Program rušenja petokatnih zgrada

Sadržaj članka

• Priča s pet spratova
• Čudovišta programera
• Glavni motivi
• Problem preseljenja

Program moskovske vlade za rušenje petokatnih zgrada može se suočiti s brojnim problemima. U okviru programa obnove petokatnog fonda, izračunatog do 2010. godine, moskovske vlasti namjeravaju srušiti oko 6 milijuna četvornih metara. m dotrajalog kućišta. No, unatoč interesu velikog broja programera za velike investicijske ugovore, programeri sve više pažnje posvećuju lokaciji parcela za kasniji razvoj i klasi kuća koje se grade. Prema riječima stručnjaka, problemi s provedbom programa mogu se pojaviti u većem broju objekata, posebice u “nepreglednim” istočnim i jugoistočnim okruzima.

Priča s pet spratova

Početak masovne obnove ploče s pet spratova stambenog fonda u Moskvi postavljen je 1995. odgovarajućim dekretom moskovske vlade. Međutim, deklaracija moskovske vlade od 20. siječnja 1998. “O napretku obnove petokatnog i raspadnutog stambenog fonda grada do 2000.” postala je temeljni dokument koji je odredio strategiju i taktiku rada na obnovi petokatnih zgrada. Kao rezultat toga, već 1998. godine srušeno je 335,7 tisuća četvornih metara. m petokatnih ploča, a uručeno je 933,5 tisuća četvornih metara. m novog stambenog prostora.

1998. više od 6 tisuća obitelji preseljeno je iz srušenih zgrada. Istodobno, za razdoblje 1997-98. Udio grada prema ugovorima o investiranju povećao se s 29% na 32%.

Od tada, u sklopu programa, vlada Moskve donijela je niz naloga za povećanje obujma obnove, a u ljeto prošle godine pojavio se program obnove peterokatnice do 2010. godine. Prema tvrtki Novaya Ploschad, od 2000. do 2010. godine planirano je rušenje petokatnog stambenog fonda u iznosu od 6 milijuna četvornih metara. m.

Prema Erastu Žirjakovu, šefu građevinskih projekata MIAN-Development CJSC, ploča “Hruščovi”, čiji je 25-godišnji vijek trajanja već istekao, treba srušiti..

Osim toga, zbog prisilnog preseljenja srušene su i “mlađe” peterokatnice. Takva se situacija, na primjer, razvila na gradilištima Trećeg prometnog prstena i na područjima gdje su se rješavali strateški zadaci grada. “Ruše se one zgrade koje ometaju razvoj grada”, kaže Žirjakov.

Prema riječima Dmitrija Popova, šefa analitičkog odjela Novaya Ploschada, program se trenutno najaktivnije razvija na područjima gdje, umjesto petokatnih zgrada, programer ima priliku izgraditi elitne kuće i kuće poslovne klase. “Najsvjetliji primjer je” Kvartal na Leninskom “, koji tvrtka” Kvartal “prodaje dugi niz godina.

Ali u udaljenim stambenim područjima, posebno u najmanje prestižnim jugoistočnim i istočnim okruzima, gdje je profitabilnost obnove mnogo niža, problemi s provedbom rušenja petokatnih zgrada prilično su vjerojatni “, – predviđa Dmitrij Popov.

Čudovišta programera

Za programere, sudjelovanje u projektima obnove može biti ekonomski neisplativo zbog troškova razvoja novih teritorija, izgradnje cesta i novih komunikacija. “Svaki određeni primjer treba razmotriti odvojeno, ali s komercijalnog stajališta, ugovori o investiranju za obnovu petospratnog fonda još uvijek ne donose super profit programerima, već je to prilika da mala tvrtka uđe na tržište i” osvijetli “svoje ime”, kaže Penny, šef odjela luksuznih nekretnina Lane Realty Alexander Ziminsky.

Ipak, većinu projekata obnove petospratnog fonda provode veliki programeri: GK PIK, Glavmosstroy, DSK-1 i SU-155, uz sudjelovanje tvrtki poput MFS-6 i MSM-5, koje nemaju vlastite proizvodne pogone panela. Preseljavanje i rušenje provode tvrtke “Kvartal”, “Don-Stroy”, “Krost” i drugi..

“Projekti obnove prvenstveno privlače ozbiljne investitore vlastitim građevinskim resursima. Takve su količine moguće samo za prilično velike tvrtke, budući da govorimo o znatnim ulaganjima. Napokon, to nije samo izgradnja kuće, već projekt koji uključuje rušenje, izgradnju, organizaciju preseljenja stanovnika.” – kaže Erast Žirjakov. “Za programera provedba takvih projekata prilika je za” rad za proračun “, odnosno za” kratak “novac koji uvijek dođe na vrijeme. Osim toga, to su dodatni volumeni koje sada nitko ne odbija”, slaže se zamjenik generalnog direktora grupe tvrtki SU-155, direktor građevinskog odjela Valery Grachev.

