Nije tajna da su transakcije nekretninama prilično isplativ način ulaganja novca. Kako profitabilno koristiti imovinu koja je u njegovom vlasništvu? Kome dati prednost: prodaje zgrade ili iznajmljivanja? Na što obratiti pažnju prilikom sastavljanja kupoprodajnog ugovora ili zakupa? M2 odvjetnik odgovara na ta pitanja. Prvo, pogledajmo načine kako zaraditi profit od nekretnina. Najlakša opcija s pravnog stajališta je izgradnja zgrade s naknadnom prodajom. Jednostavno, jer nema potrebe provjeravati zakonsku “čistoću” objekta. Uz to, kupci se radije bave prvim vlasnikom, ako se pokaže da je programer – još bolje. Istina, postoje neke poteškoće. Na primjer, prvo morate pronaći značajan iznos potreban za izgradnju – to može biti ili bankovni zajam ili sredstva investitora.
Neki žele sve odjednom…
Većina onih koji zarađuju na nekretninama posluju prema shemi: izgrađeno – dizajnirano – prodano. Suština je u tome što građevinska tvrtka, nakon što je podigla zgradu, prodaje je spremnim zainteresiranim stranama. Prilikom sklapanja ugovora o prodaji nekretnina, stranke moraju provjeriti je li lokacija objekta ispravno naznačena, jesu li u prilogu tlocrti i dokumenti za zemljište. Također je potrebno pažljivo izmjeriti sobu i naznačiti njezino točno područje. Ako govorimo o dijelu zgrade, na tlocrtu treba napomenuti koji će se dio prodati.
Prikupivši sve potrebne dokumente (s primjercima), možete otići kod javnog bilježnika. Najvjerojatnije će ga zanimati samo kupoprodajni ugovor. Nakon registracije transakcije kod javnog bilježnika, trebalo bi provesti njegovu državnu registraciju. Popis dokumenata potrebnih za to može se pojasniti na mjestu registracije. U svakom slučaju, morate nabaviti tri kopije kupoprodajnog ugovora (po jedan za svaku stranku i za registracijsko tijelo). Također, ovjerene kopije sporazuma i svih konstitutivnih dokumenata neće biti suvišne.
dokumenti stranaka. Nakon plaćanja državne pristojbe i registracije ugovora, transakcija se može smatrati zaključenom.
Sam objekt se prenosi na osnovu akta o prihvaćanju i premještaju, gdje mora biti naveden datum prijenosa zgrade i njeno stanje. Ako stranke imaju međusobno potraživanja koja se odnose na kvalitetu predmeta ili njegovo plaćanje prema ugovoru, to se mora očitovati u aktu.
Uz to, postoji razdoblje u kojem je prodavač kupcu obvezan jamčiti kvalitetu robe. Ali u stvari, ako se, na primjer, zgrada sruši i stručno ispitivanje pokaže da su krivci projektanti ili graditelji, za njih će se odgovarati. Ako se pronađu skriveni nedostaci, kupci će također kontaktirati prodavača.
-A neki – dio po dio
Vlasnici, koji umjesto velikog paušala, svaki mjesec (godinu) radije primaju relativno malo novca, daju u zakup izgrađenu zgradu. Potražnja za svim vrstama komercijalnih nekretnina (uredi, prodajni prostori, skladišta itd.) Sada je poprilično velika, pa se u pravilu do trenutka stavljanja objekta u pogon svi prostori već raspodjeljuju među stanarima..
Prilikom registracije zakupa potrebno je pravilno sastaviti ugovor. Što ovaj dokument treba sadržavati i na koje točke treba obratiti pažnju prilikom potpisivanja? Neophodno je provjeriti jesu li podaci stranaka točno navedeni: imena, adrese, TIN, bankovni podaci, podaci o putovnicama (ako je stranka u ugovoru osoba), itd..
