Kako kupiti zemljište za individualnu stambenu izgradnju

Sadržaj članka

---

• Kategorije zemljišta i njihova namjena
• Zemljište za stambenu izgradnju: načini otkupa
• Otkup zemljišta za izgradnju na sekundarnom tržištu
• Zaključivanje ugovora o prodaji zemljišta
• Državna registracija prenosa vlasništva nad zemljišnom parcelom prema ugovoru o kupoprodaji
• Otkup zemljišta za izgradnju od zemljišta u državnom vlasništvu

---

Prije nego što pristupimo opisu postupka za kupnju zemljišta za individualnu stambenu izgradnju, vrijedno je utvrditi koja su zemljišta pogodna za izgradnju. Ovo je pitanje posebno važno prije kupnje zemljišta na sekundarnom tržištu, odnosno od pojedinaca, jer prilikom susreta s ne previše iskrenim nekretninom i kupcem koji nije baš upućen u zemljišno zakonodavstvo moguće je kupiti takve parcele, čiji će razvoj dovesti do niza sudara..

Sljedeći stvarni slučaj može poslužiti kao živi primjer: da bi sagradio veću seosku kuću, određeni građanin stekao je dvije susjedne zemljišne parcele. Planovi novopečenog vlasnika uključivali su daljnje objedinjavanje parcela, no nakon prvog posjeta lokalnoj upravi pokazalo se da objedinjavanje nije bilo suđeno. Činjenica je da je samo jedan od njih imao primjerenu svrhu za izgradnju, a drugi je bio namijenjen poljoprivrednoj uporabi (izravna je svrha bila uzgoj kamiona). Gotovo je nemoguće promijeniti svrhu takve stranice. Kao rezultat toga, vlasnik nije mogao sagraditi kuću željene veličine, a poljoprivredno zemljište mu uopće nije trebalo. Vrlo je problematično dokazati da je ugovor o kupoprodaji u ovom slučaju zaključen prevarom, a u svakom slučaju suđenje će trajati, blago rečeno, mnogo vremena. Da biste izbjegli takve slučajeve, morate se kretati kategorijama zemljišta i njihovoj namjeni, a također ne zaboravite pažljivo proučiti katastarske putovnice parcela koje se kupuju..

Kategorije zemljišta i njihova namjena

Članak 7 Zemljiškog zakona Ruske Federacije definira sedam kategorija zemljišta: poljoprivredno zemljište; zemljišta naselja; zemljište za industriju, energetiku, promet i druge svrhe nespojivo s individualnom stambenom gradnjom; zemljišta posebno zaštićenih područja i objekata; šumsko zemljište; vodeni fond; rezervne zemlje.

Međutim, pravni režim za upotrebu ove ili one web lokacije određuje se ne samo kategorijom kojoj pripada, već i neposrednom svrhom. Takvih je imenovanja puno, stoga ćemo se usredotočiti na one koje dopuštaju izgradnju kuće.

Zemljišta za individualnu stambenu izgradnju – ovdje namjena govori sama za sebe. Takve zemljišne parcele klasificirane su kao naseljeno zemljište.

Kuća se može graditi i na zemljištu s različitom namjenom – na ljetnim vikendicama ili okućnicama koje pripadaju kategoriji poljoprivrednog zemljišta, međutim, nemoguće je registrirati kuću izgrađenu na ljetnoj kućici, jer de jure takva kuća nije namijenjena stalnom prebivalištu, već Osim toga, morate uzgajati voćke i / ili bobice bobica (redoslijed planiranja i izgradnje vrtnih parcela utvrđen je SNiP 30-02-97 “Planiranje i razvoj teritorija vrtlarskih udruga”).

Razgovarajući o kategorijama zemljišta i njihovoj namjeni, preći ćemo na težu fazu – stjecanje prava vlasništva ili zakupa zemljišne parcele za izgradnju stambene zgrade.

Zemljište za stambenu izgradnju: načini otkupa

Postoje dva načina pribavljanja zemljišta namijenjenog gradnji: kupnja takve parcele na sekundarnom tržištu, tj. Od pojedinaca, ili stjecanje vlasništva države ili općina (otkup). Zemlju možete dobiti besplatno, ali takva je prilika pružena samo za Heroje Sovjetskog Saveza i Ruske Federacije, pune nositelje Reda slave, Heroje socijalističkog rada, nositelje Reda radne slave tri stupnja. Na žalost, nemaju svi takve usluge prema domovini, pa se većina mora pribjegavati kupnji zemljišta bilo od privatnih osoba, bilo od države..

Postoje dva načina kupnje zemljišne parcele iz državnog fonda za zemljište: bez prethodnog dogovora o smještaju objekata i obrnuto – uz prethodni dogovor o smještaju objekata. Međutim, za izgradnju stambenih objekata predviđen je samo postupak stjecanja bez prethodnog dogovora o lokaciji objekta. Stoga je u slučaju izgradnje pojedinačne stambene zgrade bitan samo prvi način privatizacije državnog zemljišta..