Međutim, prema njegovim riječima, često postoje slučajevi kada ugovori o investiranju za programere postaju jednostavno neprofitabilni, “na primjer, lokacija objekata je neprivlačna za buduće stanare ili zahtijeva skupu instalaciju složenog inženjeringa”..

Glavni motivi

Općenito, za programera glavni odlučujući faktor u izračunavanju troškova i profitabilnosti projekta je njegov obujam: s porastom na okupiranim područjima raste i ukupna profitabilnost projekta. Iz tog razloga programeri privlače velike projekte s rekonstrukcijom blokova desetaka kuća. “To se objašnjava i činjenicom da troškovi opterećenja za obnovu peterokatnog fonda u pravilu iznose 50-60% ukupne investicije, čime profit tvrtke raste srazmjerno povećanju volumena obnove”, dodaje Dmitrij Popov.

Dakle, danas su na tržištu najzanimljiviji ugovori o investiranju za lokacije u Središnjem upravnom okrugu (CAD) i na područjima gdje postoji mogućnost izgradnje visokih zgrada poslovne klase. Prednost graditelja u omjeru površina ovisi o mogućnostima napuštenog mjesta: od 1: 3 za stambene prostore u kojima nema ograničenja broja etaža, do 1: 1 ili manje za Središnji upravni okrug, s naknadnom izgradnjom luksuznih stambenih objekata. Osim toga, investitori su s investitorima s minimalnim udjelom grada, čiji je volumen u svakom projektu određen regulatornim dokumentima, velika potražnja među programerima. “Na primjer, u nekim je slučajevima grad za svakog doseljenog stanovnika dodijelio 25 m ukupne površine svog udjela investitoru. U drugim, provedba preseljenja koju je provodio programer pokrila je gradski udio..

No, poznati su i slučajevi kada je grad, nakon doseljenja, ostao dužan graditelju, zbog čega je ovaj dobio površine za izgradnju na drugim područjima “, kaže Erast Žirjakov. Međutim, sada praksa pokazuje da se udio grada kreće od 30% za prigradska stambena područja do 50%. u CAD-u s naknadnom izgradnjom luksuznog stanovanja.

Problem preseljenja

Obično se preseljenje stanara provodi metodom “vala”: prvo se na slobodnom mjestu gradi “početna” kuća, gdje se prvo useljava petokatna zgrada, zatim se useljena zgrada ruši i na njenom mjestu se izgrađuje druga kuća. Ako je predviđeno rušenje više petokatnih zgrada, to može postati i polazište, ali ako je rekonstrukcija u završnoj fazi, to će možda već biti komercijalna zgrada. “Prije preseljenja stanara u” početnu “kuću na istom području, u pravilu se pokušavaju premjestiti u udaljenija područja – sada se Kozhukhovo aktivno koristi u takve svrhe. kako će veći broj novih područja preseljenih područja postati komercijalni “, – primjećuje Dmitrij Popov.

Međutim, problem preseljenja uvijek ima pojedinačno rješenje. Ako govorimo o projektima u kojima grad sudjeluje, puno je lakše preseliti stanovnike, budući da administrativni resurs omogućuje programeru da ovaj problem riješi što efikasnije. Međutim, u slučajevima kada preseljenje provodi isključivo programer, pitanja naselja moraju se riješiti ne samo sa stanovnicima, već i sa gradom. “Obično se ugovori sklapaju s državnim unitarnim poduzećima (na primjer,” Mospereselenie “), odnosno grad je uključen u preseljenje..

Takvo rješenje je učinkovito pod uvjetom da se stanari presele. Situacija s vlasnicima kuća mnogo je složenija, jer se administrativne metode na njih ne primjenjuju “, kaže Erast Ziryakov.

Prema riječima voditelja pravnog sektora Agencije za promet nekretninama MIAN-a Khaya Pleshitskaya, stanovnici kuća namijenjenih rušenju imaju priliku dobiti ne stan, već novčanu naknadu. “Ova praksa nije baš popularna. Međutim, u skladu s člankom 32. Stambenog zakona, otkupna cijena stana, uvjeti i drugi uvjeti otkupa određuju se sporazumom s vlasnikom stana. To jest, teoretski, iznos u ugovoru može biti čak i veći od tržišne cijene stana. a procjenjuju se sve dodatne naknade.Ako se ne postigne sporazum, to se pitanje razmatra na sudu.

Ali, uzimajući u obzir moguće trajanje postupka, pokretač parnice nije profitabilan za razvojne programere, stoga se u većini slučajeva stranke jednostavno međusobno dogovore, “zaključuje Pleshitskaya.