Dijeljeno i suvlasništvo nad nekretninama – problemi i rješenja

Sadržaj članka

---

• Zajedničko vlasništvo nad nekretninama
• Djelomično vlasništvo nad nekretninama
• Plaćanje komunalnih računa, poreza i zajmova u slučaju zajedničkog i zajedničkog vlasništva stana ili kuće
• Zbrinjavanje zajedničke i zajedničke nekretnine: kupnja, prodaja, razmjena, registracija

---

Vlasništvo kuće je san i cilj života mnogih Rusa, ali čak i oni koji već posjeduju nekretnine, rijetko mogu s potpunim povjerenjem reći: “Ovaj je stan samo moj.”.

Objekti stambenih nekretnina često su u zajedničkom vlasništvu ili se dijele na određene dionice, to jest, pripadaju nekoliko vlasnika odjednom koji moraju zajednički riješiti sva pitanja koja se javljaju, na primjer, dogovaraju se hoće li sada izvršiti popravak ili je u redu, plaćati komunalne račune i tako dalje. A prilikom prodaje ili kupnje takvih stanova ili kuća, nastaje čitav niz problema i nijansi, zahtijevajući pažljivu pažnju i poznavanje trenutnog zakonodavstva..

Koja je razlika između suvlasništva i zajedničkog vlasništva nad stambenim objektom? Kako se takva zajednička imovina može prodati ili zamijeniti? Što suvlasnici moraju znati kako ne bi došli u tešku situaciju i ne bi bili uvučeni u dugotrajno suđenje?

Zajedničko vlasništvo nad nekretninama

Specifičnosti zajedničkog i zajedničkog vlasništva nad nekretninama regulirane su dijelovima članka 244. Građanskog zakona Rusije. Prema njenim odredbama, zajedničko vlasništvo nad stambenom nekretninom moguće je za razne vrste stanovanja, posebno:

• privatna kuća ili njezin dio;
• stan ili dio stana;
• zasebna soba.

Suvlasništvo na nekretninama može proizići iz:

• primanje stana ili kuće u nasljedstvo, ako prema zakonu ili uvjetima oporuke, nekoliko nasljednika može istovremeno zatražiti imovinu;
• zajednička kupovina ili razmjena životnog prostora;
• privatizacija nekretnina;
• dodjeljivanje dijela stana ili kuće građaninu prema odluci suda.

Na primjer, ako je jedan od supružnika privatizirao državni stan, tada stan postaje zajedničko vlasništvo na temelju odredaba Porodičnog zakona Rusije, koje imovinu stečenu za vrijeme braka priznaju kao zajedničko vlasništvo supružnika.

Vasily Maximov. Obiteljski dio. 1876

Glavna razlika između zajedničkog i zajedničkog vlasništva je u tome što u ovom slučaju nije navedeno koji dio životnog prostora posjeduje vlasnik. Dakle, ako govorimo o supružnicima, onda se smatra da stanovanje njima pripada pod jednakim uvjetima, odnosno da će se u slučaju razvoda imovina jednostavno podijeliti na pola. Ako postoje tri ili više nasljednika, automatski se pretpostavlja da imaju iste dijelove – jednu trećinu, jednu četvrtinu i tako dalje..

Djelomično vlasništvo nad nekretninama

U slučaju djelomičnog vlasništva nad stambenim objektom, dijelovi koji pripadaju vlasnicima precizno se određuju. Dakle, tijekom privatizacije, na zahtjev sudionika, njihovi se udjeli mogu odmah naznačiti, obično jednaki, prema broju građana prijavljenih u određenom stambenom području i koji nisu napisali odbijanje privatizacije građana.

Takva podjela mora biti upisana u potvrdi o registraciji prava vlasništva na nekretnini. Ako ovaj dokument kaže da suvlasnici posjeduju dio stana, polovinu, trećinu i slično, tada takvo vlasništvo postaje zajedničko. Ako veličina dijela svakog vlasnika nije navedena, tada je takvo vlasništvo zajedničko.

