Kako dovršiti kupnju seoske kuće

Sadržaj članka

• Prikupljanje i priprema dokumenata
• Preliminarni ugovor o kupoprodaji nekretnine
• Zaključivanje kupoprodajnog ugovora
• Zaključno napominjemo sljedeće.

Gužva, svakodnevica, buka i prašina, stojeći poput stupa na ulicama velikih gradova, prije ili kasnije guraju nas na ideju o kupnji vlastitog prigradskog stanovanja. Tijekom posljednjih nekoliko godina, potražnja Rusa za gradnjom i kupnjom prigradskih nekretnina porasla je za gotovo 40%, što općenito ukazuje na porast životnog standarda stanovništva i razvoj gospodarstva naše zemlje..

Kada kupujemo seosku kuću, prije svega trebali bismo odlučiti za kakav će smještaj biti dizajniran – trajni ili sezonski. Ovisno o tome, troškovi, mjesto te prisutnost ili odsutnost određenih inženjerskih komunikacija mogu varirati..

Bez obzira da li namjeravate stalno živjeti u svom novom domu ili na kratkim putovanjima, veliki plus takvog smještaja bit će razvijena infrastruktura sela u kojem se nalazi. Dakle, prilikom kupovine kuće izvan grada posebnu pozornost treba obratiti na pogodnost prometnih linija, dostupnost prilaznih puteva do kuće, cjelogodišnju prirodu vodovoda, prisutnost stražara u selu i što je najvažnije, budite strpljivi, jer u praksi je kupovina stambenih nekretnina daleko od najbržeg procesa.

Kupnja seoske kuće može se otprilike podijeliti u 3 faze.

Prikupljanje i priprema dokumenata

Kupnja seoske kuće, kao i svaka druga transakcija, započinje prikupljanjem paketa potrebnih dokumenata. Prodavač u pravilu traži papire, a kupac ih provjerava autentičnost. Kada kupujete seosku kuću, posebnu pozornost treba obratiti na prisutnost sljedećih dokumenata od prodavatelja:

1. Uvjerenje o državnoj prijavi vlasništva nad zemljištem.
2. Uvjerenje o državnoj registraciji vlasništva nad nekretninom.
3. Dokument o građevinskoj dozvoli.
4. Akt o stavljanju u promet nekretninama.
5. Dokumenti za pojedine zgrade (garaža, kupaonica, šupa i sl.).

Uz to, potencijalni kupac dužan je osigurati da na gradilištu nema graničnih sporova sa susjedima, kao i osigurati da je veličina zemljišne parcele sukladna deklarisanim podacima u dokumentima.

Prodavač nekretnina, zauzvrat, mora sakupljati:

Izvod iz matične knjige rođenih maloljetnika i putovnice odraslih vlasnika kuća.U slučaju da jedan od vlasnika imovine nije navršio punoljetnost, njegov roditelj, skrbnik ili skrbnik mora se prijaviti organu starateljstva i starateljstva za dobivanje odgovarajućeg odobrenja za prodaju kuće. Supružnici, vlasnici imovine, trebali bi se zajedno sastati kako bi sklopili ugovor o prodaji imovine. Ako se ne može pojaviti jedan od supružnika, stranka koja je prisutna u transakciji dužna je u ime supružnika dostaviti dozvolu za prodaju kuće, ovjerenu kod javnog bilježnika. U suprotnom, kupac riskira suočiti se s problemom “podjele imovine” supružnika.

Vlasnički dokumenti za nekretninu.Tu spadaju: kupoprodajni ugovor, ugovor o razmjeni, ugovor o poklonu, bračni ugovor, potvrda o nasljeđivanju, sudska odluka i drugi dokumenti.

Katastarska putovnica.Katastarska putovnica je izvadak iz državnog katastra nekretnina, koji sadrži podatke o predmetu nekretnine, potrebne za upis prava na nekretninama, kao i transakcije s njom.

Tehnička putovnica za stambene prostore.Tehnička putovnica je informativni i referentni dokument koji odražava stvarno stanje stanovanja. Registracija ove putovnice sastavni je atribut svih transakcija kupnje, prodaje ili razmjene nekretnina. Tehnička putovnica zgrade sadrži podatke o broju soba, ukupnoj površini prostorije, materijalu koji se koristi za izgradnju zidova i pregrada, kao i inventarskoj vrijednosti prostorije..

Tlocrt kuće.Tlocrt je grafička primjena tehničke ili katastarske putovnice prostora, no prema potrebi može se izraditi i kao poseban dokument. Tlocrt se koristi za sastavljanje obrazloženja stana, legalizaciju preuređenja, kao i za registraciju bilo kakvih transakcija s nekretninama. Ovaj dokument se izdaje na temelju odgovarajućeg zahtjeva za BTI. Termin njegove proizvodnje izravno ovisi o složenosti i hitnosti narudžbe..

