Iznajmljivanje ili hipoteka: prednosti i nedostaci

Sadržaj članka

• Iznajmljivanje: prednosti, koristi i rizici
• Hipoteka: prednosti, koristi i rizici
• Zaključak

Prema statističkim podacima koje objavljuje nacionalni biro Rusije, u njemu živi prosječno 22,6 četvornih metara stambenog prostora po stanovniku. Kao što vidite, statistika je vrlo zanimljiva znanost, jer, čini se, takvi podaci govore da je svakom Rusu osiguran normalan životni prostor. Ništa takvo! Prema svim istim statistikama, oko 10% ruskih obitelji na redu je da dobije stan ili sudjeluje u državnom programu “Pristupačno stanovanje”, a 60% mora poboljšati svoje životne uvjete.

Međutim, Rusima uopće nije potrebna objava statističkih podataka kako bi se jednoglasno izjasnili da je stambeno pitanje u našoj zemlji jedno od najtežih i najoštrijih. Vlastiti stan ostaje san mnogim mladim obiteljima koje su prisiljene ili zatražiti hipoteku u bankama ili unajmiti stan.

Službeni podaci govore da samo oko 3% obitelji iznajmljuje stanovanje pojedincima. Naravno, taj postotak je mnogo veći, jer strane u transakciji ne formaliziraju uvijek ugovor o zakupu. U isto vrijeme, kako napominju vodeće banke Rusije, u 2011. godini udvostručio se broj ugovora o kupnji stanova pod uvjetima hipotekarnog kredita. Statistički podaci pokazuju da je oko 19,8% obitelji kojima je trebalo novo stanovanje u posljednjih godinu dana hipoteku kupilo stanove ili privatne kuće. A broj obitelji koje svoje stambene probleme rješavaju hipotekarnim kreditom raste svake godine – u 2015. godini, prema stručnjacima, njihov će se broj povećati na 30%.

S pouzdanjem možemo reći da najam stambenog prostora i hipoteke ostaju glavne opcije za rješenje „stambenog pitanja“, ovo je prilično težak izbor koji zahtijeva točne proračune i temeljit pristup. Pokušajmo ustanoviti u kojim je slučajevima isplativije uzeti hipotekarni kredit i unajmiti kuću.

Iznajmljivanje: prednosti, koristi i rizici

Dakle, iznajmljivanje kuće je transakcija s nekretninama u koju su uključene dvije strane – vlasnik stana i najmoprimac. Stanodavac, koji iz nekog razloga trenutno ne živi u svom stanu, odlučuje zaraditi ili barem nadoknaditi troškove plaćanja komunalnih usluga i osigurava stanaru svoje mjesto pod određenim uvjetima, od kojih su glavni pravovremena plaćanja i poštivanje imovine primljene u zakup.

Naravno, cijena najma jednosobnog stana u različitim gradovima Rusije vrlo je različita. Dakle, ako u Moskvi za iznajmljeni “odnushka” stanari će morati platiti prosječno 31 tisuću rubalja (prema nekretninama RosRielt za travanj 2012), u Sočiju – 25 tisuća rubalja, zatim u Sankt Peterburgu – 17 tisuća, Saratov – 11 tisuća , Omsk – 10 tisuća, a u Cheboksaryu samo 7 tisuća rubalja.

Rusko iskustvo pokazuje da je najisplativije unajmiti stan bez namještaja i kućanskih aparata (naravno, u ovom slučaju problemi se javljaju prilikom selidbe, ali cijena „praznog“ stana je mnogo niža). Stanari najčešće pronalaze najpovoljnije ponude ne preko agencija za nekretnine (koje također zahtijevaju plaćanje svojih usluga), već preko prijatelja, a sami stanodavci radije povjere svoje vlasništvo prijateljima ili na preporuku nekoga bliskog.