Općenito, različite mogućnosti za kupnju zemljišnih parcela na kojima će se graditi kuća u budućnosti mogu se izraziti na sljedeći način:

Kupnja zemljišta za individualnu stambenu izgradnju:

• Kupujte na sekundarnom tržištu.
• Kupnja od općinskih i državnih zemljišta. nekretnine bez prethodnog dogovora o lokaciji objekata (kupiti na aukciji).
• Uzmite ga besplatno (samo određene kategorije stanovništva).

Otkup zemljišta za izgradnju na sekundarnom tržištu

Otkup zemljišta od privatnih vlasnika proceduralno je mnogo lakši i brži od kupnje zemljišta iz državne ili općinske imovine, međutim, u ovom se slučaju mora pripremiti za višu razinu konkurencije i, sukladno tome, veću vrijednost zemljišta.

Zaključivanje ugovora o prodaji zemljišta

Za kupnju zemljišne čestice za izgradnju privatne kuće potrebno je sklopiti ugovor o prodaji zemljišne parcele s osobom kojoj ta parcela pripada (prodavaču parcele), pridržavajući se uvjeta iz sedmog stavka poglavlja 30 Građanskog zakonika Ruske Federacije (članci 549-552, 554-557 ). Ugovor je zaključen u pisanom obliku uz obaveznu izjavu sljedećih uvjeta:

• predmet ugovora (morate navesti podatke koji vam omogućuju da definitivno utvrdite zemljište koje se prodaje: mjesto zemljišta, kategoriju zemljišta, njegovu svrhu, ukupnu površinu)
• ugovorna cijena utvrđena sporazumom stranaka.

Kako bi vlasništvo nad zemljištem prešlo od bivšeg vlasnika do vas, ovaj prijenos mora biti registriran u postupku obvezne državne registracije. Stoga, nakon što su dogovoreni svi detalji sporazuma o kupoprodaji zemljišta i potpisivanje ovog sporazuma, potrebno je prijeći na drugu fazu..

Državna registracija prenosa vlasništva nad zemljišnom parcelom prema ugovoru o kupoprodaji

Postupak državne registracije reguliran je saveznim Zakonom o državnoj registraciji prava na nekretninama i prometu s njim. Postupak upisa prijenosa prava detaljno je obrazložen i u Metodološkim preporukama koje je odobrilo Ministarstvo pravde o postupku provođenja državne registracije prava na nekretninama i transakcijama s njom..

Prijenos prava registriran je (napomena, a ne sporazum, naime prijenos prava) u instituciji pravde radi upisa prava na nekretninama i transakcija s njom. Morate se obratiti nadležnoj službi lokacije zemljišta na kojem ste dobili vlasništvo. Za registraciju prijenosa vlasništva, kupac i prodavatelj dokumente podnose odgovarajućem registracijskom tijelu..

Ispod je popis potrebnih dokumenata:

• prijava za registraciju;
• primanje uplate za registraciju;
• dokumente koji potvrđuju osobu i potvrđuju vaše ovlasti kao kupca;
• ugovor o prodaji zemljišta;
• zemljišno katastarski plan.

Činjenica prihvaćanja dokumenata mora biti upisana u knjigovodstvenu knjigu, a morate dobiti potvrdu za dobivanje naslova dokumenata za državnu registraciju. Ta potvrda mora sadržavati sve dokumente koje ste poslali za registraciju.

Nakon podnošenja zahtjeva s paketom dokumenata, pravosudna institucija to razmatra u roku od mjesec dana i donosi odluku o registraciji. Ovaj postupak uključuje:

• pravna stručnost i potvrda zakonitosti kupoprodajnog ugovora;
• utvrđivanje nepostojanja opterećenja i prava trećih strana na zemljišnoj parceli koja je predmet ugovora, kao i utvrđivanje nepostojanja drugih čimbenika koji mogu dovesti do nevaljanosti transakcije;
• upisivanje državnih upisa vlasništva nad određenom zemljišnom parcelom u Jedinstveni državni registar prava na nekretninama i transakcija s njom.

Nakon toga tijelo za registraciju upisuje na vlasničkim dokumentima i izdaje Potvrdu o državnoj registraciji vlasništva na zemljišnoj parceli. Upravo ta potvrda potvrđuje državno priznanje vašeg vlasništva nad određenom zemljišnom parcelom.

Otkup zemljišta za izgradnju od zemljišta u državnom vlasništvu

Pojedinci (fizičke i pravne osobe) mogu dobiti vlasništvo nad državnim zemljištem (koje je u osnovi privatizacija) samo uz naknadu. Mogućnosti besplatnog pribavljanja zemljišnih parcela od strane pojedinih kategorija građana su gore navedene. Zemljišni zakonik isključuje mogućnost nemotiviranog odbijanja davanja zemljišnih parcela građanima i pravnim osobama. Iscrpan je popis razloga za odbijanje također naveden u ovoj uredbi. To su sljedeći razlozi:

• povlačenje web mjesta iz prometa;
• zabrana privatizacije zemljišta. Takva se zabrana može utvrditi saveznim zakonom;
• rezervacija zemljišta za potrebe države ili lokalne uprave.

