Zarađivanje novca na preprodaji nekretnina: tajne uspješnog flippinga

Sadržaj članka

• Izrada jasnog plana djelovanja prvi je korak svakog koraba
• 1. Analiza stanja na tržištu nekretnina
• 2. Jasan plan trošenja sredstava
• 3. Opcije za nadoknadu mogućih gubitaka
• 4. Analiza zakonodavstva o registraciji transakcija kupnje i prodaje nekretnina
• Kako odabrati pravi predmet za kupnju
• 1. Podcijenjeno stanovanje
• 2. Založna imovina
• 3. Prisilna hitna prodaja stambenih objekata
• 4. Apartmani bez obnove
• Imati tim profesionalaca ključ je uspjeha u letenju
• Kompetentno popravljanje s minimalnim troškovima je ključ uspjeha
• Umjetnost brzog prodaje kuće
• Opcija 1. Impromptična aukcija
• Opcija 2. Telefonska aukcija
• Opcija 3. Prodaja agenciji za prodaju nekretnina
• Porezno pitanje
• 1. metoda
• 2. metoda
• 3. metoda

Flipping – kupovina kuće u svrhu njegove brze preprodaje, izuzetno popularan način zaraditi novac na Zapadu. U Rusiji ova metoda ostvarivanja prihoda još nije popularna. U ovom ćemo članku dati savjete koji mogu pomoći čitateljima da uspješno zarađuju na prelasku..

Izrada jasnog plana djelovanja prvi je korak svakog koraba

Dobro planirano – na pola završeno. Ovaj aforizam posebno vrijedi za ljude koji se okreću. Bez jasnog, zakazanog akcijskog plana, zarada novca na brzoj preprodaji stanova gotovo je nemoguća. Potrebno je jasno razumjeti redoslijed postupaka.

1. Analiza stanja na tržištu nekretnina

Početni flipper mora pažljivo proučiti i razumjeti trenutnu situaciju na tržištu nekretnina: prosječnu tržišnu vrijednost različitih vrsta stanovanja, prognozu promjene cijena u budućnosti, razinu potražnje za tim objektima i slična pitanja. To će vam omogućiti da odaberete pravu nekretninu za kupnju i povećate šanse za njenu brzu i profitabilnu prodaju..

2. Jasan plan trošenja sredstava

Važno je i jasno planirati koliko će se novca utrošiti na cijelu operaciju preprodaje, uzimajući u obzir cijenu nekretnine, troškove poboljšanja koja se provode u njoj, oglašavanje za potencijalne kupce, pravnu podršku, plaćanje poreza.

Budući da se transakcija mora obaviti što je brže moguće, ne smijete se baviti hipotekom ili tražiti kredit da biste dobili nedostajuća sredstva, jer će vam sva papirologija oduzeti puno vremena, a kamate na kredit mogu “pojesti” značajan dio zarade.

Prilikom proračuna svoje financijske transakcije izdvojite mali iznos za nepredviđene slučajeve. Uostalom, u najidealnijem smislu uvijek nešto pođe po zlu. Bit će vrlo razočaravajuće ako je zbog neke sitnice, poput neočekivanog poskupljenja građevinskog materijala, vaš pažljivo isplanirani ugovor u opasnosti..

3. Opcije za nadoknadu mogućih gubitaka

Drugi važan aspekt koji treba razmisliti unaprijed je izračun mogućnosti kompenzacije za gubitke u slučaju da se nekretnina ne može prodati duže vrijeme. Možete izračunati mogući prihod od najma nekretnina koje planirate kupiti za najam.

4. Analiza zakonodavstva o registraciji transakcija kupnje i prodaje nekretnina

Važno je analizirati zakonodavstvo o izvršenju takvih transakcija. Važno je jasno shvatiti koji su dokumenti potrebni kupcu i prodavaču prilikom sklapanja ugovora o prodaji stambenog prostora, gdje treba upisati vlasništvo i mnoge druge točke. To će vam omogućiti da ne gubite vrijeme prilikom kupovine ili prodaje predmeta..

