Kako zaraditi na rušenju peterokatnice

Sadržaj članka

• Čeka se rušenje
• Zamjena uz nadoplatu
• Rizici i proračuni
• Cijena prijave

Stanovi u petokatnim zgradama — proizvod je na prvi pogled neukusan: mali, skučen, s mnogim komunalnim problemima (postoji zajednička kupaonica, nema dizala i nema otvora za smeće). Ali potražnja za ovim kućištem je bila i ostaje stabilna. Štoviše, takve stanove kupuju ne samo oni koji nemaju dovoljno novca za nešto bolje, već i privatni investitori. Otkrili smo da je ovaj sektor tržišta po isplativosti uporediv sa luksuznim stambenim objektima. Istina, rizici su mnogo veći.

Čeka se rušenje

Gradske vlasti obećavaju da će se Moskva za nekoliko godina u potpunosti riješiti zgrade s pet spratova. Već sada stare kućice s zelenim dvorištima i starice na ulazima oslobađaju teritorij za nove monolitne zgrade. Unatoč tome, Hruščovi su i dalje prilično zastupljeni na sekundarnom tržištu stanova: obujam njihove ponude na sekundarnom tržištu stanova u glavnom gradu gotovo premašuje ponudu ostalih vrsta stanovanja. Jasno je da je glavna prednost petokatnih zgrada u očima potencijalnih kupaca uvijek bila i ostaje njihova relativna jeftinost u usporedbi s dobrim pločama i još monolitnijim kućama, a da ne spominjemo moderne novogradnje, koje u svojim potrošačkim kvalitetama nekoliko puta nadmašuju zgrade s pet kata. Ipak, stanovi u kućama koje su formalno namijenjene rušenju se iznajmljuju, prodaju i kupuju. Međutim, samo privlačnost kupaca privlači pažnju kupaca? Možda privatni investitori imaju tajni izračun.

Započnimo s malom pričom – istu mogu reći stanovnici doslovno bilo kojeg moskovskog Hruščova. Alexandra Nikolaevna Ivanova živi već 30 godina u ulici 9. Parkovaya, otkako su se ona i suprug uselili u stan na prvom katu potpuno nove peterokatnice desetak minuta od stanice metroa Shchelkovskaya. A zelena dvorišta na svom području nisu poklon plemenitim investitorima, već rezultat aktivnosti stanovnika. “Bili smo mladi, aktivni”, prisjeća se Aleksandra Nikolajevna, “Tijekom subbotnika, sva dvorišta bila su posađena drvećem. Sad su javovi i breze obrasli krovovima.” Stan Alexandra Nikolaevna dugo je trebao velike popravke. Cijevi se beskrajno začepljuju, podovi su truli, okviri prozora su suhi. Moglo bi se obratiti unucima i nećacima. Ali Alexandra Nikolaevna ne želi.

“Zašto trošiti novac na popravak ako će kuća biti srušena”, tvrdi ona. “Svi stanovnici razgovaraju o rušenju. Ne zna se točno kada će se to dogoditi. Ali svi znaju da za godinu ili dvije neće biti petospratnih zgrada na našem području. Ako je tako, zašto trošiti novac u stanu? ”

Natalia, nećakinja Alexandra Nikolaevna, istog je mišljenja. U svojoj 11. parkovačkoj ulici upravo je ponovno zalijepila pozadinu. Šteta je potrošiti više novca. Istina, svejedno, s vremena na vrijeme morate nešto zakrpati: kuća je stara – jedno ili drugo stalno se pogoršava. Ponekad Natalya čak pomisli: možda prodati? Međutim, za iznos koji će vam pomoći za svoj trosobni stan, možete kupiti samo “kovanicu”, ako se ne preselite izvan moskovskog prstena. Ovdje se čeka obećano preseljenje.

Iste misli ne ostavljaju stanovnike stotina petokatnih zgrada širom Moskve. Najveći broj njih danas koncentriran je na sjeveru (“Rechnoy Vokzal”), jugozapadu (“Profsoyuznaya”, Cheryomushki) i jugoistoku Moskve (“Tekstilshchiki”).

Zamjena uz nadoplatu

Program rušenja petokatnih i razrušenih stanova odobren je dekretom moskovske vlade 2. srpnja 2002. Do danas u središnjem i južnom okrugu glavnog grada gotovo da i nema petokatnih zgrada, Yugo-Vostochny će biti oslobođen “hruščetova” 2008. godine, Vostočni i sjeveroistok – 2009. godine, a sjeverni, jugozapadni i zelenogradski – u 2010.

