Izgledi za stambeno hipotekarno kreditiranje za 2011. godinu

Sadržaj članka

• Smanjeno zanimanje i druga iznenađenja
• Bankari daju prednost …
• Predujam na hipoteku
• Potražnja za hipotekom
• Što očekivati ​​od 2011. godine

Opće oživljavanje makroekonomske situacije u Rusiji u 2010. godini dovelo je do stabilizacije cijena stanova i oživljavanja hipoteka kao glavne komponente kreditiranja prilikom kupovine nekretnina.

Ako bi se situacija s hipotekom 2008. i 2009. godine mogla ukratko opisati krilatim filmskim citatom: “Pacijent je vjerovatno mrtav nego živ …”.

Smanjeno zanimanje i druga iznenađenja

Pad kamatnih stopa na novo izdane hipotekarne kredite postao je glavni događaj za privlačenje novih zajmoprimaca. Prema istraživanju koje je proveo LEVADA Center (studeni 2010), najvažnija karakteristika prilikom otvaranja hipoteke za 35% ispitanika bila je upravo niska kamatna stopa. Drugo i treće mjesto zauzeli su rok kredita (31%) i veličina prve rate (29,5%).

Prva organizacija koja je u veljači 2010. objavila smanjenje kamatnih stopa na hipoteku bila je Agencija za stambeno hipotekarno kreditiranje (AHML), koja je najavila pojavljivanje u svojoj ponudi kreditnih proizvoda sa 9% godišnje (Novostroyka, itd.).

U travnju je takav ikonični težak ruski financijski sustav kao Sberbank najavio sniženje stopa. U okviru programa zajma “Hipotekarni standard” i “Hipoteka +” koje pruža Sberbank, stope su tijekom godine snižene tri puta. Prema riječima N. Karaseva, voditelja odjela zajmova za stanovništvo u Sberbanku, „Najniža stopa na rublje zajmove na kraju godine je 9,5%“. Istina, takav minimum dostupan je samo za kredite u trajanju ne većem od 10 godina i to samo za korporativne klijente Sberbank, ali i za ostale klijente koji nisu obuhvaćeni ovom kategorijom, kamate na hipotekarne kredite Sberbank znatno su pale od 2009..

Pad kamatnih stopa uglavnom je utjecao na stambene hipotekarne kredite.

Komercijalne banke također su se morale odlučiti smanjiti stope na hipotekarne kredite. Na primjer, Raiffeisenbank je tri puta snižavala kamatne stope „Naša banka izdaje kamate na hipoteke za kupnju nekretnina na sekundarnom tržištu stanovanja, počevši od 11,75%“ – kaže Andrey Stepanenko, voditelj odjela za usluge fizičkih osoba u Raiffeisenbank CJSC.

Izračunato u Kreditmartu u studenom 2010. godine, minimalna razina ruske kamate na hipoteke (za sekundarno tržište nekretnina) iznosila je 11,86% za kredite u rubljama i 9,6% za kredite u dolaru. Prema „Kreditmartu“, dinamika prosječne tržišne stope hipotekarnih rubalskih proizvoda za novembar 2010. – listopad 2010. – listopad 2009. elokventan je lanac od 15,19 – 15,71 – 18,68%, respektivno.

Prema mišljenju većine stručnjaka, snižavanje stopa uglavnom je utjecalo na hipotekarne kredite za rublje. Generalni direktor IPOTEK.RU D. Ovsyannikov naziva da je godišnja stopa smanjena za gotovo postotak – s 14,6 na 13,7%. Prema riječima čelnika Rusipoteke A. Ippolitova, pad je još veći – 12,7%. Ako uzmemo u obzir da je najniža razina hipotekarnih kredita u modernoj povijesti Rusije zabilježena u ožujku 2008. na razini od 12,4%, tada možemo iznijeti uporedivost kamatnih stopa na hipotekarne kredite na kraju 2010. s njihovom razinom prije krize. U 2011. godini, ako se može očekivati ​​daljnje smanjenje razine stopa hipoteke (u prosječnom međubankarskom obliku), onda je to beznačajno.

Potpuno otkazivanje ili djelomično smanjenje bankarskih naknada prilikom podnošenja zahtjeva za hipoteku također je pozitivna vijest u 2010. za nove dužnike. Sberbank je u travnju otkazala takvo neizravno plaćanje hipotekarnih kredita. Neke su poslovne banke (na primjer, Flexinvest) slijedile njegov primjer. One institucije financijskog bankarstva koje su smanjile proviziju, umjesto da je u potpunosti ukinu, prestale su naplaćivati ​​novčane kazne za prijevremenu otplatu kredita (ista Raiffeisenbank itd.)

