Razmjena apartmana prema shemi “trade-in”: prednosti i nedostaci

Sadržaj članka

• Posebnosti razmjene stanova “trade-in”
• Prednosti zamjene stana u sklopu trade-in sheme
• Protiv “trade-in” razmjene

Shema zaključivanja transakcija, nazvana “trade-in” (trade-in), više se ne može nazvati novom za rusko tržište, ali još nije postala široko rasprostranjena u trgovini nekretninama. Načelo ove sheme moguće je opisati na djelu jednostavno – “stara se predaje na štetu kupnje nove stvari”.

Na tržištu nekretnina transakcije po shemi “trade-in” rijetke su, u Moskvi i Sankt Peterburgu danas samo nekoliko agencija za promet nekretnina funkcionira po principu “vaš stan u zamjenu za novu zgradu”. Takva shema razmjene postala je mnogo popularnija na automobilskom tržištu – mnogi automehaničari nude vrlo popularnu uslugu – “dajete nam stari automobil, mi ćemo vam dati novi, uz doplatu, naravno.”.

Ovaj oblik razmjene, naravno, skraćuje uvjete transakcije i omogućuje kupcu brzu nabavku nove stvari, bez gubljenja vremena tražeći kupce kojima još uvijek ne treba stara imovina. Ali ako je na tržištu automobila sve više ili manje dovoljno jasno i jednostavno, shema “trade-in” na ruskom tržištu nekretnina dobila je niz značajki i nije uvijek najbolja opcija za kupca..

U ovom ćemo članku pokušati razmotriti sve značajke razmjene stanova na principu “trade-in”, njegove prednosti i mane.

Posebnosti razmjene stanova “trade-in”

Jasno je da je stan mnogo skuplja i potrebna stvar od automobila. Čak i obična “odnushka” u staroj zgradi u Moskvi može koštati nekoliko milijuna rubalja, pa i kupci i prodavači pristupaju transakcijama s nekretninama s posebnim oprezom i pažnjom..

U slučaju trgovačke transakcije, nekretnina odmah otkupljuje vlasnikov stari stan, osiguravajući stanovanje u novoj zgradi zauzvrat, to jest prebijanjem. To je glavna razlika između ove vrste transakcije i alternativne prodaje i kupnje kupnjom starog stambenog prostora, kada agencija za nekretnine jednostavno stavi predloženu parcelu u slobodnu prodaju putem svojih kanala, čekajući dok kupca ne nađu.

Najkraći mogući vremenski okvir može se nazvati glavnim obilježjem kupoprodajne transakcije – odavanjem starog stana kao dijela troškova novog, kupci se mogu odmah preseliti na novo mjesto prebivališta, transakcija obično traje doslovno dva do tri dana, koja idu na provjeru dokumenata o vlasništvu i izvršenje ugovora.

Kao stručnjak za takve sheme razmjene, odvjetnik Oleg Sukhov, napominje da se shema „trade-in“ koristi kako na primarnom tako i na sekundarnom tržištu nekretnina. Kao primjer dat ćemo shemu razmjene stana, na primjer, u blizini stanice metroa Skhodnenskaya, koja ima dvije dnevne sobe za prostraniji trosobni stan u Khimkiju. Tržišna cijena dvosobnog stana na ovom području iznosi oko 6 milijuna rubalja, budući da agencija za nekretnine kupuje stanovanje s popustom – u prosjeku 25%, njegov trošak bit će postavljen na 4,5 milijuna rubalja. Upravo će taj iznos ići prema stjecanju novog životnog prostora. Prosječna cijena novčanice od tri rublje u Himkiju iznosi 6,7 milijuna rubalja, pa će novi vlasnici morati platiti dodatnih 2,2 milijuna rubalja.

Za stanove koji sudjeluju u prometnim transakcijama specijalizirane agencije za promet nekretnina postavljaju niz zahtjeva:

• životni prostor trebao bi biti smješten isključivo na teritoriju glavnog grada. Stanovi u moskovskoj regiji ili, na primjer, u Lenjingradskoj regiji, trenutno ne sudjeluju u takvim transakcijama. To je zbog relativno male potražnje za takvim transakcijama u drugim gradovima, a uz veliku razliku u troškovima stanovanja – iznos dodatnog plaćanja za stan u novoj moskovskoj zgradi, dobiven u zamjenu za stanovanje negdje u Elektrostalu ili Dolgoprudnyju, bit će prevelik. Istodobno, u zamjenu za stan s “moskovskom dozvolom boravka”, programeri i realtors mogu ponuditi ne samo stanovanje u jednoj od mnogih novih prijestolnica glavnog grada, već i seosku kućicu ili gradsku kuću u jednom od sela u blizini Moskve. Sve ovisi o vrsti objekata koji razvija programer i izboru koji je danas dostupan;
• stan mora biti u vlasništvu prodavatelja, a ne iznajmljivati ​​ga, iako dugoročno, stručnjaci pažljivo i pomno pregledavaju prava vlasništva;
• agencije za promet uzimaju u obzir samo stanove, sobu u obiteljskom domu, komunalni stan ili udio jedne osobe u ukupnom stambenom prostoru u transakcijama prema shemi “trade-in”;
• postavljaju se posebni zahtjevi za “čistoću” stana, vrlo je nepoželjno ako je jedan od vlasnika domova maloljetnik i za zaključivanje transakcije potrebno je dopuštenje vijeća starateljstva i starateljstva. U ovom slučaju agencija za nekretnine će najvjerojatnije odbiti prodavatelja..