Važna nijansa – zajedničko vlasništvo može postati zajedničko ako suvlasnici žele razjasniti koje dionice svaki od njih posjeduje i sastaviti potrebne dokumente.

Štoviše, najčešće je udio stana ili kuće neke vrlo apstraktne vrijednosti, to je samo određeni postotak ili udio u ukupnoj površini stambenog prostora, a ne određeni kvadratni metar stambenog prostora. Dakle, u slučaju spora među suvlasnicima, o ovoj ili onoj sobi se ne može govoriti, na primjer – “Ja posjedujem dnevni boravak, a vi posjedujete spavaću sobu.” Da biste stekli vlasništvo nad određenim četvornim metrima, morate se obratiti sudu ili se s ostalim vlasnicima dogovoriti o postupku korištenja stana ili kuće.

Vrijedno je zapamtiti da se kuhinja, hodnik, kupaonica i kupaonica u svakom slučaju smatraju zajedničkim vlasništvom; suvlasnici mogu te prostore koristiti podjednako i te se prostorije ne mogu podijeliti. Sud može u posebnom omjeru izdvojiti samo četvorne metre u zasebne dnevne sobe. Ako je za podjelu stambenog prostora u odvojene dijelove potrebna prenamjena i istodobno se situacija drugih vlasnika može pogoršati, na primjer, zbog novog zida, njihov će dio stambenog prostora postati manji, sud može čak zabraniti dodjelu određene prostorije kao udjela.

Plaćanje komunalnih računa, poreza i zajmova u slučaju zajedničkog i zajedničkog vlasništva stana ili kuće

U slučaju zajedničkog vlasništva nad nekretninama, kada udjeli vlasnika nisu utvrđeni, stambeno-komunalna poduzeća otpisuju jedno plaćanje za stan ili kuću. Kako će suvlasnici plaćati račune za struju, vodu i plin ovisi o njima.

Ako je kućište u zajedničkom vlasništvu, u nalogu za plaćanje mogu biti navedeni svi suvlasnici, može se izdati i nekoliko dokumenata o plaćanju – za svakog vlasnika udjela u stanu. Ako se izda samo jedna uplata, tada suvlasnici mogu podijeliti ukupan iznos za poduzeća za pružanje komunalnih usluga za pružene komunalne usluge prema njihovim udjelima, odnosno podijeliti na tri, četiri ili više dijelova.

Istovremeno, ako jedan od vlasnika odbije platiti komunalne usluge, ostatak će ga ipak morati platiti, jer odgovornost pada na pleća svih suvlasnika, a ako vodovod odluči isključiti vodu zbog neplaćanja ili isključiti kanalizaciju, trpjet će svi stanovnici stana, bez iznimke – komunalne usluge mreže su jedna, zajednička, poput kupaonice s kupaonicom.

Anna Shchegoleva. Komšije. 2010

Hipotekarni kredit za stan u slučaju zajedničkog vlasništva zajedno plaćaju i svi vlasnici. Dogovorite se da će svaki od njih platiti samo svoj dio, morat će biti među sobom, banka često nije zainteresirana za takve detalje, a ako, primjerice, supružnici, koji posjeduju zajedničku imovinu pod jednakim uvjetima, prestanu plaćati doprinose za kredit, financijska institucija ima pravo na prodaju cijelog stana.

Ali u slučaju frakcijskog vlasništva, svaki vlasnik plaća zajam samo za svoj dio kuće. U ovom slučaju, ako se zajmoprimac pokaže kao zlonamjernik, banka dobiva pravo izricati kaznu samo na svoj udio, bez utjecaja na imovinu drugih vlasnika koji su redovno izvršavali isplate. Bankovna institucija može prodati udio u stanu u vlasništvu neplaćenika pod uvjetima besplatne prodaje, međutim, prvo mora ponuditi da ovaj dio kuće kupi drugim vlasnicima, u skladu s trenutnim prednostnim pravom na kupnju, o čemu ćemo govoriti u nastavku.

