Vrste anuitetskih ugovora – bitni uvjeti, obveze stranaka, postupak sklapanja i raskida

Sadržaj članka

• Što je najamnina?
• Vrste ugovora o anuitetu
• Trajni anuitetni ugovor
• Ugovor o doživotnoj renti za stan
• Ovisan o ugovoru o održavanju života
• Strane u ugovoru o najmu
• Kako sastaviti anuitetni ugovor
• Pravila za registraciju
• Uzorak ugovora
• Kako dobiti najam za život
• Bitni uvjeti ugovora o anuitetu
• Iznos plaćanja zakupa
• Ugovorni rok
• Načini za osiguranje prava primatelja najamnine
• Za i protiv ugovora o najmu
• Oporezivanje
• Kako raskinuti najam

Poznate opcije koriste se za stjecanje imovine: kupnja i prodaja, dar, nasljedstvo. Postoji manje uobičajen način sklapanja transakcije za preregistraciju imovine – potpisivanje ugovora o najmu, pod uvjetima na koje možete otplaćivati ​​otkupnu cijenu u ratama tijekom dugog razdoblja. Takav sporazum ima mnogo nijansi i potrebno ih je detaljno razumjeti..

Što je najamnina?

U prijevodu riječ najam ima mnogo značenja, izražava ekonomsko značenje riječi – vratiti i dati. Zaključivanje ugovora o najmu uključuje sudjelovanje i obveze dviju strana:

1. Jedna strana, koja nakon potpisivanja ugovora postaje primatelj rente, dužna je prenijeti nekretninu u vlasništvo druge osobe.
2. Druga strana naziva se isplatitelj, prima imovinu i dužna je platiti određeno razdoblje najma ili zadržati bivšeg vlasnika kao naknadu za vrijednost imovine.

Takvi sporazumi uređeni su Građanskim zakonikom Ruske Federacije. Ugovor o anuitetu ima svoje karakteristike:

1. Dogodi se promjena vlasništva nad nekretninom, ali isplatilac nema pravo raspolagati imovinom, jer se na nju nametne teret – zalog se sastavlja.
2. Nagodba za stečenu imovinu se vrši na rate. U ove dvije značajke, transakcija nalikuje hipotekarnom kreditiranju. Razlika je u tome što čak i građani s malim primanjima koji ne udovoljavaju zahtjevima banaka mogu registrirati svoju imovinu, a novi vlasnici ne trebaju plaćati kamate.
3. Zakupac nastavlja živjeti u prostorijama koje su prešle u vlasništvo druge strane.

Predmet transakcije smatra se pojedinačno definiranom imovinom, može uključivati:

• nekretnina;
• pokretnu;
• novac;
• hartije od vrijednosti.

Uglavnom se anuitetni ugovor sastavlja za kupnju stanova. Ponekad je takav prijenos vlasništva jedina opcija:

• pribavljanje stambene nekretnine za osobe s malim primanjima;
• poboljšati financijsko stanje za samohrane starije osobe.

Vrste ugovora o anuitetu

Način dobivanja naknade za stečenu imovinu predviđen je uvjetima dokumenta. Postoje oblici najma:

• u obliku novčanog iznosa;
• u obliku pružanja usluga;
• kombinirano – polaganje novca i pružanje usluga.

Klasifikacija ugovora o najmu temelji se na znakovima razlike u trajanju zaključenih transakcija i načinima nadoknade vrijednosti nekretnine. Razlikuju se sljedeće vrste:

• stalni anuitet;
• doživotna anuiteta;
• ovisno održavanje.

Trajni anuitetni ugovor

Ova vrsta nema ograničenja za razdoblje plaćanja najma i neograničena je po prirodi. Uvjeti sporazuma mogu predvidjeti prenošenje prava iznajmljivača na treću osobu. Sporazum se može raskinuti na prijedlog jedne od stranaka, a obostrano se pristaju i najamnine zamijeniti otkupninom. Nagodbe za takvu transakciju mogu se izvršiti u gotovini, kombiniranom obliku ili načinom pružanja usluga.

Ugovor o doživotnoj renti za stan

Uvjeti ove metode promjene vlasnika stana uključuju:

1. Isključivo podmirivanje gotovine.
2. Plaćanja se vrše prema uvjetima sporazuma na mjesečnom nivou ili na kraju tromjesečja.
3. Trajanje ugovora ograničeno je na život primatelja, nakon njegove smrti otplaćuju se stanarine.

