Apartmanske kuće: povijest i izgledi za izgradnju u modernoj Rusiji

Sadržaj članka

---

• Stambene zgrade u modernoj Rusiji na primjeru Moskve i Sankt Peterburga
• Moskovske stambene zgrade XXI stoljeća
• ?Stambene zgrade u Sankt Peterburgu
• Svjetsko iskustvo
• Oživljavanje gradnje stambenih zgrada u okviru kapitalnog programa “Stanovanje”
• ??Izgledi za stambene zgrade na ruskom tržištu nekretnina

---

O projektima izgradnje stambenih zgrada u Rusiji, posebice u Moskvi, sada aktivno raspravljaju neki dužnosnici koji pokušavaju pronaći optimalno rješenje za pitanje pružanja građanima pristupačnog stanovanja.

Općenito, najam u kućama srednje klase kretao se u rasponu od 10 do 100 rubalja mjesečno. Stambeni stan u nekim stambenim zgradama košta više od 1.000 rubalja mjesečno. Toliko je koštala najam stana u kući vile kneza Šerbatova koja se nalazi na Novinskom bulevaru, 11.

Za usporedbu, 1880. godine prosječna plaća radnika u Rusiji bila je 30,38 rubalja, a 1913. – 37,5 rubalja. A za 10 kopeka možete popiti čašu votke ili pojesti pitu.

Doba prosperiteta stambenih zgrada u Rusiji završila je početkom 20. stoljeća dolaskom na vlast boljševika. Nakon Oktobarske revolucije 1917. stambene su kuće izgubile status zbog nacionalizacije stambenog fonda.

Stambene zgrade u modernoj Rusiji na primjeru Moskve i Sankt Peterburga

Moskovske stambene zgrade XXI stoljeća

Ideja o oživljavanju stambenih zgrada počela je zvučati iz usta prestonice vlasti još 1999. godine. No, tadašnja provedba ovog projekta ozbiljno je ometala postojeći zakon o stambenoj politici koji je stanarima stanova u stambenim zgradama omogućio privatizaciju stambenih objekata.

Nakon što su usvojeni brojni prijedlozi zakona kojima je zabranjena takva privatizacija, u gradu je izgrađena prva stambena zgrada u ulici Bolshoy Nikolovorobinsky 10. Ta 47-stambena zgrada podignuta je od strane moskovskog Odjela za investicijske programe za izgradnju (DIPS) i usvojena s radom 2003.

Cijena projekta DIP-ove stambene zgrade iznosila je 12,3 milijuna dolara. Ova kuća i danas postoji i postala je prilično uspješan projekt. Imajte na umu da je ovdje iznajmljivanje stana prilično skupo – od 2,5 tisuće do 12 tisuća dolara.

No, unatoč činjenici da se za stambenom zgradom DIPS-a pokazalo da je velika potražnja (trenutno je naseljeno 98%, a ostali se stanovi redovito iznajmljuju na kraće razdoblje), eksperiment moskovskih vlasti još uvijek nije nastavljen. Činjenica je da se vlasti moraju natjecati za klijente s privatnim sektorom koji u kapitalu čini lavovski dio stanova za iznajmljivanje. Osim toga, upravljanje velikom kućom također nije lako i skupo..

Iz tih razloga, trenutno u Moskvi, uz stambenu zgradu u Bolshoy Nikolovorobinsky Lane, pokrenut je samo 1 punopravni projekt, koji je izgradila komercijalna tvrtka.

Krajem 2007. korporacija Barkley sagradila je prvu elitnu stambenu zgradu u glavnom gradu? “Barkli Plaza”, koja se nalazi na prečistinskom nasipu – u najskupljem području Moskve.

Nesterov Vasily. Prechistinka. 2010

Stambeni kompleks uključuje 5 zasebnih zgrada, čija se visina kreće od 5 do 7 katova. Moderan poslovni centar klase A nalazi se na prvim katovima Barkley Plaza, a ostatak – luksuzni apartmani namijenjeni iznajmljivanju. Cijene potvrđuju ekskluzivni status stanovanja: za stan od 75 sq. m s jednom spavaćom sobom morat će platiti od 10 tisuća dolara mjesečno, a za penthouse i petosobne apartmane veće od 255 sq. m – od 32 tisuće dolara mjesečno.?

?Stambene zgrade u Sankt Peterburgu

?Prvu stambenu zgradu u modernom Sankt Peterburgu stvorio je finski investicijski mirovinski fond, koji je otkupio dio kuće na Kolomjaškom prospektu.