Objedinjeni dokument stanovanja (EZD).Uz pomoć ovog dokumenta, građani Ruske Federacije rješavaju mnoga stambena pitanja vezana za transakcije nekretninama: privatizacija, prodaja, kupnja, razmjena itd. EZD možete dobiti u Jedinstvenom informacijskom i nagodbenom centru (EIRTS), i to potpuno besplatno. Dovoljno je napisati odgovarajući zahtjev i priložiti potrebne dokumente.

Kopija FLS-a.FLS (financijski osobni račun) je dokument koji sadrži podatke o stanu i osobama prijavljenim u njemu. Gornja organizacija bavi se izdavanjem primjeraka FLS – EIRT-a.

Potvrde o nepostojanju duga za stambeno-komunalne usluge.Bez njih nije moguće sastaviti kupoprodajni ugovor.

Potvrda iz neuropsihijatrijskog ili narkološkog ambulanta upućena prodavatelju i drugim registriranim osobama koje odbijaju psihičku bolest ili ovisnost o drogama.Često se nakon zaključenja transakcije ispostavi (i na sudu) da je vlasnik nekretnine djelomično zdrav, lud ili djelomično pravno sposoban. Sukladno građanskom zakonu, to znači nevaljanost zaključene transakcije kupoprodaje i pravnu ništavost zaključenog ugovora.

Ovjerena prijava za odjavljivanje.Odjavljivanje provode teritorijalna tijela Savezne službe za migracije ili lokalna uprava naselja.

Rješavanje pitanja nasljednika koji prijavljuju nekretnine.Kupac može provjeriti da nema novih nasljednika posjetom bilježniku koji je prodavatelju izdao potvrdu o nasljeđivanju. Pravilo koje se trebaju sjetiti i prodavači i kupci nekretnina: prikupljanje i pravna analiza dokumentacije minimizira rizik sklapanja „lošeg posla“.

Preliminarni ugovor o kupoprodaji nekretnine

Preliminarni ugovor o kupoprodaji nekretnine nekretnina je službeni izraz stranaka o pristanku na daljnju suradnju, što u budućnosti podrazumijeva i zaključivanje ugovora o prodaji nekretnina. Ovaj sporazum sadrži uvjete na temelju kojih će se zaključivati ​​budući ugovor.

Preliminarni ugovor primarni je oblik glavnog ugovora. Nepoštivanje odredbi preliminarnog ugovora dovodi do nevaljanosti glavnog kupoprodajnog ugovora.

Na temelju građanskog prava, kupoprodajni ugovor sklopljen pod preliminarnim uvjetima mora sadržavati:

1. Uvjeti u vezi s proizvodom (naziv, količina i kvaliteta robe).
2. Primarni uvjeti glavnog kupoprodajnog ugovora.

Uz to, preliminarni sporazum mora navesti razdoblje u kojem stranke namjeravaju zaključiti glavni sporazum. U slučaju da ovo pitanje nije regulirano prethodnim sporazumom, glavni ugovor o kupnji i prodaji podliježe zaključenju u roku od jedne godine od dana zaključenja primarnog dokumenta. Ako glavni ugovor nije sklopljen u dogovorenom (ili utvrđenom zakonu) roku, tada obveze koje proizlaze iz preliminarnog kupoprodajnog ugovora raskidaju se.

Treba napomenuti da preliminarni ugovor o kupoprodaji raskida u trenutku sklapanja glavnog sporazuma između stranaka..

U slučaju izbjegavanja jedne od stranaka od sklapanja glavnog kupoprodajnog ugovora, druga stranka ima pravo žaliti svoje postupke na sudu, tražiti prisilno sklapanje ugovora, kao i naknadu za gubitke nastale neopravdanim izbjegavanjem zaključivanja ugovora..

Preliminarni sporazum ne zahtijeva državnu registraciju, za razliku od glavne. U skladu s važećim zakonodavstvom, glavni kupoprodajni ugovor registriran je kod State Departmenta Federalne službe za registraciju, katastar i kartografiju.

Stoga je zaključivanje preliminarnog ugovora o kupoprodaji nužno za službenu konsolidaciju partnerstava između svojih stranaka..

Zaključivanje kupoprodajnog ugovora

Zaključivanje kupoprodajnog ugovora je završna faza transakcije. U skladu s važećim civilnim zakonodavstvom, kupoprodajni ugovor sastavlja se u pisanom obliku u obliku jedinstvenog dokumenta koji potpisuju obje strane. Takav sporazum mora biti u skladu sa obveznim zahtjevima utvrđenim saveznim zakonom i drugim regulatornim pravnim aktima Ruske Federacije koji su bili na snazi ​​u trenutku njegovog zaključivanja.