Ovisan o ugovoru o održavanju života

Takav anuitetni ugovor sličan je prethodnoj vrsti – kraj razdoblja najma smatra se danom smrti primatelja. Postoje obilježja odnosa stranaka u ovom slučaju – nadoknada vrijednosti nekretnina događa se pružanjem zajmodavca uslugama koje pružaju potpuno održavanje i brigu o njemu. To je na primjer:

• prehrana;
• kupnja odjeće;
• liječenje;
• popravak stana.

Strane u ugovoru o najmu

Dvije strane sudjeluju u takvom dogovoru:

1. Primatelj najma. Prema dogovoru, on je iznajmljivač, njegova je svrha ostvarivanje prihoda. Primatelj bilo kojeg oblika plaćanja imovine može biti pojedinac ili neprofitna organizacija.
2. Zakupnik ili dužnik najma. Njegova je svrha kupiti nekretninu u ratama na duži period. Prema zakonu, fizički i pravni subjekti mogu djelovati kao obveznici plaćanja.

Kako sastaviti anuitetni ugovor

Pravilno sastavljen anuitetni ugovor jamstvo je osiguranja vlasničkih prava obje strane. Stranke moraju osigurati sve nijanse:

1. Da bi se isključila mogućnost proglašavanja transakcije nevažećom, dužnik se mora brinuti o primanju od vjerovnika liječničkog mišljenja o njegovoj pravnoj sposobnosti.
2. Možete izbjeći nesporazume između stranaka u budućnosti ako odmah odredite vrijeme plaćanja.
3. U slučaju sklapanja ugovora o održavanju na ovisno razdoblje, potrebno je sastaviti detaljan popis svih usluga koje se nude kao kompenzacija za nekretnine.

Pravila za registraciju

Da bi zaključili transakciju, stranke moraju izvršiti sljedeće radnje:

1. Vlasnik nekretnine mora prikupiti dokumente za stan: o pravu vlasništva, potvrde o registraciji stanovnika u njemu. Još uvijek treba dobiti potvrdu o katastarskoj vrijednosti objekta.
2. Samo se pismeni sporazum smatra pravnim. Uz primjer uzorka dokumenta, trebate kontaktirati odvjetnika: on vam može savjetovati da registrirate podatke koji nedostaju. Nakon sastavljanja konačne verzije sporazuma trebate dobiti javnobilježničku potvrdu.
3. Transakcija najma uključuje otuđenje imovine, stoga je državna registracija za njega obvezna, inače će se sporazum proglasiti nevažećim.

Uzorak ugovora

Ugovor o zakupu nije dokument koji je zakonom odobren. Sastavljen je u proizvoljnom obliku i sadrži:

• podaci o putovnici korisnika i iznajmljivača;
• podaci o predmetu ugovora – imovina i njegova vrijednost;
• trajanje transakcije i način plaćanja imovine;
• može se osigurati pravo kupnje od dužnika ili prenošenje prava vjerovnika ili dužnika na nasljednika.

Kako dobiti najam za život

Značajka ove vrste transakcija je da nakon zaključenja, iznajmljivač nastavlja živjeti u svom bivšem vlasništvu. Stan na osnovu ugovora o anuitetu postaje vlasništvo iznajmljivača, ali on nema pravo živjeti u njemu i raspolagati imovinom bez pristanka prethodnog vlasnika. Uređena najamnina stana sa doživotnim boravkom znači da iznajmljivač stječe pravo raspolaganja nakon što:

• smrt iznajmljivača;
• otkupa, ako je to predviđeno uvjetima sporazuma ili je dužnik obavijestio vjerovnika o svojoj želji tri mjeseca prije prestanka plaćanja.

Bitni uvjeti ugovora o anuitetu

Obvezni uvjeti, bez kojih je nemoguće sastaviti dokument, a on će biti proglašen nezakonitim, jesu:

• strane u transakciji – iznajmljivač i iznajmljivač;
• predmet ugovora – pokretna ili nepokretna imovina i njezine karakteristike;
• određivanje vrste ugovora i oblika plaćanja;
• obveze dužnika da isplati naknadu za imovinu vjerovnika.