Finci su zainteresirani za ovaj sektor tržišta nekretnina jer ga praktički nema u Rusiji, posebno u Sankt Peterburgu. Stoga investitori očekuju primanje dostojnog prihoda na temelju činjenice da će uz postojeći nedostatak stanova potražiti stanove u njihovoj stambenoj zgradi..

Također treba napomenuti da druga finska tvrtka koja u svojoj domovini ima oko 23 tisuće sličnih kuća također planira započeti izgradnju stambenih zgrada u Sankt Peterburgu..

Finska tvrtka posjeduje 276 stanova na adresi 15 Kolomjažskog, od 1 do 3 sobe, koje iznajmljuju stanarima na razdoblje od 11 mjeseci s mogućnošću obnavljanja zakupa. Prema ovom sporazumu, stanarima je zabranjeno preuređivanje stana ili preuređivanje zidova. Čak i kako bi izbušili malu rupu u zidu, na primjer, kako bi objesili sat ili sliku, stanovnici će se morati obratiti službi za održavanje stambenog objekta. Finski stanodavci objašnjavaju takva stroga pravila stanovanja činjenicom da su svi njihovi stanovi napravljeni u istom stilu, koji se ne može kršiti.

Cijena najma u jedinoj stambenoj zgradi u Sankt Peterburgu ovisi i o površini stana i o podu (prema europskim standardima, što je kat viši, stan je skuplji). Za jednosobni stan površine oko 37 kvadratnih metara. m morat će plaćati 18 tisuća rubalja mjesečno. Za trosobni stan – od 41 tisuće rubalja mjesečno.

Svjetsko iskustvo

Na zapadu, gradnja i održavanje stambenih zgrada vrlo dugo je profitabilan i uspješan posao koji vlasnicima takvih kuća pruža stabilan prihod u visini od 10-12% godišnje..

U velikim europskim gradovima udio stambenih zgrada trenutno predstavlja do 30% gradskog tržišta stambenih nekretnina. Mnogim mladim obiteljima je isplativije unajmiti stan, a ne kupiti stanovanje, čak i uz hipotekarno kreditiranje.

Imajte na umu da, prema podacima Međunarodne unije stanara, sada u zemljama Istočne Europe, koje su nedavno ušle u EU, oko 40% stanovništva iznajmljuje stanove. U “staroj” Europi brojke su veće: na primjer, u Nizozemskoj i Njemačkoj – 50%, u Švicarskoj – 70%.

Marcia Baldwin. Holland kuće u nizu

Ako uzmemo pojedine europske gradove, onda u većini ogromna većina stanovništva živi u stambenim zgradama. Na primjer, u Berlinu je, prema statističkim podacima, 90% stanara, a u Stockholmu – 100% (činjenica je da je u Švedskoj privatizacija stanova zabranjena – kao rezultat, u cijeloj zemlji je samo oko 10% stambenog fonda u privatnom vlasništvu).

Što se SAD-a tiče, najveći dio stambenog fonda čine privatne kuće. I samo 30% nekretnina je iznajmljeno. Međutim, to se ne odnosi na velike gradove. U velikim gradovima postoji veliki fond stambenih zgrada namijenjenih iznajmljivanju. Na primjer, u San Franciscu se iznajmljuje 65% stambenog fonda, a u New Yorku – 70%. U kanadskom Montrealu oko 50% stanovništva živi u iznajmljenim stanovima.

Apartmanske kuće u Europi i SAD-u uobičajena su i rasprostranjena vrsta poslovanja koja donosi opipljivi prihod.

Istovremeno postoji i takozvano socijalno stanovanje. Ova vrsta uključuje stambene zgrade koje su u vlasništvu privatnih investitora, ali država, u okviru određenih socijalnih programa, nadoknađuje vlasnike stanova za razliku između tržišnih i socijalnih cijena najma..

Činjenica da je ovo socijalno stanovanje uopće ne znači da su kuće smještene u lošim područjima ili da su životni uvjeti tamo loši. Kuće se mogu nalaziti na vrlo pristojnim područjima, ali još uvijek izgledaju jeftino i ne mogu se pohvaliti sa skupim završnim obradama. Ali općenito su životni uvjeti pristojni. To su apartmani koji su najpopularniji među studentima i ljudima s prosječnim primanjima..

Oživljavanje gradnje stambenih zgrada u okviru kapitalnog programa “Stanovanje”

Moskovska vlada pokušava pronaći rješenje za nestašicu stanova u Moskvi. Vlasti su u više navrata pokrenule pitanje provođenja programa izgradnje stambenih zgrada u gradu koji bi mogao pomoći u rješavanju ovog pitanja. Ali stvar još nije postigla praktičnu provedbu. Međutim, moskovska vlada nedavno je odobrila program stanovanja, razvijen za razdoblje 2012-2016., U kojem su dužnosnici osigurali oživljavanje stambenih zgrada u Moskvi. ?? U okviru ovog programa gradit će se kuće dva tipa:

• nesubvencionirano, čija se gradnja osigurava gradskim proračunom;
• profitabilna, koja će se graditi na štetu privatnih investitora.