Još od vremena rimskog privatnog prava znamo da zaključivanje bilo kojeg posla uzrokuje stvaranje određenih pravnih odnosa između njegovih subjekata. Ugovor o kupoprodaji nekretnine glavni je primjer ovog postulata. Navodimo glavna prava i obveze prodavatelja koje proizlaze iz zaključenja ovog ugovora.

Prodavatelj nekretnine ima pravo tražiti:

1. Plaćanje iznosa navedenog u ugovoru.
2. Plaćanje vrijednosti imovine i kamata ako kuća nije kupljena na vrijeme.
3. Plaćanje za nekretninu.
4. Odbijanje izvršenja sklopljenog ugovora ako kupac odbije platiti kupnju i prihvati nekretninu.

Pored toga, prodavač nekretnine mora:

1. Prenijeti kupcu objekt nekretnine bez ikakvih opterećenja, ako kupac ne pristane prihvatiti objekt opterećen bilo kojim pravom.
2. Nadoknaditi kupcu gubitke nastale od strane trećih osoba tijekom oduzimanja imovine, ako kupac nije znao za postojanje razloga koji su prouzročili oduzimanje imovine.
3. Zastupanje na strani kupca nekretnine u slučaju građanskog zahtjeva za oduzimanje predmeta od strane treće osobe.
4. Prenesite nekretninu na kupca u odgovarajućem obliku, prethodno utvrđenom kupoprodajnim ugovorom.

Zauzvrat, kupac ima pravo tražiti:

1. Pravovremeni prijenos imovine koja mu je prodana.
2. Smanjenje vrijednosti imovine, kao i raskid ugovora ako je imovina opterećena bilo kakvim pravima.
3. Usklađenost nekretnine tehničkim i arhitektonskim karakteristikama koja pripadaju objektu u trenutku sklapanja ugovora.

Dakle, kupac ima pravo postići:

1. Ekvivalentno smanjenje transakcijske cijene.
2. Besplatno uklanjanje nedostataka na nekretnini u određenom vremenskom periodu (obično u roku od dvije godine).
3. Nadoknada gubitaka povezanih s uklanjanjem ovih nedostataka.
4. Povrat plaćene vrijednosti nekretnine u slučaju odbijanja ispunjenja ugovora.

Kupac se u ovom slučaju obvezuje:

1. Prihvati objekt nekretnine.
2. Kupnju platite prije ili nakon prijenosa, osim ako kupoprodajnim ugovorom ili drugim regulatornim pravnim aktom nije drugačije određeno.
3. Kupnju predmeta platite po cijeni utvrđenoj kupoprodajnim ugovorom.

Za sastavljanje ugovora o kupoprodaji, kao i naknadne državne registracije trebat će vam sljedeći dokumenti:

1. Zajednička izjava obje strane o državnoj registraciji kupoprodajnog ugovora.
2. Potvrda o plaćanju državne pristojbe kojom se potvrđuje plaćanje državne registracije.
3. Navedeni naslov i drugi dokumenti.

Registracijom ugovora o kupoprodaji, novi vlasnici kuće stječu svoja zakonska prava u odnosu na stečenu nekretninu, a transakcija postaje potpuno zakonita.

Ispravno izvedeni kupoprodajni ugovor procjenjuje, minimizira i uklanja sve moguće rizike povezane s kupnjom prigradskih nekretnina.

Zaključno napominjemo sljedeće.

Danas je gotovo nemoguće zaštititi kupce nekretnina od nepoželjnih posljedica ove transakcije, jer čak i dokumenti prodavatelja o vlasništvu ne daju stopostotno jamstvo da je u određenom trenutku imao vlasništvo nad nekretninom.

Prava potvrda o vlasništvu je odgovarajući izvadak iz matične knjige koji je izdala služba državne registracije i zemljišnog katastra. Ovaj izvadak sadrži podatke o pravima i ograničenjima (teretima) prava na imovini.

No, čak i ovdje postoji “rupa” za prevarante i prevarante – izvadak iz matične knjige vrijedi mjesec dana od dana izdavanja, dakle, nitko od kupaca nije imun od beskrupuloznih prodavača.

Nažalost, od prevaranta se možete u potpunosti zaštititi samo ako dovršite transakciju kupnje i prodaje putem matičara i uz sudjelovanje pouzdane agencije za nekretnine – to je jedini istinski (ali ujedno i najskuplji) način kupnje seoske kuće. Matičar će nadzirati i analizirati situaciju s otuđenim objektom, a agencija za promet nekretninama analizirat će povijest nekretnine i izravno zaključiti transakciju.