Važan element ugovora o zakupu je akt o prihvaćanju i prenosu prostorije u prilogu. U njemu morate naznačiti stanje sobe u trenutku prijenosa i zabilježiti koje su komunikacije povezane i funkcioniraju (telefonski kabel, vodovod i kanalizacija, mreža grijanja itd.).
Sljedeća je važna stvar najamnina, čiji iznos moraju ugovoriti stranke u ugovoru. Može se izračunati za 1 kvadrat. m godišnje ili za čitave prostorije mjesečno. Osim toga, potrebno je utvrditi kako će se odvijati plaćanje: ako je u rubaljima, tada je naznačen iznos najma, ako je izražen u dolarima ili eurima, tada treba napomenuti da se nagodbe obavljaju u rubaljima po stopi koju su utvrdile stranke. Najčešće se izjednačava sa stopom Centralne banke Rusije. Pri određivanju iznosa najamnine potrebno je navesti uključuje li to račune za komunalne usluge. U nekim slučajevima posjednik zadržava pravo izdati zasebne račune najmoprimcu za osnovne komunalne usluge i dodatne usluge, koje uključuju, primjerice, odvoz smeća, telefonsku komunikaciju, internet itd. zakup nije prijenos vlasništva nad njim.
Kada se ugovor o najmu zaključi na razdoblje duže od jedne godine, podliježe državnoj registraciji. Uzimajući u obzir činjenicu da je potražnja za komercijalnim nekretninama trenutno prilično velika, kao i činjenica da određeni broj stanara sklapa ugovor o dugoročnom najmu, matične vlasti u Moskvi stvorile su poseban “prozor” u kojem se svi ugovori mogu podnijeti na registraciju. Međutim, službena osoba neće prihvatiti više od 10 slučajeva (zasebnih sporazuma) odjednom, tako da će biti teško registrirati ih više istodobno. Stoga su mnoge organizacije odgovorne za registraciju prava dugoročne zakupnine na stanare. Ako stranke ne žele proći ovaj postupak, mogu zaključiti sporazum na kraće razdoblje i predvidjeti mogućnost njegovog produženja. Uz to, uopće ne možete navesti termin u ugovoru o najmu: u ovom se slučaju smatra neodređenim i ne zahtijeva registraciju..
Ako namjeravate istovremeno zakupiti maloprodajne prostore i skladišta, preporučljivo je zaključiti jedan ugovor za oba prostora. Štoviše, u ugovoru mora biti precizno naznačeno gdje će se nalaziti paviljon i gdje će se roba skladištiti..
Što je isplativije?
Dakle, trebate li prodati zgradu ili je iznajmiti? Svaki slučaj ima svoje prednosti i nedostatke. Prodaja vam omogućuje da dobijete značajan iznos u isto vrijeme, kada se iznajmljivanje ulaganja isplaćuje postupno, ali zgrada donosi stabilan prihod.
Pitanja s registracijom vaših prava morat će se riješiti u svakom slučaju. Jedina je razlika što ćete prilikom registracije i registracije dugoročnog najma morati platiti naknadu (naplaćuje se i prilikom izmjene ili dopune ugovora). Ne zaboravite na poreze.
U svakom slučaju, ako je zgrada u njenom vlasništvu, može se prodati ili staviti u hipoteku. Štoviše, depozit neće utjecati na odnos najmodavca i stanara, jer sve dok zgrada ostane u vlasništvu najmodavca, sva plaćanja zakupa ići će na njega, kao i prije..
Teško je reći što je s poslovnog gledišta isplativije. Bilo koja nekretnina je uvijek likvidna imovina koja se uvijek može prodati.
Je li ulaganje u nekretnine zaista isplativo unatoč mogućim problemima? Što su točno glavne prepreke s kojima se ulagači mogu suočiti? Koje su najbolje strategije za uspješno ulaganje u nekretnine i kako se nositi s rizicima? Također, koje su alternativne vrste investicija koje se mogu razmotriti? Hvala.