Zbrinjavanje zajedničke i zajedničke nekretnine: kupnja, prodaja, razmjena, registracija

Razjasnimo odmah da suvlasnici ne mogu slobodno raspolagati svojim dijelom u zajedničkom vlasništvu nad imovinom. Na primjer, ako su dva nasljednika dobila jedan stan, a udjeli svakog od njih nisu točno određeni, odnosno da je nasljedstvo postalo zajednička imovina, oni su jednostavno prisiljeni međusobno pregovarati. Nemoguće je prodati svoj dio nekretnine bez pristanka drugog nasljednika, ostaje vam da putem suda utvrdite svoj udio i na taj način pretvorite zajedničko vlasništvo u zajedničko vlasništvo ili pregovarate s drugim nasljednikom o uvjetima prodaje ili razmjene stambenog prostora.

Također, u stanu koji je zajedničko vlasništvo ne možete registrirati nekoga bez pristanka drugog vlasnika, a takvo stanovanje također neće raditi bez pismenog pristanka ostalih suvlasnika. To jest, možemo reći da je zajednički stan stvarno uobičajen i svi vlasnici će morati suditi o svojoj sudbini samo zajedno. Ili dodijelite određene udjele iz ukupnog životnog prostora koji se može samostalno raspolagati.

Svojim udjelom u stanu ili kući možete gotovo slobodno raspolagati – zamijeniti ga drugim stanovanjem, registrirati nekoga sa svoje strane, iznajmiti ga, upotrijebiti kao zalog, prodati, ostaviti kao nasljedstvo ili donaciju. Vrijedi pojasniti da suvlasnici udjela u nekretninama mogu međusobnim dogovorom mijenjati veličinu svojih dionica.

Praktično jedino ograničenje slobodnog raspolaganja nečijim dionicama je prednostno pravo kupnje. Njegova suština leži u činjenici da vlasnik jedne od dionica, prije nego što svoj dio kuće stavi na slobodnu prodaju, mora obavijestiti vlasnike ostalih dionica o svojim planovima. A nakon što odluče hoće li kupiti drugi dio kuće za navedenu cijenu ili se odreći prava na kupnju prvog prioriteta, vlasnik može svoj dio ponuditi trećim osobama.

Dakle, algoritam radnji kod prodaje udjela u kući ili stanu izgleda ovako:

1. Vlasnik udjela, koji je odlučio prodati svoj dio imovine, pismenim putem obavijesti ostale suvlasnike. Takva se obavijest mora poslati u obliku pisma, čak i ako vlasnici drugih dionica žive u susjednoj sobi. Pismo ne sadrži samo podatke o prodaji udjela, već i njegovu vrijednost kako bi suvlasnici mogli odlučiti odgovara li im ova opcija. Bolje je i sigurnije poslati takvo pismo kao preporučeno pismo s obavijesti o primitku, u kojem slučaju suvlasnici koji sprječavaju prodaju jedne od dionica neće moći izjaviti da nisu primili pisma i nisu znali za prodaju dijela stana.
2. Vlasnik čeka točno mjesec dana od trenutka kada vlasnici ostalih dionica dobiju pisanu obavijest. Nakon toga, on ima pravo slobodno raspolagati svojim dijelom imovine, čak i ako ne uslijede bilo kakve radnje drugih vlasnika – pristanak na kupnju ili pismeno odricanje prava prvenstva. Smatra se da se, bez pismenog obavještavanja vlasnika udjela koji je stavljen na prodaju o pristanku da ga kupi po naznačenoj cijeni, automatski odrekne prava na prvu kupnju. Važna nijansa – vlasnik je dužan svoj udio prodati trećim osobama po cijeni koja je navedena u pisanom obavijesti upućenom ostalim vlasnicima. U protivnom, vlasnici drugih dionica mogu osporiti transakciju smatrajući da su prevareni i ne daju potpune i točne podatke..
3. Ako za ponuđenu cijenu udjela u stanu nije pronađen kupac, a vlasnik je odlučio smanjiti trošak, opet je dužan prije svega obavijestiti vlasnike o ostalim dionicama. Možda će ovaj put odlučiti iskoristiti svoje pravo prvenstva. Odnosno, pismo se ponovo šalje i čeka se mjesec dana koji se daje suvlasnicima da donesu odluku..