Kao što je već spomenuto, za stambenu izgradnju, zemljišne čestice podliježu otkupu bez prethodnog odobrenja, stoga se mora usmjeriti pažnja upravo na ovaj mehanizam za stjecanje prava vlasništva ili zakupa na zemljištu. Zemljišta za izgradnju bez prethodnog odobrenja lokacije objekata mogu se prenijeti u vlasništvo ili na dugoročni zakup pojedincima samo putem licitacija u obliku aukcija. Izuzetak je primanje zemljišne parcele u vlasništvu ili zakup u granicama izgrađenog područja osoba s kojom je sklopljen ugovor o razvoju izgrađenog područja..

Odnosno, u većini slučajeva zemljište se može graditi od zemljišta u državnom vlasništvu isključivo na aukciji. Međutim, prije stavljanja željene parcele na aukciju, potrebno je poduzeti niz drugih radnji, kako je definirano Zemljiškim zakonikom Ruske Federacije i Saveznim zakonom o državnom katastru nekretnina. Lokalne samouprave ili lokalne izvršne vlasti koje posjeduju zemlju od interesa zemljište, propisati sljedeći postupak za dodjelu zemljišne parcele:

• formiranje zemljišne parcele u skladu sa zahtjevima saveznog zakona “O državnom katastru nekretnina”;
• određivanje dopuštene uporabe lokacije (u ovom slučaju – za individualnu stambenu izgradnju);
• formiranje tehničkih uvjeta za priključenje na inženjerske komunikacije u skladu s Pravilnikom o utvrđivanju i pružanju tehničkih uvjeta za povezivanje objekta kapitalne izgradnje na inženjerske mreže;
• održavanje natječaja nakon donošenja odgovarajuće odluke, objavljivanje u medijima o održavanju ponude ili aukcije i primanje relevantnih prijava od drugih osoba.

Ovo je akcijski plan vlasnika zemljišta, odnosno tijela samouprave (ako se zemljišna parcela nalazi unutar granica naselja) ili izvršne vlasti (ako parcela ne spada u kategoriju zemljišta naselja) prilikom davanja parcela pojedincima. Međutim, ne nadajte se da će cijeli postupak provesti službenici, a morat ćete samo pričekati dražbu. Da biste kupili zemljišno zemljište iz općinske ili državne imovine, morate:

1. Podnesite zahtjev za dodjelu zemljišne čestice namijenjene individualnoj izgradnji stanova lokalnim vlastima (samoupravi ili izvršnim vlastima).
2. Naručite kopiju na kojoj bi trebao biti predstavljen topografski plan zemljišta koji vas zanima.
3. Otkrijte postoje li problemi na web lokaciji koja vas zanima (zakonska prava trećih strana, na primjer, služnosti itd.). Da biste to učinili, potrebno je podnijeti zahtjev i priložiti mu kopiju plana zemljišne parcele na kojem će, u nedostatku opterećenja, biti stavljen odgovarajući žig.
4. Sličan postupak je predviđen da biste utvrdili postoje li zabrane gradnje na određenoj zemljišnoj parceli (“crvene linije”, na primjer, cjevovod koji prolazi kroz zemljište).
5. Sva zaprimljena dokumenta, zajedno sa zahtjevom za dodjelu parcele namijenjene individualnoj stambenoj izgradnji, u vlasništvo ili zakup, predaju se na konačno razmatranje i odlučivanje tijelima lokalne samouprave ili izvršnim vlastima.

Nakon što ste izvršili sve gore navedene korake, lokalne vlasti će ih prihvatiti odluka o provođenju aukcijei informacije o njenom držanju objavljivati ​​u medijima. Predmet dražbe je, ovisno o vašem deklariranom pravu, pravo vlasništva ili zakupa na zemljišnoj parceli pod individualnom stambenom gradnjom. Nominalna vrijednost zemljišne parcele određuje se prema podacima iz zemljišnoknjižnog prostora, pa je ta vrijednost značajno niža od tržišne. Ako u roku od mjesec dana nakon službenog objavljivanja dražbe, nitko nije podnio zahtjev za sudjelovanje na njemu, imate pravo otkupiti web mjesto po nominalnoj vrijednosti. Naravno, u većini slučajeva postoje oni koji žele kupiti zemljište, pa stoga inicijator aukcije mora izdržati konkurenciju, često prilično žestoku, od ostalih ponuditelja.

Protokol rezultata aukcije, izdato vam je osnova za zaključivanje ugovora o kupoprodaji zemljišne parcele za stambenu izgradnju ili sklapanje ugovora o zakupu ove parcele i naknadne državne registracije primljenih prava na zemljištu.

U većini slučajeva, nakon održavanja aukcije, s pobjednikom se sklapa trogodišnji ugovor o najmu. U tom razdoblju osoba koja je primila zemljišno zemljište na korištenje dužna ju je izgraditi u skladu s predviđenom namjenom. Ako je ovaj uvjet ispunjen, web mjesto će se konačno prebaciti u privatno vlasništvo.