Prema Odjelu za kvalitetu i strateški marketing banke Societe Generale, prosječni rok za izdavanje kredita za kupnju stambenog prostora u 2010. godini u Rusiji je prosječno porastao gotovo 2 puta u odnosu na 2009. godinu (22,5 godina umjesto 13). Pojavili su se potpuno novi proizvodi zajma s rokom valjanosti od 30 pa čak i 50 godina. Raspon hipotekarnih kredita uvelike se proširio. Kao što generalni direktor NBIK-a („Nezavisni zavod za hipotekarno kreditiranje“) E. Taubkina svjedoči, osim mogućnosti skidanja hipoteke u tri vrste valuta (rubalja, dolara, eura) postoje i pravi programi za mlade obitelji, pouzdane zajmoprimce i stalne klijente – uključujući komercijalne banke. E. Taubkina govori i o nastanku hipotekarnih programa u 2010. godini, prema kojima u trenutku potpunog zatvaranja zajma odgovorni dužnik može imati 75 godina. Prije godinu i pol ovo je jednostavno bilo nezamislivo..

Bankari daju prednost …

Proteklu 2010. godinu obilježio je značajan pad potreba za zajmoprimačima iz bankarskih institucija. U kategoriju potencijalnih hipotekarnih klijenata ubrajaju se građani s malo radnog iskustva (u mnogim je bankama dovoljna godina zaposlenja na posljednjem poslu) i vlasnici poduzeća (čak i individualni poduzetnici). Smanjen je broj odbijanja banaka, birokratski zahtjevi za registracijom dokumenata o dohotku su smanjeni. Šef odjela za sekundarno stanovanje u agenciji “Kutuzovsky prospekt” A. Devyatykh najavljuje povratak na tržište kreditnih proizvoda s minimalnim paketom dokumenata, čija se razmatranja provode u ubrzanom načinu rada. Regionalni direktor DeltaCredita za središnji savezni okrug N. Konyakhina istodobno primjećuje veliku brigu i profesionalnost bankovnih zaposlenika u razmatranju kreditnih slučajeva. „Analiza kredita postala je rigoroznija i detaljnija. Kašnjenja s prethodnim zajmovima, posebno zlonamernim, vjerojatno će biti razlog za odbijanje, “kaže N. Konyakhina.

Solidnost predujma potvrđuje pismenost pismenosti pismenosti u planiranju troškova i upravljanju vlastitim proračunom…

Nova pojava hipotekarnog kreditiranja nakon krize bila je pažnja bankara na broj uzdržavanih u obitelji odgovornog dužnika (do 2008. godine to se praktički nije uzimalo u obzir). Kako objašnjava D. Ovsyannikov (generalni direktor IPOTEKA.RU), za svakog neradnog člana obitelji smanjuje mjesečni zajamčeni iznos za 5-10 tisuća rubalja. Uzimajući u obzir trajanje hipoteke, ukupni iznos zajma može se značajno smanjiti – s pola milijuna na milijun rubalja ili čak i više, a ove su brojke samo za jednog ovisnog ovisnika.

U Rusiji kao cjelini omjer plaćanja hipoteke i prihoda porastao je u usporedbi s pokazateljem prije krize i iznosi 40%. “Naravno, postoje banke u kojima ta brojka doseže 70%, ali većina preferira stvarne cifre iznosa koje su korisnici kredita mogli potrošiti za vraćanje kredita”, rekao je D. Ovsyannikov..

Predujam na hipoteku

Ovaj parametar hipotekarnog kredita uključen je u zasebno poglavlje zbog suprotne dinamike u odnosu na ostale karakteristike stambenog kreditiranja. Ako je općenito za 2010. godinu moguće bezuvjetno ublažiti uvjete kredita, tada je hipoteka bez predujma prestala biti čak i “reklamni pojam”, na kakvu je ulogu bila pripremljena prije krize u nekim bankama. Na tržištu hipoteke 2010. godine takvih kreditnih proizvoda praktički nema. Ovako to objašnjava zamjenica voditelja odjela RosEvroBank L. Pestretsova: “Hipoteke bez predujma najmanje su privlačne za banke, uglavnom zbog nepouzdanosti ove kategorije zajmoprimaca, čak i u razdobljima makroekonomske stabilnosti, a da ne spominjemo krizne godine.” Očuvanje hipoteke bez predujma u pojedinim bankama u ovom trenutku može se klasificirati kao deklarativno – kamate na njih počinju od 17% godišnje, osim toga, bankovna provizija od 7% ili više naplaćuje se samo za izdavanje takvog zajma.

“Općenito, visina postotka prve rate postala je mnogo realnija za korisnike kredita, smanjila se do kraja 2010. na razinu od 20-30% ukupnog iznosa hipoteke, pa čak i do 10% (posebna ponuda Sberbank)” – napominje E. Makhota, potpredsjednik Promsvyazbank. Većina stručnjaka kaže da je polog za najmanje 20% troškova stanovanja optimalan (na primjer, E. Taubkina, NBIK ili B. Rotenshtein, 100Creditov.ru). Prema NBIK-u, kamata na prvu ratu od 10% iznosi 13,85% (u najboljem slučaju!), A prva rata od 20% omogućava vam računanje na stopu od najviše 12% godišnje. Za kamate na hipoteku gotovo su dva boda velika razlika kako u konačnom iznosu preplaćenog, tako i u iznosu mjesečnih plaćanja.