Štoviše, valja napomenuti da se program za rušenje petokatnih zgrada u Moskvi doista provodi. A obećano je sasvim moguće vjerovati. Stoga je svaka petokatna zgrada u Moskvi osuđena na rušenje. Jedino je pitanje vremena.

Ovdje započinje zabava. Začudo, stanovi u moskovskim petospratnim zgradama s vremenom postaju sve skuplji. Cijena za njih ovisi ne samo o području, već i o razdoblju rušenja. Što je bliža “kobnoj liniji”, to je skuplje. Prema riječima stručnjaka, cijena stana u petokrakoj zgradi, za koju je datum rušenja točno poznat, raste najmanje 10%. I danas udio takvih stanova na sekundarnom tržištu nekretnina nije tako malen – oko 18%.

Kupce “osuđenih” stanova otprilike možemo podijeliti u dvije kategorije. Prva skupina uključuje ljude za koje je glavna prednost stanovanja njegova jeftinost. Zgrade u pet etaža idealna su opcija za one koji u Moskvi žele kupiti jeftin životni prostor: za 90-120 tisuća dolara možete potražiti “jednosobni” ili čak “dvospratni” stan na prihvatljivoj udaljenosti od metroa. Mnogo je razloga za tako niske cijene moderne Moskve, izdvojit ćemo dva glavna. Ovi su apartmani vrlo neugodni i mali. Ali jeftine su, uglavnom zbog svog malog područja, jer se apsolutni trošak stana u glavnom gradu u većini slučajeva izračunava množenjem broja četvornih metara s određenim nominalnim troškovima.

Druga kategorija kupaca su privatni investitori. Imaju dugoročni opseg: znaju da će se neupadljivi, jeftini stan u Hruščovu za godinu ili dvije pretvoriti u novo kućište, što će koštati puno više. Doista, po volji, vlasnik stambenog prostora u kući koja se ruši može dobiti naknadu za to u novcu ili kvadratnim metrima. U prvom slučaju vraća se trošak stana po tržišnoj cijeni plus trošak svih troškova povezanih s kupnjom novog stambenog prostora i useljenjem (provizija tvrtke za prodaju nekretnina koja će morati platiti potragu za novim stanom, plaće pokretača itd.).

Ako osoba odabere naknadu “u naturi”, tada joj je u skladu s novim stambenim zakonikom i zakonom “Garancije grada Moskve za osobe koje napuštaju stambene prostore” stan u istom području kao i kuća namijenjena rušenju. Izuzeci su Zelenograd i Središnji upravni okrug: u njima su stanovi dani unutar okruga. Što, međutim, uopće nije loše za stanovnike središnjeg dijela grada: kvadratni metar cesta u svim dijelovima Središnjeg upravnog okruga.

Najbolji dio doseljenika je da osigurani stan mora imati onoliko soba koliko i onaj koji je osoba izgubila. Štoviše, zahtjev za odgovarajući broj soba ni na koji način ne ovisi o stvarnoj veličini stana i njegovom rasporedu. Očito je da većina migranata primjetno bilježi snimke. Za usporedbu: standardna veličina jednosobnog stana u starim kućama je 30-32 kvadratna. m, dvosobni – 45-50 sq. m. U modernim zgradama nove ekonomske klase, prosječna veličina “odnushki” – 40-45 četvornih metara. m, “komad kopita” – 55-70 sq. m. To jest, iskusni investitor, s dobrim vještinama i posjedovanjem potrebnih insajderskih informacija, možda kupnjom stana u srušenoj petospratnoj zgradi na vrijeme (to jest prije zatvaranja prodaje u osuđenoj kući) pobijedi jednostavno na broju četvornih metara. Mogu se izvoditi u različitim varijacijama od 10 do 20. Pomnožite s istim prosječno 4 tisuće dolara po četvornom metru, a dobivamo iznos od oko 50-60 tisuća dolara, što investitor dobiva gotovo zajamčeno.

Za dodatne snimke osoba ili ništa ne plaća ili je doplata minimalna. Grad zapravo donira ovo područje bivšem vlasniku za pravo rušenja kuće u kojoj je živio. Ovaj poklon postaje neto dobit za kupce starih stanova. Imajte na umu da iznos dobiti ni na koji način ne ovisi o potrošačkim kvalitetama stana: na primjer, stanovnici prvih katova primaju nove stanove općenito.