Prednosti zamjene stana u sklopu trade-in sheme

Glavna prednost zamjene starog kućišta za novim prema ovoj shemi je hitnost i učinkovitost. Ovo je najbrži način da se preselite u svoj omiljeni, puno ugodniji stan ili seosku kućicu, bez čekanja na prodaju starog stambenog prostora, dobivanje hipotekarnog kredita i tako dalje..

Uz to, u slučaju trgovačke transakcije, agencija za promet nekretnina brine se o svim brigama i problemima povezanim s papirologijom i zakonskom potporom za razmjenu životnog prostora. Prodavač stana neće morati trošiti novac na oglašavanje, objavljivanje najava, prikupljanje dokumenata, trošenje novca na stručnu procjenu i slično..

Protiv “trade-in” razmjene

Unatoč neospornim prednostima, shema razmjene „kreditnih“ stanova također ima niz nedostataka, što je dovelo do njegove male popularnosti na tržištu nekretnina. Glavni nedostaci takve razmjene uključuju:

• nedostatak puno izbora. U pravilu, određena agencija za promet nekretnina ili određeni programer nudi samo stanove u svom stambenom kompleksu za obavljanje trgovačkih transakcija, stoga nije uvijek moguće odabrati mjesto prebivališta ili lokaciju zgrade;
• cijena starog stana koji sudjeluje u trgovini u zamjenu će u svakom slučaju biti niža nego u slučaju njegove prodaje na slobodnom tržištu. Svi programeri i razvojne agencije kupuju stanove s popustom, što može doseći 20-25% tržišne cijene, što, uzimajući u obzir cijene kapitala, krši gubitak od 1-1,5 milijuna rubalja od troškova stanovanja. Sredstva se ne isplaćuju prodavatelju, već se odmah knjiže na račun programera kao glavno plaćanje za novi životni prostor;
• Nije uvijek vlasnicima kuća koji su sudjelovali u transakciji prema “kreditnoj” shemi dana mogućnost da se odmah presele u novi, udoban stan. Često programeri nude životni prostor u kućama koje su još u izgradnji, tako da morate pričekati završetak radova i stavljanje kuće u pogon. Uz to će novi stan možda trebati obnovu, što će također odgoditi trenutak sretne kuće za dugo vremena. Čitavo ovo razdoblje – prije nego što se preselite u novi stan i dovršite popravke i dovršite radove u njemu, morat ćete se ili družiti s rođacima ili iznajmiti kuću, budući da je stari stan već postao vlasništvo agencije za nekretnine ili programera, a često je već uspio pronaći nove vlasnike. Takvi dodatni troškovi i neugodnosti uskraćuju transakciju njegove glavne prednosti – brzinu selidbe u novo stanovanje;
• vjerojatnost da će se susresti s beskrupuloznim agencijama koje nude shemu koju Oleg Samoilov, generalni direktor Relight Real Estatea, naziva “lažnom trgovinom”. U ovom slučaju, programer rezervira novi stan samo na određeno vrijeme, preuzevši odgovornosti za to razdoblje za prodaju starog stambenog prostora. Ako stan nije moguće prodati prije dogovorenog vremena, na prodavatelja se vrši pritisak, prisiljavajući da cijena bude snižena. Dakle, jedina prednost takvog programa je zajamčena rezervacija novoizgrađenog stana, no postavljanje roka za prodaju sekundarnog stana također poništava tu prednost, tako da stručnjaci ne vide nikakvu smisao u takvoj usluzi nekretnina.

Po prvi put su se transakcije u okviru trade-in sheme pojavile na ruskom tržištu nekretnina 2009. godine, kada je kriza dovela do značajnog smanjenja potražnje za stanovima i seoskim kućama na primarnom tržištu. Uz pomoć takve sheme razmjene mreže, programeri su nastojali privući pažnju potencijalnih kupaca na nove zgrade i povećati prodaju.

Pa ipak, kao što pokazuje praksa, u protekle tri godine takva shema nije postala potražnja, a ako prodavatelj namjerava nadoknaditi dio troškova novog stana prodajom starog, u 90% slučajeva koristi se alternativna shema dvostruke kupovine i prodaje, kada je izloženo sekundarno stanovanje na prodaju od strane agencije za nekretnine.

Stručnjaci jednoglasno savjetuju korištenje programa razmjene samo ako je rizik od nestajanja stana u novoj zgradi prevelik, a sam stambeni kompleks već je pušten u rad.

U svim ostalim opcijama bolje je razmisliti nekoliko puta – vrijedi li izgubiti značajan dio troškova vlastitog stana i u žurbi. Prema riječima nekih stručnjaka, najbolja alternativa shemi kompenzacije jest hipotekarni kredit s mogućnošću da ga u budućnosti vratimo na teret sredstava dobivenih od prodaje stambenog prostora. U ovom slučaju prodavač može polako prikupljati dokumente i tražiti kupce, a ne smanjivati ​​cijenu kako bi se stan mogao hitno prodati, a istovremeno, zahvaljujući brzoj otplati hipoteke, neće previše preplatiti kamate..

Naravno, sustav hipotekarnih zajmova u našoj zemlji također ima niz nedostataka i ne može se nazvati savršenim, međutim, nedostaci razmjene stana prema šemi vlaka su više nego prednosti, pa je malo vjerovatno da će u bliskoj budućnosti postati popularniji na tržištu nekretnina naše zemlje. … Pored vidljivih nedostataka koji smanjuju atraktivnost takve sheme za prodavače, sami programeri danas također ne trebaju privlačiti kupce koji koriste kreditni sustav – potražnja za novogradnjama u Moskvi je stabilna i neće se smanjivati ​​u skoroj budućnosti.