Povijest razvoja hipotekarnog kreditiranja

Sadržaj članka

---

• Hipoteke u srednjem vijeku
• Novija povijest – zlatno doba hipoteka
• Američko iskustvo
• Suvremeno tržište hipoteke

---

Hipoteka … Riječ koja se toliko čvrsto uklopila u našu svakodnevicu da se doživljava kao nešto vrlo poznato, poznato, naravno, izaziva dvosmislena mišljenja i kritike, ali je istovremeno postala sastavni dio života mnogih Rusa, čak i više Europljana i ogromne većine Amerikanci.

Solon je, međutim, predložio korištenje građanske vrijedne pokretne i nepokretne imovine kao takav zalog. A kako bi se ovjerila transakcija na zemljišnoj parceli zajmoprimca, postavljena je posebna pošta na kojoj su naznačena imena zajmodavca i dužnika, iznos duga i uvjet – zabranjeno je vaditi i prodavati imovinu s ove stranice dok se dug ne otplati. To su u načelu glavne točke suvremenog ugovora o zajmu već pojavile.

Takav stup “govora” nazvan je “hipotekom” – “hipoteka”, što na ruskom znači “podrška, podrška”.

Naravno, u budućnosti su odbili koristiti stupove, umjesto njih pojavile su se posebne knjige, nazvane “hipoteka”, ali sam princip pozajmljivanja osiguran nekretninama (i ne samo) imovinom se ukorijenio i dobio novi razvoj već za vrijeme Rimskog carstva.

Usput, u republikama Drevne Grčke sustav hipotekarnih zajmova bio je prilično otvoren, a svaki zajmodavac mogao se u svakom trenutku upoznati sa stanjem zemljišne čestice ili zgrade koja mu je ponuđena kao kolateral. Zajmoprimac je, s druge strane, mogao biti siguran da su uvjeti zajma konačni i da bi u slučaju uznemiravanja i novih zahtjeva zajmodavca mogao podnijeti žalbu vlastima. Međutim, sami uvjeti hipoteke u drevnoj Grčkoj bili su prilično strogi – zajmodavac je imao pravo prodati imovinu koja je dobivena kao zalog ako mu se ponudi viša cijena, pa je u mnogočemu takav sustav bio zasnovan na osobnim odnosima i povjerenju stranaka. Takve kreditne transakcije nazvane su “fiducijacije”.

U Rimskom carstvu, već u 1. stoljeću nove ere, otvorene su prve hipotekarne institucije, a za vrijeme vladavine cara Antuna Pija, u 2. stoljeću nove ere, razvijen je sustav zakonodavnih akata koji su regulirali rad takvih kreditnih institucija.

Zanimljivo je da su se prvi državni programi, prema kojima su zajmovi posebno potrebitim slojevima stanovništva – siročadi i udovice, izdavali po povlaštenim cijenama, pojavili u starom Rimu, pod carem Trajanom. U to je vrijeme preferencijalna stopa bila 5% godišnje.

Eugene Ferdinand Victor Delacroix. La Justice de Trajan. 1840

Istodobno, promijenjena je transakcija zajma s založnim pravom u obliku nekretnina – zajmodavac je sada imao pravo prodati založenu imovinu samo ako dužnik nije ispunio svoje obveze o pravovremenom uplatu osiguranja. Ovaj se posao zvao “pygnus” – neformalni zalog.

Istodobno s razvojem hipoteka pojavili su se prvi prevaranti – neki su vlasnici nekretnina nekoliko puta hipoteku posjedovali i tako dobili iznos puno veći od stvarne vrijednosti kuće ili zemljišta.

Nakon pada Rimskog carstva, hipoteke su čekale razdoblje nekog zaborava, sve do nastanka dovoljno razvijenih država srednjovjekovne Europe. Međutim, transakcije u kojima je zajam bio osiguran zajmoprimčevim nekretninama i posebno vrijednom imovinom obavljale su se u svim stoljećima, bez ikakve intervencije državnih vlasti..

