Shema trgovine. Kako brzo steći stanovanje u krizi

Sadržaj članka

• Što je suština trade-in sheme
• Koja se imovina može zamijeniti
• Shema transakcije. Klasična trgovina
• Alternativna shema trgovine
• Na što obratiti pažnju prilikom obavljanja trgovačke transakcije
• Prednosti i nedostaci takvih ponuda
• Kada je isplativo koristiti trade-in shemu?

Što je suština trade-in sheme

Trgovinska shema izvorno se koristila isključivo u automobilskoj industriji. Sastojalo se u činjenici da možete dati svoj stari automobil, a zauzvrat kupiti novi automobil po nižoj cijeni, umanjenoj za trošak starog automobila.

Postupno se slična shema počela primjenjivati ​​u transakcijama s nekretninama. U pravilu, klijentima ih nude programeri koji žele brzo prodati stanove u zgradi u izgradnji. Ponekad agencije za prodaju nekretnina nude kupnju stana u skladu s shemom “trade-in”.

Postoje dvije mogućnosti za takve transakcije:

1. Najčešće, kada se govori o trade-in-u, podrazumijeva se da će programer ili kupac kupiti svoj stan od vlasnika stana, a tada će bivši vlasnik od istog nositelja stjecanja ili nekretnina nabaviti novu nekretninu, obično za veći iznos. Ovaj je objekt unaprijed rezerviran za člana programa trgovine, tako da sigurno neće ostati bez krova nad glavom. U takvim transakcijama interval između prodaje starog doma i preseljenja u novi obično ne traje više od nekoliko dana. Ovo je klasična trgovina..
2. Druga vrsta trgovine (koja se naziva i alternativnom transakcijom) je da vlasnik stana zaključi ugovor s graditeljem ili nekretninom, prema kojem se njegovo stambeno stavljenje prodaje na prodaju, a stan je rezerviran za vlasnika nekretnine, koji će steći u okviru trgovačke sheme.

Nakon što proda svoju nekretninu, on dobiva novac s kojim kupuje rezervirani stan. Takvi se ugovori zaključuju na određeno razdoblje (od jednog do nekoliko mjeseci ili godišnje). Ako se za to vrijeme nekretnina ne proda, transakcija se nije dogodila.

Koja se imovina može zamijeniti

Ne mogu se sva stanovanja prodati u okviru sheme trade-in. Različiti su kriteriji koje programeri i realizatori obično postavljaju:

1. Nekretnina mora biti smještena u istom gradu kao i novi dom koji se kupuje. Inače će drugoj strani sporazuma biti teže provoditi je, a kada je u pitanju trgovina, brzina transakcije jedan je od najvažnijih kriterija.
2. Ne treba sumnjati da osoba zakonito posjeduje stan. U suprotnom, povećava se rizik da neće biti kupca kuće, što znači da se transakcija neće dogoditi..
3. Stanovanje ne bi trebalo imati dugu povijest promjene vlasništva (obično ih vodi mandat od tri godine). U protivnom se povećava rizik da bi jedan od prethodnih vlasnika mogao osporiti prodaju..
4. Vlasnik kuće mora biti punoljetan. Prema zakonodavstvu, stan se ne može prodati u ime maloljetnika dok se ne dobije dozvolu organa starateljstva i starateljstva i ne kupi ekvivalentna imovina na ime djeteta, što je u suprotnosti s logikom sheme trgovine..
5. Nekretnina bi trebala zanimati širok krug potencijalnih kupaca. Komunalni stan ne možete prodati trgovinom, jer je vrlo teško naći kupce za njega.
6. Stan ne smije imati registrirane stanare. To će opet zakomplicirati prodaju takvog stanovanja..

Shema transakcije. Klasična trgovina

1. Odabere se nekretnina ili programer koji kupuje stanove prema trgovačkoj shemi.
2. Procjena stana.
3. Raspravljaju se o svim pojedinostima transakcije.
4. S investitorom se zaključuje ugovor o rezervaciji prema kojem je novo stanovanje rezervirano za vlasnika stana.
5. Stan kupuje nekretnina ili programer, a isti novac koristi za kupnju rezerviranog stanovanja.
6. Bivši vlasnik stana formalizira vlasništvo nad novom nekretninom.