A korist nije samo u snimcima. Troškovi novog stanovanja a priori su viši od cijena starog. Cijena najskromnijih jednosobnih stanova u novim zgradama kreće se od oko 110 tisuća dolara. Trošak novih zgrada raste pred našim očima kako se pojavljuju novi podovi, a unatoč današnjoj stabilizaciji stručnjaci još uvijek predviđaju povećanje troškova novih zgrada za najmanje 15% do kraja godine. Dakle, pažljivim izborom opcija takva operacija može u kratkom vremenu donijeti opipljive profite..

Danas možete kupiti dvosobni stan u Hruščovu, pet minuta vožnje javnim prijevozom od stanice metroa Ščelkovska, za 122.000 dolara.Deset minuta od iste stanice cijena komada kopita u zgradi koja se danas gradi iznosi oko 183.000 dolara. Površina prvog iznosi 42 sq. m, drugi – 72,2 sq. m.

Rizici i proračuni

Unatoč atraktivnosti ove vrste ulaganja, ova staza ima svoje zamke. Prvo, s takvom transakcijom lako je pogriješiti u vremenu. Novi stambeni zakonik zahtijeva da se stanovnici upozore na rušenje najmanje godinu dana unaprijed. Međutim, svi znaju da se zahtjevi zakona u našoj stvarnosti ponekad prelamaju na najnepredvidiviji način. Realno su se više puta morali suočiti s činjenicom da su ljudi bili obaviješteni o deložaciji doslovno mjesec dana prije rušenja kuće. Sve je vrlo jednostavno: čim se nađe investitor, vlasti počnu žuriti. Međutim, postati vlasnik takvih podataka uopće nije tako teško kao što se može činiti na prvi pogled. Stručnjaci na razini prefekture i dalje su uključeni u razne pripremne mjere koje su prethodile potpisivanju deklaracije moskovske vlade o priznavanju zgrade hitnom stanju ili podvrgavanju rušenju u okviru bilo kojeg gradskog programa. Upoznavanje s njima bit će korisno za svakog novog investitora. Njihove usluge su jeftine, ponekad su dovoljni zajednički izleti u restoran. A informacije dobivene od njih mogu biti uistinu neprocjenjive. Iako nisu sveznajući: projekt se može usporiti čak i u gornjim slojevima birokratske moći – ljudi rade svugdje koji dobiju svoj udio u procesu, a ako je netko višestruko veći, tada se nacrt rezolucije može izgubiti. Slučajno.

Dakle, rasporeda se pridržavaju, ali su fleksibilni. Datum rušenja približava se i povlači. Odnosno, očekivanja da ćete se za godinu dana preseliti u novi stan možda nisu opravdana, a morat ćete se boriti još nekoliko godina s puštanjem cijevi i propuha..

Iako se to može uzeti u obzir čak i u fazi kupnje. Treba imati na umu da redoslijed ovisi ne samo o rasporedu ureda gradonačelnika, već i o popularnosti tog područja. Na primjer, u Cheryomushki rušenje je mnogo aktivnije nego bilo gdje drugdje u Maryini Roshcha. Ako programeri traže područje za novi razvoj, tada se zgrade s pet spratova brzo ruše.

Druga važna točka: stan kao naknadu pruža se osobi samo ako nema drugi dom. U suprotnom, novčana naknada postat će „utjeha nagrade“. U pravilu je taj iznos neusporedivo niži od stvarnih troškova stana na tržištu. Iako, u stvari, u povijesti Moskve još nije bilo slučajeva da se netko usudio iskoristiti pravo na novčanu naknadu za rušenje kuće. U svakom slučaju, nekretnine i odvjetnici s kojima smo razgovarali ne mogu se prisjetiti ničega takvog. I nismo uspjeli pronaći presedan parnice. Razlog za to vidi se u izuzetno neuređenom postupku izračunavanja ove vrlo velike naknade. Nema normi, koncept “tržišne procjene” prilično je labav. Prije četiri godine jedan je doseljenik odlučio zatražiti stvarnu tržišnu vrijednost svog trosobnog stana u centru grada, pa čak i uzevši u obzir dobre popravke u njemu prije samo dvije godine. No, jasno mu je bilo objašnjeno da je maksimum na koji može računati iznos izračunan množenjem kvadratnih metara ukupne površine stana s nekim prosječnim troškom po četvornom metru u glavnom gradu. Čovjek je sve točno razumio i uzeo je posao sa novim stanom.

