Upravljanje stambenim zgradama – što je najbolji način odabira

Sadržaj članka

• Izravno upravljanje stanovnicima kuća
• Osnivanje partnerstva ili zadruge vlasnika kuća
• Društvo za upravljanje prema ugovoru sa stanarima kuće

Rusko zakonodavstvo omogućuje tri glavne opcije upravljanja višestambenim zgradama. Razmotrite značajke, prednosti i nedostatke svake od njih, kao i situacije u kojima će svaka od ovih vrsta kontrole biti najpoželjnija..

Vremena kada je stambenim uredom rješavao sve probleme stambene zgrade, postupno se odmakuju u prošlost. 2005. godine je novi Zakon o stanovanju Ruske Federacije odredio da u roku od godinu dana od dana usvajanja ovog dokumenta stanovnici moraju odlučiti tko će upravljati kućom:

• privatno poduzeće koje će svoje aktivnosti obavljati plaćeno na temelju sporazuma sa stanarima;
• udruga vlasnika kuća (HOA), u kojoj kuću izravno upravljaju predstavnici stanara;
• sami stanovnici u obliku izravnog upravljanja.

No u mnogim kućama umjesto udruženja vlasnika kuća postoje ZhSK (zadruga za stambenu izgradnju), ZhNK (zadruga za stambenu štednju) ili druge vrste udruga stanara.

Takve zadruge nisu zaseban oblik upravljanja, velika većina njih nastala je još u sovjetskim vremenima, i, unatoč dobi formiranja, njihove se aktivnosti u praksi ne razlikuju od HOA-e i ne proturječe stambenom zakoniku..

Razmotrimo glavne prednosti, nedostatke i karakteristike ova tri oblika upravljanja.

Izravno upravljanje stanovnicima kuća

Prema Stambenom zakoniku, samo stanovnici kuća u kojima broj stanova ne prelazi šesnaest mogu birati ovaj oblik upravljanja. U ovom slučaju o svim pitanjima o upravljanju kućom odlučuje se na općoj skupštini vlasnika kuća. Na njemu se stanari dogovaraju o raspodjeli upravljačkih odgovornosti i biraju ljude koji će zastupati cijelu kuću prilikom sklapanja ugovora s trećim stranama. Istovremeno, ovi predstavnici stanara moraju raditi besplatno, jer će u protivnom morati promijeniti način na koji upravljaju kućom. Svaki stanar u svoje ime sklapa ugovore sa komunalnim uslugama za opskrbu plinom, opskrbom električnom energijom i vodom..

Prednosti:

1. Izravno upravljanje štedi stanare od nepotrebnih troškova. Uostalom, ako je kućom upravljala organizacija treće strane ili HOA, morali biste mjesečno plaćati njihove usluge.
2. Zaključivanje ugovora s komunalnim uslugama u svoje ime omogućuje svakom stanaru da razumije što i koliko treba platiti.

Nedostaci:

1. Što je više stanara u kući, teže je postići dogovor o bilo kojem pitanju. Velika je vjerojatnost da će rasprava o izboru organizacije koja će biti uključena u kapitalne popravke ili procjena uređenja lokalnog područja potrajati više od mjesec dana.
2. Prema ruskom zakonodavstvu, s izravnim upravljanjem kućom, stanovnici nemaju pravo primati sredstva za kapitalne popravke iz posebnog fonda za reformu stambenih i komunalnih usluga.

Izravno upravljanje bilo bi idealno za kuće s malim brojem stanovnika.

Osnivanje partnerstva ili zadruge vlasnika kuća

U ovom slučaju, stanari stvaraju udrugu vlasnika i biraju odgovorne osobe (predsjednika i članove uprave) koji se na plaćen način bave održavanjem i radom kuće u ime svih vlasnika stanova. Odnosno, za zaključivanje ugovora s komunalnim poduzećima ili izvođačima radova koji obavljaju jednokratne radove, angažirani su HOA ili stambena zadruga, a ne svaki stanar koji je angažiran.

Takve udruge su pravne osobe i imaju sva karakteristična obilježja (povelja, obvezna prijava u poreznoj upravi, prisutnost bankovnog računa itd.).

Prednosti:

1. Budući da su članovi upravnog odbora i predsjednik HOA-e ili HCC-a stanovnici kuće, nisu ravnodušni prema njegovoj sudbini i vjerojatnost da će zanemariti svoje dužnosti je izuzetno mala.
2. Ako stanovnici zaključe da odgovorne osobe ne rade svoj posao, uvijek se mogu birati.
3. Potrošnja zajedničkih sredstava od strane predsjednika i članova odbora može nadgledati revizijski odbor.

Nedostaci:

1. Ako se odgovorne osobe pokažu nepoštenim, mogu trošiti značajan dio sredstava za objedinjavanje stanara, a u ovom slučaju dugi postupak ponovnog izbora (dogovaranje datuma i vremena sastanka, obavještavanje svih vlasnika stanova u kući itd.) Predstavlja značajan nedostatak.

Ima smisla stvoriti HOA u velikim kućama sa značajnim brojem stanara, pod uvjetom da među vlasnicima stanova postoje ljudi koji žele biti članovi odbora HOA i imati potrebno iskustvo.

Društvo za upravljanje prema ugovoru sa stanarima kuće

Ova opcija predviđa upravljanje zajedničkom imovinom stambene zgrade od strane specijalizirane organizacije koja djeluje na temelju sporazuma o plaćanju. U ovom slučaju, ugovore o pružanju komunalnih usluga u takvim kućama zaključuje organizacija za upravljanje koja djeluje u ime vlasnika kuća. I jednokratne radove na sanaciji zgrade, uređenju susjednog teritorija ili njegovom poboljšanju mogu obavljati i zaposlenici društva za upravljanje, kao i treći stručnjaci koje će angažirati tvrtka za upravljanje.

Prednosti:

1. Vlasnici stanova gotovo su potpuno oslobođeni brige povezane s upravljanjem kućama.
2. Stručnjaci društava za upravljanje zasigurno će obavljati svoje dužnosti profesionalnije od rezidenata koji su uključeni u odbor HOA-e.
3. Tvrtke za upravljanje prvo uklanjaju postojeće nedostatke o svom trošku (preuređivanje zidova, popravak ožičenja itd.), A tek potom zahtijevaju od stanara potrebne iznose za podmirenje nastalih troškova..

Nedostaci:

1. Zaposlenici društava za upravljanje nisu stanovnici kuće, stoga nemaju osobni interes održavati ga u dobrom stanju.
2. Privlačenje tvrtki za upravljanje najskuplji je način za stanovnike da upravljaju stambenom zgradom.

Vrijedno je zaključiti ugovore sa društvima za upravljanje u slučajevima kada među stanarima velike stambene zgrade nije bilo ljudi koji bi pristali upravljati radom HOA-e.

Dakle, ne postoji idealan način upravljanja stambenom zgradom. Pri odabiru oblika upravljanja potrebno je voditi računa o broju stanovnika, prisutnosti ljudi među njima koji su spremni preuzeti odgovornost za održavanje zgrade, kao i stupnju složenosti zadataka s kojima će se upravitelj morati suočiti..