Alternativna shema trgovine

1. Tražimo agencije za prodaju nekretnina ili programere koji mogu prodati stanovanje po načelu trade-in.
2. Procjena nekretnina.
3. Prikupljaju se svi dokumenti potrebni za prodaju nekretnina.
4. Obavlja se pravni pregled prikupljenih dokumenata.
5. Vlasnikova nekretnina na prodaju.
6. Nakon što se za stan nađe kupac i izvrši predujam, zaključuje se ugovor s rezervacijom. To vam omogućuje rezervaciju stanovanja, koje će uskoro preseliti vlasnik stana.
7. Nakon prodaje kuće, vlasnik stana sklapa redovni kapitalni ugovor s nositeljem.
8. Vlasništvo nad novim kućištem formalizira se.

Na što obratiti pažnju prilikom obavljanja trgovačke transakcije

Procjena imovine

Važno je da cijenu stana odredi neovisni procjenitelj. Ako ove radnje provode stručnjaci razvojne ili nekretnine tvrtke, procijenjena vrijednost nekretnine najvjerojatnije će se podcijeniti.

Fiksni trošak stana za otkup

Kad odaberete tvrtku s kojom će obavljati trgovačku transakciju, važno je obratiti pažnju na jedan uvjet: hoće li postojati fiksna cijena stana koji će biti otkupljen. Uostalom, ako se stan sudionika u transakciji proda samo šest mjeseci kasnije, a do tada vrijednost nekretnine rezervirane za njega naraste za 10-20%, on jednostavno neće imati dovoljno novca da ga otkupi. Kao rezultat, možda će ostati bez svog stana i bez novog doma..

Ako su u transakciju uključeni realtors – samo ugovor o usluzi

Ako vlasnik stana neće kupiti novu nekretninu izravno od programera, već putem agencije za nekretnine, potrebno je osigurati da se ugovor između vlasnika i agencije naziva ugovorom o usluzi, a ne agencijskim ugovorom. Prema zakonodavstvu, agencijski ugovor može se raskinuti jednostrano.

Prednosti i nedostaci takvih ponuda

Nedostaci:

1. Koju god opciju za kupovinu nekretnina odabere, on će biti prisiljen prodati stan uz značajan popust. U nekim slučajevima može doseći i do 30%.
2. Razdoblje od trenutka kada napustite dom do kupnje nove nekretnine najopasnije je razdoblje za vlasnika stana. U stvari, on ostaje na ulici.
3. Najčešće, trgovinsku shemu koriste programeri za brzu prodaju stanova u zgradama u izgradnji, tako da će sudionik u ovom programu morati odabrati stanovanje iz ograničenog broja opcija.
4. S alternativnom opcijom trade-a najčešće se traži polog za novo stanovanje. Ako se stari stan ne proda u dogovorenom roku, depozit će se izgubiti.

Prednosti:

1. Nakon prodaje nekretnina, njegov vlasnik dobiva pravo na kupnju novog stanovanja po fiksnoj cijeni (ako je to predviđeno ugovorom o rezervaciji). To je ozbiljna prednost, jer često, nakon što je proveo godinu dana prodaje kuće, njegov bivši vlasnik vidi da su se cijene na tržištu nekretnina promijenile, a novi stan koštat će puno više nego što je planirao..
2. U klasičnoj trade-in opciji, transakcija se vrši gotovo trenutno. Ovo je snažan slučaj za ovu shemu za ljude koji hitno trebaju novo stanovanje..
3. Vlasnik kuće ne treba trošiti puno vremena i truda u potrazi za kupcima i obavljanju transakcija za prodaju svoje imovine. Ili će ga odmah otkupiti druga strana trgovačke transakcije ili će druga strana preuzeti gnjavažu prodaje stana.

Kada je isplativo koristiti trade-in shemu?

Evo samo nekoliko situacija u kojima shema za trgovanje može biti korisna za Ruse:

1. Vlasnik stana želi brzo nabaviti skuplje stanovanje, ali nema priliku izvaditi hipoteku kako bi ga kupio.
2. Vlasnik gradskog stana želi se preseliti u vikend zajednicu koja se gradi u predgrađu. No, dok on prodaje svoj dom kako bi osigurao potreban iznos, izgradnja sela će biti dovršena i cijene nekretnina u njemu naglo će porasti.
3. Obitelj koja posjeduje nekoliko stanova želi ih zamijeniti za veliku seosku kuću, ali ne želi gubiti vrijeme u potrazi za kupcima za sve njihove stanove.

Prema tome, shema za prodaju u prodaji / kupnji stanova može biti pravi spas u krizi i nestabilnosti u cijenama nekretnina..