Tržište uredskih nekretnina – rezultati 1. tromjesečja 2011

Sadržaj članka

• Potražnja za uredima u Moskvi porasla je za više od trećine tijekom godine
• Uredska opskrba još se nije vratila na razinu prije krize
• Cijene za kupnju i najam ureda blago su porasle

Zbrajajući rezultate iz prvog tromjesečja 2011. na području uredskih nekretnina u glavnom gradu, treba napomenuti da su glavni trendovi ovog tržišnog segmenta u promatranom razdoblju, prema mišljenju većine stručnjaka, prirodni povratak potencijalnih stanara na tržište, kao i kontinuirano povećanje nedostatka kvalitetne ponude..

Jacob Lawrence. Kabineti. 1946

Potražnja za uredima u Moskvi porasla je za više od trećine tijekom godine

U odnosu na isto razdoblje 2010. godine, potražnja za uredima u glavnom gradu povećala se u prosjeku za 30-40%, što je nesumnjivo zbog općeg rasta gospodarske aktivnosti u zemlji i poboljšanja poslovne klime u odnosu na prethodne godine..

Došlo je do povećanja aktivnosti iznajmljivanja ureda među stranim tvrtkama i velikim bankarskim operaterima. Važno je napomenuti da su u ovom trenutku potencijalni stanari već spremni razmotriti ponude uredskog prostora bez završetka. U odnosu na prošlu godinu, gradske agencije kažu da je broj iznajmljenog uredskog prostora školjkaški&jezgra (goli zidovi i strop) povećana za više od 30%.

Prema Maximu Zhulikovu, glavnom stručnjaku ureda za nekretnine ureda Penny Lane Realty, u prva tri mjeseca ove godine potražnja za kupnjom gotovog najamnog posla vidljivo je porasla od strane umirovljenika. Također je napomenuo da među potencijalnim kupcima ima uglavnom domaćih privatnih ulagača. Strani investitori, čak i ako su spremni kupiti bilo koje predmete, često jednostavno nemaju vremena reagirati na vrlo brzo promjenjivu situaciju na tržištu.

Sve se više osjećaju posljedice zabrane moskovskih vlasti na izgradnji uredskih zgrada unutar Trećeg prometnog prstena..

Također treba napomenuti da je u razdoblju od siječnja do ožujka 2011. postojala prilično velika i stabilna potražnja za kupnjom ureda klase A i B. U pravilu, velike tvrtke pokazale su interes za takve objekte kako bi ovdje pronašli svoje strukture. Tako su, na primjer, u veljači pojavile informacije da Raifaisen banka i Rostelecom žele kupiti poslovni centar. Još jedan živopisan primjer su pregovori predstavnika Alfa-banke i AFI-Development o kupovini poslovnog centra Aquamarine..

Drugi trend u prvom tromjesečju ove godine je da se posljedice zabrane moskovskih vlasti na izgradnji uredskih zgrada unutar trećeg transportnog prstena sve više osjećaju. Glavni graditelji, tražeći nova gradilišta, počeli su pokazivati ​​aktivan interes za nekadašnje industrijske zone u središtu grada.

Wassily Kandinski. Moskva 1.1916

Preuređenje će naknadno omogućiti građevinskim tvrtkama da profitabilno prodaju te objekte. Primjerice, Sminex nastavlja aktivno razvijati ovaj tržišni segment. Ubrzo će potpuno obnovljena područja nekadašnje tvornice Salut ući na tržište kapitala. Nedavno su se pojavile i informacije o nabavi iste građevinske tvrtke bivše industrijske zone koja se nalazi na adresi Prospekt Mira, 102.

Također primjećujemo da je najveća potražnja u prvom tromjesečju 2011. zabilježena za uredske prostore u poslovnim centrima koji se nalaze u središnjem upravnom okrugu Moskve. Povećanje potražnje za uredima klase A i B + potvrđuje činjenica da je prema rezultatima prva tri mjeseca ove godine popunjenost poslovnih centara kategorije A od 90% do 95%, u kategoriji B + – od 80% do 90% … Kao primjer traženih poslovnih centara mogu se navesti: BC “Orlikov”, BC “Noina arka”, BC “Usadba”, BC “Alexander House”.

Uredska opskrba još se nije vratila na razinu prije krize

U prvom tromjesečju ove godine nekoliko novih prijedloga ušlo je na tržište u segmentu uredskih nekretnina. Prije svega, do povećanja ponuđenog prostora došlo je zbog objekata koji su izgrađeni još 2010. godine. Tako se obujam nove ponude uredskih prostora u prva tri mjeseca 2011. povećao za više od 200 tisuća kvadrata..

Međutim, ako usporedimo opskrbu s razinom prije krize, trebali bismo primijetiti izuzetno nisku aktivnost moskovskih programera. U osnovi, ove će se godine izvoditi radovi na dovršetku građevinskih radova na objektima, koji su započeli u razdoblju 2008-2010. Moderni gradski graditelji počeli su vrlo ozbiljno pristupiti izgledi i potencijalnim rizicima novih projekata, posebno u segmentu komercijalnih nekretnina. Na primjer, neki poslovni centri u izgradnji, koji su još bili u ranoj fazi izgradnje, preuređeni su i na njihovo mjesto izgrađeni su stanovi. Dakle, ukupna površina projekata koji će sada zbog preuređenja postati stambene nekretnine iznosi oko milijun četvornih metara. m.