Kako odabrati pravi predmet za kupnju

Postoji nekoliko vrsta nekretnina od kojih perači mogu zaraditi.

1. Podcijenjeno stanovanje

Stanovi ili kuće u blizini kojih će uskoro biti izgrađeni važni infrastrukturni objekti zasigurno će povećati vrijednost nakon završetka njihove izgradnje. To mogu biti stanice metroa, hipermarketi ili veliki uredski centri..

U Rusiji se spekuliralo o spekulacijama s stanovima u novim zgradama u Sočiju. Poduzetni gospodarstvenici, koji su unaprijed kupili stanove u njima i prodavali ih prije krize, zaradili su mnogo novca u samo nekoliko mjeseci.

Slična situacija, prema predviđanjima stručnjaka, trebala bi se dogoditi uoči Svjetskog nogometnog prvenstva 2018. godine. Rast cijena stanova u gradovima koji su domaćini prvenstvenih utakmica trebao bi započeti nekoliko mjeseci prije početka Svjetskog prvenstva.

2. Založna imovina

Banke održavaju aukcije za prodaju imovine dužnika. U pravilu, cijena takve partije počinje od 80% i može spustiti na 40% tržišne vrijednosti nekretnine. Informacije o aukcijama često se objavljuju na web stranicama banaka. Istina, flipper će ih morati stalno nadgledati kako bi dobio potrebne informacije, dok najvrjednije predmete kupuju zainteresirane osobe ne na javnim aukcijama, već privatno, ali svejedno, neki Rusi uspijevaju nabaviti pristojno stanovanje na aukcijama na jeftinim.

3. Prisilna hitna prodaja stambenih objekata

Događa se da su se vlasnici stana ili kuće odlučili preseliti u drugi grad ili zemlju ili su zbog neočekivanih nepredviđenih okolnosti hitno potrebna velika količina novca. U ovom slučaju neće se dugo kupovati, a njihovo stanovanje će se najvjerojatnije kupiti po cijeni nižoj od tržišne vrijednosti. Takve opcije nisu uobičajene, ali zarada koja je napravljena više nego nadoknađuje sve poteškoće u njihovom pronalaženju.

4. Apartmani bez obnove

Najlakša opcija za flipper je kupiti stan bez završetka ili u “mrtvom” stanju. Prema nekim izvještajima, dobri popravci povećavaju troškove stanovanja za 5-10%. A nakon kvalitetne dorade elitnih nekretnina, profit može biti 20-25% iznosa uloženog u stan.

Bez obzira na to koju vrstu nekretnina odabere Flipper, mora imati na umu da je najlakši način prodaje povoljnog smještaja koje si obitelj s prosječnim primanjima može priuštiti. Naravno, preprodajom elitne kuće ili stana možete dobiti puno veću zaradu, ali pronaći kupce za takav objekt mnogo je teže..

Imati tim profesionalaca ključ je uspjeha u letenju

Operacija preprodaje stana podijeljena je u više faza i svaka od njih zahtijeva posebno znanje, stoga je za ljude koji se žele baviti flipom vrlo važno odabrati tim profesionalaca, gdje će svi biti odgovorni za svoj dio posla..

Ne može bez:

• iskusni agent za nekretnine koji dobro poznaje tržišne uvjete, koji će moći odabrati prikladnu nekretninu i pronaći kupce za nju;
• ljudi koji će izvršiti obnovu kuće ili barem (ako flipper radi popravke sam) dobar dizajner koji će napraviti dizajnerski projekt;
• nadležni odvjetnik koji može preuzeti pravnu potporu transakcijama.

Kompetentno popravljanje s minimalnim troškovima je ključ uspjeha

Kako bi unutrašnjost stana zadivila kupce, nije potrebno uložiti desetke tisuća dolara u renoviranje. Uostalom, skupo ne znači stilski. Mnogo je važnije napraviti dobar projekt dizajniranja stanova.