Najbolje mogućnosti najma uključuju slučajeve kada ih kupac stana u novoj zgradi osigura dulje vrijeme. Takvi slučajevi nisu daleko od rijetkog, možda se novi vlasnik jednostavno odlučio na ovaj način profitabilno uložiti slobodna sredstva i odmah planirao unajmiti stan, ili su se njegove obiteljske okolnosti promijenile. Nije toliko važno što je bio razlog – neočekivano nasljedstvo, propalo vjenčanje ili preseljenje u drugi grad, ali prazan stan ne smije biti prazan, odlučuje vlasnik i krene u potragu za stanarima. Nisu rijetkost naći takve stanove u malim gradovima, čak i po “smiješnoj” stanarini, malo višoj od komunalnih računa. Ova vrsta najma u konačnici je korisna kako za same stanare, tako i za stanara, koji je siguran da je njegov dom u dobrim rukama..

Pa ipak, čak i ako stanari unajmljuju stan od prijatelja koji im ne ograničavaju slobodu djelovanja, povećavaju naknadu samo u slučaju povećanja komunalnih naknada, a rok zakupa je vrlo udaljen – “dok djeca ne odrastu i ne trebaju im smještaj”, iznajmljeni stan ostaje nepoznanica i npr. glavni popravci moraju se uskladiti s vlasnikom.

Puno više problema nastaje ako strane u transakciji – stanodavac i najmoprimac prethodno nisu bili upoznati, a vlasnik kuće pokušava kontrolirati svaki korak privremenog stanara, zabranjuje, primjerice, kućne ljubimce i tako dalje. Osim toga, ako nije sklopljen formalni zakup, u kojem je naznačen točno dogovoren iznos najma, tada stanari u svakom trenutku mogu očekivati ​​vrlo neugodno iznenađenje – povećanje mjesečnih plaćanja. A vlasnici također mogu u bilo kojem trenutku “tražiti” stan u unajmljenom stanu (iako je službeno prihvaćeno dati stanaru barem mjesec dana da traži novi dom).

Hipoteka: prednosti, koristi i rizici

Prema riječima stručnjaka, tržište hipotekarnih kredita u našoj zemlji je vrlo mlado i nema još ni dvadeset godina, pa se još uvijek razvija i poboljšava. Rezultati su, kako kažu, već “evidentni” – broj transakcija za kupnju stanova pod uvjetima hipotekarnog kredita tijekom godina je deset puta porastao, a stope na bankarske kredite neprestano (iako prilično sporo) opadaju.

Danas prosječna stopa hipoteke u Rusiji iznosi 11,8-12,2%. Cijena četvornog metra u cijeloj zemlji uvelike se razlikuje ovisno o gradu i prilično je sukladna situaciji na tržištu stanova za najam. Dakle, u Moskvi za 1 kvadratni metar stambene nekretnine u prosjeku ćete morati platiti oko 160 tisuća rubalja, u Sočiju – 100 tisuća, u Sankt Peterburgu – 85 tisuća, u moskovskoj regiji – 70 tisuća, u Ufi – 53 tisuće, a u Saratovu – samo 32 tisuće rubalja.

Da biste usporedili hipotekarno plaćanje s plaćanjima za najam stana, možete upotrijebiti internetski kalkulator (sada postoje slični na gotovo svim web mjestima velike banke) ili sami napraviti jednostavne proračune.

Na primjer, uzmimo jedan mali jednosobni stan u Moskvi s površinom od 40 četvornih metara – 160 tisuća rubalja * 40 = 6,4 milijuna rubalja. Uzmimo trenutnu prosječnu stopu banke – 12% godišnje, zamislimo da uzimamo zajam po povoljnim uvjetima – na razdoblje od 20 godina, pa čak i bez početnog plaćanja, i primamo mjesečnu uplatu od 70.469 rubalja (jednaka plaćanja). U slučaju diferencijalnog plaćanja, iznos mjesečnih plaćanja “započinje” od 90 666 rubalja i do kraja 20. godine hipotekarnog zajma smanjuje se na 26 933 rubalja mjesečno.

Uzimajući u obzir prosječnu najamninu u Moskvi (zapamtite – 31 tisuću rubalja), iznajmljivanje “odnushke” u glavnom gradu sada je definitivno puno isplativije od kupovine na kredit.