Hipoteke u srednjem vijeku

Nova runda razvoja hipoteke započela je u srednjem vijeku, kada je robovlasnički sustav počeo davati svoje položaje, a pružanje zemlje za iznajmljivanje postalo je sve raširenije. U početku su najčešći predmet zaloga bili radni alati, a potom nekretnine.

Zanimljivo je da su se, na primjer, u Njemačkoj hipoteke kao takve pojavile u 14. stoljeću, no prve vladine institucije koje su službeno dale kredite osigurane nekretninama otvorile su se tek u 18. stoljeću. To su, u početku, obični građani sklopili ugovore o pozajmljivanju sigurnosti bez ikakve koordinacije s državnim agencijama. U budućnosti se uloga vlasti u reguliranju kreditnog sustava značajno povećala, pojavile su se hipoteke, vremenski ograničene, odgovarajući uvjeti počeli su se upisivati ​​u hipotekarne knjige, kao i kredite, podijeljene prema stupnju važnosti, zbog zahtjeva zakonodavstva.

U Francuskoj su hipotekarni zajmovi postali rašireni nešto kasnije – tek u 16. stoljeću, a tada još nije bilo javno, nije regulirala država i uglavnom su se temeljila na povjerljivim odnosima stranaka.

U Rusiji se prvi spomen pružanja zajma datira u 13. stoljeće, a država tada također nije regulirala uvjete transakcija.

Zbog nedostatka uplitanja u kreditne odnose vlasti i nedostatka relevantnih zakona, već u 16. stoljeću pojavila su se prva spominjanja prijevare – kao u stara vremena, neki su vlasnici nekoliko puta hipoteke parcelirali.

Ilya Repin. Teretna dizalica na Volgi. 1870-1873

U najavama i dokumentima toga vremena možete pronaći reference na prijenos založene imovine u “druge ruke”, na zalaganje parcele “već založenu ranije”, što ukazuje na raširenu raspodjelu hipotekarnih kredita i pojavu različitih opcija za transakcije.

Novija povijest – zlatno doba hipoteka

Rast popularnosti hipotekarnih kredita i razvoj sustava državne regulacije započeli su u drugoj polovici 18. stoljeća. Prva državna banka, koja je vlasnicima zemljišta izdavala kredite za osiguranje zemljišnih parcela, otvorena je 1770. u Šleskoj, nakon tri godine djelovanja, kada je sustav dokazao svoju učinkovitost i profitabilnost, slične institucije otvorene su u Pruskoj.

U Austriji je prva banka koja se specijalizirala za davanje kredita osiguranih nekretninama otvorena 1811. godine, u Francuskoj – 1852. godine. Usput, prva francuska hipotekarna banka – “Credit foncier de France” uspješno posluje do danas.

U Rusiji su prve plemićke banke, koje su davale zajmove za osiguranje posjeda i vila, otvorile za vrijeme vladavine Elizabete Petrovne 1754. godine. Oni su zasluživali samo gornje slojeve društva – isključivo aristokraciju. Nekoliko godina kasnije otvorene su prve hipotekarne banke trgovačke klase na Trgovačkom kolegijumu i u luci St. Petersburg, a 1786. carica je svojom uredbom ujedinila sve te institucije u jedinstvenu državnu banku zajma..

Aleksandar Grigorijevič Varnik. Grof Mihail Mihajlovič Speranski. 1824

Već na početku 19. stoljeća, Mihail Speranski, poznati državnik doba Aleksandra Prvog, razvio je detaljan zakon o založnom postupku, čije su glavne odredbe bile uvrštene u Zakonik o građanskim zakonima.

Do 1870. godine u Ruskom je Carstvu već poslovalo 11 banaka, a podružnice su se otvorile u cijeloj zemlji. Državne hipotekarne banke dale su seljacima kredite za otkup zemljišta od zemljoposjednika nakon ukidanja kmetstva, pa se uloga takvih institucija u povijesti naše zemlje ne može podcijeniti..