Zahvaljujući njemu, možete racionalno rasporediti namještaj i promijeniti rasvjetu, što će vam pomoći da vizualno povećate prostor. A pravilno odabrane kombinacije boja zidova, jastuka, tepiha, zavjesa, tapeta za namještaj i raznih dodataka, poput slika na zidovima ili figurica na policama, mogu dodati individualnost u interijer stana i promijeniti ga do prepoznavanja..

Umjetnost brzog prodaje kuće

Postoji nekoliko opcija za brzu prodaju nekretnina, koje već dugi niz godina uspješno koriste svi nekretnini..

Opcija 1. Impromptična aukcija

Nekoliko potencijalnih kupaca koji su izrazili interes za nekretninu poziva se da istovremeno pregledaju nekretninu. To stvara iluziju za njih da je potražnja stana i da je potrebno brzo „založiti za vas“, dok ga konkurenti ne „odnesu“. Neki poduzetni Realtors pozivaju lažne kupce na sastanak koji svojim povišenim interesom izazivaju stvarne kupce na spontane kupnje.

Opcija 2. Telefonska aukcija

Prodavač naizmjenično zove nekoliko potencijalnih kupaca koji su pristali na kupnju. Nakon što prvi kupac pristane na kupnju stana po unaprijed određenoj cijeni, bira broj drugog, kaže da su se uvjeti malo promijenili i poziva malo veći iznos. Ako se drugi kupac složi, bira se broj trećeg i zove se još veći iznos. Dakle, možete dobiti maksimalnu prodajnu cijenu stana bez trošenja puno vremena pregovarajući s klijentima..

Opcija 3. Prodaja agenciji za prodaju nekretnina

Ako dugo vremena ne možete pronaći kupca stanovanja, možete ga pokušati prodati agenciji za prodaju nekretnina. Ova je opcija relevantna kada kupac nije dugo bio na objektu ili je peraja, iz nekog razloga, trebala brzo napustiti projekt. Značajan nedostatak ove sheme je prodajna cijena. Agencija će biti zainteresirana za stan ako vidi priliku zaraditi novac od njene preprodaje. A za to njegova cijena mora biti ispod tržišne cijene. Na rastućem tržištu stanovanja razlika bi trebala biti 70-80%, a na padu tržišta – 50-60%.

Porezno pitanje

Glavni razlog zašto prelet nije postao široko rasprostranjen u Rusiji jesu osobitosti poreznog zakonodavstva. Kupac nekretnine je oporezovan, ali prodavač je dužan platiti 13% od kupoprodajne vrijednosti. Recimo da je flipper kupio stan za 4 milijuna rubalja, napravio poboljšanja u njemu za 500 tisuća rubalja, a zatim ga prodao za 6 milijuna rubalja. U ovom slučaju iznos poreza na promet koji je dužan platiti je 780.000 rubalja, što pojedini značajan dio dobiti. No, postoji nekoliko načina da se porezni rizici minimiziraju..

1. metoda

Ako je prodajni iznos stana manji od tri milijuna rubalja, porez na promet iznosi isto 13%, ali prodavač ima pravo na odbitak poreza od države u iznosu od 260 tisuća rubalja, a kupac – 130 tisuća rubalja. Potrebno je da su kupnja i prodaja izvršeni u roku jedne kalendarske godine (porezno razdoblje), u protivnom strane u ugovoru neće imati pravo na odbitak poreza.

2. metoda

U nekim slučajevima, kada stvarna vrijednost nekretnine prelazi zakonsku granicu, kupac i prodavatelj se slažu da će ugovor navesti iznos manji od tri milijuna, a ostatak novca prenijeti u gotovini. Iako je ova shema nezakonita, oni koji žele uštedjeti novac na ovaj način još uvijek su.

3. metoda

Prema Poreznom zakoniku Ruske Federacije, ako prodavač nekretnina posjeduje više od tri godine od datuma ugovora, uopće nije obvezan plaćati porez na promet.