Iznos plaćanja zakupa

Prije sklapanja transakcije stranke moraju utvrditi iznos naknade za stečenu imovinu. Zakonskim propisima se uređuje veličina plaćanja i njihovo obavezno indeksiranje. Imajte na umu da:

• iznos mjesečne najamnine ne smije biti manji od minimalne plaće za doživotnu anuitetu;
• donja granica troškova usluga mjesečno u novčanom obliku ograničena je veličinom dvije minimalne plaće za uzdržavanje koje ovisi o životu.

Ugovorni rok

Ovaj posao uključuje dugoročnu prirodu ugovora o najmu. Odnos između iznajmljivača i platitelja, prema zakonu, može se prekinuti tek nakon smrti bivšeg vlasnika u slučaju doživotne rente ili doživotnog uzdržavanja. Uz stalna plaćanja zakupa trajna su.

Načini za osiguranje prava primatelja najamnine

Da bi se ispunila obveza dužnika prema vjerovniku, zakonodavstvo predviđa načine da se utječe na novog vlasnika imovine. Prilikom sklapanja posla s nekretninama sastavlja se ugovor o hipoteci i nameće se teret na nekretnini. U slučaju pokretne imovine, dužnik uplaćuje depozit ili sastavlja garanciju, osiguranje preregistrirane imovine. Neispunjavanje ugovorenih obveza stanara može postati osnova za raskid ugovora i gubitak vlasništva nad nekretninom.

Za i protiv ugovora o najmu

Ovaj sporazum karakterizira aleatorizam (rizičnost) – njegovi uvjeti sadrže rizike za obje strane:

1. Vjerovnik i dužnik ne mogu primiti naknadu za svoje troškove imovine zbog neizvjesnosti termina. Događa se da zajmodavac brzo umre, a dužnik dobije stan za minimalne isplate. To se događa obrnuto – iznajmljivač nadživljava iznajmljivača, pa čak i njegovog nasljednika.
2. Šteta ili gubitak imovine dužnika ne oslobađa daljnjih plaćanja, može samo zahtijevati prekid transakcije.
3. U stečenom stanu ne može živjeti niti ga otuđiti.
4. Postoji opasnost od prevare s obje strane. Ponekad umirovljenici pokušavaju sklopiti ugovor o ostvarivanju prihoda, a onda traže razlog da ga raskinu. Događa se da iznajmljivač u lošoj skrbi brine o starijoj osobi i želi mu približiti smrt.

Oporezivanje

Prilikom obavljanja transakcije za najam koriste se norme zakona koje se primjenjuju na prodaju i poklon ili dar. Slučaj kada novi vlasnik stekne imovinu u zamjenu za naknadu, izjednačava se s prodajom. Isplatnik ostvaruje pravo na odbitak poreza na imovinu, čiji je iznos jednak iznosu troškova stjecanja.

Za iznajmljivača, primljeni iznos za obnovljenu imovinu i u obliku naknadnih periodičnih najamnina smatra se dohotkom i oporezuje se. Za porezne svrhe ukupni iznos dohotka smanjuje se porezom i odbitkom imovine i množi se sa 13%. Iznos odbitka imovine (1.000.000 rubalja) može se zamijeniti zbrojem troškova stjecanja imovine, ako postoje potvrde (čekovi, potvrde).

Nakon primitka nekretnina za plaćanje najma, odredbe zakona o darovnom ugovoru primjenjuju se besplatno. Porezni obveznik moći će izbjeći oporezivanje ako je vjerovnik bliski srodnik. U svim ostalim slučajevima, preregistrirana nekretnina smatra se dohotkom primljenim u naravi i oporezuje se u iznosu od 13%.

Kako raskinuti najam

Kod javnog bilježnika moguć je samo dobrovoljni prekid transakcije uz obostrani pristanak vjerovnika i dužnika. U ostalim je slučajevima raskid sporazuma moguć samo putem suda. Razlog za prekid transakcije na sudu može biti priznavanje pravno nesposobnog primatelja ili, ako se utvrdi da iznajmljivač nije ispunio svoje obveze. Da bi eliminirao rizik od potraživanja stanara ili njegove rodbine prema dužniku, on mora zaštititi:

• medicinsko izvješće o sposobnosti vjerovnika u trenutku transakcije;
• čekovi, potvrde o potvrđivanju troškova iznajmljivača na održavanju iznajmljivača.