Vlada trenutno radi na mjerama kojima bi pomogla privući domaće tvrtke da sudjeluju u ovom programu. Mnogi stručnjaci smatraju da je takav program trebao biti usvojen davno. Prema njihovom mišljenju, Rusija sada ima sve preduvjete za stvaranje civiliziranog tržišta stanova za najam. Trenutno je domaće tržište najma u potpunom kaosu. Malo vlasnika službeno formalizira odnose s stanarima, što ponekad dovodi do ozbiljnih problema i za vlasnika i za stanara.

Izgradnja stambenih zgrada omogućit će povećanje ne samo broja stanova na raspolaganju stanovništvu, već i poboljšanje kvalitete pruženih usluga. Građani će stan moći unajmiti ne od “privatnih trgovaca”, već od neke organizacije. Neka stan u stambenoj zgradi košta malo više, ali stanaru će biti zajamčeni normalni životni uvjeti, cijeli niz usluga održavanja stanova, kao i službeni ugovor kojim se utvrđuju prava i odgovornosti stranaka.

??Izgledi za stambene zgrade na ruskom tržištu nekretnina

Kao što smo već napomenuli gore, tržište stambenih zgrada već dugo djeluje u inozemstvu, a ova vrsta stanovanja tamo je stanovništvu prilično poznata. Na zapadu postoji i pravni okvir potreban za djelotvoran rad stambenih zgrada..

U modernoj Rusiji, za razliku od zapadnih zemalja, izgradnja stambenih zgrada još uvijek nije postala široko rasprostranjena zbog njihove male profitabilnosti. Ruski investitori smatraju prihvatljivim prinos na razini od 7-10%, što je dva puta više od postojećeg na tržištu, a za Europu se 4% dobit smatra normalnim. Osim toga, u našoj zemlji danas je sam koncept “stambene zgrade” u zakonodavstvu izostao, dakle, ne postoji pravna regulacija odnosa u ovom sektoru tržišta nekretnina.

Za uspješnu provedbu projekata stambenih zgrada i daljnji razvoj ovog područja u Rusiji, potrebno je učvrstiti status stambene zgrade na zakonodavnoj razini.

Također je potrebno razviti sustav interakcije između investitora i države. Stručnjaci napominju da bi država trebala razviti mjere za poticanje poslovanja, kao i pružiti određena jamstva i zaštitu od loše vjere nekih sudionika..

?Među mjerama državnih poticaja koje će pomoći postizanju učinkovitog razvoja ovog područja na tržištu iznajmljivanja nekretnina, možemo izdvojiti:

• osiguravanje prioritetnog redoslijeda razmatranja vlasti u vezi s izgradnjom stambenih zgrada;
• održavanje natječaja na kojima će se nuditi zemljišna zemljišta za najam za izgradnju stambenih kuća;
• uvođenje preferencijalne cijene najma za zemljišne parcele predviđene za izgradnju stambene zgrade na njima za vrijeme njegove izgradnje, kao i određeno vrijeme nakon puštanja u pogon stambenog objekta itd..

Određeni uvjeti mogu se koristiti kao državna jamstva koja će biti obvezna tijekom aukcije, na primjer:

• zemljišne čestice izložene na aukciju trebaju kombinirati parcele za izgradnju stambenih zgrada i ekonomskog i poslovnog razreda;
• zemljišne parcele stavljaju se na aukciju samo pod uvjetom da je graditelj (investitor) dužan osigurati određeni udio od ukupnog broja stanova u stambenoj zgradi u najam određenim kategorijama građana od strane države. To će pomoći u provedbi programa socijalnog stanovanja sličnog zapadnom, kada će država nadoknaditi ulagaču dio stanarine koja se pruža socijalno nezaštićenim (siromašnim) slojevima stanovništva..

Također treba napomenuti da se izgradnja stambenih zgrada može učinkovito koristiti ne samo u glavnom gradu, već iu regijama. Ovdje su zapaženi još povoljniji uvjeti za njihovu izgradnju: manje glomazan birokratski aparat i veći broj slobodnih površina pogodnih za gradnju.

Zaključno, želio bih reći da je izgradnja stambenih zgrada obećavajući smjer za Rusiju. Međutim, kako bi ovaj sektor imao priliku aktivno se razvijati, u ovoj fazi, prije svega, potrebna je državna podrška..