Svakog proljeća analitičari bilježe porast potražnje za nekretninama u inozemstvu. I dok Rusi još uvijek odabiru vile i apartmane u Španjolskoj, Italiji ili na Azurnoj obali za ulaganje, segment srednje klase kupuje jeftinije kuće na obali kao drugi stan. Među proračunskim opcijama najčešće se smatraju Crna Gora i Bugarska svojim dinamičnim tempom gradnje, izvrsnim klimatskim i financijskim uvjetima. Razmotrite pravni okvir za kupnju nekretnina u tim zemljama.
Crna Gora. Topla klima za kupce
Napokon se dogodio dugoočekivani događaj za strane kupce: vlada Crne Gore dozvolila je nerezidentima kupovinu nekretnina u zemlji. Jedino upozorenje je da kupnja kuće ne daje vlasništvo nad zemljom, koje se može dati u zakup samo na neograničeno vrijeme. Možete kupiti nekretnine u Crnoj Gori u dvije faze: prva je preliminarna transakcija, koja omogućuje kupcu da se upozna s kompletnim paketom dokumenata za nekretnine, da osigura čistoću povijesti nekretnina, a prodavač da bude siguran u klijentovu solventnost. U ovoj se fazi plaća 10% troškova kuće ili stana, nakon čega se trošak više neće rastopiti, bez obzira na sezonska i tržišna kolebanja. Potpisivanje ugovora događa se u drugoj fazi – na sudu koji obavlja notarske funkcije. Ugovor o nekretninama detaljno je opisan – naznačeno je njegovo područje, materijali koji se koriste u gradnji i drugi detalji. Općina zatim provodi vlastitu neovisnu procjenu vrijednosti nekretnine – to se radi kako bi se izračunao porez na kupovinu, što je 3% iznosa. Usput, u Crnoj Gori postoje prilično niski troškovi kupnje. Uz već spomenuti porez na prijenos vlasništva, kupac će morati platiti samo usluge odvjetnika – oko 150-300 eura – i kotizaciju u trenutku potpisivanja ugovora i završetka transakcije – njegov iznos ovisi o procijenjenoj vrijednosti nekretnine i ne prelazi 0,25% ili 330 eura.
Bugarska. U sjeni južnog sunca
Da bi kupio stan u jednom od stambenih kompleksa koje su izgradili bugarski programeri, Rusu, kao i svakom drugom strancu, potrebna je putovnica s neiskorišćenom bugarskom vizom. Ako je kupac zainteresiran za kupnju vile sa zemljišnom parcelom, u toj zemlji mora biti osnovana pravna osoba..
Možete započeti ugovor već onog dana kada pregledate nekretninu – postupak kupnje kuće ovdje nije složeniji od kupovine stana u Crnoj Gori. Prodavatelju se plaća mala akontacija za rezervaciju (obično u rasponu od 4000 leva ili 2000 eura), nakon čega se stan ili kuća povlače iz prodaje. Nakon 2-3 tjedna zaključuje se preliminarni ugovor i plaća se 25-30% troškova stanovanja. I na kraju, zaključivanje transakcije događa se kod javnog bilježnika, gdje je potpisan Zakon o bilježništvu – glavni dokument kojim se potvrđuje vlasništvo novog vlasnika. Javni bilježnički akt šalje se okružnom sucu radi izmjene Državnog registra. Još dvije odgovornosti novog vlasnika – najkasnije 60 dana nakon završetka transakcije, morate se registrirati kod Poreznog inspektorata i dobiti jedinstveni identifikacijski broj u Bulstatu – tijelu odgovornom za registraciju vlasnika kuća u zemlji.
Glavna značajka zaključivanja transakcija s nekretninama u Bugarskoj je njihova “sjena” prirode. Najčešće, ugovor sadrži iznos koji je upola manji od stvarne veličine transakcije, to se radi kako bi se smanjilo porezno opterećenje. Međutim, čak i bez toga, troškovi kupnje bugarske nekretnine su mali – porez od 2%, državna carina i javnobilježnička naknada, ukupan iznos svih troškova je oko 3% od iznosa transakcije navedenog u ugovoru.
Autor: Elvira Kurmaeva
Koje su glavne pravne razlike između Crne Gore i Bugarske u vezi s kupovinom nekretnina?
Koji su osnovni pravni aspekti kupnje nekretnina u Crnoj Gori i Bugarskoj?