Prije revolucije hipoteka se u Rusiji razvijala ne manje, a često bržim tempom nego u Europi. Ali nakon 1917. zajam osiguran u našoj zemlji poslan je ne samo u zaborav – službeno je bio zabranjen. Tako je u 90-ima Rusija morala obnoviti svoj sustav hipotekarnih kredita..

Američko iskustvo

Interes za hipotekarni sustav Sjedinjenih Američkih Država naglo se povećao nakon financijske krize 2008., jer, kao što znate, ekonomska recesija koja je zahvatila gotovo cijeli svijet, počela je upravo hipotekarnom krizom u Sjedinjenim Državama..

U međuvremenu, takav opsežni i utjecajni sustav počeo se formirati ne tako davno, prije Velike depresije, vlada Sjedinjenih Država nije bila previše zainteresirana za sustav kreditnih osiguranja, a hipoteke u Americi izdavale su uglavnom male privatne banke, a sam sustav nije bio vrlo učinkovit i često je prolazio kroz razdoblja krize.

1934. vlada Theodorea Roosevelta konačno je shvatila kako se učinkovito hipotekarno kreditiranje može upotrijebiti za oživljavanje ekonomije zemlje. Stvorena je Federalna stambena uprava koja je standardizirala uvjete za odobravanje kredita, pod njenim se utjecajem počelo formirati sekundarno tržište pozajmljivanja. Sami hipotekarni zajmovi kategorizirani su kao ulaganja s niskim rizikom, što je pridonijelo povećanju njihove popularnosti među različitim slojevima stanovništva..

John Singer Sargent. Theodore Roosevelt. 1903

1938. godine pojavilo se Savezno udruženje za hipotekarno kreditiranje ili “Fannie Mae”, njegovim sudjelovanjem bilo je moguće uspostaviti sustav pozajmljivanja u kojem se rizici prenose s zajmodavca na investitora koji kupuje dionice i vrijednosne papire na kolateralu.

1970. osnovana je Federalna komisija za hipotekarno kreditiranje, poznatija kao “Freddie Mac”. Obje su organizacije privatne institucije, a vladine agencije kao što je Ministarstvo za urbani i stambeni razvoj također su uključene u područje hipotekarnog kreditiranja..

Masovno širenje hipotekarnih zajmova u Sjedinjenim Državama uzrokovano je njihovom dostupnošću, ali na kraju, kada su Federalne rezerve bile prisiljene podizati stope i hipoteke počele rasti cijene, mnogi Amerikanci nisu uspjeli na vrijeme platiti zajam, što je na kraju dovelo do financijske krize.

Suvremeno tržište hipoteke

Danas Rusija pripada zemljama s prilično slabim hipotekarnim sustavom. Za usporedbu: samo 10% Rusa se prijavilo bankarskim institucijama kako bi dobili kredit osiguran nekretninama, u europskim zemljama ta brojka doseže 40-50%, a u SAD-u preko 90% građana ima iskustva s dobijanjem hipotekarnog kredita.

Što se tiče prosječnih hipotekarnih stopa, u Japanu možete kupiti stan ili kuću po samo 2% godišnje, u Njemačkoj i Francuskoj kamata na kredite osigurane nekretninama iznosi 4-5%, u domovini hipoteke, u Grčkoj je prosječna kamatna stopa podmirili s 6% godišnje, a u SAD-u – 3,2-3,5%.

Što se tiče početnog plaćanja, američka općeprihvaćena praksa prije krize bila je davanje hipoteke bez inicijalnog plaćanja uopće, u Japanu i zemljama EU najčešće mora dužnik platiti 10% vrijednosti nekretnina u prvom plaćanju, ruske banke najčešće daju hipotekarne kredite pod uvjetom početnog plaćanja u iznosu od 30% vrijednosti predmeta kredita.

Kao što vidite, ruske hipotekarne stope još su nekoliko puta veće od kamata na kredite u drugim razvijenim zemljama, a početno plaćanje je prilično veliko, upravo ova situacija određuje popularnost hipotekarnih kredita među stanovništvom naše zemlje..