebalo bi vas upozoriti.

Ako izvadak iz matične knjige ukazuje na to da su u stanu živjeli maloljetnici koji nisu sudjelovali u privatizaciji stana, znajte da su na taj način povrijeđena njihova prava i po punoljetnosti mogu pokušati vratiti ta prava.

I na kraju, posljednje pravilo je da u ugovoru o prodaji stana navedete tačno iznos za koji ga kupite.

4. Sklapanje ugovora o kupoprodaji stana i gotovinske isplate

Tako. Dokumenti su prikupljeni i provjereni, nisu pronađene prepreke za transakciju. Odredili ste dan za dogovor. Pripremite se za vrlo naporan dan. Prvo ćete morati otići do depozitara ili banke koja nudi sefove za najam. Takva ćelija je iznajmljena, a uz glavni ugovor o zakupu ove stanice dodaju se i takozvani dodatni uvjeti. Ovi dodatni uvjeti upućuju na to tko, kada i na temelju čega ima pristup ćeliji nakon što je novac položen. U slučaju posla s stanom, prodavač prvo ima pravo pristupa, ali tek nakon predočenja registriranog ugovora o kupoprodaji stana. Ako prodavač s takvim sporazumom ne dođe u predviđenom roku (transakcija nije prošla državnu registraciju, tj. Nije se dogodila), tada mu se oduzima pravo pristupa ćeliji, a takvo se pravo daje kupcu, koji dođe i uzme svoj novac nazad. Početni pristup ćeliji (kako bi se u nju uložio novac) obično su sve zainteresirane osobe (prodavač, kupac, agenti). Dakle, novac se preračuna u prisutnosti prodavača..

Nakon što se novac prebroji, provjeri i stavi u ćeliju, odlazite u podružnicu Rosregistratsiya ili kod javnog bilježnika kako biste zaključili ugovor. U Rosregistratsiya vaš ugovor sastavlja i ovjerava državni registar. Od ovog trenutka transakcija se smatra zaključenom.

5. Državna registracija transakcije i prijenos vlasništva nad stanovanjem

Rok za državnu registraciju je sada mjesec dana.

Mjesec dana kasnije, stranke transakcije dobivaju svoje kopije ugovora. Ugovor prodavatelja ima jedan pečat koji potvrđuje registraciju transakcije. Ovim sporazumom prodavatelj odlazi u banku (depozitoriju), dobiva pristup ćeliji i uzima svoj novac. Na ugovoru kupca postoje dva pečata: jedan potvrđuje registraciju transakcije, drugi – registraciju vlasništva. Uz to kupac dobiva potvrdu o državnoj registraciji vlasništva nad nekretninom – stanom. Od tog trenutka postaje punopravni vlasnik.

Također, stranke moraju potpisati Zakon o prihvaćanju i prijenosu imovine. Za državnu registraciju transakcije ovaj akt nije potreban, ali bez njega transakcija se također smatra zaključenom. Od tog trenutka doista možemo reći da se dogovor dogodio.