Konačno, postoji mogućnost da stan predviđen za zamjenu izgubljenog još uvijek ne bude u vašem kvartu. U 90% slučajeva zakon se poštuje, ali još uvijek je postojao presedan kada je osoba protiv svoje volje dobila stan ne u kojem je živjela prije. A ni sudovi nisu pomogli. Takve su situacije iznimka, ali od njih niko nije imun..

Cijena prijave

Sam postupak kupnje stana u kući koja je bila predmet rušenja i dalje se provodi na isti način kao i kupnja stana u bilo kojoj drugoj kući. U ovom slučaju zakonom nisu utvrđena ograničenja. No kad počne uredba o rušenju kuće i započinje njezino preseljenje, registracija transakcija na ovom objektu prestaje. Kad dođe do ovog događaja, teško je predvidjeti. Vrijeme ovisi isključivo o odluci lokalne službe za putovnicu – u kojem trenutku se prestaje prijavljivati ​​u tim stanovima. Za to ne postoje općenito utvrđena pravila. I putovnice uredi to pokušavaju prije vremena, jer se u protivnom moraju suočiti s glavnim problemom preseljenih kuća – naglim porastom razvoda i brojem registriranih rođaka. Imajte na umu da su predstavnici gradskih vlasti prilično učinkovito naučili dokazati da je razvod izmišljen, a registracija rođaka dogodila se nakon što je registracija u kući “zatvorena”.

To je zbog činjenice da u moskovskom stambenom zakonodavstvu postoji takva suptilnost: stanari petokatnih zgrada mogu se registrirati kako bi poboljšali svoje životne uvjete ako ima manje od 10 četvornih metara za svakog prijavljenog stanara. m životnog prostora. Za komunalne apartmane, cifra je 15 četvornih. m. Treba napomenuti da ova kategorija stanara tijekom preseljenja prima nove stanove bez preokreta. Također je važno da građani koji žive u jednom stanu, objedinjeni znakovima srodstva ili posjeda, ali koji imaju vlastite izvore prihoda, poseban proračun i vode zasebnu ekonomiju, ako izraze volju, budu prepoznati kao različite obitelji. U skladu s tim, podliježu posebnoj registraciji kao osobe koje trebaju poboljšanja stambenih uvjeta. To jest, ako roditelji i njihovo punoljetno dijete i njihova obitelj žive u istom stanu, mogu se samostalno prijaviti za poboljšanje životnih uvjeta. Pored toga, zabranjeno je boraviti u jednoj sobi punoljetne građane različitog spola bez pismenog pristanka (ako nisu supružnici). Područje dodijeljeno jednoj osobi, prema zakonu grada Moskve, je 18 četvornih. m. Kako to djeluje u stvarnosti? Uzmimo za primjer prosječnu obitelj (muž, supruga i njihov punoljetni sin) koji žive u petkatnici u jednosobnom stanu. Takvoj obitelji treba dodijeliti dvosobni stan. Kompliciramo situaciju. Sin se oženio i s njim je registrirao svoju ženu. On i njegovi roditelji posebno su se prijavili za poboljšanje životnih uvjeta. U ovom slučaju mogu računati na dva stana. Ako propisujete i baki kojoj je hitno potrebna skrb, onda možete dobiti tri. Vjerojatno ne treba dodatno komplicirati, logika je već jasna.

Kao što je vidljivo iz primjera koji je opetovano citirao šef moskovskog građevinskog kompleksa Vladimir Resin, nakon što su se predstavnici odjela za komunalno stanovanje koji se bave preseljenjem kuća koje treba srušiti morali suočiti sa sljedećom opcijom: 14 stanara bilo je registrirano u jednosobnom stanu. Štoviše, svi su registrirani na potpuno legalnoj osnovi. Iz čega proizlazi zaključak: nema ograničenja u ljudskom lukavstvu, koji ima koristi od bilo koje državne besplatnosti. I zaključak broj dva: čak i na stabilnom tržištu, kada cijene ne rastu, ali se za brojne kategorije stambenog prostora čak i smanjuju, stručnjaci koji su upoznati s detaljima zakonodavstva i pažljivo su proučavali problem, uvijek imaju priliku dobro zaraditi. Zato su oni specijalci.