Laszlo Moholy Nagy. Graditeljstva. 1923

Na formiranje tog trenda prije svega utjecalo je otkazivanje izgradnje nekih velikih poznatih projekata, kao i provedba revizije odobrenja i dozvola koje su prethodno izdavale prethodne gradske uprave. Trenutno se službeno zna o otkazivanju izgradnje komercijalnih nekretnina čija je ukupna površina gotovo 900 tisuća četvornih metara. m.

Ako razmotrimo ponudu ureda na sekundarnom tržištu, mnogi stručnjaci primjećuju povratak na model „virtualne“ prodaje tipičan za razdoblje prije krize. Prodavci nude svoju imovinu na prodaju samo kako bi otkrili koliko su im se vrijednost povećala. Također treba napomenuti da su cijene ponuda u odnosu na prošlu godinu porasle za više od 30%, međutim, sve transakcije s komercijalnom nekretninom sada se provode u okviru tržišta. Općenito, broj uredskih predmeta koji se zapravo nude na prodaju naglo se smanjio u odnosu na 2008.-2010..

Jedan od najzanimljivijih i najperspektivnijih novih projekata koji su na tržište izašli početkom 2011. godine je poslovni centar Barclay Plaza. Ovo je moderan poslovni kompleks B + klase. Ukupna površina objekta je oko 47 tisuća četvornih metara. Ima dobro razvijenu infrastrukturu (recepcija, restoran, odvojena blagovaonica za zaposlenike, šoping galerija, fitnes centar i bazen), kao i lak pristup svim glavnim prometnim linijama grada.

Cijene za kupnju i najam ureda blago su porasle

U odnosu na isto razdoblje 2010. godine, cijene najma i prodajne cijene uredskih nekretnina u Moskvi porasle su za 15-20%, ovisno o lokaciji i klasi objekta. Uzmemo li rast cijena uredskih nekretnina u razdoblju od siječnja do ožujka 2011., tada je to bilo oko 2-3%, ovisno o objektima.

Rast cijena dogodio se iz nekoliko razloga. S jedne strane, na cijene su utjecale prognoze značajnog smanjenja izgradnje novih komercijalnih nekretnina i vrlo spor tempo lansiranja ranije najavljenih nekretnina na tržište. S druge strane, smanjenje udjela slobodnog visokokvalitetnog uredskog prostora s potpunom završnom obradom.

Primjetan rast cijena omogućio je i rast kupovne moći privatnih ulagača..

Prosječne cijene najma za gradske urede klase A u Q1 kreću se od 700 do 1100 dolara po četvornom metru, za urede klase B + i B – od 300 do 950 dolara po četvornom metru. Također treba napomenuti da je razina cijena maloprodajnog prostora u centru Moskve prirodno nešto viša i kreće se od 1000 do 4000 dolara po četvornom metru. Na kraju 1. tromjesečja 2011. najskuplje moskovske ulice obuhvaćale su: Tverskaya, Pyatnitskaya, Stoleshnikov Lane, Petrovskie Linii, Kamergerski Lane, Bolshaya Dmitrovka, Kuznetsky Most, Bolshaya Ordynka, Ostozhenka, Tretyakovskiy Proezd.

Sumirajući ukupne rezultate iz 1. tromjesečja 2011, može se tvrditi da će u bliskoj budućnosti tržište komercijalnih nekretnina, uključujući tržište ureda u Moskvi, očekivati ​​još jedno povećanje stanarina i cijena najma. Uz to, može se pretpostaviti da će se rast potražnje u ovom sektoru nastaviti. U isto vrijeme, najpopularniji i najperspektivniji uredi vjerojatno će ostati klase A i B +. Također se može reći da će se jasna tendencija povećanja deficita takvog uredskog prostora na tržištu, koja se pojavila u prvom tromjesečju, zadržati do kraja ove godine. Prije godinu dana, u kategoriji ureda u poslovnim centrima klase A i B +, na tržištu se moglo slobodno naći 10 pogodnih ponuda. Trenutno se broj ureda u ovom segmentu smanjio na 1-2.

Unatoč izrazito povećanoj tržišnoj aktivnosti u 1. kvartalu ove godine, prema mišljenju stručnjaka, tržište nekretnina u Moskvi vjerojatno će se vratiti na pokazatelje prije krize tek 2012.-2013..

U drugom tromjesečju ove godine mnogi stručnjaci predviđaju blagi rast najamnih stopa na razini od 2-3%, što će prvenstveno biti posljedica sezonskog povećanja potražnje i želje potencijalnih kupaca i stanara da završe sve transakcije prije početka ljetnih praznika. Također, stručnjaci predviđaju da će se tijekom 2011. godine visokokvalitetna opskrba uredskih prostora velikom brzinom smanjivati, a do kraja godine kapital će se suočiti s velikim nedostatkom objekata na ovom tržišnom segmentu..