Prema A. Stepanenku (Raiffeisenbank), „čvrstoća početnog plaćanja potvrđuje komitentrovu kompetenciju u planiranju troškova i upravljanju vlastitim proračunom, što zauzvrat potvrđuje njegovu kreditnu sposobnost“.

Potražnja za hipotekom

U 2010. godini potražnja za hipotekarnim kreditima povećala se za nekoliko puta. Prema podacima kojima stoji Bank Societe Generale Vostok, krediti su u prosincu 2010. godine davani tri puta više nego u siječnju. AHML pruža statistiku o izdavanju 187,3 tisuće hipotekarnih kredita u vrijednosti većoj od 234 milijarde rubalja u prva tri tromjesečja 2010., što je 2,6 puta više od istog privremenog pokazatelja za 2009. godinu.

Sada je većina otvoreno špekulativnih ulagača napustila financijsko tržište hipotekarnih kredita – preprodaja posljednjih godina nije bila posebno profitabilna (a ponekad čak i neisplativa). Prema A. Devyatykh (“Kutuzovsky prospekt”), “potražnja za hipotekarnim proizvodima ograničena je strahom korisnika kredita u ponovljenoj krizi”. Prema B. Rotensteinu (100 Kreditov.ru), „potražnja za hipotekarnim kreditima prije krize neće biti zasigurno dostižna u sljedećoj godini. Ne očekuje se rast cijena stanova, a stope kredita, unatoč padu, još uvijek su značajne. “

Rast potražnje za kreditima većina stručnjaka povezuje s povoljnim okruženjem cijena na ruskom tržištu nekretnina i odgođenom potražnjom od 2009. godine. Prema RossReestru, prvi put u posljednjih nekoliko godina tržište hipoteke u 2010. godini nije pokazalo sezonska kolebanja (koja su zabilježena i u godinama prije krize i u razdoblju 2008.-2009.). Prema N. Konyakhini (DeltaCredit), to je “jasan znak stagnacije kao prethodnika stabilnosti”..

Ovu ocjenu potvrđuje i popularno mišljenje: novembarska anketa Centra LEVADA dala je elokventnu brojku od 84,7% (!) Ispitanika koji hipoteke smatraju rizičnim poslom. Zasad takav postotak naših sugrađana nije siguran ni u vlastitu financijsku dobrobit, ni u stabilnost gospodarstva u cjelini, postoji tko rasti hipoteke – ali uz obavezni uvjet povoljnog razvoja rodne države …

Što očekivati ​​od 2011. godine

Većina stručnjaka predviđa značajan porast potražnje za hipotekama u 2011. godini. Promstroybank (prema E. Makhota) planira “do kraja 2012. vratiti količinu hipotekarnih kredita na razinu prije krize”. Analitički centar Rusipoteka daje još optimističnije brojke od 600 milijardi rubalja ukupnog volumena novih hipotekarnih zajmova u Rusiji u 2011., što je usporedivo s uspješnom 2007. (720 milijardi rubalja).

Najpoželjniji klijenti za banke bit će zajmoprimci koji planiraju solidne akvizicije s pozitivnom kreditnom poviješću..

Stručnjaci predviđaju da će pad kamatnih stopa na hipoteku biti spor i beznačajan. Prema D. Ovsyannikov – “IPOTEK.RU” (s čime se slaže većina stručnjaka) “prosječne stope hipoteka do kraja 2011. godine iznosit će 12,5%.” Značajnije smanjenje stope od 1% godišnje, izraženo od strane Rothensteina (100Creditov.ru), moguće je samo ako se inflacija suzbije i “spusti je ispod trenutne razine od 8%, što je malo vjerojatno”..

Dakle, s velikim stupnjem sigurnosti možemo pretpostaviti sljedeće:

1. 2011. će biti godina istinskog oživljavanja hipotekarnog kreditiranja u Rusiji kao cjelini, asortiman hipotekarnih proizvoda i broj banaka koje posluju u ovom financijskom sektoru znatno će se proširiti.
2. Smanjenje kamatnih stopa i povećanje lojalnosti banaka dovest će do značajnog povećanja broja korisnika kredita. Hipotekarni uvjeti za pojedinog građanina već su gotovo dostigli razinu povoljnosti prije krize, a u narednoj godini će se samo poboljšati.
3. Međubankarska konkurencija za privlačenje klijenata izražit će se, prije svega, smanjenjem početnog plaćanja hipoteke (pod uvjetom da su cijene nekretnina stabilne)
4. Najpoželjniji klijenti za banke bit će zajmoprimci koji planiraju solidne akvizicije s pozitivnom kreditnom poviješću, kao i sudionici u plaćama.
5. Sve što je rečeno u stavcima 1-4 moguće je samo pod uvjetom stabilnog razvoja ruske ekonomije i nepostojanja političkih i društvenih previranja u našoj zemlji..