U Saratovu, na primjer, najjeftinijem ruskom gradu koji je predložen, slika će, naravno, biti nešto drugačija. Za isti jednosobni stan s površinom od 40 “kvadrata” morat ćete platiti samo 40 * 32 tisuće rubalja = 1,28 milijuna rubalja. Uzmimo iste, prilično blage uvjete hipotekarnog zajma – razdoblje od 20 godina, nema predujma i stopa banke je 12%, a mjesečno primamo 14.093 rubalja. Međutim, najam u Saratovu, kako se sjećamo, iznosi samo 11 tisuća rubalja, pa ovdje hipoteka nije postala ekonomski povoljnije rješenje.

To jest, da bi se ravnopravno natjecalo s iznajmljivanjem stanova, hipoteke moraju biti osigurane najmanje 30 godina, a bankarske kamatne stope na kreditna sredstva ne smiju prelaziti 5% godišnje (što je, usput rečeno, ne tako davno obećao i Vladimir Putin). Tek tada će mjesečna hipotekarna plaćanja za “odnushku” u Saratovu pasti na 6.871 rubalju, a u Moskvi – na 34.356 rubalja, odnosno moći će se natjecati s plaćanjem stanarine..

I u svakom slučaju, na hipoteku na razdoblje zajma od 20 do 30 godina raste prilično velik iznos preplaćenih sredstava, koji može doseći 50, pa čak i 100% troškova samog stana..

Međutim, ovo su sve samo brojevi, kupovina stana na hipoteci uglavnom je dugoročniji projekt od iznajmljivanja kuće – prilično je teško zamisliti ugovor o najmu stana ili kuće, osmišljen na razdoblje od najmanje 10-15 godina. Osim toga, hipotekarne stope postavljaju se samo jednom – u trenutku sklapanja ugovora i najčešće su fiksne, pa kupcima ne prijete neugodna iznenađenja u obliku neočekivanog i neopravdanog povećanja mjesečne isplate. I, naravno, nema potrebe koordinirati s bankom sve faze radova na popravljanju, izvještavati o psu koji se pojavio u obitelji i tako dalje..

Osim toga, poznato je da se troškovi stanovanja u našoj zemlji neprestano povećavaju, što je korisno za kupce koji su uzeli hipoteku, a mogu postati problem za iznajmljivače..

Zaključak

Takva usporedba jasno pokazuje da iznajmljivanje stana i hipoteka imaju svoje prednosti i nedostatke, tako da sigurno – sve, samo iznajmljeno stanovanje, pa, ovu hipoteku, ne može se učiniti, i obrnuto.

Čini se da obje mogućnosti za rješavanje stambenog pitanja imaju pravo postojati i pružiti svoju ciljnu publiku. Jasno je da stanove najčešće iznajmljuju lagani ljudi – studenti, građani koji su došli u strani grad kako bi zaradili, mladi ljudi koji su tek započeli zajednički život i još nemaju djecu, i tako dalje. Ali za bračne parove dugo vremena, opterećene djecom i imovinom koja se nakupila tijekom godina života, „lutanje“ u unajmljenim stanovima gotovo je neprihvatljiva opcija, doslovno, ekstremni slučaj (iako – ljudi ovako žive godinama i desetljećima, djeca mijenjaju škole u slučaju preseljenja, odrastanja i nabaviti “svoje”, obično također iznajmljeno stanovanje).

Glavna prepreka da hipotekarni krediti postanu profitabilnija opcija od stanovanja za najam su visoke stope zajma, prisutnost predujma i kratki uvjeti zajma. Ako se trend smanjenja kamatnih stopa na zajmove u našoj zemlji nastavi, program pružanja mladim obiteljima povlaštenih hipotekarnih zajmova konačno počne djelovati, hipoteke će imati priliku postati uobičajenije u ruskim gradovima od najma stanova. Dok je najam očito lider.

Prilikom izbora između iznajmljivanja stana i podnošenja zahtjeva za hipotekarnim kreditom, valja imati na umu da nestabilnost gospodarstva, učestalije ekonomske krize, vjerojatnost gubitka visoko plaćenog posla i druge nepredviđene okolnosti čine dugoročnu hipoteku prilično rizičnim poslovima s bankom. Dakle, vaš vlastiti stan je, naravno, vrlo cool i ugodan, ali morate biti čvrsto uvjereni u pouzdanost izvora vašeg prihoda kako se ne biste pronašli bez takvog vlastitog doma..