Drugo ograničenje primjenjuje se u slučaju davanja u zakup udjela u stanu. U ovom slučaju vlasnik koji želi iznajmiti svoju sobu stanarima mora dobiti pisanu suglasnost ostalih vlasnika. Mogu se pisati u slobodnom obliku, glavna stvar je sačuvati značenje takve suglasnosti – “Nemam ja ništa protiv iznajmljivanja stanovanja.” Slična naznaka s potpisima svih suvlasnika može se staviti i na ugovor o zakupu u obliku oznake o sporazumu ovog ugovora s drugim vlasnicima udjela u stanu ili kući.

Međutim, prije nego što slobodno može raspolagati svojim udjelom, vlasnik mora ići na sud kako bi ga odredio. Bez takve “raspodjele udjela u naturi”, odnosno dokumentarnog uputstva, prodaja virtualnog “trećine dijela” u dvosobnom stanu vrlo je problematična. Naravno, mogu biti kupci za takve ponude, ali cijena udjela koji nije dodijeljen u naturi bit će nekoliko puta niža od tržišne vrijednosti četvornih metara, jer je kupac obično dobro svjestan s kakvim će se “bitkama” suočiti s drugim suvlasnicima.

Moguće je dodijeliti određeni udio u stanu bez suđenja ako suvlasnici dobrovoljno zaključe Ugovore o stvarnoj dodjeli udjela. Usput, sud obično donosi odluku o zajedničkoj upotrebi stana, posebno zajedničkih prostora – hodnika, kupaonice i tako dalje, te određuje postupak takve uporabe. Često se suvlasnici ne mogu mirno dogovoriti, sud čak može odrediti vrijeme korištenja kupaonice i kuhinje za svakog vlasnika zasebnog udjela.

Vasily Maximov. Sve u prošlosti. 1889

U slučaju da se u privatnoj kući ili vikendici dodijeli udio u naturi, pitanje se može lakše riješiti – uređen je poseban izlaz i jedna se kuća pretvara u dupletu ili gradsku kuću, odnosno dvije kuće sa vlastitim izlazima i susjednim teritorijima, koje imaju zajednički bočni zid. U ovom slučaju postoje i određena ograničenja – kada se kuća podijeli, ne bi joj se trebala nanijeti nepopravljiva šteta, a svi prostori moraju ostati stambeni, odnosno vlasnik udjela neće moći otvoriti trgovinu u svom dijelu vikendice ako svoje postupke nije koordinirao s ostalim vlasnicima.

Kao što vidite, frakcijsko vlasništvo pruža mnogo šire prava od zajedničkog vlasništva. Moguće je u bilo kojem trenutku prenijeti zajednički stan u kategoriju frakcijskog vlasništva, ali čak i tada se virtualni udio ne pretvara uvijek u stvarne četvorne metre koji pripadaju samo vlasniku. A da biste kupili udio u stanu ili kući, možete samo jasno shvatiti koliko će biti teško podijeliti svoju kuhinju i kupaonicu s potpuno nepoznatim osobama. Naravno, neki kupci idu na takvu akviziciju kako bi otkupili sve dionice u određenom stanu ili kući, međutim, također se nije moguće dogovoriti sa svim suvlasnicima u svim slučajevima, jer je obično nerealno kupiti punopravno stanovanje za sredstva dobivena od prodaje udjela, naravno, ako to nije udio stana u centru Moskve.